不動産クラウドファンディングの上位安定勢力である、
ASSECLI（アセクリ）より、またしても八王子案件が来ましたね！
前回案件はJR中央線「八王子駅」までバス便で行くという立地でしたが、
今回は多摩モノレール「中央大学・明星大学駅」まで徒歩圏という立地。
多摩地域には疎い私ですので、（たぶん遠いご先祖はざっくり多摩地域なのに…）
浅い考察にはなってしまいそうですが、
今回案件も見たところ、紹介するに値する案件かなと感じましたので、
早速色々と書いてみたいと思います。
---------------------------
まずは概要です。
案件名：東京都八王子市＃27ファンド
募集金額：5850万円
目標利回り：6%
運用期間：7ヶ月
募集開始：9/1 18時～9/8一杯まで（先着式）
前回の八王子案件よりも金額が小さくなり、運用期間は短くなりました。
利回りは同じ6%想定ですが、劣後出資比率は今回以前同様の10%まで戻してきました。
ということで、利回りこそ7%以上という高い数値にはなっていませんが、
ここ最近と同様の6%をキープしていますし、
劣後が少し厚くなり、期間が短くなったということで、
表面的なデータで言えば投資判断がしやすくなったのかな？という印象ですね。
このあたりはそれなりに7月から8月の頭にかけて多額を募集したことで、
投資需要も落ち着きそうな雰囲気もありますし、
以前よりは条件を良くしようという気持ちがあるのかなーとも感じました。
一方、募集金額がやや小さいので、既にASSECLIも人気事業者となって久しいですし、
私もそれなりに熱心なファンかなーとも思うものの、
更にもっと熱心なファンの投資家の方もいそうなので、
枠としては結構狭い枠なのかなとも。
数秒で終わるということはないにせよ、
数分単位で終わってしまっても不思議ないかもしれないなと思いますね。
投資したいと思われる方は時間に張り付いて早い段階で申し込む必要がありそうです。
---------------------------
次は住所、アクセスです。
住所
東京都八王子市東中野
アクセス
多摩モノレール線「中央大学・明星大学」駅徒歩6分
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
こちらに正確な住所を記載出来ませんが、上記の駅から徒歩6分との記載があり、
当該駅から徒歩6分圏内は基本的に駅と同じ「東中野」に限定されるため、
一応、そこまでは事実上公開されているのと同等だろうということで、
当ページでは東中野までを記載しておきました。
今回の物件は、アセクリのファンドページにも記載のあるように、
いかにも【学生向け1棟賃貸レジデンス】という感じです。
駅名になっている通り、当該物件の最寄り駅は中央大・明星大の最寄り駅であり、
隣駅は帝京大の最寄り駅（当駅周辺からも少し歩きますがギリギリ徒歩圏でしょうか）
ということで、間取りは会員限定情報になっているため割愛しますが、
各部屋21.09㎡、築年数27年と、学生さんや単身の若手社会人の方が住むのにいかにも適当な物件になっています。
※参考リンク
https://www.city.tama.lg.jp/cmsfiles/contents/0000001/1302/monorail.pdf
詳しくは沿線紹介のPDFをご覧になっていただければと思いますが、
都内にも関わらず、土地が比較的ゆったり使える地域ということもあってか、
大学を始めとして、動物園や遊園地、神社仏閣などへのアクセスも良いようです。
また京王線と小田急線の乗換駅＝ターミナル駅である多摩センター駅や、
比較的、都心の装いが強い立川駅周辺にもアクセスしているので、
【モノレール線】という枠以上の利便性を見た感じは感じられました。
私自身は何しろ多摩地域から遠くに住んでいるのであまり行ったことはないのですが、
強いて言えば、東京メトロ千代田線の定期を長めに持っていたので、
この定期で経路の途中まで直通路線で行けることもあり、
小田急線の南大沢駅という駅からすぐの三井 南大沢アウトレットには2度程行きました。（物件より南側に車で数十分行ったくらいのところです。）
あとは、上記の路線図にもある遠くの紹介として記載のある昭和記念公園は1度だけ3年くらい前に行きました。（物件より北側に車で数十分行ったくらいのところです。）
余談となりますが、この昭和記念公園の最寄り駅である西立川駅は松任谷由実の雨のステイションという曲の舞台となったあたりで、
曲が発車メロディーになっていたり、
（今となっては誰も見ていないような…笑）歌詞の石碑があったりするということで、
この曲が妙に大好きな自分は1度見てみたいなーと思って行ったのですが、
昭和記念公園も非常に広くて、自然な雰囲気がファミリーで行くには良いなと思いました。このあたり、ファンド説明には全く関係ない話になりましたが・・・
ざっくり言うと、多摩地域は人口も多く、やや都心からの距離はあるものの、
工業の地というより住宅地という雰囲気が強いため、
土地をゆったり使った工業以外の施設が多いのかなーという感じはしますね。
都心から距離がある割に都内なので地価が高い＝工場よりは住宅になりやすい。
という感じでしょうか。
逆に都心からすぐ近くの埼玉県のあたりなんかは東京都の看板がないので工場になりやすいということはあったりしますよね。利便性の割に掘り出し物の土地が多いと。
もちろん多摩地域と言ってもめちゃくちゃ広いですし、都心寄りのエリアであればベッドタウン的な性質が強いですし、離れたエリアは独立性がかなり強い。
そして、もっと海に近いエリアになれば、また違うとは思いますが・・・
それこそ隣接する川崎市の臨海部なんかはザ・工業地域！という雰囲気ですしね。
当物件のあたりは程よく郊外で内陸部ですから、住み心地としてはきっと良い地域なんだろうなと、こうして書いてみて雰囲気的なものは感じられました。
-----------------------------
ここまで非常に浅い文章で文字数を埋めています・・・
次は土地の価値についても見てみます。
ASSECLIでは物件の面積などのデータが会員限定情報のためボカしつつとなります。
近隣の公示地価について調べてみましたところ、
大体、当地周辺は価格が安定的で1平米あたり12~14万くらいということでした。
埼玉や千葉のもう少し都心寄りの郊外で大体似たような数字になるので、
多摩地域は都内ということで少し割高になるイメージですね。
無論、【基本、東京頼み】的な性質のある2県の郊外に比べると、
多摩地域はそこから出ていかなくとも職場が比較的あるという、
ある種「23区とは別の独立性」みたいなものも感じられるので、
そこの価値もあるかもしれません。
今回はそのまま12万～15万で見てみます。
すると、土地の価格は約2100万～2700万という計算になりました。
築年数は前述の通り27年であり、やや築古と言えば築古ではありますが、
構造が強固のため、まだ減価償却中ということで建物の価値も相応にはあります。
また入居率も非常に良好のため、物件全体としての価値もまだまだ高くあり、
土地の部分で見ても公的な価格よりも高く取引されるだろうとも言えますね。
そう考えると、目安として土地代が2700万くらいという数字を挙げましたが、
実際はもう少し高く取引はされていそうです。
（また土地の取引は非課税なので建物に比べて高い金額をつけやすい＜建物をディスカウント気味につける。ということもあるようです。確かに戸建て買った時の数字も今考えてみればそんな感じでした。）
案件としては問題ない数字だなという印象ですね。
物件周辺はあまり収益性の高くない住宅街用の用途地域ということで、
正直、それほど伸びしろのある土地ということではないですが、
大学生や住み心地と手頃な間取りを評価した若手社会人の方からの需要で手堅い物件でもあるでしょうから、入居率が極端に下がるということは考えづらく、
大学がどうこうなる可能性が・・・ということを中長期的に考えなくて良い分、
クラファン向きの物件だろうなという印象を持ちました。
---------------------------
浅く、まとめてみます。
１．6000万円弱の中型案件！
２．複数大学の最寄り駅である需要の安定的な土地！
３．間取りも大学生や若手社会人向けでニーズに合致しており入居率が安定的
４．最寄り駅はモノレールだが多摩センターや立川駅周辺までアクセス出来便利な路線
５．劣後出資が1割と一時よりも増えて当初の水準に上昇！
６．中型案件でここのところ募集がなかったため混戦になる可能性も？
こんな感じでしょうか。
正直、「普通に結構良い案件」です。
これと言って尖ったところはないですが、
ザ・アセクリという感じとでも言いますか、全体水準が高いなという感じですね。
絶対に投資しないといけないというタイプの案件ではないものの、
（もっとも、そんなものはないんですが）
分散投資先の1つとしては有力な案件かなと思いました。
私自身は恐らく久しぶりに見送りとなる可能性が高そうな感じです。
期せずして早期償還や忘れていた償還があって少し資金が戻ってきましたが、
それでも資金配分に失敗して金欠になってしまっています。
過去の案件に20万入れた分をこの案件と分けたいくらいですね・・・
ここ最近の中では微差ながら一番良いようにも感じました。
どれも大差ないながら、空室リスクと劣後出資比率の上昇、物件の利回りと投資家利回りのバランスなどを考えると、僅差で一番この案件が良い感じはします。
もっともどれを選んでも大差ないですし、
良くも悪くもどれが早期償還になるかは誰にも分からないでしょうから、
【どれを選んでも基本的に安心設計なのがアセクリ】
という言い方で締めておこうと思います。
今回案件も水準が高く、募集額こそ中規模ですが、おススメ出来る案件だと思います。
まだ募集開始日まで数日ありますので、
ご興味の出た方は、既存投資家の方もまだ登録されていない方も、
投資・登録をご検討されてみてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（八王子案件 その2）について、
ご紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
