不動産クラウドファンディング界のパイオニア的存在、
CREALより新規案件が来ていますね。
今年に入ってから上場したこともあり、以前に比べ、更に人気も加速。
出るファンド出るファンドが瞬速で埋まる！的な感じでした。
ですので、まあ、もう私が記事なんぞ書くまでもないか・・・
みたいな気持ちもあって記事化はここのところしていなかったのですが、
【あれ、今回の案件は埋まっていない】ということに今更気づきまして、
「だったらとりあえず書くかー」みたいな感じで書いてみました。
あまり色々なことは書けませんが、CREALに関しては、
投資家ランクというものが最近導入されたように、
それより少し前から、広告掲載者もある種、似たようなものがあります。
私は後発組でCREALが最も伸びているタイミングでは参加出来なかったので、
そういった意味では…な状況でして、ということで、
私においてはCREALは収益云々というより、記事を書く練習であるとか、
あるいは書いたことでアクセスしてくださる方が増えたら良いな。
みたいな気持ちで書いています。
実際、そういった裏側の話はともかくとしたとしても、
単純にもう人気になっている事業者について詳細に書いても、
既に書くまでもなく一般投資家の方もその事業者の特徴や雰囲気を掴んでいらっしゃるということもあるので、「書き甲斐はそこまでない」とも言えますよね。
こういうのは、ブログをやられている方は理解いただけると思いますが、
収益云々とはまた違う「モチベーション」の部分だったりします。
というわけで、いきなり雑談スタートとなってしまいましたが、
10億弱の超大型案件ということで、早速書いてみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：（仮称）Hmlet CREAL東五反田
募集金額：9億4300万円
目標利回り：4.3%（インカム 2.0%+キャピタル 2.3%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：7/15 20時～8/28 20時まで（先着式）
※募集済
いやー、大きいですね。9.5億です。
もうほんと、CさんとCさんは単位が普通に1つ違う案件が出てくるので、
毎度、「ひえー」的な気持ちになります。
いつも通り、新築（築浅の物件の時もありますが）の物件を仕入れてきて、
投資家（匿名組合）へリスク転嫁をしつつ、リーシングを行い、
一般投資家、機関投資家などへ売ることでキャピタルを作るという案件です。
ただし、詳しくは下記のリリースをご覧になっていただければと思いますが、
こういった形で、セットで売却するというパターンも、
上場後はスキームとして取り入れられるようになったので、
「1つのファンドがやや苦戦」という状況になったとしても、
その他のファンドが好調な状況であれば、まとめて売却されることで、
結果的にファンドが毀損せずに済むということも可能にはなってきました。
色々と苦戦してしまった案件が、「と思われる形」で償還された自分としては、
クリアルはさすがだなーとその時に思いましたね。
ファンドを順調に運営することが本来の正解ではあるんでしょうけど、
次善の策の作り方も上手いよなと。
今後はもしかすると、他者（他社）から取得⇒クラファン⇒機関投資家へ売却（引き続きアセットマネジメントとして関わる）という流れがメインになるのかもしれません。
こうすることで、1粒で3,4回美味しいということになりますからね。
そして、こういった流れだと、クラファン部分は期間はそれなりに長くなるにせよ、
一時的な（ブリッジ的な）運用という雰囲気にもなるので、
より出口が安心感を持ちますね。
無論、出口でこの形を採ってもらうには、
CREALという企業や、チョイスした物件の平均的な価値が高くなければならないので、
【クオリティの高い物件を募集出来ているのか】というのは、
投資家も多少なりともチェックしないといけないですが、
とはいえ、どこの誰が買ってくれるか分からないまま物件の運用を開始しているよりは、
数段安心感がありますよね。
そこまで、先日のまとめ買いの事業者とパートナーシップがあるのかなどは不明ですが、CREALという企業自体がクラファン一本足から多角化している雰囲気もあるので、
そのあたりはクラファン投資家にとっても安心出来る部分かなと思います。
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次は住所、アクセスです。
住所
東京都品川区東五反田1-8-2
アクセス
都営浅草線・東急池上線「五反田」駅 徒歩約4分
JR山手線「五反田」駅 徒歩約6分
天下のJR山手線の五反田駅から徒歩6分ということで、
かなりの一等地と言えるでしょう。
私は少年の頃、何故か「五反田」という土地にちょっとした憧れ？
というか、何となくお高い場所というイメージがあって、（実際そうなんですが）
高校生くらいの時にバイト代を貯めて、
五反田のブックオフ（笑）にわざわざ行ったことがあります。
行ってみての印象は「意外と地味？」みたいな感じでしたね。
ニコク（国道1号）がすぐ近くを走っているので、電車は走るわ、車は走るわで、
ガチャガチャっとしている印象があり、その真っただ中にホテルとか高いビルもあり、
そして起伏も実は激しいので、地味だけど独特の雰囲気は感じます。
あとは古い土地なので区画はそれほど整理されていない印象もありますね。
そういえば意外と五反田に行く用事というのはこれまでの人生でなくて、
（と書いたものの、以前勤めていた会社が「ポーラ」の関連企業と取引をしていたので、
その関係で車で五反田まで来た事は何回かあったと思い出しました。忘れていた…）
何度かふらっと足を運んだ程度なので、上記で書いたのは印象論の話ですが、
利便性が高い割に、「お高いイメージ」と「古臭いイメージ」が同居していて、
どっちで押していくかによって説明の仕方も変わりそうというのはあります。
例えば、【山手線の駅から徒歩5,6分！品川区！隣は目黒！】
と言えばお洒落なイメージになりますし、
【池上線から徒歩5分、少し下ると戸越や荏原も近い、古き良き立地】
と言えばレトロなイメージにもなるでしょうし、
五反田はカメレオン的なところがあるかもしれません（笑）
さすがにこのブログを読んでくださっている方は私と同世代かちょい上くらいが多いでしょうから、ピンと来ないでしょうけど、
池上線と聞くと「曲を思い出す」というのが自分にはありまして。
1970年代に西島三重子というシンガーソングライターが歌ってヒットした「池上線」という曲が、SSWの作者の割に、曲調が完全な歌謡曲調で、妙に頭に残るんですよね。
（久しぶりに、アレクサにリクエストして、今、横でかけてもらっています…
歌詞もいかにも昭和の風景が描かれていて何ともレトロな味わい…）
それこそ高校生の時にその曲を初めて聴いたので、「五反田は池上線沿い」と知っていたら、ハイソなイメージは持たなかっただろうなと、後から知った時は思いました。
うちの母親は小さい頃、戸越に住んでいたらしく（貧乏ではあったそうです）、
その頃の話なんかを聞いていると、
少し五反田も良くも悪くも古臭いところが残る立地なのかも？とか思いますね。
というわけで、意外と一筋縄ではいかない立地という印象ですが、
山手線と国道1号がすぐ横を通っているわけで、世間的には一等地と言える。
というのは間違いないだろうなと思います。
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土地の価値についてもざっくり調べてみました。
土地情報
敷地面積：133.88㎡（登記簿記載）
建蔽率：80％ ※防火地域で耐火建築物のため制限がありません
容積率：500％ ※前面道路の幅員の制限により許容容積率は475.20%です
用途地域：商業地域
投資対象に関する権利：所有権
文句ない数字ですね。
まず敷地面積が133平米ということで、郊外の戸建てくらいの面積です。
都心のマンションの敷地としては大きすぎず小さすぎずで程よい感じ。
もう少し大きくても良かったかもしれませんが、
一等地の駅前で駐車場の設備が必要ないことを考えれば充分でしょうね。
建蔽率と容積率は商業地域ということで非常に高く、収益性はかなり高い。
これは文句ないところですね。
ただ、強いて言えば記載のあるように、
前面道路が細いため、容積率は少し制限されています。
恐らく前面道路が8mくらいで、8×0.6（商業系の場合は0.6、住居系だと0.4まで落ちます）＝480%というような計算ということだと思います。
数字的にも文句ないですし、前面道路が8mくらいであれば、
それほど圧迫感もないでしょうから、素人的には何の問題もないでしょうね。
ということで抜群の収益性を誇る土地ということは言えそうです。
周辺の公示地価を見ると、一等地だけに前面道路が細いのか太いのかなどで、
大きくその価値が変わることが分かります。
ただ、どんなに低く見積もっても100万以上の価値はあるということで、
まあ、さすが五反田！という感じですね。
路線価で見ても、大体125万くらいの価値はありそうでした。
いやー、レトロだの地味だの言ったら罰があたるくらいの数字でしたね。
私が思っていたよりも1.5倍くらいは価値がある感じでした。
単純に133平米を125万で計算すると、1億6625万ということになりますが、
これだけゴリゴリの収益物件が建てられる土地でこれで済むわけはなく、
大体、これを0.8で割って2億くらいが公的な最低レベルの価値と考えて、
（路線価に0.8を割ると公示地価に近しい数字が出るイメージです）
そこから収益性の高い新築物件が建っていることのプレミア感を足すと、
土地の価値は5億くらいまで行っても不思議なさそうだなというのが素人のイメージ。
実際のクリアルの取引額でも、この数字までは行っていませんが、
近しい数字は出ていますし（一応、ほんとかよ？と言われそうですが、あえてクリアルで記載されている土地代などの数字は見ないまま書き始めて自分なりに答え合わせをしながら書いています笑）、
土地代が非課税で、建物代は課税対象である関係で、
土地代はややディスカウント気味に取引されるというパターンからすると、
我ながら遠からずかなと感じました。
逆に言うと【クリアルから出てきている数字に違和感は感じなかった】
というところです。
時折ある、クリアルの募集される物件の土地代がやけに高く記載されている。
（背伸びした評価？）という点ですが、今回はそこまで感じなかったかな。
もしかすると取得金額が意外と安かったのかもしれません。
森井鑑定さんによる不動産鑑定も非常に高い土地代が書かれがちですが、
今回はそういう感じもなかったので、その点は好印象を持ちました。
ということで、18ヶ月での運用でキャピタルとインカムのドッキングというスキーム的なリスクはあるかもしれませんが、
物件の売買において無茶がある計画ということはないだろうなとは感じますね。
ちなみに、取得の経緯についてもちらっと調べてみました。
まずGoogleストリートビューで見たところ、
以前は当地に印刷会社があったということが分かりました。
昔ながらの「名刺、ポスター印刷します！」みたいな昭和感の溢れる看板のある
4階建ての印刷会社。
パッと見たところ、ビルも小さいですし、商店とオフィスの「あいのこ」的な外観で印刷自体はあまりそこでしておらず、提携先でしていたのかな？という店構えですね。
未だにその会社自体は引っ越したものの現役でHPを見たところ、
企画立案、提案から製品を作っていくというような感じでした。
沿革を見るに古くから当地で商売をしていて、地場の得意先や商業系の得意先を多く持っていたものの、コロナその他の要因で仕事が少なくなり、
自社ビル（？）を売却するに至ったのかなーという雰囲気です。
色々調べるのが大好きな私はそのまま経営者の方のことなんかも調べましたが、
近くにお住まいもあるような感じで「地元の老舗企業」だったんだなという感じ。
クリアルのみならず様々な案件の住所を調べる中で感じるのは、
こういった古くからの企業がコロナ等で苦しくなって売却したっぽいパターンが結構あるなーということですね。
世の中はどんどん動いていきますし、
五反田の超一等地を4階建ての古めかしいビルかつ昭和な店構えの印刷会社で使う。
というのは実際勿体ないと言えば勿体ないわけで、
「土地の有効活用」という意味ではあるべきところに落ち着いた感は感じますが、
少し盛者必衰的なことも感じてしまいますね。
ちなみにそういった老舗企業から取得したのが誰かは分かりませんが、
クリアルが取得する前は、レアルリンクという別の不動産会社が所有していました。
Googleストリートビューにもレアルリンクが建築主であるというのが見える画像があるので、ここが建てて、クリアルに売ったということですね。
売った。というか厳密には書面を見ていただければ・・・ですが、
まあ、そんな感じ。
これだけの大型案件ですから事前に取得して、それを匿名組合に渡す。
というのは厳しいでしょうし、【やっぱ、そうだよね】とは思いました。
ちなみに株式会社レアルリンクは不特法の免許も持っており、
またクラウドファンディングにも対応出来る電子取引の許可も持っています。
ので、不動産クラファンが出来る会社さんではあるのですが、
今のところそういった動きはないんですよね。
気にはしている会社さんだったので、
「あ、こんなところで名前を見るとは」とは思いました（笑）
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というわけで、本当は「ハムレット社」とのコラボ案件であるとか、
そういったところにフォーカスして記事を書くべきだったのですが、
あまり時間が取れないまま書いている関係で、
考察というよりは雑談的な感じの記事になってしまいました。
あまり訴求という感じにはならなかったですが、
案件の見方の一助・・・エッセンス・・・程度、お役に立てればと思います。
利回りが4.5%から4.3%に下がってしまったことは残念ですが、
一等地の案件であることや上場系事業者になったことを考えれば、
許容範囲ではあるのかなとは思います。
と言っても自分自身がクリアルさんにそれなりに大きな金額をホールドされている。
（しかもちょっと気にかかる案件）ということで、
しばらくは見送りにはなってしまう状況なのですが、
そういった資金配分のことを置いておいたとすれば、悪い案件ではないなと思います。
まだ1.5億弱は残りがありますので、
ご興味のある方は投資や登録をご検討されてみてください。
以上、CREALの新規案件（五反田案件）について、
雑談的になりましたが、ご紹介してみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
