こんにちは。NNSです。
昨日から連休ということで、忙しい中ではあるものの、何とか体力も回復してきましたので、少し案件についてもちゃんと見てみようと思って行動中です。
それにしても、不動産クラウドファンディングの新興サービス、ヤマワケエステートが高利回り案件を続々と出してきており、注目が集まっていますね。
募集のペースが速すぎてチェックが追いつかない。
という方も多いのではないでしょうか。
自分自身も結構バタバタと確認している感じがあります。
とりあえず今回は考察未満で感想という形で書いてみます。
明日で募集終了の案件もありますが、3つ募集中なので全て載せてみます。
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概要です。
案件名：東京都品川区南大井 開発ファンド
募集金額：1億5400万円
目標利回り：12.2%
運用期間：6ヶ月
募集開始：11/29 18時～12/6 一杯まで（抽選式）
案件名：大阪 北新地 ラーメン革命 富喜製麺投資ファンド
募集金額：7300万円
目標利回り：10%
運用期間：24ヶ月
募集開始：12/1 18時～12/7 一杯まで（抽選式）
案件名：東京都北区上中里 バリューアップファンド
募集金額：1億3300万円
目標利回り：10%
運用期間：6ヶ月
募集開始：12/4 18時～12/8 一杯まで（抽選式）
えー、想定利回りが高すぎてちょっと脳がバグる感じがありますね（笑）
噂によると利回り8%以上しか募集しないという方針らしく、
本当に全部8%以上達成出来るのか？という話はありますが、
（達成出来ない可能性もありますと案件に書いてありますので、達成出来ないことも織り込んでおく必要はありそうですね。というかもちろん投資である以上、書いてあろうがなかろうが織り込み済みにしておく必要があるというのは言うまでもないことです。）
まあ、いずれにしても想定利回りが高いということは正義と言えば正義（？）
ですので、高いことの訴求感はありますよね。
今回は時間があまりないので、真ん中の大阪案件は土地勘もないですし、
省略しまして、他の2件を考えてみたいと思います。
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住所、アクセスです。
案件1
住所
東京都品川区南大井3丁目
アクセス
JR 京浜東北線 大森駅 徒歩11分
京急本線 大森海岸駅 徒歩8分
案件3
住所
北区上中里2丁目
アクセス
JR 京浜東北線 上中里駅 徒歩3分
いずれもアクセスは申し分ないですね。
天下の大動脈である京浜東北線沿線ですからね。
どちらも都心でありながら少しのどかな雰囲気もある地域。
価値の割に古い町並みがあってバリューアップの余地があるというのは、
確かに印象としてはそんな風にも感じられます。
チョイスとしては良好かな？とも思いました。
より都心に近い地域なのは3の案件の上中里の方ではありますね。
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土地の価値についてもざっくり調べてみます。
案件1の方は大体、路線価で見ると1平米あたり55万～60万くらいの地域です。
対して案件3の方は、1平米あたり30万～35万くらい。
より都心に近い上中里の方が廉価という結果になりました。
1の方は路線価で見て9000万くらいの土地、
3の方も路線価で見て9000万くらいの土地と拮抗しています。
これを0.7で割って公示地価相当くらいで見ると1.3億なので、
そういう意味で案件として過剰な価格での募集ではないとは見えますね。
で、感想ですが、
１．どっちが良い印象を持ったかというと南大井
２．上中里は立地的に難しい
３．上中里の私道がある点が気にかかる
４．南大井の築古マンションはSRC造だし、壊すの勿体ない？
こんな感想を持ちました。
どちらも更地にして売却するというプロジェクトです。
というかヤマワケの場合、このパターンのプロジェクトがとても多いです。
言うまでもなく【既存物件を取得】【賃借人に退去を促す】【解体する】【建築許可等取る】【売却する】
と、プロジェクトが大がかりでキャピタル型なので難易度は相対的に高いです。
なので、利回りも高い代わりに不確実性も高いのでリスクもありますね。
で、私も素人なので詳しく何かを知っているというわけではありませんが、
ここまで不動産クラウドファンディングの案件ばかり見ていると何となく分かってきた気がするのは、【立地ごとの使い勝手の良さで難易度が変わる】
ということです。
公的な価値に近く安く取得出来たということ自体は保険にはなるものの、
売れなければそれは保険でしかなく、
公的な価値より遥かに高く買っていたとしても、更に高く売れるなら、
それはそれが実勢価格というわけで、使い勝手は当たり前ですが大事なんでしょうね。
この場合、南大井と上中里で見ると、南大井の方がかなり使いやすそうな印象です。
南大井の物件は現況所有者の方？あるいは先代？が、
古めかしいビルの1Fで事業を行っていたようです。
また今は既に明け渡されていますが、隣は歴史ある印刷会社の事業所でした。
2つともフォークリフトがストリートビューで映っているのが何ともな感じです。
品川区は一般には品川駅などの印象でかなりの都心に思われがちですが、
実際は品川駅自体は港区にあることもあって、品川区自体はもっと南側で都心のイメージというよりは都心近郊の工業地域とも言えます。
今は利便性の高さでまたイメージも変貌しつつあるかとは思いますが、
少し裏側に入れば、こういう古くからの事業所が多いというのはあるでしょうね。
以前からの軽めの工場やそういった事業所が立ち並んでいたところが、
隣もバリューアップして、こちらもバリューアップして・・・
ということで、向かい側も綺麗なマンションなんかが建っているようですし、
次にどう使われるかのイメージも何となく持てるなとは個人的には思います。
それに対して上中里は、立地が特殊で難しいなーと。
正確な住所が分からないので何とも・・・ではありますが、
【上中里駅は隣が山手線の田端駅とほぼ大都会】
【上中里駅は京浜東北線なので、東京駅までも15分】
と、もう本当にアクセスはめちゃくちゃ良いのですが、
【太い線路と線路に囲まれた中洲のような地域】
【改札も1ヶ所しかなくしかも鬱蒼とした雰囲気も】
【古くからの商店しかなく駅前が本当に何もない】
【景観も坂と線路などでそこまで良いとは言えない】
等々で、都心でも屈指の不人気駅だったりします。
太い2本の内の片方である宇都宮線・高崎線が止まる尾久駅と、
もう片方である京浜東北線が止まる上中里駅は、
徒歩15分くらいで行き来できるくらいの近い駅ですが、
どちらもその特殊な立地と、乗り換え駅がないということもあって、
都心でも屈指の不人気駅です。
それでも尾久駅は改札の目の前が明治通りで開けているので、
それなりに利便性はあるのかなーという印象もあるのですが、
上中里駅はそれすらもないので、結構、本当に使い勝手は微妙です。
ただ、止まる路線という点では、宇都宮線より京浜東北線の方がめちゃくちゃ近距離移動では便利なので、その点で、上中里と尾久はライバルっぽい感じもありますが。
というわけで、字面としては東京駅まで15分の駅から徒歩3分の都心！
みたいな感じになるのですが、
実際は太い線路2本の間の中洲的なエリアで、しかも尾久駅の裏手にある尾久車両センター（車両基地）が近くにあるように、華やかさ皆無です。
と考えると【上中里で3つの土地を合わせて広くしたところで、どう使うんだ？】
というのは多少個人的にはイメージしづらいです。
しかも何気にこんなに都心に近いエリア（というか都心エリア）なのに、
古くからの住民が高齢化して、需要が最近は更に減っているらしいとも聞くので、
そうなると、都心に近いという点で小ぶりな戸建てとかの需要はあったにせよ、
大々的なバリューアップには不向きかもなーなんても思いました。
あとは私道ですよね。これがあって恐らくこれがある以上は狭いでしょうから、
そういう点でもどうなんだろうとは思ってしまいますね。
ポテンシャルはある立地ですし、成功する可能性も相応にあるとは思いつつ、
私自身はちょっと上中里でバリューアップって聞くと、
難しそうだなーなんて思ってしまいます（笑）
で、まあ、何故ここまで語るかというところですが、
【上中里駅まで行ける範囲の会社で働いていた】からですね。
何なら取引先がこの駅の徒歩圏にいくつかありました。
し、この駅の近くの知る人ぞ知る裏道的な車道もよく使ってました。
（滝野川女子学園を見ながら線路を見下ろす道です。知ってるとかなり時間短縮出来る道なんですよね。）
ということで、不人気駅の尾久駅、上中里駅はどちらも利用したことあります（笑）
不人気駅が結構個人的には好きなので、高輪ゲートウェイもこの間行きましたし、
越中島駅も何度か乗り降りしたことがありますし、、、
というのもありますが、まあ、その不人気駅らしい不人気駅が上中里駅ですね。
なんか、こう、夜も結構暗いし、ちょっと秘境感があるんですよね。
まあ、そういう立地だということでご理解いただければと思います。
あくまで難しい印象があるというだけで、
【絶対に無理だろ！】みたいな案件という感じはしません。
公的な価値からも乖離した金額でもないですし、言ってもほぼ都心エリアですから、
活用方法を見出した人が買ってくれれば無事EXITです。
ただ、素人である私には少しピンと来る部分が少なかったという話ですね。
都心までの距離とかで考えれば魅力的なところもあるので、
そこに賭けるというのもアリと言えばアリかもしれません。
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ということで、私自身は南大井の方に申し込みをして、
どちらも当選してしまうと厳しいので、上中里は一旦保留にしようと思います。
南大井が落ちて、そしてどこかで早期償還の予定とかが出て来て資金が空くなら軽い金額で上中里も考えてみようかなと。
悪い案件とまでは思わないのですが、何しろ募集ペースが速すぎるので、
あまり多くの資金を入れていくとキリがなくなってしまいますからね・・・
というわけで、以上、個人的な感想でした。
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ヤマワケエステートも会員登録はeKYCで早期に完了出来る事業者ですので、
まだ今からの登録でも申し込みには間に合うかと思います。
是非、気になった方は下記のリンクより事業者のHPをご覧の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、ヤマワケエステートの新規案件についての感想記事でした。
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