こんにちは。NNSです。
めちゃくちゃ忙しいというところまでは行かず少し落ち着いてはいるものの、
相変わらず何だかんだとバタバタはしており、更新頻度がだだ下がりのこの頃です。
土曜日は休みでしたが法事もあり、最低限のPC起動しか出来ず、
そして日曜日は何やかんや仕事が忙しかったです。
そして今日月曜日は休み。
今日が何とか多少なりとも時間が作れそうなので、
ここで更新を頑張ろうと書き始めました。
それにしても、【ヤマワケエステートの募集ペースが速すぎない？】
って頓に思います。
すごいペースですよね。もはや何の案件が何の案件なのか（進次郎構文？）
本当に分からなくなりかかっています。
別に分からなくても良いのですが、やっぱり今話題になっているところですから、
ブロガー的には分かっていたいみたいな気持ちはあります。
が、混乱中です。
整理も兼ねて、また記事を書いてみます。
以下、あまり時間もなく良い文章も浮かばなかったので、
少しコピーも使いつつ書いていきます。
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それにしても、不動産クラウドファンディングの新興サービス、ヤマワケエステートが高利回り案件を続々と出してきており、注目が集まっていますね。
募集のペースが速すぎてチェックが追いつかない。
という方も多いのではないでしょうか。
自分自身も結構バタバタと確認している感じがあります。
とりあえず今回はも考察未満で感想という形で書いてみます。
延期になった案件以外、3つ募集中なので全て載せてみます。
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概要です。
案件名：東京都上目黒 土地リバイバルファンド
募集金額：2億2000万円
目標利回り：11.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：12/6 12時～12/12 一杯まで（先着式）
案件名：千葉県館山市 約4000坪・大規模リゾート向けファンド
募集金額：5億7000万円
目標利回り：20.4%
運用期間：10ヶ月
募集開始：12/8 12時～12/12 一杯まで（先着式）
案件名：東京都台東区橋場 借地権付き新築戸建て3棟ファンド
募集金額：1億2800万円
目標利回り：10.5%
運用期間：4ヶ月
募集開始：12/4 18時～12/8 一杯まで（抽選式）
えー、相変わらずですが、
想定利回りが高すぎてちょっと脳がバグる感じがありますね（笑）
噂によると利回り8%以上しか募集しないという方針らしく、
本当に全部8%以上達成出来るのか？という話はありますが、
（達成出来ない可能性もありますと案件に書いてありますので、達成出来ないことも織り込んでおく必要はありそうですね。というかもちろん投資である以上、書いてあろうがなかろうが織り込み済みにしておく必要があるというのは言うまでもないことです。）
まあ、いずれにしても想定利回りが高いということは正義と言えば正義（？）
ですので、高いことの訴求感はありますよね。
とりあえず今回は3件とも関東なので全て考えてみます。
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住所、アクセスです。
案件1
住所
東京都目黒区上目黒3丁目
アクセス
東急東横線、東京メトロ日比谷線 中目黒駅 徒歩9分
案件2
住所
千葉県館山市西川名字芝地原49
アクセス
※記載がありませんが、JR館山駅から車で30~40分くらいの立地です。
当地はかなり千葉県の南西側なので高速道路も来ていません。
案件3
住所
台東区橋場1丁目
アクセス
※記載がありませんが、
JR 常磐線（快速）、東京メトロ 日比谷線、つくばエクスプレス 南千住駅から約20分
その他、東京メトロ 日比谷線 三ノ輪駅からも同じく約20分、
東武スカイツリーライン、東京メトロ 銀座線 浅草駅からも同じく約20分
と、色々な駅からやや遠いエリアと言えます。
アクセスが良好なのは1番の中目黒近郊の案件ですね。
2は完全に開発型なので、アクセス云々ではないあたりですが、
館山のメインストリートである房総フラワーラインからは程近いあたりですので、
そういう意味でのアクセスは悪くないように見えます。
3は台東区としては最も川っぺりで、区のヘリの部分なので、
やや価値は下がるのかなという印象ですね。
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土地の価値についても1,3についてはざっくり調べてみます。
1の上目黒3丁目については1平米あたり大体60万くらいとのことでした。
この上目黒3丁目と言えば、超豪邸が立ち並ぶエリアもあるということで知名度が比較的高いですが、3丁目自体は結構広く、当該案件のここだろうと思われる住所をストリートビューで見てみた限りは【ではないエリア】ということのようで、
さすがに一等地なので価格はかなり高いものの、【超絶高いまでは行かない】
という感じの価格帯でした。
この数字を使って土地代をざっくり計算すると、大体1.35億くらい。
いつも通り、0.7で割って公示地価相当くらいにすると、ざっくり1.9億。
案件としては2.2億なので違和感のない数字になっていますね。
こういった一等地だと公的な価格の倍くらいで取引されることも珍しくないことを考えれば、公的な価格とそれほど変わらない価格での募集は安価と言えそうです。
なので、当該案件のメリットは【取得金額が安い】ということと、
デメリットとしての【現時点では接道要件を満たしておらず再建築不可】
ということを天秤にどうかけるかというところですね。
個人的には国有地、都有地が挟まっているということなら、
【何とかなるのでは？】という印象で投資判断をしました。
恐らくここだろうと思われる住所は見てみたのですが、
見た目上は、「再建築不可には全く見えない」感じなので、
非常に古い時代の名残でそういった土地の分かれ方をしているだけで、
国や都がこのプロジェクトを遮るとは思えませんでした。
ヤマワケエステートについては色々な方が色々な印象を持っていると思いますが、
個人的には【案件自体には違和感はない】んですよね。
別に募集額が直感的に明らかにおかしい。みたいなこともないですし、
募集頻度が高すぎるとか、劣後出資比率が低いとか、
本田△さんがなんでアンバサダーなんだとかそういう疑問はあるものの、
案件自体は真っ当なものだという風には感じています。
ただ、やっぱりチャレンジングな案件が多いので、
全てがこの高利回りを実現出来るかというとどうなんだろう？とは思いますよね。
そのあたりは個々のジャッジングですよね。
私も悩ましい気持ちになります。
次に3について見てみます。
こちらは1平米あたり30万くらいの立地でした。
この数字を使うと、土地代はざっくりと5300万円、
そして借地権なので、そこから7割くらいと計算すると3700万。
公示地価相当に戻すべく0.7で割ると、結局、5300万円に戻る・・・
ということで、1億2800万円の募集額の内、
少なくとも半分くらいが土地代のようです。
新築戸建てなので、土地代が半分くらいというのは妥当と言えば妥当でしょうね。
実際は、新築戸建てを買う場合は消費税がかからない土地代を高めに見て、
建物代は安めに見ることが多いので、
都内の狭小住宅という事も考えれば、土地代が7割くらいでしょうか？
借地権にすることで土地代を節約出来るというのが、
こういった都内の狭小住宅を借地権で取得するメリットですね。
ちなみに会員限定情報を見ると、底地の権利をお持ちの法人が分かります。
都内の一等地などではよくある【古くからそこに存在している歴史ある建物、法人が元の敷地を減らして地主として借地権を他者に渡している】
というパターンですね。
綺麗なタワマンとか高級マンションも結構、
お隣はそういう手を合わせたくなるようなところであるケースが多いですよね。
ここも多分に漏れずそういうパターンでした。
ということで、直接的には住所は明かされておらず地番の記載なのですが、
権利者の記載を見ることで住所も分かる感じです。
ちなみにその法人は5年くらい前？に、新たに子育ての場の分園も作っているので、
その流れと戸建てが出来る流れは関係性も良く、なるほどと思えました。
こういう法人がそういう活動を行うのもよくあることですし、
このあたりも違和感はありませんね。
ちなみに案件そのものの土地には、元々は収益物件が建っていたのですが、
昨年？建て壊して戸建てを作ることになったようです。
この案件も素性ははっきりしているので、悪い印象は持ちませんでした。
で、一応、2についても書きますが、これは結構大がかりなプロジェクトで、
ちょっとリスクはあるのかもなーなんてことも思ってしまうタイプです。
ただ、現況所有者の内の1社の名前で検索をしてみると、
大手で高い立場にいる人がどうも関わっているように見える記載があったので、
（恐らく別人ではなく同じ人だろうとは思いました）
これも詐欺まがいのプロジェクトとかではなく、
機が熟してとうとう動くことになった案件。みたいな感じなのかなとは思いました。
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えー、ということで、難易度の問題とかはあるとして、
個人的には3案件とも【意外と悪い印象は持たなかった】というのはあるんですよね。
物件の仕入れなどを行っている実質的な案件のディレクションをしている、
エムトラスト社の実力はやはり高いんだろうなとは想像しました。
ただまあ、募集ペースが速すぎてちょっと驚いてはいますが・・・
どれにいくら投資するべきなのかというのも、
ペースが速すぎてよく分からなくなっています。
分散してたら全部投資しても良いかなと思ったんですけどねー。
とりあえず強いて言えば上目黒案件が一番妙味を感じたのでこれは申し込みました。
（けど、色々申し込みをしすぎてO万にしたのか忘れました笑）
というわけで、以上、考察と感想の間くらいの記事でした。
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ヤマワケエステートも会員登録はeKYCで早期に完了出来る事業者ですので、
まだ今からの登録でも申し込みには間に合うかと思います。
是非、気になった方は下記のリンクより事業者のHPをご覧の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、ヤマワケエステートの新規案件についての感想記事でした。
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