ここのところ、様々な事業者から本当に色々なタイプの案件が出てくるので、
なかなか追いきれない自分です。
ですので、募集金額の少ない案件 or 古参事業者の案件については、
どうしても後回しになってしまいますね。
どうせ記事に書くなら、大型案件であるとか、新規事業者の案件について書いた方が、
アクセス数的にも良い結果が見込めるので、そっちを選びがちかもしれません。
当然ですが、新規事業者の案件は最初なのでボーナス案件である可能性が高く、
いきなり最初からコケるような案件を組成する事業者は普通いないでしょうから、
そういう意味でも紹介しやすいんですよね。
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そんな前置きをしつつ、既にやや古参ともなってきた大家.comの新規案件について、
今回の記事では書いてみたいと思います。
今回の案件は大家.comで初の【福岡案件】ということで、
私自身は土地勘が全くないので（九州は行ったこともなく・・・）
一般論的な紹介にはなってしまいそうですが、
タイトルにも書いた通り、【初出資者向け案件】という印象は持てるので、
そのあたりを掘りながら書いてみます。
まずは案件名などを記載しますと、
案件名：区分マンション（福岡市南区）#13
募集金額：3087万
利回り：3.8%
運用期間：12ヶ月
募集期間：8/6 12時半～8/13 18時まで
とのことです。
・・・どこぞの誰かがタイトルが野暮ったいみたいなことを言ったせいなのか、
（たぶん・・・というかまず違うとは思いますが）
非常にシンプルなタイトルの案件になりました（笑）
金額こそ程々の大きさがありますが、
利回りは控えめで、運用期間も1年と普遍的な感じです。
正直に言えば【地味案件】ですね。
また、優先劣後の比率も劣後が1割とそれほど大きくないということで、
これまた正直言って地味案件的な感じを受けます。
運用対象の物件は福岡県福岡市南区玉川町3-25にある、
サングレート高宮アヴァンセの9Fの1室で、約28坪（86平米）と、
家族で暮らすことも充分に可能な広さの住宅です。
物件は【天神まで電車で5分】【博多駅までバスで約20分】という利便性の高い地域にあり、公示地価を調べたところ、1平米あたり40万超えくらいということで、
（関東在住なので23区を中心とした物言いになるのはご了承ください）
23区内のやや郊外、23区のすぐ外側の良質な住宅地くらいの土地の価値はあるということになりますね。
そういったところに、3LDKの100平米弱のそれなりに広い住宅を借りるわけですから、
（しかも9Fと高層階）
【富裕層でないと借りられない物件】ということは言えるでしょう。
実際、HP上で記載のある賃料は月額で18万！高い・・・私には払えません。
ただし、その分、修繕積立金が比較的高いこともあり、
ネット利回りはやや私が抱く印象よりは低めになっていました。
（そのため、投資家への利払いも控えめな数字になっているというのはありますね）
4%前半で、劣後出資が2割くらいであれば、黙っていてもこの金額で大家.comさんならば埋まるのかなという印象の案件ですが、
今回は3.8%で、劣後が1割、マスターリースもないということで、
やや条件はガツガツと攻めている事業者さんと比較すると、
ストレートに言えば見劣りする部分はあるかなと思います。
ただ、そういったマイナスな部分が初登録、初出資になる方にとっては、
ある意味でお勧め出来る部分にもなりえるのかなとも思うんですよね。
その理由としては、一言で言ってしまうと、
【先月から行われている、大キャッシュバックキャンペーンの対象になるから】
というのが挙げられます。
以下、キャンペーンについて一部引用しますが、
■キャンペーン対象商品
2021年6月1日～2021年8月31日迄の大家 .comの投資案件
（お1人様1回のみの適用とさせて頂きます。）
■キャンペーン対象者
①新規で投資家登録した方
②対象商品に投資する方でキャンペーン対象商品1案件に10万円以上投資した方
■プレゼント内容 以下、条件ごとにプレゼント内容が異なります。 条件① 新規で大家 .comへ投資家登録を完了した方⇒1,000円
条件② 対象期間内に投資をした方
（1案件に20万円以上の場合）⇒10,000円
（1案件に10万円以上19万以下の場合）⇒5,000円
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結構、これすごいですよね（笑）
20万投資すると1万円もらえるという。謎の5%キャッシュバックキャンペーンと。
10万投資でも5000円もらえるから、同様です。
更に新規登録の方は無条件で1000円もらえますので、
つまり、新規で登録して20万以上投資すると11000円！という話です。
当たり前ですが、キャッシュバックなので現金での支払いですし、
しかも先に支払われるので償還を待たないともらえないというものでもないですから、
非常にパフォーマンスの高いキャンペーンだなという印象です。
さすがに既存投資家の方の結構な割合は昨月に大大大募集していた、
押上の開発型案件で10万、20万と投資していたのではと推測されますから、
そう考えると、今回の案件は初出資者、初登録者の方にとっては、
実は穴場案件となる可能性が高そうだなと思いました。
普通に投資すると3.8%の地味案件ですが、
仮に1000円の新規登録者向けのキャッシュバックは除くとしても、
10000円を利回りの中に計算すると、年8.8%ですから、なかなかすごい話ですね。
また、開発型案件はリスクがありますし（緩和策は色々と打たれていましたが）
避ける考えの投資家の方もいそうですので、
そういった既存投資家の方にとっても良い案件でしょうね。
今回の案件は高級住宅街の区分マンションでの運用で、
そう簡単に退去されてしまうような物件ではないでしょうし、
万が一のそういった際も利便性が高いのでリーシングリスクは限定的で、
劣後出資の部分で補える範囲で次の入居者が見つかる可能性は高いのかなと。
また、劣後出資者の利回りは優先出資者の利回りよりは多少高い数字があるので、
その部分もいざという時のクッションになりますから、
利回りが低いというデメリットはあるものの、
逆に言えば、その分、書いてある利回りの確保自体は手堅いということは言えます。
（劣後出資者の配当に余裕がない設計で、予定利回りが高い場合、毀損リスクが高くなりますが、
逆に劣後出資者の配当に余裕がある設計で、予定利回りが低い場合は、
低いことのデメリットはありますが、その分、毀損リスクは下がると考えられます。）
尚、今回の案件はやや条件が悪いため、即満額という感じでは行かないのでは？
と予想されるのですが、
その場合に営業者側が優先出資者として追加出資を行う可能性も示唆されているので、
案件が不成立になる可能性は恐らく限定的なんじゃないかな・・・とも。
営業者もあくまで優先出資者として同じ条件を享受するので、それ自体は投資家にとって有利でも不利でもありませんが、とはいえ、仮に営業者サイドが優先出資者として多く参加しているのであれば、なるべく投資家に損がないように上手く調整して償還に持っていく可能性は考えられるので、
そう考えると【人気がないのはある意味で得】になる可能性もありそうですね。
その他、株主投資家の方に1%の利回り還元や、急遽持ち分を現金に換えたいとなった時の買取手数料の無料化などのサービスも付加されているので、
既存投資家にとってもある程度お得な部分がある案件ではあるかもしれません。
募集開始は明後日の8/6の昼からと迫っていますが、
いきなり満額埋まるかというとどうだろうという案件でもありますので、
今からの新規登録でも投資参加出来る可能性は結構ありそうだなと思います。
（とはいえ、実際開始日が迫っていますので、急ぐに越したことはないでしょうが）
手厚いキャッシュバックキャンペーンや新規登録者の1000円キャッシュバックに興味が出た方はHPをご確認の上、登録・投資をご検討されてはと思います。
下記のリンクもご活用ください。
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