募集ペースもアップして、事業者として絶好調のASSECLIから、
またしても新規案件が出てきましたね！
元気に書き出してみたのですが、なかなか今までにない立地、タイプの案件だけに、
情報の取捨選択が難しい印象をまずは持ちました。
今回は結構「風変り」な案件でもありますので、
事業者さんに対しては【いかにも訴求という記事ではない書き方】になるということを何となくすいませんと思ったりもしますが、
なるべく思ったことを正直に書いてみたいと思います。
（もっとも私の存在すら認識されているか不明なレベルのブロガーですが笑）
っとビミョーに温度低めで書き始めた通り、
正直に言えば、今回案件は今までほどの安心感はない案件とは言えるかもしれません。
既にアマギフキャンペーンなどで事業者として大人気になっていることもあり、
恐らく黙っていても、ある程度のスピードで埋まっていくだろうなとは思いますし、
そういう意味で記事を書くメリットも、ブロガーとしてはあまりないかなと思います。
それこそ単なるブロガーではなく、広告掲載をしているブロガーとしてのメリットという意味まで加えれば、キャンペーン期間や、もっと前の段階の方があったでしょうから、どうかなというところも正直に言えばあります。
ただ、今回案件は他の事業者さんも含めて見渡してみても今までにない感じの案件ではあり、自分自身、未熟な知識で案件の考察、ブログ記事掲載をしている中で、
もうちょっと深まってみたいという思いもあって、
今回案件の記事は書いてみることにしました。
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さて、前置きが長くなりましたが、概要をまずは書いてみます。
案件名：埼玉県加須市＃16ファンド
募集金額：6300万円
利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：10/27 18時～11/2 一杯まで（先着式）
物件の所在地である市ですが「かぞ」と読みます。「ぞ」が上がる発音ですが、
場合によって頭高の発音で呼ばれることもあります。
伊勢崎線のアナウンスは何故か頭高なんですよね。
駅のアナウンスってなんで不思議なアクセントが多いんでしょうね。
間違っても「かす」ではありませんので、名前だけでも覚えてくださいということで。
ちなみに加須市の出身で著名な人はカズレーザーさんだそうです。
人口の多い自治体とは言えない加須市にも、
こういう騎西・・・じゃなかった奇才がいるもんですね。
さて、案件としては、キャンペーン中の案件に比べて、
「募集金額が大きめ」「利回りが低め」「運用期間が長め」という感じです。
事業者から見るとキャンペーンによって集めた投資家をどれだけこの案件で投資しようって気持ちにさせられるのか。というところがキーポイントですよね。
キャンペーンによって単純に投資家が増えたということもあるでしょうけれど、
それだけではなく「募集金額がそこまで大きくなかったので、投資出来なかったフラストレーションが溜まっている」という感じの投資家の方も多そうです。
こういった方は投資すること自体に前向き、前のめりになっているでしょうから、
そういう観点で見ても、恐らく普通には埋まるんだろうなという気はしますね。
私自身は4案件とも投資成功してしまっているので、この案件はそういう意味では無理に行かなくても良いのかなとは思っていますが、
とはいえ、私は基本的にはアセクリさんのファンですので、投資しても良いかなーって気もしないでもなかったりはします。悩ましいところですが。
以下、呟きです。読み飛ばしていただいてOKです（笑）
それにしてもちょっと余談になりますけど、
4案件ともクリック合戦に勝てたっていうのはなかなか我ながらすごいなと。
アクセスしている土地と事業者の土地が物理的距離が近いというのもあるんでしょうけど、
ここの事業者さんの傾向が分かったというのもあるかなとも。
結構、事業者によって微妙に感じが違ったりしますよね。
0秒ピッタリで始まるところと、0秒に開始の処理をする関係で数秒遅く始まるところとか。
あまりそういう枝葉の部分にフォーカスする考察は書きたくないですし、
クリック合戦という形が投資のあるべき姿かと言われればどちらかと言えば否でしょうから、
私の記事でこれのコツとか事業者の傾向とかを具体的に書くことはないですが、
自分なりに各々の事業者の癖は結構掴んではいる方かもしれません。
ほとんどの事業者で負けることはなかったりします・・・良いのかは別として。
ここまでです。
・・・というわけで、話を戻しますが、ただ、単なる利回りの数字だけではない部分も含めて、他案件よりは多少下がる案件。という感じはあるので、
そのあたりは、【こんなはずじゃなかった】的にあまり投資歴の長くない方が感じてしまうと、事業者さんにとっても結局マイナスでは？
ということで、自分なりに、多少良い部分、悪い（ってほどの話でもないですが）部分についてフラットに書きたいかなと思っています。
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まず所在地やアクセスについて見てみます。
正確な住所はアセクリにおいては限定情報なので割愛しますが、
概要でも記載のある通り、今回物件は東武伊勢崎線 加須駅から車で10分ほどと、
駅から徒歩圏ではない利便性の低いあたりです。
ちなみに昨日は概要のところの画像の【アーバンパークライン】（＝【東武野田線】）の記載が誤記されて「アーバンクライン線」という記載になっていたのが、ちょっとフフッてなりました。お気づきになった方もある程度いたかもしれませんが。
まあ、でも、ほんとこういうことですよね。「のだせん」って4文字で済む名前を、
アーバンパークラインなんて長ったらしくするから覚えづらい、呼ぶ気も失せるということです。近隣住民誰も呼んでませんしね。
スカイツリーラインですらあまり呼んでる人を見たことないような・・・
「いせさきせん」って言いやすいのに変える意味はあるんだろうかという。
もっと言えば、伊勢崎線の一部分がスカイツリーラインなので、
結局辺鄙な方に行くとスカイツリーラインと呼ばせてもらえず、
【伊勢崎線】の名称に戻るわけですしね。
同じ伊勢崎線内で都会から辺鄙なところまで直通で同じ電車が走っているのに、
途中からスカイツリーラインになったり伊勢崎線になったり呼び名が変わるというのは結構笑っちゃうなといつも思うのでした。
というわけで、その【伊勢崎線ゾーン】の加須駅から車で10分ということだと、かなり範囲が広がるので、これだと住所はほとんど分からないだろうと思いますが、
一応軽く迷惑がかからないかなというレベルで書きますと、【加須市に多くある工業団地の内の1つである、騎西藤の台工業団地を画像に置いている】
ということが大体のヒントになる感じです。
また、ここの工業団地にはこの物件に関係する企業の工場もあるようですね。
というわけで、ざっくり言うと、
加須市の中でも旧・騎西町（きさいまち）のあたりが今回の物件となります。
って騎西って言われてもピンと来る人は少ないでしょうね。
私自身もそれほどピンとは来ていません。通ったことがある程度です（笑）
駅から車で10分ということでその面での利便性はかなり低いですが、元々加須市は工業団地が11つあり、駅からの距離だけで利便性を考えるというよりは工場に近いかどうか、車を置くスペースがあるか、あるいは会社員個人であれ法人であれ高速のインターからの距離が近いのかどうかなども含めて考える必要がある土地柄であり、
今回の物件に関しては、企業が持っていた社宅を1棟をそのままリースバックで企業に使ってもらい、残りの2棟を普通の賃貸に転換したという経緯もあって、
工業団地からは非常に近く、工業団地から近いということは往々にして高速のインターや国道に近いということも言えますので、（そして今回物件も実際にそうですね）
そういった観点で言えば使い勝手の良い部分もあるとは言える物件です。
このあたりが一つセールスポイントにもなるかもしれませんね。
私自身に関しては、加須市に特段の縁はなく、強いて言えば取引先の大規模工場が加須市のとある工業団地の1つにあることや、以前は家族が大人だけだったこともあり、下道で遠方の墓まで行く時に時たま選んだ道によっては加須市（騎西町）を通って山まで走ったことが何回かあるという程度なので、
なんとなーく立地は掴めてはいるものの、空気感的なものまでは分からないため。
ネット上に載っているデータや記載されている内容で考えていくしかない感じです。
とはいえ、ほんの少しでも縁というか場所がどこかくらいは分かるので、
そこらへんの浅い知識も使いつつ、
更にここからはもう少し踏み込んだ考察を書いてみます。
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まず土地代について調べてみましたが、加須市の公示地価は公開されている土地の平均で1平米あたり3万6500円ということでした。かなりお手頃の価格ですね。
完全な地方案件であったFUNDROPの甲府案件でも、
所在地のあたりは恐らく5万以上の価値はあったかと思いますので、
そこから考えてもかなり辺鄙な土地であるということは言えそうです。
おおよそ首都圏の3県の手ごろな郊外が大体この2.5倍から3倍くらいの土地代。
その価格でも同じ郊外住まいの中では「安い土地だね」なんて思われるあたりでしょうから、まあ、平たく言えば本物件の所在地は結構田舎とは言えそうです。
所在地のあたりそのものがいくらくらいの価値なのかは何とも言いづらいですが、
上記に挙げた数字は、数字が出ている中の平均ですから、
ということはその数字は比較的加須市の中でも開けたあたりの数字なわけで、
そこよりももうちょい辺鄙なところだし・・・と考えて、
ざっくり仮に半分で平米単価で18000円くらいとして見てみます。
物件の土地の広さも広いので、公示地価より遥かに高く取引されるということもありえないでしょうし、そのままその数字を当てはめて計算してみますが、
すると、大体、5400万と出てきました。
（というか、広すぎて公示地価をむしろ下回るかもしれませんね。）
劣後出資を合わせた募集総額が7000万円なので、
おおよそ、まあまあそんな計算で合ってはいるのかなとも思います。
ただ、流行っている土地でもなく、人口も減っている地域。
そしてかなり広い土地、3棟もまとまって建っているという物件の特徴。
（空室を埋めづらい感じはありますよね。）
ここらへんも勘案すると、1平米あたり1万円くらいでも不思議ないのかもしれません。
物件の築年数は比較的新しく3棟あるにも関わらず募集総額はこのあたりですからね。
もっともリースバック取引で売り出された以上、
物件価格は安く入手出来る代わりに、賃料も安く抑えられてしまうわけなので、
一般的な取引とはまた違うとも言えそうですが。
というわけで、ざっくり書くと「かなり安い土地」ということは言えます。
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また、ここからは限定情報に係る部分なのであまり書けないですが、
実際のところは安い土地というだけではなく、
また違う区分の土地だということが実は本物件に関してはあります。
似たパターンは、「ちょこっと不動産」の以前の案件にもありました。
その案件は「既存の宅地だから建っている」ということでしたが、
こちらの案件は築年数が比較的新しくそういった制度というわけではないようです。
土地としては区分が通常と違うわけですけど、逆に言えば築年数が割と浅い中で建っているということは今の制度であっても建てることが許可されたということで、
築年数から言っても建て替え等に伴う固有リスクがクラウドファンディング投資である以上、運用期間が1年と短期のため、ほぼないというメリットはありますね。
また、制約はあると言えばあるんでしょうけど、通常の土地に準ずる扱いを受けて物件を比較的最近（と言っても外観から分かるように、まずまず昔ですけども）建てている以上、区分が違うということ自体は大きな問題にはならないかなーとも思います。
ただ、という事実をもって今回は投資を敬遠される方がいても、
それはそうかなとも思ったりはします。
何しろ1平米1万するかしないかの土地に建っている物件を運用して、利回り6%ですからね。あまりお世辞にも好条件とは言えないでしょうし。
アセクリには時折、他の案件より1段落ちる案件があるように思えますが、
（以前の例で言えば、秦野案件、熱田案件など）
今回は1段・・・いや、もう1段くらい微妙と言えば微妙な感じもあります。
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さて、そのまま賃料も見てみます。これも限定情報なのでぼかしつつ書きます。
今回案件は【マスターリース】なので、インカム収入に関しては上下がありません。
なので、6%の配当は基本的には決まっています。
ただし、こういった非常に辺鄙な土地の平たく言えば「訳あり物件」でもあるので、
キャピタルロスの可能性は現時点でもある程度ありますし、
市況が悪化した際にはより一層ありえるということになります。
マスターリースだから安全という話にはこういった立地の場合はならないということですね。とはいえ、利回りが基本的に決まっていること自体はプラス材料とも言えます。
それに対して実際の現況の賃料ですが・・・
「表面利回りでも投資家利回りとどっこいくらい」というのが現況です。
恐らくですが、3棟の内の1棟だけが社宅として使用されているということなので、
この1棟が丸々元々の所有者によって賃貸契約されており、その家賃で3棟分をまかなっているので、かなりの田舎なのに低い利回りしか稼げていない。
ということなのかなと思います。
つまり、他2棟は現況は空き物件ということなんでしょうね。
さて、では投資家利回りは何故それなりに払えるのかということですが、
「とりあえず〇鞘状態でマスターリースにした」ということなんでしょうね。
つまり現況のまま2棟が空き物件だった場合、現在の契約者は良くない状況。
が、2棟の空室を自社の力で埋めていけば、元の所有者の賃料は入りつつ、新たな契約者の賃料も入ってくるので、収支は大幅に改善出来る。
ということです。
本当にそれで大丈夫なの？という疑問ももちろんあるわけですが、
リースバックでの取引ということは、【物件の入手価格は相場より安い】
ということが通常ですから、ある種の負債肩代わり的な取引である以上、
お金さえ出して上げられれば、お得に物件を入手出来るわけであり、
空室をエボルゾーンさんやマスターリースで借りている企業が埋めていければ、
充分収益はプラスになるでしょうし、
プラスになれば、良い売却先も見つかってくるということかなと思います。
いずれの意味でも早期にリーシングをして、空室を埋める必要があり、
投資家のキャッシュはその費用に間接的に使われるだろうなとは思いますね。
ちなみに限定情報にある「満室利回り」は理屈上はそういった数字になるんでしょうけど、さすがにこの立地でこの築年数ですから、基本的にはありえない数字だろうとは思うので、これは理論値としての記載であり、あまりそこはフォーカスしない方が良いだろうなとは念のため書いておきます。
ただ、一応なんとなーくネット上で加須市の物件の満室時の想定利回りを見たところ当該物件よりはやはり下回った%がおおよそ記載されていたので、入手価格は安かったということで間違いないんだろうなということは何となく伝わりました。
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というわけで、だいぶ長くなってきたので、
ポイントをまとめてみましたが、こんな感じでしょうか。
１：所在地は1平米1万円台くらいの辺鄙な立地
２：土地の区分が通常の区分ではないため物件価値の算出がやや難しい
（ただし通常区分に準ずる扱いを受けている点はプラス）
３：築年数が浅く制度が厳しくなった後の建築物であり現況は買い手が付きづらいかもという部分以外の問題は土地においてはない
４：駅からは遠いが元は企業所有の社宅だったため、工業団地から近く、国道や高速のICからも比較的近いため、駐車スペースも確保されており利便性は見方によってある
５：リースバック取引での入手のため、物件価格は安かったと想像される
６：元の所有者が3棟中1棟しか賃借しておらず、2棟は今後のリーシング次第
７：マスターリースがあるため投資家のインカム収益は確保されている
８：現況の実際の得られている賃料が少ない
（マスターリースのため投資家に直接の影響はないが、
売却時の状況に関わってくるため、間接的とはいえ不安材料となりえる）
９：3棟に分かれているので、1棟ごとに別の所有者に売ることも可能と推測される
明らかに判断が難しいところという部分としては、
辺鄙な土地、土地の区分、現況の得られている賃料の問題がありますね。
逆に良い部分としては元社宅ということで、管理状況は比較的良いだろうこと、
社宅としての利便性がある程度高い＝工場での労働者にとっての利便性はある所在地に建っている物件＝活用方法次第では化ける可能性もあること、
リースバックで入手しているため、入手価格が安く、完璧に空室を埋めるというところまでしていなくとも、キャピタルを得られる形での転売は見込める。
というあたりでしょうか。
正直に言えば、物件の立地的にも状況的にも、
もう少し投資家利回りは欲しかったなという印象はあります。
ただ、とはいえ、やはり立地的にかなり辺鄙なので、アセクリ側もあまり投資家に対して魅力的な条件をつけすぎて自分のところが損する形になると危険という判断をしたんでしょうね。手堅い判断なんだろうなーとは何となく思いました。
今ならば、投資したいという欲が高まっている投資家の方も多いでしょうしね。
まー、もし仮にこの案件を面白くするならば、
COZUCHI方式でキャピタルのいくばくかを投資家へ上限なしに配分する見合いで、
インカム部分の利回りを下げて、キャピタル型として組成すると、
ハイリスクハイリターン的な感じで、結構、ワクワクする内容だったかもしれません。
逆に言えば、そういった投資家へ多めにリスクを転嫁せず、
マスターリースで投資家のインカム収益を確保し、そこでは一旦事業者が損するものの、取得価格が安いのでキャピタルは充分に狙えるだろうという考えで、
損して得取れ方式を採用しているのは、
アセクリの自信、投資家に対する誠意も感じますね。
アセクリの案件は多少良し悪しの差はあるものの、
投資家に対する誠意を感じるものが多いんですよね。
だから個人的には良い印象を持っています。
私は山っ気がある方なので、こういう案件がもしCOZUCHI方式だったら割と面白いなと思ってしまう方ですが、あくまでアセクリは堅実派の事業者ということが改めて分かったこの案件という感じでした。
んー、ここまで書いてみて、投資をすべきかどうか・・・
自分自身はさすがに悩みがありますね。
いや、他の事業者より平均点が高い事業者だけに、これでも及第点とは思うのですが、
かといって無理に投資しなくても良いとも考えられますからね。
少し他の事業者さんから出てくる案件との対比で考えたいかなと思いました。
本案件を目当てに新規で登録される方というのはあまり多くはないかもしれませんが、
27日の18時スタートですので、今日明日くらいの登録であれば、募集開始には間に合うのかなとは思いますね。
ご興味の出た方はHPをご覧の上、投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、あまり良い部分にフォーカスしきれない感じの記事になりましたが、
自分なりに今回案件についてご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
