一昨日に雑談記事をちらっとだけ書いた、
オーナーズブックの新規案件について、書ける範囲で書いてみます。
会員限定情報が多いことや、今回案件の借入人が少し今までとは毛色が違うこともあり、書き方が難しいですが、雑談記事で意外とアクセスがあったので、
（今までより利回りが高いからですかね？）
他の方よりは多少なりとも土地勘があるのは、実際事実ですし、
自分なりに案件の詳細を見てみようと思います。
（見に行くのはさすがに厳しいので、そのあたりはご勘弁ください笑）
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早速、概要を下記に記載します。
案件名：柏市商業素地第1号第1回
募集金額：8億5000万円
利回り：5.6%
運用期間：25ヶ月
募集開始：8/30 18時～9/27 一杯まで（先着式）
※株主優待枠が3000万円あり、この分は当日の12時から先んじて募集が開始されます。
こうやって見てみると、天下のオナブさんとはいえ、ドデカイ案件が来ましたね。
さらっと過去を見てみましたが、2019年の南青山案件が8億円というのがありますが、
それより大きい。ちらっと過去案件を見直してみたところ、過去最高額のようですね。
うーん。柏市案件ということで、かっぺ民的には全然華やかさを感じられる範疇ですが、ごく一般的には都内でもないし地味案件って感じですよね。
それでいて募集金額は過去最高。
何とも今までにないタイプの案件という感じはありますね。
とりあえず一言で言えば【今までと毛色の違う案件】
案件分析に全然自信がない方はここだけは踏まえると良いかなと思います。
もう少しここからは詳細に見てみます。
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まず、借入人ですが、今までは元の持ち主が売却したものを買った不動産会社という例が多かったオーナーズブックの案件ですが、
今回は借入人の性質が違うということがあげられます。
つまり、限定情報なので書きづらいところもありますが、
オーナーズブックやLENDEXのいつもの案件の感じというよりは、
ポケットファンディングのいつもの案件のイメージというと、
ソーシャルレンディング投資家の方々には分かりやすいかもしれません。
本業としての取引に付随した融資というよりは、
自社の今後をどうするかのための融資という感じですね。
なので、相手も事業者とはいえ、
いわゆるプロ対プロというところではないことには注意が必要かもしれません。
ところで、物件の所在地ですが、柏市の十余二というところに所在しています。
先日の記事で書いた通り、読み方は「とよふた」と読みます。
このあたりに広く分布する名前で、
ただの「十余二」の他に「新十余二」「中十余二」という地名もあります。
（詳しくは下記の雑談記事もご覧ください。なかなかドラマのある名前です）
で、立地についても語っていきますが、
えー、生まれは越谷市、幼少期は三郷市に住んでいた、親戚も三郷市、松戸市等々にいる・・・えー、実家は…（割愛）今の住まいは…（割愛）
という、まあ、一言で言えば「こっちのあたり」の人間から見ると、
【柏市商業素地】というタイトルのつけ方がなかなか、なんていうか、、、
上手くつけてるなって感じです。
柏市は柏駅の華やかさ（一番良い時は千葉の渋谷？みたいな言い方もされていましたね。）とかが取り上げられがちですが、
元々非常に広い自治体でして、更に2005年には沼南町と合併して更に大きくなったので、かなり地区によって色々な特徴を有している自治体です。
一例を挙げると、
柏市：人口43万、人口密度3740人
松戸市：人口50万、人口密度8111人
流山市：人口20万、人口密度5743人
鎌ヶ谷市：人口11万、人口密度5222人
我孫子市：人口13万、人口密度3021人
といった感じで、人口こそライバルである松戸市とそう大差ないですが、
人口密度においては流山市や鎌ヶ谷市の方が高いくらいで、
そういう意味では（都内からの距離が松戸、流山、鎌ヶ谷より遠い地域が多いので当たり前と言えば当たり前ですが）郊外度の高い市でもあります。
ベッドタウンの性質が高いのが千葉県東葛飾地域なので、
都内から遠くなる順に大体人口密度が下がりますね。
（その中でも柏市はどちらかと言えば独自色が強い自治体でもありますが）
なので、柏市の商業素地と聞けば、
なんかそれなりに華やかなものが建つようなイメージを多少なりとも持てそうですが、
実際はそうでもないよなーという感じは近隣地区の住民からするとあったりします。
そして、この物件ですが、地図で見ていただければ分かる通り、
柏駅からは遠く、「ららぽーと柏の葉」が駅前にある柏の葉キャンパス駅が強いて言えばギリギリ徒歩圏というくらいのあたりです。
バス便で駅まで行く人も多い立地かなとも思いますね。
（柏市十余二は全体が広いので、場所によって最寄り駅は変わってくる感じです）
なので、商業施設を建てるとしても、シャトルバスなどを運航しないといけないですし、このあたりはそのテのショッピングモール的なものは激戦区でもあるので、
立地が多少奥まっていることもあって、活用方法が意外と難しいだろうなという印象は近隣の土地勘がある程度ある自分的には感じますね。
例えばこの物件に対して、国道16号を真ん中において反対側に「モラージュ柏」という小さめのショッピングモールがありますが、以前出来た時は、結構流行りました。
何なら出来たばかりの時に、ちょっとオシャレなモンが出来たぞ！
ということで家族で行きました（笑）
（今の住まいからはとても行ける距離じゃないですが、
実家は車なら行けないこともなかったので）
ですが、今となっては柏の葉キャンパス駅に「ららぽーと柏の葉」があったり、
隣の流山おおたかの森駅にもショッピングセンターがありますし、
南柏にはイオンモールがありますし、柏駅周辺を除いても、元沼南町の方にもアリオもあったかな。そんな中で数年前には北小金駅からちょっと行ったあたりにも新たなショッピングモールが出来ました。と、まあ、とにかくたくさんあります（苦笑）
なので、モラージュは地味キャラ化している感じはあるんですよね。
駅から遠いのでシャトルバスなんかもあったはずですが、どこまで流行っているか・・・今、ショップを見ましたけどモラージュは「Honeys」「西松屋」「Right-On」的な感じですね。つまりかなり庶民的な感じ。
こういう路線のお店ってベッドタウンなのでいくらあっても（私も含めて）庶民的には困らないですが、とはいえ、差別化もそれほどない感じ。
って考えると、後発でそこそこ広い大きさの本物件を壊して何を作るのか・・・
というのは結構難しいだろうなーと思いますね。
もちろん商業素地と書いてあっても、ショッピングモールみたいなザ・商業を作るとも限らないわけですし、賢い方々が妥当なものを建てるとは思いますが、
ともかく、多少難しそうな物件だとは思うところです。
ザっと挙げると、「結構広い、今までの使い方がまずまず特殊、住宅街の中にある、駅から遠い、国道から比較的近いが少し奥まっている」
って感じですからね。
で、むしろ私が思い浮かんだのは、国道16号線近くで十余二工業団地からも比較的近いし、商業素地というよりちょっとした工業用地とかで活用出来ないのかなー。
みたいなことでした。
ということで用途地域を調べてみたのですが、【第一種住居地域】でしたね。
道を隔てた反対側のあたりは【準工業地域】なんですけど、このあたりは一住・・・
うーん。なんか上手く行かないんだなと（笑）
60/200だったと思います。一住で60/200なのでもちろんちょっとした工場も建ちますし、活用できる範囲は広いですが（だからこそ今の物件も建っているわけですが）
とはいえ、一応住居地域ですからね。そうなると、道の広さにより合わせた建物になるので建つものによってはコスパは悪くなるかもしれません。
以前の事業の関係で戸建ても建てづらいのかなっていうところも見受けられますし、
意外と何にでも活用出来る土地ではあるものの、
絶対にこれっていうものがなくて売却戦略が高度っぽいなっていう印象は持ちました。
強いて言えば、「国道16号線から比較的近い」ので、車で動くタイプの人の需要に即した建物を建てるとか、（商業系にせよ工業系にせよ）
商業系であれば「おおたかの森駅⇒柏の葉キャンパス駅」の間を結ぶ道が比較的交通量が多い印象を持つので、そこから外れて通行したい人の需要を取り込むとかが出来ればそれなりに流行る建物になるのかなーって気もしますね。
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（子どもが早起きしてきたので、尻すぼみな記事になります笑）
まとめますと、
１：借入人の性質が今までの多くの案件と少し違う
２：柏市の商業素地と書いてあるが、商業地域の立地ではない
３：駅から遠く、国道は近いものの少し奥まっているので活用方法が少し難しい
４：土地が割と広い割に奥まっているのでその意味でも活用方法が少し難しい
５：商業、工業、住居いずれにも活用は可能
６：周辺道路の交通量はそれなりに多いので需要はある地域
こんな感じかなと思います。
かなり広い上、面積が書いていないので募集価格が妥当かは難しいところですね。
そこについては私は正直【分からない】ので、
オーナーズブックの今までの実績を信じても良いかなと思っています。
（あくまで「私は」の話です。ご自身でご判断ください。）
ただし、一般的に面積が広くなればなるだけ用途が限られるので、価値は下がりやすいということを考えると、評価額は高いなーって気もしないでもないですね。
（公示地価では1平米あたり7万くらいの地域かなと思います。）
評価額は商業素地としての収益なども考えた上での金額でしょうから、少し割り引いて考える必要はあるでしょうか。
とはいえ、LTVの数字で見ればそこまで大きくないので、
そこは安心感があるといえばあるかもしれません。
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今までと違うタイプの案件であり、
そこを踏まえた方が良いとは言えるかなと思います。
その分、利回りは高いので、利回り優先であれば投資判断、
ローリスク志向であれば今回は見送りという判断もありかもしれません。
私は【投資予定】です。
理由としては、
「償還された資金がデポジットにある」
「償還された案件も松戸市案件で地域分散の観点でも変化なく運用できる」
「自身が土地勘のある地域であり、多少は状況変化に気づく余地もありそう」
「利回りが高めなので、リスクを勘案してもアリかなと考えた」
「水害リスクのない立地で安定性を感じられる」
こんな感じです。
活用方法こそやや難しいですが、地雷案件ということではない印象なので、
まあ、近隣住民でもあることですし、投資はしておこうと思います。
以上、自分なりに今回の案件についてご紹介してみました。
今回の案件は募集金額が大きく、毛色も違う案件ですし、募集期間も1ヶ月弱と非常に長く取られています。
なので、意外と日数が経ってからでも投資出来る可能性もあるかもしれません。
登録されていない方も、案件にご興味の出た方はHPをご確認されてみてはと思います。
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オーナーズブックにご興味の出た方はHPをご覧ください。（広告リンク）
