投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

TECROWDからグループホーム案件が2件同時募集されますね。

TECROWDからまたグループホーム案件が来ましたね!

しかも当初想定されていた千葉市案件だけでなく、加須市案件が追加となり、

同時に2案件募集、総額1億円超という大規模化したのには驚きました。

 

既に募集開始日まで日も迫っているということで、手短にご紹介したいと思います。

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以下、概要です。

 

案件名:TECROWD20号ファンド障がい者向けグループホーム「AMANEKU千葉千種町」

募集金額:5650万円

目標利回り:7%

運用期間:4ヶ月

募集開始:12/21 17時~1/20まで(先着式)

 

案件名:TECROWD21号ファンド障がい者向けグループホーム「AMANEKU加須騎西」

募集金額:5070万円

目標利回り:7%

運用期間:4ヶ月

募集開始:12/21 17時~1/20まで(先着式)

 

短期かつ予定売却先が存在しているという人気シリーズの案件です。

 

20号の方は千葉県千葉市花見川区、21号の方は埼玉県加須市騎西という立地。

まあ、極々普通に考えれば、千葉県の県庁所在地である千葉市と、

埼玉県のやや田舎な自治体である加須市ということを比べれば、

千葉市の方が良いのかなーという印象は持ちますね。

ただし、千葉市の方も花見川区はかなり広い市である千葉市の中でも奥の方でもあり、

当該立地は駅から遠いこともあって、

一般的な3県の郊外の中でもかなり素朴な雰囲気が漂うあたりなので、

そういう意味では字面ほどの差はないとも言えるかもしれません。

 

早速、住所とアクセスを見てみたいと思います・・・と書きかけたのですが、

駅から遠すぎてアクセス情報がなかったので住所だけまずは載せてみます。

 

住所(20号)

千葉県千葉市花見川区千種町109-7外

 

住所(21号)

埼玉県加須市騎西字町並1130-6

 

千葉市の方は最も近そうなのは習志野市にある京成電鉄の実籾駅でしょうか。

徒歩だと30分以上はかかりそうなあたりです。

加須市の方は伊勢崎線の加須駅まで同様に徒歩だと30分以上はかかりそう。

 

加須市の方は国道122号沿い、千葉市の方もそれなりに国道16号、14号に近いということで、車ということで考えれば、

利便性は極端に悪いということもなさそうなところです。

 

ちなみに加須市で旧騎西町っていうので「あれ?」と思い出した方がもしかしたらいるかもしれませんが、【アセクリの加須市案件の物件とは徒歩5分程度の近さ】でした。

私はちょっとした用事で年1回程度このあたりを通ると言えば通るので、

ちらっと見に行ってみたいなーなんて、この物件とアセクリの加須市の物件については思ったりもしました。

もっとも、最近は時間短縮として幸手から圏央道(高速)に乗ってしまうので加須、騎西までは行かないこともあって、実際は見に行くのは難しいかなとも思いますが、

ほんの多少は、ああ、あのあたりかーなんていう感じはありますね。

 

一方の花見川区はほとんど行ったことがない。

大昔、母親が住んでたことがあるというくらいの縁です。

ちなみに当該立地の「千種町」は大昔は【犢橋村】(こてはしむら)というところだったこともあり、犢橋の名前がついた建物がいくつかあります。

この名前を聞いて、【あ!】と思う人はいるでしょうか・・・

あの木村拓哉さんが高1の時に通っていたという犢橋高校があるところなんですよね。

もっと言えばマツコ・デラックスさんの出身校という言い方も出来ますが。

よくこの2人が同級生だったとか面識があったとかなかったとかテレビでやってるわけですが、その高校はこの物件のすぐ近くというところです。

 

個人的な話ですが、今でも覚えてるのは、何かの用事で一都三県の高校のデータみたいなものを雑誌?本?みたいなもので読んでいた時に、何となくパラパラめくっていたら、【犢橋高校:出身者(木村拓哉)】って書いてあって、

(何でそんなことまで書いてあったんだろう??)

えっ!てなったんですよね。

都内出身じゃなかったのかと。今はそのあたりも公表されてますけど、当時はたぶんちゃんとは世の中的に公表されてなかったので、へえーって思った記憶がありますね。

 

というわけで、あまり土地勘がないので雑談で文字数を埋めてみました(笑)

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公示地価等についても見てみます。

 

花見川の方は、大体1平米あたり5万円前後というお手頃感ですね。

対して騎西の方は、大体その半分の2.5万円前後という田舎感です。

 

面積は花見川が245平米、騎西が251平米ということなので、

単純にその数字のまま掛けると花見川が約1225万、約627万となります。

 

募集価格は580万の違いがありますから、大体土地代以外はすべて同額だと考えると数字の辻褄があうということは言えそうですね。

 

とここまで書いたのですが、そういえばよくHPを見ると、

土地代という項目がちゃんとテクラウドさんのHPにも記載がありました。

(記載があることを忘れていました。)

こちらによると、花見川は1050万、騎西は650万ということ。

微妙に花見川が安めの入手、騎西はそうでもない・・・とも言えそうですが、

まずまず普遍的な価格での入手なんだろうなとは思いました。

 

劣後出資比率や劣後出資者の利回りなどの詳細なデータもちゃんと公開されているので折角なので計算してみます。

劣後出資比率はどちらの案件も5%ということで、大体同じ条件ですね。

 

そして劣後出資者の利回りについては、計算してみたところ、

花見川が利回り約76%、騎西が利回り約79%という感じでした。

 

まあ、こういっちゃなんですけど、

劣後出資者の利回りがかなり高い案件ということにはなりますね。

そのあたりをどう考えるかというのは一つキーになりそうです。

 

良い方で考えると「利回りに余裕があるので多少思惑と違う部分が出ても劣後出資者の

利回りを落とすことで対応出来る」

「諸経費・予備費の計上もあるのでここの部分でも多少のことは消化出来そう」

「営業者報酬は取らないなど利回りが高い分、まけている部分もある」

こんな感じでしょうか。

逆に悪く取れば「劣後出資が5%でキャピタルのみで4ヶ月の利回り7%なので、短期かつ全額キャピタルだったらもっと利回り高くても良いのでは?」

「劣後出資者が配当もらいすぎでは?」

こんな感じです。

 

そのあたりを踏まえてみて自分としてこの案件をどう考えるかですが、

【少額であればアリ】という風には感じました。

 

キャピタルのみで利回り7%(ただし年利換算での7%であり、実際は4ヶ月運用のためその1/3の金額のみが配当対象)ということでそれなりにリスクは感じる上、

劣後出資者がやや取り分が多いですし、募集開始から運用までの期間も長めなので、

正味の利回りはもうちょっと落ちるということも勘案すると、すごく良い!

という印象までは持てていない感じです。

ただ、逆に言えば4ヶ月で年利換算の利回りが約70%ということで、

事業者も期間が短いだけで満額でも25%程度の利回りなわけです。

そこから各々の投資家への対応をしないといけないと考えると、

言うほど物凄く旨味がある事業ということでもないでしょうし、

期間が短い以上、自社の取り分も高めにしておかないと、投資家で言うところの運用開始や償還完了までのタイムラグがある関係で短期案件だと正味の利回りが落ちるのと同様に、事業者も手間賃ばかりが高くつく感じなので、

そう考えればこちらは投資して振込さえすればお金が入ってくるという形である以上、

中抜きの抜き幅が大きいのはしゃーないのかなとも思うところですね。

 

いつも通り、事実上のパートナー企業であるインベスコアジャパンが途中まで物件を手掛けて、一旦、ブリッジ的にテクラと投資家で持って、

最終的にオーナーを探すという案件なので、(しかもオーナーは既に見つかっている)

全く知らない企業がどうこうしているということではなく、

既に数多の案件を共に組成しているパートナー企業との協業での案件なので、

予定売却先があることも勘案すれば信頼はしても良いのかなとも思いますね。

 

あくまでキャピタルのみの配当であること、劣後出資が薄いこと、

優先出資者にせよ劣後出資者にせよ高い利回りは年利換算しているからであり、

キャピタルで捻出出来る総額には限度があることなどを勘案すると、

予定売却先があるとはいえ大きく賭けるというのは勇気が多少要りそうですが、

自分の負えるリスク内で投資する分には、

ある程度確度は高いし良いのかなとも思う案件でした。

 

私自身は既にグループホーム案件には2つ投資しており、

投資した2つの案件に比べると今回案件は運用開始までのタイムラグが長い関係で最も条件は渋くなっているので投資するかは悩ましいところです。

ただ、期せずして資金的には余裕が出来た部分もあるので、

1口10万ならばギリギリ行けそうな気もしており、半々くらいで投資は検討中です。

 

恐らく年末年始は何かと入用の方も多そうですし、急遽2つ同時募集となった関係で、

多少なりとも人気は落ち着くことが見込まれますので、

意外と多少の時間的なゆとりは出てくる可能性もあるのでは?とも思います。

時間ピッタリは投資出来ないけど少し遅れてなら出来そう。

という方は今回が狙い目かもしれませんね。

 

自分も最終的に投資出来るかはもう一度精査してみますが、

推移はリアルタイムで見てみたいなと思っています。

 

尚、新規登録についても少し解説しますが、

TECROWDはスマートフォンを活用した会員登録方法もあるため、

1日など早い段階で会員登録が完了出来ることも考えられます。

今からの登録でも当日の募集開始には火曜の17時からなので間に合うかもしれませんし、あるいは2つや他事業者と人気が分散されるようであれば、

多少募集開始に遅れても投資は可能かもしれません。

新規登録となる方もご検討されてみてはいかがでしょうか。

 

以上、自分なりにTECROWDの新規案件について紹介してみました。

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TECROWDにご興味が出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。

TECROWD

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。