任意組合型案件も初めて組成するなど、どんどん募集の幅を広げていっている、
不動産クラウドファンディング界の代表的サービス、COZUCHI。
この度、久しぶりに（？）純粋な（短期型 匿名組合型の）新規案件が2つ来ましたね！
募集期間も少なく、COZUCHIの人気を考えると募集額もそこまで多いとも言えないため、サラッとした紹介にはなってしまいますが、書いてみたいと思います。
また、既に他のブロガーの方などを通じてご存じの方も多いかもしれませんが、
任意組合型案件の初組成を記念とした、会員登録キャンペーンも行われています。
上記キャンペーンは特定のメディアでのみ行われており、
Google検索などの普遍的な手順で会員登録をしても対象にはなりませんため、
その点、ご注意ください。
当ブログもこれまでと同様、特定メディアとして選ばれましたので、
もし、COZUCHIにご興味がありながらまだ会員登録をしていない方は、
この機会に当ブログから会員登録をいただければと思います。
よろしくお願い致します。
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さて、2つの案件の概要を書いてみます。
案件名：栃木県日光市 ホテル開発素地
募集金額：5億3000万円
目標利回り：6%
運用期間：2年
募集開始：6/11 19時～6/12 13時まで（特別優先募集・抽選式）
募集開始：6/13 19時～6/15 13時まで（一般募集・抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※一般募集は枠が残った場合のみとなります。
住所
栃木県日光市萩垣面2440‐11
アクセス
JR日光線「日光」駅徒歩50分
案件名：横浜 元町・中華街 プロジェクト
募集金額：10億円
目標利回り：5%
運用期間：1年
募集開始：6/12 19時～6/16 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
住所
神奈川県横浜市中区山下町
アクセス
横浜高速鉄道みなとみらい線「元町・中華街」駅徒歩5分
1つ目は栃木県日光市の原野を開発し、ホテルを建てることを目指す案件。
2つ目は神奈川県横浜市中区のマンション等を取得し、
建て替えなどの道筋をつけた上で売却することでキャピタルを得ようとする案件。
といった感じになっています。
案件の難易度としては1つ目の方がやや高いでしょうか。
立地を見ると奥日光として一般に知られる立地の中にあり、
それほど超辺鄙というわけでもありません。
例えば、直接真っすぐ行かれず迂回は必要なものの、
直線距離的には、白糸の滝のすぐ近くだったりもするということで、
観光地として名高い奥日光である点は立地の基礎的な信頼感となりそうです。
ただ、とはいえ、原野を開発してホテルにするという計画自体は、
この先の世の中の流れでどの程度上手く行くかも未知数なところがありますので、
【開発型らしいリスクはある】とも言えそうです。
運用期間も2年と設定されているのはある意味納得というか、
それだけ壮大な計画だということですね。
また、会員限定情報のためこちらでは書けませんが、現況の所有者は一部投資家にとっても「あー、あそこなんだ」みたいな気持ちになる会社の名前が入っています。
ざっくり言えば同業ですので、その会社にとって、この取引が【ツバ付けてた土地が良い感じにTRIAD社へ売れて儲かった】なのか、【うちも開発したかったけど出来なくて残念】みたいなものなのかは分かりませんが、
少なくとも名の通った別不動産会社が興味を持って取得した土地という意味では、
これまた基礎的な信頼感になるのかなーと思います。
対して2つ目の案件は横浜市中区山下町という中華街の中の土地や建物を取得し、
キャピタルを狙うという案件。
COZUCHIらしいと言えばCOZUCHIらしい案件になっているかなと思います。
こちらは取得する物件の一部が中規模のマンションになっており、
そこまで極端な築古ではないため、
【建て壊して周辺の土地とセットにして再開発素地として売る】
（実際に建て壊すところまでは行かないでしょうが、住民に立ち退きをしてもらうなどの筋道を付けて売りやすい物件とするなどの動きはするでしょうね）
あるいは、
【築古ではないので、マンションにバリューアップを施し、収益性を高めて売る】
+【その他の土地・建物を再開発素地として売る】
という可能性もあるようです。
こちらの方が「筋道が一本ではない」ということを勘案すると、
【何気に難しい案件かも？】みたいな感じもしないでもないですね。
個人的にはフレキシブルな形で動く余地がある案件の方が、
TRIAD社の実力を見せられるのかな？みたいな気持ちもあり興味が湧きますが、こちらの方が初心者的には何がキーポイントなのか分かりづらいというのはありそうです。
利回りはどちらもそこまで高いとは言えませんが、
COZUCHIに関しては、皆さんもご存じの通り、
「COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。」
（25%ではない案件も一部以前ありましたが、最近はずっと25%固定になっています）
という独自の配当ポリシーに基づいて、利回りの上振れの可能性があるため、
【インバウンドが超絶好調なので開発の方向性を進めた段階で売ることにした】
とか、【再開発の道筋を付けただけでキャピタル取れたので売ることにした】
みたいな上振れの可能性もあると言えばあります。
そのあたりを勘案して私自身は想定利回りの1%増しくらいでは考えています。
こういった配当ポリシーがない形でホテル開発で6%だったら、
個人的には微妙かなーと思ってしまいますが、
これがあるので、面白く感じるというところがありますね。
最近でも私が投資していた分だけで、
市ヶ谷案件×2：5%⇒13.7~8%
東が丘案件：5%⇒37.5%
伊東市案件：8%⇒40%（暫定）
といった感じでキャピタルの上振れが出ています。
基本的には利益が大きく出たというよりは期間が短くなったことによる
年利換算での利回り上昇がメインですが、
とはいえ【短い期間で良い利益が出て返ってくるなら、再投資効率も良い！】
わけで、ありがたいですよね。
逆にこういったキャピタル型の案件ということもあり、
運用期間が延長になったり、フェーズが想定より大きくなっている案件もありますが、
現時点では最終的に困難な結果になっているプロジェクトもなく、
TRIAD社の決算も非常に良い結果が出ていましたので、
このポリシーがあることを重視して投資判断をするというのも、
個人的にはアリかなーと思います。
伊東市案件についてはホテルの開発型案件かつ、想定より長いプロジェクトになったことで、やや投資家からの心配の声なども上がっていたこともあってか、
約款の一部を訂正してまで、多く配当することも決定する措置としたりと、
投資家へのフェアな姿勢は多くの事業者が増えた今でも、
特筆すべき部分のある事業者だと思います。
2つの案件もそのあたりを踏まえて投資判断を行っていただければと思います。
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少しフィーリングっぽい紹介が続きましたので、
一応、土地の価値などもご紹介してみたいと思います。
日光市については現況原野の開発型案件ということもあり、
何とも言えませんが、面積が15,106平米、劣後出資を合わせた募集総額が5億9700万円なので、1平米あたり約3.95万として計算しているということになります。
1平米あたり4万円というのは首都圏郊外の廉価な土地くらいの価値で、
（観光等で著名ではない）地方都市であれば駅周辺や幹線道路沿いでなければ出ないような金額です。
つまり奥日光の奥まった原野に付けるには高い数字とも言えます。
ただ、これは単純に土地を買う案件ということではなく、
その土地に付加価値を付与して、無から有を生み出す的な案件ですから、
その手腕をTRIAD社や協業相手であるHERM社が持っていると考えるのであれば、
おかしな数字とは言えないのかなとは思います。
これが変な話、1平米20万とかって出てきたら、さすがに詐欺的とさえ思ってしまいますが、非常に綺麗な新築ホテルが建つのだとすれば、
1平米4万円が土地の価値というのは変ではないだろうなと思います。
この金額を妥当と考えるか否かがキーポイントと言えそうです。
さて、ということで、こちらは何とも言えない部分がありますので、
もう一つの横浜案件について書いてみたいと思います。
こちらはファンドページ上では住所が非公開ですが、
成立前書面の情報で該当のマンションを見つけることが出来ましたので、
そこから路線価などを見つつ、土地の価値を推測してみます。
ファンドページによると全てを合わせた土地の面積は528平米。
マンション周辺の路線価は細かい場所によってそれなりに大きく変わりますが、
約35万くらいでしょうか。
すると、単純に計算して、35万ですので、1.85億くらいが基礎的な価値となります。
実際は0.7で割って公示地価相当にすると、2.65億くらい。
更に実際は中華街からすぐ近くで、穴場的なエリアでもありますので、
開発の筋道の付け方が上手ければこの倍額くらいの取引は狙える気がしますし、
土地の価値は5億くらいはあるのかなーという気がしました。
実はファンドページの物件周辺の画像はお隣の「元町」の店舗などが見えており、
当案件の土地は「山下町」なのでちょっと雰囲気は違うのですが、
逆に言えば、元町のようなお洒落な感じに、現況はちょい地味目な土地・建物を変えられるとすれば価値は相当高まるのかな？という感じはありますね。
パッと見る限り募集額と公的な価値の間にはそれなりに乖離がありますので、
大きな金額で募集して大きな金額で売る。ということを考えた場合には、
既存のマンションに拘らない取引の方が本線なのかなーという感じはしますね。
既存のマンションも決して悪い建物ではないように見えますが、
折角、建蔽率80%、容積率500%弱（前面道路の関係で500%未満にはなってしまっていますが）に建っている建物としては少し地味ですし、
更にその周辺はもっと古めかしい住宅などもあり、
どうせやるなら全部総とっかえにするのが良いのかなって感じはありますね。
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ということで、2案件共、少し読みづらい部分はあるものの、
独自の配当ポリシーでキャピタルの上振れの可能性も鑑みると、
興味深い案件になっているかなと思います。
また、COZUCHIではCOZUCHIポイントという制度もあり、
抽選に落選する度にこのポイントが増えていく仕組みになっています。
現状はこのポイントを使う「チャレンジポイント募集」の案件は来ていませんが、
その内、このタイプの募集も増えていくのかなと想像出来ます。
投資家が多くの案件に募集することで、事業者としては様々なタイプの案件で投資家を集めることが出来るためより自信を持って商品を提供出来るようになるでしょうし、
投資家サイドもここ一番でこういったポイントで自身が最も気に入った案件に出資出来る可能性を高めることが出来るのではないかと思います。
私自身はそういったポイントの付与がもらえる点、独自の配当ポリシーがある点などを加味して、投資申し込みをしようと考えています。
抽選期間は迫っていますが、eKYCでの登録方法もあり、
まだ投資家登録の上、応募するには間に合うタイミングと思われます。
ご興味の出た方は、HPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件2つについての紹介記事でした。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※最後にキャンペーン内容の詳細を転記しておきます。
（↓内容の参考URLです。登録へのリンクではありませんのでご注意ください。↓）
【キャンペーン期間】 2023年5月30日（火）〜2023年7月4日（火）
【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方 期限：2023/7/4までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録完了 期限：2023/7/5まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む）
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。
※本キャンペーンは先着1000名限定となります。 応募が1000名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承くださいませ。
【プレゼント内容】 Amazonギフト券1,000円分
【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2023年8月以降にお送りいたします。 下記の方はキャンペーン対象外となります。
・虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
・過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
・申込、登録時のデータ不備
・申込後審査に落ちた方
・プレゼント配布時期である2023年8月時点でCOZUCHIを退会されている場合
・その他不正と判断した場合
【キャンペーン注意事項】
※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお送りいたします。万一ご登録いただいたメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再 送は致しかねますのでご注意ください。
※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせは Amazonではお受けしておりません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。
※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標 です。
【キャンペーンに関する問い合わせ先】 COZUCHIキャンペーン事務局 support@cozuchi.zendesk.com
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