ローンチ記念案件の1,2,3弾がいずれも高評価を受けている、COZUCHIですが、
とうとう27日はローンチ記念案件の最終第4弾の「平塚案件」の募集開始ですね。
そして、そろそろ次の案件も見たいなーと言っていたところ、5号案件も来ました。
COZUCHIとなってからの5号案件（神泉案件）についてはまた別途記事を書きますが、
先にちらっと言及だけすると「次回も良い案件」だとは思いました。
さて、今回は（必要性があるか微妙な話ですが）
第4弾である平塚案件のリマインド記事を書いてみたいと思います。
前回記事ではこの記事よりもう少し（情報量は少なかったものの）
詳細に書いていますので、お時間の許す方は合わせてご覧ください。
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こちらの記事でも、今までと同様に、まずは概要を掲載します。
案件名：平塚 一棟マンション 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン5%+キャピタルゲイン5%
募集金額：1億560万円
利回り：10%（インカムゲイン5%+キャピタルゲイン5%）
運用期間：6ヶ月
募集開始：9/27 19時～10/4 13時まで（抽選式）
1号事業者：LAETOLI株式会社
正確な住所が開示されました。神奈川県平塚市夕陽ケ丘37-19とのことです。
物件名は書いていませんが、調べたところ「シーサイドハイツ」だそうです。
なんか名前がお洒落な感じで個人的には好きです（笑）
確かに海岸に近い平塚駅南部なので、名前も立地通りって感じですね。
1,2,3弾案件は、自分的にも都内で土地勘がある程度あったので、
文章が書きやすかったのですが、
本案件は神奈川県平塚市ということで、全く土地勘がなく（行ったこともないような）
とりあえずデータ的なことで書いていくしかないことをお許しください。
平塚ってほんとベルマーレって言葉しか連想出来ない、何とも脆弱な知識の私です。
神奈川県っていうと、やっぱりポップス好きにとっては桑田佳祐さんとか、あるいはオフコースの小田さん、鈴木さんとかのイメージがありますね。
けど、平塚市出身ではないですしね。まあ、茅ケ崎市は隣だからそういう意味じゃ似た雰囲気かもしれませんが。湘南って言葉の中では。
そのままちらっと調べたら、ZARDの坂井泉水さんが平塚市出身だということらしいですが、なんか謎多き雰囲気なので、何とも言いづらい・・・
ともかく、もしかしたら首相になるかもしれない人の出身地ということで、
目下大注目の都市ということは言えるのかもしれませんね。（無理矢理のまとめ）
さて、話がそれましたが、土地勘がないので、用途地域について調べてみましたが、
第一種中高層住居専用地域（1中専）でした。
ってか、調べるまでもなく、記載があったということに只今気づいた次第ですが（笑）
まあ、で、一応色々調べてみた結果に基づいて書いてみますが、
平塚市はそこまで1低専が多くないのかなという印象でした。
（1低専の方が1中専より建蔽率、容積率が小さい低い住宅などが多くなります）
ある程度、人口が多く、それでいてお高くとまっているというよりは、
郊外、地方都市でファミリー層も多いという土地柄、
1低専より普通の1住、1中専が多いのかなという印象でした。
今回、正確な住所を見るまでは、一棟マンションですし、
何となく、栄えている平塚駅北部の方なのかなーと思っていたのですが、
物件は南部側とのこと。
最初、地図で見る限り、南部側はそれほど大きな建物もない感じですし、
競輪場も近いので、どうなんだろうなーなんても思っていたのですが、
用途地域を見たところ、【あ、南部の方が住宅街って感じか】と。
全体的に住宅地が多いなーっていう印象を持ちました。
海に近いので開放的な雰囲気はありつつ、
どちらかといえば、南部の方が落ち着いたゾーンのようですね。
そして駅まで徒歩7分くらいで好立地でもある。
なので、物件としての需要も手堅いんだろうなとは思いました。
尚、公示地価についても調べてみましたが、土地の面積が533平米に対して、
ほぼ同等の立地で1平米22万というデータがありました。
ですので、そこからすると、この物件の土地代は大体、1億1700万超となります。
それに対して劣後出資（20%）を合わせた募集総額が1億3200万ですから、
土地+収益物件の形なのに、この価格ということは、
明らかに「かなりお得」な印象はありますよね。
そもそも公示地価自体、やや保守的な数値であるため、1平米22万というデータが正しかったとしても、実際は30万くらいで取引されていても不思議ないわけですし。
それに対して、本当の取得金額がどうかは分からないものの、
LAETOLIは実際の価格で募集しているという言い方を以前からしていますので、
それに則ると、1億3200万でこの部分を買ってきたというのは、本来の土地の相場よりも利回りを高くつけても、そんなに苦しくないということになりますよね。
事実、当初はこの一棟マンションに対して、100坪（330平米）の広い駐車場がついてきていたので、その部分とセットで購入した結果、1平米（1坪）あたりの取得単価が相場よりかなり安く出来たということは前回記事でも書いた通りです。
物事何であれ大体そうですが、
【大量、多量に買うことで単価を抑えられる】ということがあります。
土地や物件に関しても同じことが言えますね。
例えば、300平米くらいの地主の土地をまとめて不動産会社が買い取るとすれば、
その半分くらいの大きさの土地に比べて、2/3くらいの単価になるかもしれない。
でも、買った方は、これを2区画の広めの戸建てとか、
3区画の狭めの戸建てとして売れば高く売れる。（手間はかかるでしょうけども）
今回の案件もマンションと駐車場という大きな敷地、物件をまとめて買って安くして、
そして駐車場を戸建て用地化して小さくして売ったので、
利鞘が出たという感じですよね。
ほんと、そういった安く買って高く売るというのを適切に行えている途中から投資家が乗らせてもらうというのは、「なんか良いのかな・・・」なんて思ってしまう話です。
六本木案件みたいな夢のある案件も好きなんですが、
この案件も手堅さがありつつ、それでいてかなり割の良い案件なので、
個人的には非常に魅力的に感じますね。
それだけに記事として書きたくないなーなんて思ったりもしつつですが、、、
まあ、既に1000%とか1200%とかそういう倍率が出てきている事業者さんですし、
書いても書かなくても変わらないよなってことで書いてみました（笑）
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この案件のポイントを再掲しておきます。
１：利回り10%、運用期間6ヶ月の高利回り案件
２：JR 平塚駅から徒歩7分の好立地物件のため空室リスクが限定的
３：地方都市である平塚市の築古マンションのため利回りの平均が元々高め
（大きく無理をして利回りを高くつけているわけではない）
４：セットで購入した駐車場部分を高値で戸建て用地として売却出来ている恩恵がマンション部分にもたらされていることによる高利回りの実現
５：既に売却活動を行っているため、早期償還+更なる利回りUPの可能性有
こんな感じです。
なかなか気にかかる部分がなく、マイナスな表現をする余地がないくらい、
安定感を感じる案件ですね。
ほんと焦点は「当選するか否か」だけかなというところです。
前回記事と全く同じフレーズを使いますけど、
「序盤、中盤、終盤、隙がない」という、
どこぞで聞いたフレーズが脳裏に浮かぶ案件という感じでしょうか（笑）
うーん。これは投資したいなー。
頑張りようがないですけど、頑張ろうと思います。
何をって言われそうですが、主に祈り方面で頑張りたいところです（苦笑）
あまりライバルを増やすのもなんなのでしょうが、
良い案件だとかなり思うので、ご興味のある方は案件をご確認されてみてください。
以上、自分なりにリマインド記事として書いてみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
