既に不動産クラウドファンディング界にて強い存在感を示しつつある、
新興事業者、FUNDROPから高利回り案件が来ましたね！
今回は何と、今までにないタイプ、というか地方の案件・・・
【山梨県甲府市のレジ案件】を持ってきました。
これにはかなりビックリしましたね。
段々、都内のピカピカレジデンスから様々なアセット、地方へと、
不動産クラウドファンディング事業が広がっていっているものの、
さすがに山梨県がこの段階で来るとは思ってもみませんでした。
こういう本当の地方が来るとしたら、またその次の段階かなと思っていたのですが、
もう来たか！と驚きの気持ちが強く出ました。
さすがに地方ということで色々な角度で見る必要はあるかもしれませんが、
とはいえ、「県庁所在地」ですからね。
そう考えると投資を前向きに検討するに値する立地、利回りなのでは？と思います。
私自身、出不精ではあるものの、山梨県に関しては何度か旅行で行ったことがあるので、何となく多少なりとも身近に感じていることもあり、興味が出る案件です。
そのままちらっと雑談を書くと、我が家は先祖がこっち方面の山のあたり出身ということもあって墓がこっち方面にまだあり、墓参りに行ったついでにそのまま山を下って山梨まで足を延ばすというのが、我が家の昔からの定番パターンだったので、
ということもあって、山梨県は比較的身近に感じていたりします。
亡父の最後の思い出作り？的な旅行も、
家族みんなで山梨県笛吹市（甲府市の隣です）の旅館でしましたしね。
旅館の名前は失念してしまいましたけど、思い出としては、信玄餅のメーカーである、桔梗屋さんのアウトレットに行って、信玄餅とかその変わり種（とか色々なお菓子がありましたが）をたくさん買ったことですね。
（結局食べもののイメージになる自分・・・笑）
あと、その他には国道140号で山を下る時に【雷電廿六木橋】（らいでんとどろきばし）という、物凄い巨大なループ橋を運転したのも印象的でした。
めちゃくちゃ格好良いループ橋で大興奮だったのですが、
そういう時に限って、神様もお子様もおねんね遊ばしてまして、
私一人興奮って感じだったのが勿体なかった。
こんな橋なので、ご興味のある方は是非行ってみてください。
って橋の訴求しても仕方がないんですが（笑）
と、まあ、雑談が長くなりましたが、
今回案件は自分自身、まずは投資に対して前向きな気持ちでいます。
さて、ここからは概要をどんどん書いていきます。
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下記が概要です。
案件名：FUNDROP 3号「山梨県甲府市」賃料保証×年利8％
募集金額：4400万円
利回り：8%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/26 12時～11/15 一杯まで（先着式）
やはり目を引くのは利回り8%！のところですよね。
完璧な地方案件だけに、利回りが高いのはある程度「当たり前」という風にも言えますが、とはいえ、8%を投資家に払うというのは結構思い切ってるなーとも思います。
私が事業者なら、8%を投資家に払うというのは、このアセットだと考えちゃいますね。
もうちょっと事業者の利幅を取りたいなと思うというか。
しかもマスターリースもあるわけですからね。ダブルで思い切ってるなと思います。
いや、でも、もしもこの物件で6%とかだったら、
さすがに投資する人は少ないか・・・とも思いますが。
この文章を書いている段階では賃料の中身はまだ見ていないですが、
そういう意味でFUNDROPさんはかなり気前が良いなーと思いました。
ところで、地方だと利回りが高いのは当たり前というのが何故か。
というのをちらっと一応、おさらいしますが、
地方は土地代が安く人が少ないので、空室リスクを勘案して、満室時の利回りを高くする賃料をつけておいて、
空室が多少起こっても対処できるようにしているというのがあります。
逆に言えば、賃料は世の中の流れに影響されないとは言わないまでも、大体相場が固定されているのに対して、
不動産は市況によって取引価格が変化するため、市況が悪く取引価格が安いと利回りという観点で見た時に物件は高利回りとなりますし、
逆に市況が良ければ価格が高いので利回りは下がるということになりますね。
そして地方は人口減などに悩まされている状況なので、市況は常に良くはない。
（基本的な一般論としてです。個々の立地によって良いものもあるとは思います。）
つまり、結果的に利回りは高くつけられる余地がある。
ということになります。（逆に言えば、つけないと買い手がいないとも言えますね。）
まあ、このあたりは債権投資と同じですね。
利回りが高くついている時は需要が薄い時というパターンです。
地方物件はそういった意味で【インカム収入はある程度期待出来る】わけですが、
これは逆に言うと【キャピタルロスも起こりやすい】ということになりますね。
需要が少なくて物件の取引価格が低いからこそ利回りが高いわけで、
売却時にはその取引価格への下向きのベクトルが足かせとなって、
売却益が狙いづらくなる。
むしろキャピタルロスもある程度地方であれば織り込まないといけない。
まあ、これはFXにおけるスワップなんかと同じですよね。
スワップがもらえる（インカム収入がある）通貨は、
つまり信用が低く、需要が少ないからそうやって買って欲しいと需要を作る。
だからその部分では利益が出るけど、それが今度売る時には、通貨として下落しやすく、というか往々にして下落しているので、
コツコツドカーンじゃないですけど、キャピタルロスに繋がりやすい。みたいな。
意外と結構ピッタリ同じ状況と言えばそうかもしれません。
というわけで、FUNDROPさんのHP内にも記載がありますが、
「賃料収入を配当の原資とする「インカム重視」のファンド」という説明は、
その通りではあるものの、もうちょっと補足すると、
【キャピタルゲインに期待出来るような立地ではない。むしろロスがなく売れれば充分】【元からインカム収益しか期待しようがない】
という風にも言えるということですね。
ただ、という理屈はあるにせよ、投資家に8%の利回りを払うというのは、
かなり事業者としては利幅が狭くなるわけですし、
この案件を成功させて、更に投資家を倍増させて今後に繋げていこうという、
FUNDROPさん側の強い意欲を感じる案件かなと思います。
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という前提条件の下、まずは住所やアクセスを見ていきます。
住所：山梨県甲府市元紺屋町94
アクセス：JR中央線「甲府駅」徒歩10分
地方案件としては基本的には駅近であることもあり、
投資判断のしやすい物件かなと思います。
物件名は「山ノ手ハイツ」ということだそうでした。
ネット上でも結構空室がすぐ埋まるような雰囲気が出ており、
売り文句としては【築年数は経っているけれど、リフォームはしてあって綺麗。
駐車場もあるし、都市ガスなので維持費が安い。】ということでした。
確かに写真で見る限り、運営はしっかりされているような印象がありますね。
そして都市ガスなのはやっぱり大きいよなーとも思います。
1978年12月新築ということなので、物件の価値はギリギリ何とか保たれているという感じでしょうか。さすがに50年以上となるとどうなんだろうという話になりますが、
まだそこまでは経っていないので、とりあえずは大丈夫かなと思います。
公示地価はイマイチ分かりませんが、1平米あたり6万円くらいかなという印象です。
安いと言えば安いですが、これくらいなら、首都圏3県でもいくらでもありますから、
充分投資には値する立地ではないかなと思いますね。
裏手が寺院でお墓もたくさんあるので、
一応、これを嫌忌施設？的に考えると意外と土地代も安いんでしょうかね。
甲府市の地価の平均はここ5年くらいはほぼ横ばい。
下落が続く地方としては持ちこたえているような印象はありますね。
とはいえ、何とか持ちこたえて横ばいという雰囲気もありますので、
投資後の売却時点で大幅に市況が悪化していた場合には、
キャピタルロスが出る可能性はある程度高いというのは言えると思います。
とはいえ、利回りが8%と非常に高いですので、基本的には多少のキャピタルロスがあったとしても、元本の毀損まで行くとは運用期間的にも考えづらいですね。
また、そういう市況になったとしても、賃料がちゃんと入ってくる状態であれば、
「売らなければロスは出ない」ということで、
FUNDROP側が投資家に対してマイナスの評判を作らないために、
自社物件として戻して、市況の推移を見守るという判断もありえるとは思います。
よく値動きするものを頑張ってホールドする時に「握力」とか「ガチホ」とか言ったりしますが、不動産会社さんは不動産の価格が値動きするので、
こういう言葉は使わないかもしれないにせよ、
似たような状況は恐らくよくあるんでしょうね。
という地方物件ならではのリスクを勘案すると、
今回案件は短期案件というところが投資しやすい印象を持ちますね。
逆に言えば6ヶ月の利払いだけすれば、投資家も増やせるし、自社を知ってももらえると考えると、この形は事業者さん側にもメリットは大きいのかもしれません。
6ヶ月後に市況がそれほど変わらなければ、また組成すれば良いわけですしね。
そういうことがあったとして、その時も8%で組成してくれたら、それはありがたいですが、、、そのあたりは人気とも関わってくる話・・・とも言えるかもしれません。
でもまあ、この案件で6%とかだったら、
やっぱ私は投資しないだろうなって思ったりはしますね。なかなか地方ですからね。
…などと考えると、1年くらい運用期間があった方が本当は落ち着いて投資出来るのかもしれませんが、まー、地方ということも考えると6ヶ月がやはり安心でしょうか。
個人的には6ヶ月がベストかなと感じた案件でした。
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さて、次は公示地価や賃料から物件についてもう少し深堀りしてみます。
まずは土地代について考えてみます。
面積が778.53平米ということなので、とりあえず地方ですし、公示地価をそのまま当てはめてみますと、約4670万と出てきます。
劣後出資を合わせた出資総額は5500万（劣後は20%で1100万です）ですので、
築50年近い物件ということを考えれば、
建物代は低い算出になるでしょうし、こんなもんということなんでしょうかね。
ちょっと土地代だけで結構な金額になっていて、建物の代金があまり見当たらない感じがあるので、表面的には「お得」な印象があります。
ただ、修繕費とか地方の市況悪化リスクなどを盛り込むと、
実際はお得というか「普通に妥当」くらいなのかもしれませんね。
私は何となく多少お得なのかなーという気はしますが・・・どうでしょうね。
少なくとも【これはちょっと募集価格高すぎてマイナスだな】という印象は全く抱かないのでここはプラスに見て良いかなと個人的には思います。
次は賃料側を見てみます。
こちらは会員限定情報なので、ぼかしつつの記載ですが、
まず投資家の利回りが8%に対して、事業者の利回りは【更に結構高い】という感じ。
ただし、これに対して私は事業者さん側が「阿漕」という印象は持たないです。
というのは、こういった地方の築古レジということは、
何度か書いているようにキャピタルロスが生じる可能性が高いです。
その際に、投資家に対して元本は割れませんでしたが利回りは落ちました。
と言ってしまうとやはり印象は悪い。
それよりは、事業者側が高めの利回りを得ておき、
そこの収入を何かあった時の費用に充てる（直接的には充てられない事柄もあるでしょうけれど、経営的には）というのは、妥当かなと思います。
逆に投資家の立場で見ると、利回りが8%と高いにも関わらず、
事業者の利回りはそれより更に高くついており、
劣後出資という言葉のその一つ前のクッションとして事業者の利益部分があるので、
実際は劣後20%という数字以上に安心感は増すと考えられますね。
もっとも、本案件に関してはマスターリースが採用されているため、空室が増えたとしても、それによるインカム収支の減少は投資家に対しては転嫁されないので、
それも勘案して、より事業者が先に高い利回りを確保しておかないといけないという事情もあるとは言えるかもしれません。
万が一、大きな事象があって空室がガッと増えた時に、その増える前の抜幅が補填部分になる感じでしょうし、そこの利鞘が確保されていないとキャピタルロスが生じた時に相殺しきれず、優先出資者のインカム収益を食う形になるので、
この程度の利回りの差であれば私は安心感という言葉で括れる範疇かなと感じました。
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そろそろ、ポイントをまとめます。
１：地方案件とはいえ、利回り8%で非常に高い！
２：県庁所在地である甲府市の中心駅である甲府駅から徒歩圏と立地は悪くない
３：地方のためキャピタルロスがありえるが、6ヶ月と短期運用のためリスクは限定的
４：甲府市や本物件近辺の地価はここ5年くらい横ばいで比較的安定的
５：投資家利回りと事業者利回りに差があり、劣後2割のためクッションが比較的ある
６：5の状況かつ満室時の（ネット上にて調べた相場をベースとした）表面利回りに対して、利回りがそれほど落ち込んでいないため物件の空室状況も悪くなさそう
（※追記：入居率自体はHP上にデータがありました。非常に優秀です。）
こんな感じでしょうか。
ただ単純に利回り8%だから全力投資！とまで言える案件ではありませんが、
地方案件であり、利回りの高さの見合いとして各種リスクが多少ある部分を、
運用期間の短期化やマスターリースの活用、空室率がそれほど高くならなそうな物件の選定などで上手く補っている案件という印象を持ちますね。
今回調べてみて、比較的地方都市の案件としては信頼性は高いように感じたので、
自分自身も金額は未決定ながら投資することにしました。
その分を予算を構築しないと・・・という悩みが出てきましたが（笑）
あくまで利回りの高さは地方の築古マンションということに起因してのものであり、
単純に利回りが高いから良い案件とだけ言えるものではないと、
今回の案件に関しては特に言えるところです。
そのあたりは踏まえていただきつつ、デメリットを事業者側が上手く補っている点についても注目して、投資の判断をしていただければ良いのかなと思いますね。
また、私としても今回の案件は既存の案件とは違う特別な部分のある案件ですので、
ある程度の時間を割いて考察し、記事にしてはいますが、
あくまで一愛好家レベルでの考察ですので、ご自身でもいくつかの角度から案件をご覧になられると今回に関してはより良い答えが出るのかもなとも思います。
募集開始が26日（火）の12時からとまだ少し先ですので、
ご興味の出た方は投資・登録についてご検討なされてはいかがでしょうか。
以上、自分なりにFUNDROPの甲府案件についてご紹介しました。
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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
