投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

ジョイントアルファの待望の案件がようやく近々募集ですね。

とうとう、あの案件が募集開始!

 

この言葉がまさしく相応しい上場企業系不動産クラファン事業者の雄、

ジョイントアルファのホテル案件がとうとう動くということで、

ちょっと遅ればせながら、ご紹介してみたいと思います。

 

というか【すいません、すっかり忘れてました。】

っていうことでの遅れでした(苦笑)

 

コロナのこともあり、当案件は何度も募集開始日の延長がされていて、

(既に1年近く経ってる?)

当初はジョイントアルファ自体が先着での募集をしている事業者だったため、

こちらの案件も先着の扱いでしたが、最終的には抽選となりました。

 

ですので、古いイメージで【これは先着のままだよね】と思っている方は、

間違いですので、どうぞお気を付けください。

まあ、逆に勘違いしているのでないわけで、実害はないでしょうが・・・

 

というジョイントアルファの目玉案件。早速色々書いていきたいと思います。

 

尚、先月の途中から今年一杯、【期間中に会員本登録まで完了した方へ「Amazonギフト券1,000円分」をプレゼント!】というキャンペーンもありますので、

既に登録済の方も多いかとは思いますが、まだ登録されていない方で

キャンペーンにご興味のある方は是非、HPをご覧になってみてください。

ジョイントアルファへ

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まずは案件の概要を書いてみます。

 

案件名:アルファアセットファンド小樽駅前

募集金額:1億2500万円(劣後出資50%を合わせた募集総額は2億5000万円)

目標利回り:6%

運用期間:6ヶ月

募集開始:11/15 12時~11/16 17時59分まで(抽選式)

 

募集価格2000万円台での「本業のフックツール的募集」が目立つ事業者としては、

かなり大きい金額での募集ですね。

それでもジョイントアルファ、穴吹興産の信頼度を勘案すれば、

【そんなに大きくもない】という募集金額かもしれません。

恐らく満額埋まるどころか、かなりの人気にもなりそうです。

(尚、部分当選があるという記載があります)

 

利回りがホテルということもあってレジ(住宅)ではないので、高めです。

ですが、上記の通り【劣後出資が50%ある!!!】ので、

利回りの高いホテル案件とはいえ、結構堅い案件だとは思います。

 

中小の事業者の劣後出資50%など高い数値は、

【その劣後出資って、借入で用意したお金じゃないの?】的な疑念が生じやすく、

逆に大丈夫なのかなあ。ってか劣後が完全に割れたら会社大丈夫なのかな?

みたいな気持ちにもさせるので、私は特段すごく良い印象があるわけでもないのですが、

今回は上場企業である穴吹興産の劣後出資ですからね。

これはもう最高級の座り心地の「座布団」と言っていいでしょうね。

座り心地もそうですが、高さも座布団10枚くらいは行ってますね。

まあ、10枚あったら逆に危ないですがね。笑点も最近はとんと見てないなー。

っと話がそれそうなので、これくらいにしておきます。

(劣後出資のことを俗に座布団と言ったりするそうなので、ちょっとそういう表現にしてみました。)

 

ちなみに一応書きますが、自社物件として既に稼働済の物件ですので、

借入等はなく劣後出資が用意される形でした。

 

そのまま住所やアクセスを見てみます。

 

物件名称:アルファベッドイン小樽駅前

住所:北海道小樽市稲穂3丁目10-12

アクセス:JR函館本線「小樽駅」徒歩2分

 

小樽は小学生の時に一度行ったのみで印象がないので何ともですが、

(ただし小樽で食べたウニ丼があまりにも美味しすぎて、その後、ウニが今日に至るまで好きになったという記憶だけはあります。大体いつも食べ物の記憶しかない私・・・笑)

一般論で言ってアクセスは非常に良いと言えるでしょうね。

JR函館本線という大動脈で札幌駅まで30kmちょいの位置。

函館と札幌を結んでいる路線ですしね。

写真で見る限り駅舎も立派ですし、ウィキペディアによると、

2019年の乗車人数が9,072人/日ということで、利用者も多い駅。

 

この駅まで徒歩2分ということで、【ベッドイン】という名前の通り、

泊まりやすい雰囲気は強く感じますね。

 

元々は1987年開業で24部屋あったビジネスホテルだったものを、17部屋に減らして、リノベーションし、もう少しツインルームのみならず、定員が4人以上の部屋も増やして泊まりやすくしたようです。

また、外国人利用者にも配慮しているのか、スキーをする観光客向けの設備や、

連泊する人のためのランドリー設備の併設などもあり、

より「今の需要に即した形」に作り変わっているんだな。

というのが伝わるリノベーションがなされています。

 

私は出不精でスキーもスノボもスケートも全然出来ませんが、

(スケートはほんの少しだけ出来るような出来ないようなですが)

こういった需要があるというのは親類にスノボ好きがいるので何となく分かります。

若い時は弾丸ツアーで行けても、年と共にそれは大変になりますからね。

外国人の富裕層の方なんかだと長い期間を連泊で泊ってくれたりすることもありえるようですし、このリノベーションは理解出来るなという印象です。

 

f:id:NNS8912:20211106123243j:plain

1つだけジョイントアルファさんから画像を引用させていただきますが、

上記の通り、コロナ流行後の小樽市内の客室稼働率は大きく下がっています。

2017年から2019年は半分以上は必ず稼働していたのに対して、2020年の3月以降はガクッと下がっている。一度昨年の秋頃に上がったものの、やはりまた下がってしまい、表の直近の2021年6月が30%未満、7月が40%強という苦戦です。

ちなみに今回の物件については正確な数字がないですが、引用すると「2021年度7月時点については、同様に新型コロナウィルスの影響もあり平均28.8%の稼働率となっておりますが、当施設の2021年9月度実績は46.86%となっております。」

ということで、他の物件よりは割と良い数字が出ているようではあります。

ただし、客室全体は2021年度全体での数字に対して、本物件は9月のみの数字で書いているので、正確なところは分からないかなとも思います。

 

とはいえ、直近の9月度で50%弱ということですから、比較的状況は悪くないのでは?という印象は持ちますね。

逆に言えばそういった状況になったからこそ、

募集開始を決定したとも言えるのかなと思います。

皆さんもご存じの通り、現況はコロナの勢いが急速に弱まっているわけで、

以前のようなGo to的なものはないにせよ、「ごく普通に旅行を楽しむ」ということであれば、周囲から批判を浴びるということはない空気感まで来ています。

 

恐らく10月度、11月度、12月度と寒さによるコロナ感染者の急増は心配なところですが、現況は良い数字をある程度期待出来るのでは?とも思います。

 

尚、案件についてですが、「本事業(予定利回り6.0%)においては平均稼働率を45%以上を想定して事業収支を算出しております。」

ということなので、9月度と同等で行ければ、利回りは守られるという計算とのこと。

これは結構「確率高いのでは?」という気はしますね。

 

また、利回りが最悪多少予定を割ってしまったとしても、

劣後出資が厚いので元本が割れるということはまずないでしょうし、

そんな致命的な事態が何か起こっても、事業者の大きさを考えると、それは事業者側の自己資金で何とかして、次以降に繋げるという判断をする可能性もありそうですから、

元本保証ではもちろんないわけですが、

ある程度利益には期待して良いのでは?と思いますね。

 

ちなみに優先出資者が1億2500万、劣後出資者が1億2500万ということですが、

分配の原資は客室稼働率が45%だった場合、分配原資は380万になるとのことです。

(無論、実際はどの部屋に何人泊まるかとかで正確には色々変動するとは思います。)

 

1億2500万円に対して年利6%で運用期間が6ヶ月なので、

つまり都合3%を配分しないといけない。

ですので、1億2500万の3%ですから、【375万】が優先出資者に渡る計算です。

ということは劣後出資者の配当は【5万】しかないという計算です(笑)

正確には事業者の表によると50809円だそうなので、

1億2500万円に対してこの金額ですから、利回りは0.04%だそうです。

すごい話ですよね。

 

仮にですけども、客室稼働率が1.5倍の67.5%だったら、単純に分配原資は570万ですから、これだと劣後出資者も利回り1.5%くらいにまではなりますね。

いやー、でも、それでも1.5%ですもんね。

 

稼働率が90%くらいないと総額2億5000万円を利回り6%にすることは出来ないということになるわけですから、そう考えると「随分、投資家に配当してくれるんだな」

ということは言えるなと思います。

 

ただ、鋭い方はもうお気づきかもしれませんが、【総額2億5000万円という数字が大きいから利回りが低くなるだけで、もっと総額を小さく計算すれば良いだけでは?】ということも実はあったりします。

ごく一般的に考えれば都内ではなく北海道で、しかも札幌でもなく小樽で、アセットもホテルだから利回りはもっと付けられるはずですよね。(コロナでの苦戦を別にして)

 

劣後出資を厚くして投資家に安心を提供したいから、2億5000万円になっている。

ので、こういった数字になっているけれど、

実際の原価的な物件価格はもっと安いということと言ってもいいでしょうね。

 

単純な話として公示地価で見ても5万~7万くらいの土地で220平米ですから、

土地代も生の値段として見てみれば、

多少大きめに見たとしても2000万するかしないかですし、

建物の代金が2億以上もするとは言えないですからね。

積算価格的な意味合いでは2億5000万もしない物件というのはありますよね。

ただ、ホテルに関しては収益がどれくらい稼げるかで、実際の不動産投資家に対しての取引価格は変わってくるので、この物件に実際に高い取引価格がついたとしても、

そういう意味ではおかしくはないでしょうけれどね。

(現況はコロナの影響がまだ強いのでそういった取引にはならないでしょうけれど)

 

というわけで、稼働率が高ければ利回り6%が確実にもらえ、

万が一急速なコロナ拡大などで稼働率が落ちた場合は利回りが落ちるというところだけを意識しておくと良い案件という風に言えると思います。

利回りが仮に1,2%まで落ちたとしても、劣後出資が分厚いので、元本にマイナスが出るところまで落ち込むということは、まず、なかなかありえない話でしょうし、

そう考えると、利回りは6%を割っても最悪良いから、

【損はしたくない】と言う人には良い案件ですね。

損する確率が低く、最大6%の利回りをもらえる。そして事業者リスクはかなり低い。

一言で言って【良い案件】なのは間違いがないかなと思います。

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※まとめ部分を追記しました。

まとめです。

 

1.信頼度の高いジョイントアルファの大型案件で投資出来る可能性は比較的高い

(部分当選もあるとのこと)

 

2.劣後出資が50%と非常に高いため元本の毀損確率は非常に低い

 

3.コロナが収まっている時期での運用のため目標利回りを達成出来る確度は高そう

 

4.稼働率50%未満で利回り6%を配当可能のため大きく利回りが落ちる可能性は低い

 

5.コロナの再流行等稼働率が下がった場合は利回りが下がる可能性がある

 

6.新規登録者にはAmazonギフト券1000円プレゼントがある!

 

7.抽選式かつ募集期間が短い。1口10万からであることにも注意

 

こんな感じでしょうか。

 

基本的に損する可能性がかなり低い案件でありつつ、

今、新規登録をするとアマゾンギフト1000円分プレゼント!もありますので、

既存投資家の方はもちろん、新規登録の方にも大注目していただきたい案件です。

東証一部上場企業である穴吹興産直営の事業ということで、

安心感も高いサービスでもあります。

是非、登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。

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ジョイントアルファにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。

Jointoα(ジョイントアルファ)

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。

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