不動産クラウドファンディング界の事実上No.1サービス、COZUCHIから、
またもや超大型が来ましたね！
今回は案件は今年の3月に募集された72億円案件の続編的な案件ということで、
既に3月の72億円案件に参加された方にとっては、
【積み増しするか否か】的な部分も出てくる案件ですから、
投資判断もある意味では悩ましい部分があるかもしれませんね。
私は72億円案件に出遅れて投資出来なかった民なので、
（言い訳をすると、この日は前職の最終出勤日だったこともあり、
遅くまで勤務していました…さすがに最終日に私用で会社PCを使うのもまずいだろうし…とかもあり72億円あるんだからゆっくり参加すれば良いかと油断しましたｗ）
基本的には投資は前向きに考えたいなーと思ってはいます。
以前に書いた内容を繰り返しますが、
金額が大きければ大きいほど良い案件ということでもないですし、
投資判断は募集総額の大小にかかわらず、丁寧に行うに越したことはないですが、
とはいえ、それだけ大きな案件ということは、
クラファン投資の中では特異な尖った案件ということも言えるわけで、
今回は京都は二条城のすぐ目の前にある非常に名の通った、
【京都 ANAクラウンプラザホテル】が対象物件でもありますし、
そのワクワク感は高いものがありますよね！
とりあえず今回は以前の案件の際に書いた記事を下記に載せておきますので、
参考にしていただければと思います。
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また、既に他のブロガーの方などを通じてご存じの方も多いかもしれませんが、
初めての不動産投資クラファン応援特典！として、
会員登録キャンペーンも行われています。
上記キャンペーンは特定のメディアでのみ行われており、
Google検索などの普遍的な手順で会員登録をしても対象にはなりませんため、
その点、ご注意ください。
当ブログもこれまでと同様、特定メディアとして選ばれましたので、
もし、COZUCHIにご興味がありながらまだ会員登録をしていない方は、
この機会に当ブログから会員登録をいただければと思います。
よろしくお願い致します。
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さて、キャンペーン紹介も終わりましたので、
まずは改めて概要を書いてみます。
案件名：京都 “ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取
募集金額：23億5000万円
目標利回り：7%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 6.9%）
運用期間：4ヶ月
募集開始：8/14 19時～8/15 13時まで（先着式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
72億円案件の追加買取案件ということで、枝葉である【追加買取】ではあるのですが、
「がしかし23億円超」という募集額という壮大さです。
いやー、凄すぎますね・・・
で、という金額であることもあり、【先着式】の募集であることには注意が必要です。
前回の72億案件の時もサーバーが厳しい環境になっていたので、
今回もそういったことになる可能性は大いにありそうです。
とはいえ、あまりのんびり構えていると恐らく投資出来ない可能性が高そうなので、
なかなか悩ましい感じにはなりそうですね。
そのあたりの作戦も考えておかないといけない案件ではありそうです。
今回案件は土地の共有持分の内の一部を買い取るという案件。
高い利回りを謳っており、尚且つ、フェーズ1はフェーズ2に移行するまでの一時的な形での組成である旨がファンドページ上にも記載されているので、
そこからすると、基本路線としてフェーズ1は案件として本質的にはリスクが高いとは言えないとも考えられそうです。
無論、こういった大きな募集金額の案件を動かしていることにより、
事業者リスクは上がっていっているとも言えるので、
何を持って安全なのか、危険なのかというのは何とも言い難く、人それぞれ判断が変わってくる部分ではありますが、この案件単独で見る限りにおいては、
利回りが高い割にフェーズ1の段階では、フェーズ2で金融機関の借入を併用する形での案件を構築するまでの前段階としての資金需要ということなので、
序盤でいきなり何かの大きな問題が発覚して・・・というのは考えづらそうです。
またフェーズ2では金融機関より借入を起こし、それをファンド内で併用する形で不特法（不動産クラウドファンディング）案件として運用を続ける旨がファンドページに記載されていますが、
その際に協力を仰げる金融機関がどこであるかは分からないものの、
今回物件の辿った経緯を調べていくと、現況、地場の金融機関の1社が運営会社である裕進観光との結び付きを強く持っており、大昔から現在に至るまで少しずつ、その金融機関との結び付きが強くなっていった経緯が出てきます。
いわゆるOO系とも称される（前記事と合わせると分かりやすい話にはなりますが）、
こういった系統の金融機関との繋がりはTRIAD社も比較的強いことがネット上で各種情報として出ており、恐らくはTRIAD社自体もその金融機関とのコネクションは元々持っていたか、今回を期に強めていくのかなとも想像出来ます。
そういった金融機関は【チャレンジングな姿勢】とも俗に言われるようですし、
恐らく協力を仰げる金融機関は同じか、あるいは似たような系統ではとも想像され、
そこから考えると、少なくともフェーズ2に移行しようとしたものの、
借入が適切に行えず次のフェーズに進んでいけないというのは、
個人的には確率論で言って低いのかなと考えてはいます。
（前回案件の時の記載をそのまま転記しておりますが）
一旦、ちょろっとまとめるとすれば、事業者リスクは上がっているが、
取得済物件かつ、借入併用型へ移行する前段階のフェーズ1なので、
案件単独としてのリスクは一定程度ではないか。
また、フェーズ2の金融機関の有力候補でありそうな名前もチラッと見えているので、
そういう意味でもフェーズ2以降が雲を掴むような話での組成ではないのではないか。
というのが個人的な見解ですね。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
京都府京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
アクセス
京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩2分
えー、京都市については全く門外漢なので分かりません・・・
この「OX通~~下ル」とかって表現もどうも見慣れないんですよね。
仕組みもあまり分かっていないと言えばそうかも・・・
でも見慣れると歩きやすいらしいですよね。
…というくらい門外漢です。
とはいえ、歴史好きとしては二条城のすぐ目の前と聞くと、おお！ってなりますね。
このあたりの詳細は前回案件の際にご紹介したので省略しておきます。
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かなりの特殊案件のため土地の価値については何とも言いづらい部分もありますが、
何となくで計算をしてみます。
土地
面積：8,002.69㎡（敷地全体）
建蔽率：指定80％
容積率：指定600％,300％
用途地域：商業地域、近隣商業地域
権利：地上権
敷地面積は8000平米と非常に広いのが特徴です。
ここまで広いと、参考となる価格を出すことが難しいですね。
一般には広ければ広いほど総額が大きくなるので、平米単価的には下がるわけですが、
ここまで広いとその広く取れていることが評価されるという面もあるわけで、
素人には市場での価値が何とも分かりません。
（まあ、これくらい希少性が高いものになると、値はあってないようなものかもしれませんよね。玄人的にも何とも言いづらい部分はありそうです。そもそも、相手が売る。と言わなければ同一のものどころか、ほぼ同質のものですら永遠に出回らないわけですからね。）
とはいえ、参考までに一応、路線価で見てみることにします。
面している道路の高い方は1平米あたり63万という数字が出てきました。
これを単純に8002で掛けると、63×8002＝50.4億という数字になりました。
今回は地上権設定済の底地、68%についてなので、こんな感じでしょうか。
8002×63×0.3（地上権割合）×0.68（％）÷0.7（路線価から公示地価程度に）
＝14.69億円
ざっくりと公的な価値では15億円くらいはあるのかなーという感じです。
こういう特殊なものなのであまり正解に近い感じはしません。
これで見ると、募集額は過大という感じもしますね。
ただ、ホテルが上に建っている土地で市況もホテル系については悪くないので、
実際の価値はもっとあるとも言えそうです。
現時点では共有持分なので価値は限られるのですが、
地上権と建物の所有権を持っているTRIAD社が共有持分を取得するということで、
そこのマイナス要素は一旦目をつぶるとすれば、
とりあえず公的な価値の倍額までは見ても良いのかな？とも。
とすれば、29.38億円となります。
この金額よりは劣後出資を合わせても少ない金額での募集ですので、
ある程度、共有持分であることのディスカウントはあるのかなーとは想像しますね。
つまり、なので【利回りを払う余地がある】と言えるということでしょう。
無論、そのあたりはCOZUCHIというサービスをどこまで信頼しているかによって、
考え方も違うところですので、
（それこそ胡散臭いという視点から立脚すれば、これも市場価値が何とも分からない案件である時点でナシと考えられてしまっても仕方がないものかもしれません）
人それぞれ考え方は色々あるのかなとも思いますが、
個人的には利回りの高さとフェーズ2への移行が前提という部分を考えると、
アセット的な部分や、訴訟問題が存在しているということも鑑みて大勝負！という案件とまでは感じないものの、投資対象としては十二分にアリかなとは思いました。
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まとめます。
１．募集額23.5億円の超大型案件！
２．COZUCHIとしては珍しい先着式！
３．京都市中京区に所在する二条城の目の前の有名ホテルが対象物件！
４．既に地上権、建物の所有権は運用済、今回は土地の所有権の一部が投資対象
５．底地権者から買い取りが出来たことで訴訟リスクがなくなった
６．フェーズ2ではCOZUCHI初の借入併用型へ移行予定のため、フェーズ1は繋ぎ的？
７．敷地面積、立地、高さ制限を課されていない点など希少性は過去随一
こんな感じでしょうか。
成立前書面に記載のあるこれまでの流れを踏まえると、
フェーズ2で金融機関がシニアローンとして入ってくれるということの蓋然性は高いように私には読み取れますので、
ちょっと言い方は乱暴というか端折った言い方にはなってしまいますが、
【それまでの繋ぎ的案件】と考えれば利回りの高さと程々の運用期間の長さは魅力的ではないでしょうか？
もちろん、前回案件を加えて史上最大規模であること、ホテルという浮き沈みの大きなアセット等、警戒せざるを得ない部分もありますので、
さすがにいくら広告掲載者としても、
【ここは絶対に大勝負してください！】みたいなことは間違っても言えませんが、
（というか、そもそもそんな言い方はしたことがないですが…）
私自身、今回こそは前向きに参加検討したいなと思っています。
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの京都ホテル追加買取案件について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※最後にキャンペーン内容の詳細を転記しておきます。
（↓内容の参考URLです。登録へのリンクではありませんのでご注意ください。↓）
【キャンペーン期間】 2023年8月8日（火）〜2023年8月31日（木）
【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方 期限：2023/8/31までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録完了 期限：2023/9/2まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む）
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。
※本キャンペーンは先着1000名限定となります。 応募が1000名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承くださいませ。
【プレゼント内容】 Amazonギフト券1,000円分
【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2023年10月以降にお送りいたします。 下記の方はキャンペーン対象外となります。
・虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
・過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
・申込、登録時のデータ不備
・申込後審査に落ちた方
・プレゼント配布時期である2023年10月時点でCOZUCHIを退会されている場合
・その他不正と判断した場合
【キャンペーン注意事項】
※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお送りいたします。万一ご登録いただいたメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再 送は致しかねますのでご注意ください。
※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせは Amazonではお受けしておりません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。
※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標 です。
【キャンペーンに関する問い合わせ先】 COZUCHIキャンペーン事務局 https://cozuchi.com/system/contact
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