とうとうCOZUCHIのローンチが近づいてきました。
8月中にローンチ記念の4案件の紹介記事を書く。というのが個人的な目標でしたので、何とか間に合って良かったなと思っています。
（という書き出しですが、まだ全く文章が出来ていない！
本当に間に合うのか！？無論、見ている方にとっては間に合ってるわけですが・・・）
当たり前の話ながら、COZUCHIさんサイドから8月中に全部書いてと言われたわけでもなく、自分が勝手に決めてそうしているだけなのですが、
一度そう自分の中で決めてしまったので、目標が何とか達成出来て良かったです（笑）
今回の案件は、利回り不動産からも新規案件の概要が出てきていたり、
テクラウドでも（ちょっとアセットタイプは違いますが）高利回りが出てきていたりと、ちょっとしたブーム（？）になっている平塚市の案件。
今までの1,2,3弾の案件も良いのですが、これもまたローンチ記念らしく投資家にとって有利な条件のある案件なので、【良い案件】と言っていいでしょうね。
そして、個人的にも程よい地方の築古物件かつ高利回りというのは、
案件についても比較的考察しやすいですし、とっつきやすくて好きなタイプの案件なので、今から詳細が出るのが楽しみな気持ちです。
まあ、COZUCHIの4つの案件の中では一番ストレートに分かりやすいというか、
それでいて利回りも高いわけですし、人気も出そうだなーって気もしますね。
投資出来るんだろうか・・・頑張ろうと思います。
（って何を頑張ればいいかは不明ですが笑）
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さて、平塚案件の概要をまずご紹介します。
案件名：〈予告〉平塚 一棟マンション（仮）
募集金額：1億560万円
利回り：10%（インカムゲイン5%+キャピタルゲイン5%）
運用期間：6ヶ月
募集開始：9/27 19時～10/4 13時まで（抽選式）
1号事業者：LAETOLI株式会社
この案件は、JRの東海道本線の駅である「平塚駅」から徒歩7分と好立地のマンションを丸々一棟運用するということで、
そこまで複雑なスキームがあるわけではなく、
比較的多くの方が案件を理解しやすいのかなーという印象ですね。
ただし、利回りが高い理由については面白い部分があります。
一部引用させてもらいますと、、
「本物件は当初、全体約260坪の敷地面積があり、本ファンドで投資対象となる収益マンション部分が約160坪、残りの約100坪は駐車場となっておりました。 駐車場部分は2分割し、戸建用地として既に売却を完了しております。売却に伴い、投資資金の一部が回収できたため、本ファンドで投資対象となる収益マンションは利回り約10%にまで改善致しました。」
いやー、こういう裏側を極々ふつーにありふれた感じで書いてしまうのが、
COZUCHIの皆さんのすごいところですよね。
もう少し補足しますと、1坪＝約3.3平米ですので、駐車場だった部分はつまり約330平米ということになりますが、
この用地の大きさって、今時の一般的な視点で見ると「3分割して約100平米くらいのちょい狭めの住宅にする」という感じのサイズなんですよね。
今は核家族化が昔以上にどんどん進んでいますし、
こういったご時世ですから子どもがいない or 子どもが1人という世帯も多いので、
昔のように庭を広く取るという必要もなかったり、あるいは共働きで庭の手入れまで手が回らないので、「狭い方が固定資産税その他もかからないし良いじゃん！」
みたいな考えが主流です。
それこそ下手したら駐車場もなかったり、
あっても狭い敷地に1台分なんてこともよくありますね。
なので、LAETOLIの方々の間でもこの駐車場部分をただそのままにするのではなく、
もっと収益化するにあたっては戸建て用に敷地を3分割する案が出たそうです。
がしかし、「一級建築士免許を保有する仕入担当者が入念に調査」するなどして、
最終的には2分割にして広めの敷地を取る案が採用されたところ、
【飛ぶようにすぐ売れた】らしく、そういうこともあって、
マンション+駐車場という形で前所有者からまとまった形で買い取ったことで物件の簿価が比較的安い形での入手であったこともあり、残ったマンション部分にもキャピタル配当が当初の想定以上に大きく乗せられることにもなり、
【結果、高利回り案件化出来たので投資家へそれをそのまま提供することになった】
とのことです。
これをちらっと当初雑談的に聞いた時に【すげえな】って思いました。
私自身が昨年戸建てを購入したこともあり、こういった戸建てのトレンドとか今の主流のサイズ感は自分なりに把握しているつもりでしたので、
もし仮にですけど、自分がこのプロジェクトに携わっていたならば（そんなの絶対にないわけですけど笑）やっぱり3分割にして、より多くの人に売って利益を稼ごうって思ってしまうと思うんですよね。
1軒100平米であれば、3人家族なら充分ですし、4人家族でも「お手頃」的な感じでアリっちゃアリですしね。
それこそある程度規模の大きな市の中心駅の駅前で充分、好立地なわけですし。
逆に1軒160平米となると、4LDKかつ駐車場を2台分取っても、庭に充分な敷地を割けるので、一般には好立地で高くなった上に【持て余す】印象もあると思うんですよね。
そこを分析した結果、平塚市は比較的、郊外・地方都市かつ子育て世代の流入が多いので、少し余裕を持った形の敷地の使い方にした方が高値になっても引き合いが多いと読んで、その通りにプロジェクトを進めたら【すぐ売れた】というわけですからね。
まあ、さすがだなーって思いますよね。
確かに平塚市は比較的大きな地方都市ですけど、都内まで通勤するのはやや難しく、
横浜市へ通勤する方の比率も非常に多いというわけではなく、市内にある駅も平塚駅だけ。ということは恐らくそれなりに車社会でしょうし、
それほど、いわゆるベッドタウン向きの市ではないので小さい戸建てでこじんまりと住むならもうちょっと立地の良い市を選ぶ方も多いでしょうね。
逆に広い敷地が欲しい派にとっては、案件ページにもありますが「既に不動産価格が高騰してきている辻堂や藤沢と比較すると価格は抑えられている傾向」ということで手頃な価格で狙い目と考える方が多いっていうことなんでしょうね。
（別記事でご紹介しましたが、平塚市は調べたところ、都内への通勤・通学者が8.6%と非常に低く、また横浜市への通勤・通学比率もそれほど高くなく、むしろ昼間人口が夜間人口に比べて増える都市でした。）
で、ここからが、話の本題ですけども、【という慧眼の恩恵が何故か投資家にもある】
というのが、今回の案件のありがたいところです。
ってか、うちら、そこには無関係なのに良いのかなって感じですよね（笑）
私たち投資家は何一つ、その戸建てをどうするってことに関係していないですし、
マンション入手に当たり前ですけど何の労力も割いていない。
それこそ投資家資金でマンションを入手したわけですらないわけですし。
なのに、先ほど挙げた好判断、慧眼な部分の恩恵が今回案件にあるので、
結果、高利回りになるということです。
ローンチ記念的な側面はあるとはいえ、すごいなと思ってしまいます。
更に言えば、
「現在、売却活動を行っており下記のようなキャピタルゲインの配当が期待できると考えています。（本ファンドではキャピタルゲインの10%相当額を上限なしに配当致します。）」
という部分もあるので、更に高い利回りになる可能性もある。
何気にこれが一番良い案件なんじゃないのか？なんてこともちらっと思いました。
逆に案件の物件であるマンションの方は付随していた駐車場がなくなってしまったことでもしかしたら住みづらくなったなーなんて方もいるのかもしれませんが、
ちらっと聞いた話によると、「駐車場は入居者以外にも月極で貸したりもしていた」とのことなので、恐らく埋まりは悪く収益性は低かったんでしょうね。
まあ、確かに2LDKの間取りでJRのある程度大きな駅から徒歩7分ですから、単身者が住んでも不思議ないですし、地方都市なのでDINKsという表現が適切か分かりませんがそういった2人世帯が住むくらいの大きさ。
今時は車に乗られない方も多いですし、それこそ乗るとしても、所持しないでカーシェアリングなんかを利用する方もいそうですから、
駅前の好立地に大きな駐車場という形は今に即していなかったのかもしれません。
何の変哲もない築古の一棟マンションと駐車場を買い取って、
今に即した形で用途を変更して（戸建て用地として）高く売り、尚且つ残ったマンションもバリューアップをすることで価値を高める。
言葉で言うとシンプルな話ですけど、判断が的確だからこそ、こういった形で良質なファンドに仕上がったってのはあるでしょうね。
投資家としてはそのLAETOLIの皆さんの好判断での結果的な高利回りを労せず享受出来るという形ですから、魅力的な案件とは言えるなと思います。
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というわけで、段々長くなってきましたので、ポイントをまとめます。
１：利回り10%、運用期間6ヶ月の高利回り案件
２：JR 平塚駅から徒歩7分の好立地物件のため空室リスクが限定的
３：地方都市である平塚市の築古マンションのため利回りの平均が元々高め
（大きく無理をして利回りを高くつけているわけではない）
４：セットで購入した駐車場部分を高値で戸建て用地として売却出来ている恩恵がマンション部分にもたらされていることによる高利回りの実現
５：既に売却活動を行っているため、早期償還+更なる利回りUPの可能性有
という感じですね。
COZUCHIだけに関わらず、どの事業者さんのどの案件であっても同じなのですが、
いつも何かしらマイナスになる部分についても触れられたらそれなりにフェアな文章になると思って、自分なりにバランスは考えつつ書いているのですが、
今回、、、「マイナスに書く材料がない」んですよね。考えてはみたんですけど。
この案件よりプラス材料の多い案件はCOZUCHIの他の案件にもあったでしょうし、それこそ他の事業者さんにも場合によってはボーナス案件とかであるかもしれませんが、
マイナスに書く材料のなさという意味では、この案件は結構抜けてるなと思いました。
良い材料で上の話があることに加えて、劣後出資も2割ありますから、
それこそその部分のクッションも足せば更に堅いとも考えられますしね。
まあ、強いて言えば、1億超えの大型案件ですが、今のCOZUCHIの人気を考えると、
【抽選で当選出来るのかな】という懸念材料があるくらいかもしれません。
ここで文末に（笑）と入れたかったですが、実際、懸念材料としてあると思うので、笑うに笑えないですね。
自分としても投資したいので文章の更新は見送ってもいいくらいです（笑）
まあ、それはさすがにブロガーとしてのスタンスとしては考えていませんが。
（良い案件かつ案件が大きいものは優先的に紹介するスタンスで掲載しています）
というわけで、一言で最後にまとめるとすれば、
【良い部分が多い】【悪い部分があまり浮かばない】という安定感と高利回りが実現されている案件という印象です。
まあ、「序盤、中盤、終盤、隙がない」的な感じの案件でしょうかね。
（藤井さんも頑張って欲しいですが、豊島さんも頑張って欲しいです。棋譜とか最近は全然見られてないですが・・・＜もっとも見ても全然分からないですが笑）
以上、COZUCHIの【平塚案件】について、ご紹介してみました。
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キャンペーンについての当ブログ最後の掲載です。
新規登録者にAmazonギフト券2000円プレゼント！
明日、8/31の夜までにネット上の登録手続きが完了していれば、キャンペーン対象になるとのことです。
つまりハガキなど最終的な部分は9月に入ってからでもちゃんと完了さえすれば対象となりますので、ラストチャンスということで、迷っている方は是非ご検討ください。
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WARASHIBE（来月よりCOZUCHI）に興味が出た方はHP をご確認ください。（リンク）
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
