不動産クラウドファンディングの風雲児的存在、
COZUCHIからまた新規案件が出てきました。
今回はCOZUCHI内で初の【先着型】ということで、早い者勝ちです。
既に人気も大関・・・横綱・・・！？級ですから、
ある程度早い段階で埋まる可能性もありそうですね。
ただ、案件自体は今までのキャピタルを短期で配当！的な案件よりは、
もう少しゆったりと構える形の案件のため、
もしかすると、多少は余裕を持った形で投資出来る可能性もあるのかなと思います。
募集開始時刻も来週月曜の19時からで多くの方が投資しやすい時間帯なのも好印象。
少し長期かつ、ゆったりと構えるタイプの案件という部分と、
19時からで混み合いそうな時間帯をチョイスということがどんな風に作用するか。
目が離せない募集になりそうだなという印象です。
-----------------------
早速、概要を書いてみます。
案件名：下赤塚 一棟マンション 【COZUCHI初の完全先着型！】インカムゲイン3.5%+キャピタルゲイン2.5%
募集金額：2億5000万円
目標利回り：6%
運用期間：36ヶ月
募集開始：11/1 19時～11/8 13時まで（先着式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回案件も前回に引き続いてパートナー企業であるTRIADの商品ですね。
COZUCHIになってからの案件をLAETOLIとTRIADで並べてみると、こんな感じです。
TRIAD：六本木、品川駅、八丁堀、下赤塚
LAETOLI：目白、平塚、神泉
おおよそ半分ずつくらいのイメージですが、やはりこうやって見てみても、
大型案件はTRIADの商品の方が多いのかなという感じですね。
元々WARASHIBE時代もTRIADの商品の方が少し多いくらいだったので、
印象的には変化なしという感じがしました。
さて、今回の案件ですが、【東京都板橋区赤塚の一棟マンション】を賃料改定等を行いながら物件の利回りを高め、高めた利回りを逆に界隈の適正利回りへ落とす形を採って（売却価格を上げて）売却をし、キャピタルを得よう。というプロジェクトです。
そのため、キャピタルゲインを得るための前段階として、賃料改定等の動きを要するため、運用期間は36ヶ月と長く取られています。
また、それも念のため36ヶ月と期間を取っているというよりは、長い目で見る案件。
【最後に良い結果を出すので見ていてください】的案件かなというところです。
私は比較的短期案件より長期案件の方が好きなくらいなので、
36ヶ月でもそこまで不安感というかマイナスな気持ちを抱くことはないですが、
短期案件好きとしては少しマイナスに感じる方もいそうですね。
次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都板橋区赤塚2丁目
アクセス
東武東上線「下赤塚」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線、副都心線「地下鉄赤塚」駅 徒歩6分
住所については記載がありませんので、念のため私も記載せずにおきます。
ただ、物件の写真として1Fのテナント（店舗）の写真が出ていますので、
そこから調べることで正確な住所を掴むことは可能です。
正確な情報を知りたい方はHP上で画像を確認の上、
ご自身でお調べになると良いかなと思います。
⇒COZUCHIへ（広告リンク）
-----------------------
私は仕事上で板橋区とそれなりに縁があり、
板橋区の住所は地名を言われると自分が行ったことがあるかは別としてどのあたりかはパッと分かるという特技があったりします（笑）
板橋区だけではなく23区の城北方面とか埼玉の都内寄りのあたりは、大体どの自治体も町名で場所が分かってしまうという、
結構、不動産クラファンに向いている特技持ちかもしれません。
今回は「赤塚」ということで、アクセスに記載がある通り、東武東上線沿いですね。
板橋区の中でも外れの方で、もうちょっと西に行くと和光市、南西に行くと練馬区ということで、良い意味で郊外度の高く住みやすい地域という印象です。
ところで、23区の中でも板橋区は物流施設、工場なども多い上に郊外の住宅街も多いという特徴から【車社会】という一面があります。
（何度か書いているので今回で最後にしますが、
痛ましい事件を起こされた高齢男性の方も板橋区の方でした。）
今回の物件も駐車場が23区としてはかなり広く取られているのが特徴的ですね。
そのあたりが賃料面では足かせになっているようですが、
いかにも板橋区らしい感じの作りだなーとは思いました。
ここ最近の板橋区の案件ですと、ジョイントアルファから「徳丸」の案件、
FUNDROPから「高島平」の案件が出てきましたが、
今回の赤塚は徳丸と隣り合っており、
双方とも非常に近い雰囲気がある【ザ・住宅街】という感じの地域です。
大まかに言って板橋区の通勤路線は、【東京メトロ 三田線】と【東武東上線】と【有楽町線、副都心線】という3パターンがありますが、
区の西北側を走る三田線と西南側を走る東上線、有楽町線（副都心線）は割と雰囲気も違い、三田線より北側は住宅街というより工場や物流施設が多いあたりなのに対して、
三田線より南側、東上線や有楽町線側は23区の中でも屈指の住宅街という感じです。
FUNDROPの案件が工場や物流施設が多い界隈でやや安価な物件だったのに対して、こちらは赤塚で住宅街としての性質が強い地域なので同じような間取りでももう少し住環境は良さそうな物件で賃料も高いという違いもありますね。
板橋区も比較的広いので、もう少し都心寄りだとまた話は変わってきますが、
端っこかつ、三田線と東上線の間の地域は、
他に形容が浮かばないほど特に住宅街な地域だよなという印象があります。
というわけで、ざっくりまとめると、今回物件は、東上線、有楽町線、副都心線と3路線使えるという利便性の高さと、
23区でありながら郊外の趣きで車での移動もしやすい良質な住宅です。
3路線とも池袋駅には直通しており、約12分とのこと。
地下鉄を使えば渋谷、原宿、有楽町（銀座）あたりまでも1本で行けますので、通勤に便利なのは言うまでもないですが、遊行好きの方にも住みやすい土地ですね。
---------------------------------
次は物件の現況と未来について考えてみます。
今回の物件は、1Fに店舗が入っており、2,3Fが住居となっている、
いわゆる「下駄履き型」の物件です。
現在は画像で確認が出来ますが、とある眼鏡のチェーン店が入っています。
築13年かつダイワハウスの建築で、物件の状況は非常に良く、作りも普遍的なものよりは質が高いということなので、
不動産クラウドファンディングにありがちな「築古だけど好立地で満室埋まってるので、利回り取れている。短期ならキャピタルロスも起こらないだろうし、投資家を集めるのにちょうど良い物件だから、投資家に提供しよう」
というパターンとは結構異なっていますね。
逆に言えばその分、まだ物件としての価値が高いので、
利回りに対してはマイナスのベクトルが働くとも言えます。
ただ、このマイナスはもっと言えばただ数字上のマイナスではなく、
物件の売却に失敗するリスクが少なくなることの見合いでもありますし、
市況変化への対応力の高さや不測の事態（致命的な物件の状況悪化など）のリスクの低さと対になる部分ですので、
ただ単に【利回り低いな】というところだけではないというプラス面も合わせて考える方が良いのかなとは個人的には思います。
といった割と良質な物件に対して、
必ずしも収益性が高いとも思えないタイプのチェーン店が入っており、
しかも【現況賃料が相場よりかなり安い】というのは、不思議な状況ですね。
しかも空室リスクが高いとも言えないにも関わらずマスターリースまで結んでいると。
ほんと不思議ですよね。
恐らく下駄履き型ということで、住居として考えた場合には、テナントの存在を気にする人は敬遠するタイプの物件でもあるんでしょうけど、現況はテナント自体が音や臭いを発するタイプではないですから住みやすいでしょうし、
（逆にコンビニなどが入っていると、それはそれで便利ということで若年層の入居は増える傾向もあるそうです。個人的には嫌なので、調べたら逆の発想があると知って、そういうもんなんだーと面白く感じました笑）
立地も悪くないわけですから、マスターリースを結ぶ必要性は薄いでしょうね。
このあたりは以前所有されていた方がもしかすると個人の方で、良いようにやられちゃっていたのかも・・・なんて勝手に想像もしました（笑）
という物件をTRIADさんが入手し、まずは住居部分のマスターリース契約を結んでいる企業に対して、契約解除をしてもらうことと、
1Fのテナントに対しても地域の相場に合った賃料に契約更新のタイミング等で適宜改定を求めていくというのが今回のストーリーです。
ただ単にバリューアップして高く売って儲けよう！というシナリオとは大きく違うのでその分、長い運用期間になるということですね。
ただし、既に大手コンビニエンスチェーンから倍額でも借りたいという引き合いがあるという記載もある通り、比較的将来の展望に明るい記載がありますので、
そのあたりをどう信じていくかというところでしょうか。
私もこのまま考察を進めてみます。
まず、下駄履き型の物件で1Fにコンビニがもし入ったら敬遠する方もいるような気はしています。一個人としては良い印象はないです。でも、そこについて疑問があり調べたところ、【若年層を中心に逆に歓迎する人もいる】ということなので、
意外とそのあたりは問題ないのかなという風に一旦、私は考えました。
むしろコンビニに仮に入居してもらうとすれば、車社会とはいえ23区内である板橋区でこれだけ大きな駐車場があるコンビニというのは価値が高いものになるでしょうから、
駐車場、駐輪場を無料で貸しているという状況を是正するのは、簡単なことでしょう。
1Fのテナントを収益性の高いものにし、
物件の質の良さ+バリューアップで住居部分も今の満室状態をキープする。
これが出来た際には、一般投資家等において、物件購入の引き合いが多く出てくるでしょうから、キャピタルを稼げる売却先が見つかると考えて良いかなと思います。
尚、COZUCHIによると板橋区のこの界隈は【表面利回りで4.7~5.8%】ということだそうです。私は素人なので正直、「そうなんだー」って感じですが、
クラウドファンディング目線で見たとしても、23区ながらやや郊外の板橋区、そして更にその中でも郊外の度合いが強い赤塚なら、こんなもんなのかなという感じはありますよね。今は不動産クラウドファンディング界が競争になっているので、もう少し利回りは支払われてはいますけど、本来はこんなもんだろうとは確かに思います。
利回りというのは結構当たり前な話ですが、一応おさらいしますと、【賃料÷物件価格】で求めるものですから、
この表面利回りを相場内に収めようとすると、賃料が安いのであれば物件価格は下がりますし、賃料が高いのであれば物件価格も高くなるということです。
これは当たり前と言えば当たり前なのですが、私としては、これだと逆から見ているような気持ちにもなるんですよね。
というのも、私は土地代とか建物代の相場を先に見て、それに対して賃料が見合っているのか・・・と見ていくので、
物件の原価としての相場と合っているのかをまず見ますけど、
逆の順番で見ていくことも当然出来て、（というか逆から見る方が通常かもしれません）物件価格が相場より非常に高かったとしても、
賃料が非常に相場より高くもらえているのであれば、「利回り自体は釣り合っている」とも言えるので、これはこれでありなんですよね。
まあ、これだと両方が背伸びになっているので、不測の事態が起きた時には売ると損するわけですし、大丈夫なのか心配な話にもなるのですが、
今回の物件に関しては、むしろ逆の話で、賃料が安いから物件価格を安くせざるを得ない（それで利回りを相場内に収めるしかない）ということですから、
そういったキャピタルロスの心配は基本的にあまり要らない案件ですね。
ということで、このプロジェクトは、界隈の相場利回りかそれより多少低い利回りで売却するために、まずは賃料の部分を土地代などの物件としての原価と釣り合うように是正するということが目下の目標としてあるということです。
何か、こういうのって面白いなーと個人的には思いますね。
基本的には23区内のレジデンスで、需要も堅調、利便性も高いエリアですから、
【割と堅い案件】ではあるんですけど、
それでありながら、下駄履き型の物件という部分で少しばかしの山っ気があって、
そこの賃料是正次第ではキャピタルの上振れも考えられると。
書いてみて【意外と面白そう】とは思いました。
---------------------------
さて、ご存じの通り、COZUCHIの情報公開度はかなり高いですが、一応念のため、自分でも物件の原価的な部分を調べてみます。と言っても築年数が浅い物件なので、物件の代金があまり分からない自分としては土地代とざっくりと見た賃料の考察になりますので、そのあたりは素人愛好家の考察ということでご了承ください。
まず物件周辺の公示地価ですが、1平米あたり約43万と出てきました。
今回の物件の土地が全体で約464平米なので、
単純に計算するとおよそ2億円となります。
劣後出資の7.4%を加えた募集総額が2億7000万円なので、
この時点で、どう見ても【入手価格が安い】ということは分かりますね。
本来、保守的な金額である公示地価だけで2億くらいする土地に対して、
土地と建物、そして満室稼働しているテナント+住居をすべて合わせて2億7000万ですから、【ほんとに！？】的な感じはします。
しかもクラファン目線で言えば結構「築浅」ですからね。
計算してみたらかなりお得感はあります。
一般論で言えば土地全体が広いので、1平米あたりの単価は落ちるというのはありますが、とはいえ、公示地価とイコールで見ても安いというのは、
かなりビックリな感じです。
一応、そのまま逆から（賃料側から）も分からないなりに調べてみます。
住居部分は複数の広さの部屋がある8戸とのこと。
この部分をネット上で拾ってきた賃料で計算し、
1Fのテナントの部分は現況の賃料の1.5倍として見てみました。
（コンビニチェーンが倍でも良いと言っているという情報を保守的に見て、1.5倍にしました。
これでも現況同様に駐車場部分の賃料は0の計算です。）
すると、表面利回りは【6.4%】と出てきました。
つまり、界隈の表面利回りの相場は4.7~5.8%ですが、この物件は取得価格からすると、
賃料を上げて、マスターリースを解除するだけで、これくらいの利回りまで改善出来るということですね。
もっとも、この部分はインカム配当が固定ですので、
実際は投資家には直接は関係ない話です。
が、仮に現況価格だと6.4%くらいになる利回りを売却の際に5.2%くらいまで落とせると考えると、売却価格は3億3000万となる計算です。
こうして最終的に売った時の利回りを賃料を上げた状態、バリューアップをした状態で地域相場に合わせると、キャピタルゲインが5000万以上、もしかすると1億円位出る。
ということになるわけですね。
（夜中に計算したので合っているか不明ですが、7500万くらい上がるとちょうど、25%でキャピタル2.5%×3年分になる計算なので、それ以上上昇すると、投資家のキャピタルの上振れも考えられます）
まとまっていないまとめですが、ざっくり言うと、賃料が安いことを利用し、安い価格で投資家資金も使いつつTRIADが入手し、明らかに相場を下回っている賃料のテナントや、不必要なマスターリースなどを解除して、賃料を上げて、上げた賃料を土台にした形での地域相場の利回りにすると・・・つまり、物件価格が上がって、キャピタルゲインが大きく出せる。という感じの話ですね。
まあ、なので平たく言えば【どれだけ賃料を上げられるかが勝負！】ということです。
無論、その先、売却の際もどれだけ低い利回りでも当該物件を魅力的に感じてもらえるか、感じてくれる不動産投資家を見つけるか。という勝負もありますね。
とはいえ、ともかく賃料が上がらないことには有望な投資家も見つからないでしょうし、むしろ賃料さえ適切に上げられれば、比較的築浅で作りも良いということで引き合いは数多来るのかなとも思います。
-----------------------
以上の話からすると【長い目で見る必要はある】けれど【元々の賃料が相場を下回りすぎていて、そのお陰で物件の取得価格も相場よりかなり低い】というキャピタルに将来的な期待が持てる案件ですから、
長期運用を楽しみたいという人が主に投資を検討すべき案件かなとは思います。
が、そこもCOZUCHIはぬかりないですね。
【36ヶ月の運用期間の内、6ヶ月ごとに無料換金期間を設ける】ということです。
私はこの案件は途中で換金してしまうとインカムのみの配当となるわけですし、
それは推奨出来ないなと思うので、あえて画像は載せませんが、
（載せろよと我ながら思いますが、画像を載せるということ自体があまり好きじゃないという・・・）
とはいえ、不測の事態で現金が必要になることは人によってありえるでしょうから、
頑張って6ヶ月ごとの部分まで持っていれば、キャピタルの恩恵はなくなってしまうとはいえ、需要の堅調な都内レジデンスを利回り3.5%で運用したという形で、
自身の投資についてEXIT出来るわけですから、
これはこれでアリといえばアリですよね。
もっとも、換金については【現時点での不動産の価格】を基準とした買い取りになるはずですので、必ず投資元本と同額で買い取ることを保証するものではないとは思います。（これは他の事業者さんにおいてもでしょうけれど）
なので、やっぱり私としては、満期償還まで保有しておいた方が良いのでは？
とも思います。
ただ、まあ、COZUCHIにせよ他の事業者さんにせよ、わざわざ大幅に元本を毀損するような価格での買取案を提示するということは考えづらいので、
基本的には市況に大きな変化がなければ元本+インカムゲインという形で途中換金させてはもらえるのかなとも思います。
一応、私はあまり推奨しないですが（しつこい笑）そういう制度もあるので、劣後出資は薄いものの、そういった守りも意外と堅い案件だよということは、言えますね。
--------------------
そろそろまとめます。
１．3路線利用可能かつ徒歩でも駅近で利便性の高い立地！
２．立地の良さの割に家賃相場がそこまで高くなく需要が堅調なエリア
３．1Fテナントの賃料が非常に安いこともあり、物件の取得価格も安く出来ている
４．住居部分が需要堅調にも関わらずマスターリースがあったため、解除することで比較的物件の利回りを上げやすい状況
５．劣後出資が小さく長期案件のため、表面的なリスクは高い
６．ただし取得金額がかなり安いため、キャピタルロスが起こる可能性は低く、都合、元本の毀損が起こる可能性も低い
７．素人目に見ても賃料や取得金額が安いのは分かるが、上げることの難易度が素人としては読みづらい
８．半年ごとに無料換金期間があるため、短期のインカム型として運用することも可能
９．キャピタルの25%を上限なしに配当するため、キャピタルの上振れにも期待出来る
こんな感じでしょうか。
なかなかうまくまとめられませんでしたね。
今回の案件は自分にはまだまだ勉強が必要という感じでした。
ただ、自分は素人ということもあって自己流で物件について見ているので、
いわゆる不動産投資家だと地域相場の利回りより高いのか低いのかで見るのに対して、
私自身はクラウドファンディング投資をするにあたって、
嘘のない案件なのかという部分を先に確認したいこともあって、
土地代などの【生の物件の原価】（積算価格的なところ）を調べることから始めるので、こういう案件の意味はいわゆる普通の不動産投資家の方よりは、
もしかすると理解しやすかったのかなーとも思います。
私の見方が正しいかは何とも言いづらいですが、
主に世の中の不動産投資で言及される界隈の利回りに対して高いか低いかだけでなく、
積算価格＝物件そのものの原価的なところも見ていくと、
不動産のプロである不動産会社側のキャピタルゲイン部分がどうなっているのか、
読みやすいのかもなーと思いました。
一般投資家はなかなかキャピタルゲインで一山当てようっていうのはないですからね。
まあ、私もまだまだそんなことを全部理解するレベルには程遠いですが、
遠い将来、もう少し更に詳しくなれたら、そういった視点で収益物件のデータなんかも見て勉強してみたいなと思った、今回の案件でした。
というわけで、かなり長文になってしまった割に、
訴求記事としては何となくパッとしない感じもありますが、
一言で言えば【字面が地味】【劣後出資が薄い】【期間が長期】と敬遠される材料がやや揃っているものの、データを調べていくと、キャピタルロスが生じる可能性が割と低く、賃料の是正、マスターリースの解除など、
打つと記載のある手はどれも妥当なものであり、表面的な劣後出資のパーセントなどよりは厚みのある案件だということは言えそうです。
3年間×キャピタル2.5%は都合7.5%の配当ですから、売却価格がやや低い場合はキャピタルゲインの25%を超すことも充分ありえる形であり、
COZUCHIサイドとしても表面的な利回りの記載を落とさずに、
現況の賃料でも当座のところを納得してもらえるよう、
インカムとキャピタルの配分をギリギリのところで考えたんだなと伝わる感じでした。
今までよりやや長期案件ではありますが、物件としては比較的築が浅く、需要も堅調な地域の良質な物件のため、インカム型の案件としてどっしり構えて出資しつつ、
最後のキャピタル部分で良い知らせがもらえることを楽しみに待つ。
という感じですね。
個人的には調べる前より調べた後の方が良い印象を持った案件でした。
運用期間が長いので少し金額は控えめにしようかとも思っていますが、
投資自体は行いたいと考えています。
COZUCHIはeKYC（スマートフォン）を利用した新規登録が出来るため、興味を持ったら比較的すぐ会員登録を終えられますので、
今から登録しても当日の投資には間に合うかなと思います。
ご興味の出た方は登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、自分なりに今回案件についてご紹介してみました。
---------------------------
COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
