不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産より高利回り案件がまたしても出てきましたね！
さすが利回り不動産と名付けているだけはある！的な感じでしょうか（笑）
大注目の案件と言って良いだろう数字が並んでいますので、
早速ご紹介してみたいと思います。
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概要は下記です。
案件名：利回り不動産34号ファンド（目黒区八雲2丁目土地分譲PJ）
募集金額：2億4345万円
目標利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：12/7 20時～12/9 一杯まで（先着式）
募集金額も約2.5億、利回りも8%想定ということで、かなり熱量を感じる案件ですね！
もうこれだけで【まあ、8%もあるんだからアリっしょ】と言いたくなります。
が、まあ、考察ブログですし、高利回りだから何でもアリというのも危ういですから、
それなりにはちゃんと考えてみたいと思います。
尚、利回り不動産では先着式と抽選式を併用して募集を行っていますが、
今回は先着式となりますので、混戦が予想されます。
とはいえ2.5億はかなりの金額でもあるため、多少の猶予はあるかもしれません。
そのあたりをどう読むかというのも一つポイントかもしれませんね。
また、今回の案件は不動産クラウドファンディングの案件を見慣れている方であれば、
割とすぐピンと来るかもしれませんが、
プロジェクト名に土地分譲と入っている通り、キャピタル型となります。
都内は目黒区の築古の土地・建物を売主から買い、既存の建物を壊して更地にした上で、
分譲地として整え転売するという案件と思われます。
どのタイミングで転売するのかはその時々の市況によっても変わるかもしれませんが、
恐らくプロジェクト始動段階では12ヶ月の運用期間となっているため、
整地し、ある程度すぐ使えるところまで進めての同業者への転売という出口でしょうね。
詳しくは後述しますが、記載の住所で調べる限り、
売主は個人の方と推測され、取得価格が安かったのではと想像出来ます。
とはいえ都内でも有数の高級住宅地である自由が丘近辺ですから、
一不動産会社ではなかなか簡単に手出し出来ない金額ではある。
そこをクラファンの力で資金面をクリアすることにより、大きな利ザヤを稼げる可能性があるというのが今回案件の事業者にとっても魅力となる部分かもしれません。
私たちの資金が自身の利益、事業者の利益、そして土地の再生にも役立つということで、
非常に魅力的な案件だなと感じます。
次の項からはもう少し詳細に見てみたいと思います。
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続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都目黒区八雲2丁目25-5,6
アクセス
東急東横線「都立大学駅」徒歩9分
東急東横線「自由が丘駅」徒歩14分
高級路線、お洒落路線として名高い東急東横線沿線が今回の立地です。
非常に立地は良いですね。
都立大学駅と自由が丘駅のいずれもに徒歩圏ですので、
片方だけで見ると微妙に遠いような気もしますが、
2つ利用できるというポイントを考えれば非常にアクセスも良いなと感じます。
都心方面に出るも良し、横浜方面に出るも良しとバランスが良い立地ですよね。
正直、あまり目黒区には縁がない人生を送っている一般ピーポーでもありますので、
【八雲】と聞いても「やぐもじゃなくてやくもだよね」くらいの知識しかないですが、
ともかく目黒区で自由が丘近辺と聞けば【お高いところだわな】とは分かります。
また、微妙に駅から歩くということは住宅としては住環境が良く閑静だろうとも言えますから、そういった意味でも住宅地としての立地の良さも感じますね。
詳しくは後述の通りですが、用途地域も1低専で容積率も高くないということで、
近くには高い建物や猥雑な施設などはありませんから住環境はかなり良好でしょう。
割と目黒区の中では世田谷区に近い地域でもあるので、
非常にざっくり言えば【高級住宅街の一画】という感じかなとは思いました。
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さて、土地についても色々と見てみます。
データは下記の通りです。
敷地面積：342.98㎡
持分：1分の1
用途地域：第一種低層住居地域
建ぺい率：60％
容積率：150％
権利：所有権
1低専で建蔽率が60%、容積率が150%ということで、
1低専の中では比較的土地を効率よく使える数字とはなっています。
（下手すると建蔽率が40%、容積率80%という土地も古くからの住宅街だとあります。
こうなると、広い庭を造った2階建てとか、平屋くらいしか建たないので非常に昨今では使いづらいですね）
これくらいの数字であれば今の時代に即した庭や敷地の使い方が出来つつも、
住宅街としての景観も守られるため、
住宅の分譲地としての活用と考えれば、悪くない土地の案件かなと思います。
反面、いつも言っていることですが、こういった数字が小さく、
更に住宅系の用途地域だった場合に、土地の収益性は低くなりますので、
利回りが果たしてこれだけ稼げるのかというところはやや危うい部分も出てきます。
特に今回はキャピタル型かつ12ヶ月の運用と長いため、
【ほんとにこんだけ行けるの！？】みたいな気持ちは多少持ってしまいますね。
ただ、会員限定情報のためここには記載出来ないものの、
（詳しくは成立前書面を。と言いたいものの、
利回り不動産ではファンドの募集開始前に書面を見られないという難点があります…）
売主が恐らく一般の方であるような雰囲気が住所からするとあり、
また、現時点では細かく見るといくつかに土地が分かれて利用されているようですが、
そのあたりを綺麗な状態にすることは売主との間で合意もあり、
更に言えば売主が複数ではない記載の仕方をしているので、
キャピタルを稼ぐための土台作りで大きく苦戦する。
ということは、ある程度、確率として低いのかな？と想像出来ます。
やはり築古の建物があって、そこをまず空き家にし、更地にし、整地し・・・といくつもやるべきことがあるだけに、1つ1つで想定外のことが起こるというリスクは0ではないだろうというのが正直感じるところです。
ただし、1つ1つが各々で大きなリスクを孕んでいるとは状況からすると考えづらく、
個人的には8%という利回りであれば見合いとしては充分では？
と感じました。
どの程度の金額まで投資出来るかという風に考えると、微妙に保守的な判断をしても良いようにも感じますし、その人の資金面の潤沢さにも関わるので、
なかなか言い方が難しい部分もありますが、
基本的には魅力的なプロジェクトと言って良いのかなと思います。
更に、続けて土地の価値についても考えてみたいと思います。
まず、前面道路がやや細い（一方通行×両側という形）ということで、
より正確性の高い、路線価で見てみました。
すると当該土地のあたりは大体、1平米あたり50~60万という数字でした。
今回の土地は約343平米ですから、単純に60万で計算すると、2億強。
最も保守的な数字である路線価で見て2億くらいに対して、
募集価格が劣後出資を合わせても2.7億くらいですから、
やはり取得価格はお得な価格だったのかなという風に感じますね。
都心であれば下手すると路線価の倍以上で取引される可能性すらあるくらい、
路線価は保守的な価格で記載されていますからね。
今回の土地は容積率が低く、住宅系の土地ということで、必ずしも収益性は高くなく、
さすがに路線価や公示地価の倍額でも売れる！とは言えないでしょうが、
（とはいえエンドユーザーに対しては建物とセットになった際に結果的にそれくらいになる可能性はあるのかもしれませんが）
いずれにしても、路線価を0.8で割ると、大体、公示地価と言われる、
もう少し実勢価格に近づく公的な価格と近しい数字になりますので、
これで計算し直すと、60×343÷0.8＝約2.58億。
解体や許認可の取得、整地などの費用を全て入れて2.7億くらいのプロジェクト総額は、
計算が合う。・・・というかかなりお得な印象が持てますね。
やはり取得価格が抑えられているため、キャピタル型というリスクはあるものの、
大きな利益を投資家、事業者共に出せる可能性の高いプロジェクトになっている。
と言えそうです。
個人的にもこうして書いてみて、投資対象として魅力的だと改めて感じられました。
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ポイントをまとめてみます。
１．想定利回り8%、募集金額約2.4億の大注目案件！
２．東京都目黒区、都立大学駅・自由が丘駅から徒歩圏の好立地！
３．現況は建物があるが、整地して住宅用地としての転売を目指すキャピタル型
４．空き家とした後、更地化・整地とフェーズがいくつかあるため12ヶ月運用
５．取得価格が安かったか募集金額は価値に対して控えめで利回り根拠に納得感有
６．募集金額は大きいものの先着式のためタイムリーな参加が要必須？
７．100万以上投資した投資家には来年3月の高利回り&大型案件への優先権付与！
８．投資金額の0.5%を自社コインであるワイズコインで還元有！
９．新規会員登録で自社コインであるワイズコインを2000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
毎月行われている新規会員登録者への2000円分プレゼント！も継続されていますし、
ここ最近は毎回行われている0.5%のコイン還元も続いています。
更に大口投資家には優先権の付与もあるため、かなりお得な状況がありますね。
ただ、まあ、3月の案件がどんな案件かは分かりませんし、
（12/20追記：というかリゾート案件っぽいですよね…どうしてそう思うかとかはここでは書きませんが…
後で追記するスタイル…笑）
大口で投資出来る人も限られているでしょうから、
そのあたりは私としては【富裕層の方にお任せします】ということで、
一応、ご紹介だけということにしておきます。
利回り不動産では新規会員登録をすることで投資に使える自社コイン、ワイズコインの2000円分付与！がありますし（また、これをAmazonギフト券1000円と替えることも可能です）、eKYCを利用した会員登録方法もあり、簡便に登録をすることが出来ます。
まだ投資家登録をした上での投資には充分間に合うタイミングでもありますので、
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、利回り不動産の高利回り目黒区案件について書いてみました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
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事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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