不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産より好評を博している、
ゴルフスクール案件（EGAi案件）がまたしても来ていますね！
今回も前回案件より更に好立地である新宿区新宿の土地を取得し、
フェーズ2へ移行する前段階としてキャピタルにて配当を行うことで、
フェーズ1として利回りを達成する計画の案件になっています。
募集日時もそれなりに迫っていますので、早速ご紹介してみたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
（この項目は以前の記事から流用して再掲しております。）
現在、利回り不動産では、下記のキャンペーンが行われています。
【新規会員登録すると最大10000円分 ワイズコインもらえるチャンス！】
詳細は下記の通りです。
１．新規で投資家登録した方⇒ワイズコイン 1000円分
２．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が10万円以上の方
⇒ワイズコイン 5000円分（1000円+4000円）
３．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が50万円以上の方
⇒ワイズコイン 10000円分（1000円+9000円）
単刀直入に言って、なかなかすごいキャンペーンだと思いませんか！？
50万以上の初回投資っていうのは結構しんどいかもしれませんが、
10万投資して5000円分ってのはかなり優秀なキャンペーンでは？と思います。
仮に、本当にてきとーな例えですけども、
【新規登録して、利回り5%の12ヶ月案件に10万投資して5000円分もらう】
だったら、利回り10%相当みたいなことになりますからね。
ワイズコインは利回り不動産での投資に使う場合、等価、
Amazonギフト券に換える場合は、半額分となってしまうので、
仮に5000円分をアマギフ化するのであれば、上の条件は2.5%分となりますが、
それでも仮に5%+2.5%なら7.5%になりますからね。
ご興味の出た方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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概要は下記です。
案件名：利回り不動産39号ファンド（EGAi新宿店PJフェーズ1）
募集金額：1億3950万円
目標利回り：6%（+ワイズコイン0.5%付与）
運用期間：12ヶ月
募集開始：3/31 12時～4/3 一杯まで（抽選式）
募集金額も約1.4億、利回りが6%
ということで、以前の案件よりは条件としては下がりましたが、
既に人気事業者となっている利回り不動産だけに、
時間の制約がない抽選型ということも加味すると、
なかなかに人気化しそうだなという印象ですね。
また、投資すると0.5%分のワイズコインの付与がありますので、
これがリピーター的には地味にお得感があるというか、
【次に入金する時に値引きされた額で振り込めるので資金効率も割と良い】
みたいな感覚がありますね。
値引きっていう言い方は正確には適切ではないんでしょうけど、
これがあって1000円でも2000円でも少ない額の振り込みで済むと、
その差額が当たり前ですが疑似的に儲かった感じになるので、
（実際に儲かったのかどうかは、投資した分が償還されない限り分かりませんが）
何となく嬉しいんですよね。
あるいは付与されたワイズコインの使い道があまり浮かばないのだとすれば、
次に出てきた案件に1万円などの投資をして、早期に使うことも出来ますしね。
ここの部分で投資への気持ちが物凄く変わるということはさすがにないですが、
美味しい料理の隠し味、スパイスのように効いてくる感じがあります。
その分も合わせれば利回り6.5%想定とも言えるわけで、
そう考えると、悪くない条件とは言えそうです。
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続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都新宿区新宿6丁目19-10
アクセス
東京メトロ副都心線/都営大江戸線「東新宿」駅徒歩8分
新宿区の【新宿】が物件所在地ということで、超一等地です！！
…と言いたいところなのですが、
実はJR新宿駅のあたりの土地は住所がやや入り組んでいまして、
以前、COZUCHI千駄ヶ谷開発案件でも書いた話ではあるのですが、
【新宿駅の南口あたりは渋谷区千駄ヶ谷5丁目】だったりするくらいです。
もっと言えば南西側は【渋谷区代々木2丁目】です。
新宿区は全体で見るとかなり広い面積があるのですが、
新宿駅自体はあまり新宿区を代表する場所にないと言えますね。
（隣の代々木駅も古来からの代々木と呼ばれるエリアからは離れているらしいです。＜代々木上原のあたりの方が本来は代々木村で、代々木駅のあたりは千駄ヶ谷村だったとか。実際、新宿駅や代々木駅のあたりに千駄ヶ谷の地名がありますしね。
こういうのは多いパターンですよね。それこそ秋葉原駅も本来の住所としての秋葉原からは離れていたり。）
新宿駅は大都会の象徴ですが、新宿区は古くからの町が多くて道が狭い入り組んだ立地が多いというのが個人的な印象です。
ちなみに今回の対象地も後述しますが、そういう立地でしょうか。前回の中延もそういった立地の印象がありましたので狙って取得しているのかもしれません。
ということで、新宿駅のほぼ駅ビル的なビルですら千駄ヶ谷だったりと、
ややこしい感じにはなっています。
そのため、新宿区で新宿と付いているからといって駅近でもなく、
実際に新宿駅から駅近なのは、
【西新宿1丁目】（北西側）【西新宿7丁目】（西側）（同2,3,6,8丁目も比較的至近）
【代々木2丁目】（南西側）【代々木1丁目】（南西側）
【千駄ヶ谷5丁目】（南側）【新宿4丁目】【新宿3丁目】（東側）
【歌舞伎町1丁目】【歌舞伎町2丁目】（北東側）
とこういった様々な住所が該当しています。
大体、繁華街の新宿で耳にするのは【3丁目のどこどこ】ってなりがちですし、
オフィスエリアの新宿で耳にするのは【西新宿O丁目のどこどこ】ってなるのは、
上記のような理由ですね。
参考までに「新宿区新宿」について調べてみましたが、
1丁目⇒東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅のあたり
2丁目⇒東京メトロ丸ノ内線、副都心線、都営新宿線 新宿三丁目駅と新宿御苑前駅の間
（LGBTの方のネオン街が多いことでお馴染みの2丁目ですね）
3丁目⇒新宿三丁目駅がある他、新宿駅からも近く最も栄えているあたり
4丁目⇒JR（など多数の駅がある）新宿駅の東側のやや狭い地域
5丁目⇒新宿駅からはやや遠く（東側）、三丁目駅や東新宿駅からそれなりに近い地域
6丁目⇒新宿駅からは北東側、遠いところで1.5km近くあるかなり遠い地域、
広いため場所にもよるが、基本的には東新宿駅が最寄り駅
7丁目⇒新宿駅から最も遠い北東側、東新宿駅のすぐ近く、早稲田エリアや大久保エリアにも割と近い地域、
JR線の駅は隣の新大久保駅の方がより近い。
といった感じで6,7丁目はもはや新宿とは別の街と言っても良いレベル。
別の街というか、【東新宿】という街を構成している町と言って良さそうです。
ということで、価値が低いということではなくもちろん普通に一等地ではありますが、
超一等地かと言えばそこまでではなく、
やや相対的にはリーズナブルな印象も持てる土地かもしれません。
以前なら古めかしい住宅が下町っぽい感じで建っていた地域でしょうからね。
逆に言えば都心に近いものの、ゴルフの練習場という多少はこう隠れ家的な要素があっても悪くない施設の立地には向いているなという印象は持てました。
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さて、土地についても見てみます。
データは下記の通りです。
敷地面積：135.63㎡
持分：1分の1
用途地域：第1種住居地域
建ぺい率：60％
容積率：300％
※この数字については注意が必要かもしれません。
権利：所有権
土地については1住という住居系の用途地域ではあるものの、
建蔽率が60%、容積率が300%と比較的高めなのは都心らしい感じですね。
やはり都心で建蔽率や容積率はそれなりに高いとはいえ、
以前は住宅地として活用されていたあたりであることもあり、
用途地域としては住宅系になっているのがポイントでしょうね。
先ほど書いた通り、ある程度【気軽に通える立地】であり、
それでいて【練習用施設ということで少し目につかない立地】でもあるという、
このバランス感が非常に良いチョイスかなと思いました。
やっぱりゴルフスクールですから、通っていることを明かしたい人ばかりではないでしょうし、荷物もそれなりに出そうですので、
都心の超一等地よりは多少は閑静な部分も持ち合わせている好立地くらいのところが恐らく良いですよね。イメージ通りの土地取得なのかなと想像しました。
ただ、一つ注意書きとして個人的に書きたいのは、詳しくは後述しているものの、
【前面道路が細いので実際は容積率は300%取れないのではと思う】という部分です。
以前から何度か書いているように、
【前面道路が細いと正味の容積率が落ちる】ということがありまして、
利回り不動産では募集前に成立前書面が公開されていないため、
詳細な前面道路の幅が分かりませんが、
仮にこれが5mだとすると200%、4mだとすると160%が実際の容積率となります。
見た感じは5mは全然なくて4m近い数字ではないのかなと思うんですよね。
用途地域が住居系だと係数が0.4、他であれば0.6なので、
住居系でなかったら4mだとしても240%まで取れたのですが、
ここは一住なので、そう考えると、3階建てを建てることも結構厳しいという感じ。
（ただし、逆に建蔽率については角地だと緩和されることがあるため、
実際はもう少しみっちりとした建て方が出来るのかもしれません。
そのあたりは素人である私には何とも分からない部分ですが…）
ということで立地のチョイスとしては良い印象があるのですが、
収益性が高いとは言いづらい土地であることは注意が必要かもしれません。
ただ、利回り不動産の案件は割とこういった収益性が低そうな土地を上手く活用して収益物件を作っていくスキームが多いので、
そう考えるとありがちというか、今までと比べてそこまで変な印象はないので、
気になる方はご注意くださいというのが適切な言い方かもしれません。
さて、そんな土地ですが具体的な価値がどのくらいなのかについても調べてみます。
今回は立地が入り組んだところということで、より正確な路線価で見てみますが、
対象の土地は角地ということで2つの道で考えられるでしょうか。
より太い方の道で見ると、1平米あたり59万、細い方で見ると、1平米あたり49万。
やはり新宿区の新宿という地名から想像される金額ほどは行かない。
という言い方も出来そうですね。
これくらいであればそれこそ1都3県の「3県」の方でも、
かなり良い立地であればありえるレベルですからね。
とはいえ、当然逆に言えば、細い入り組んだ立地であるにも関わらず、
これだけの金額になるということは新宿のブランドというのもあるかもしれません。
さて、そんなわけでこの数字で計算しますと、
太い方で見ると、約8000万となり、細い方で見ると約6650万となります。
劣後出資1割を足した募集総額は1億5500万円ですので、
こうして見ると少し背伸びをしているのかもなーという印象は出ましたね。
また、対象の土地の正確な住所が記載されていますので、
読み手の方にもご自身で見ていただければと思いますが、前述の通り、
【広い方の道路も幅員が割と狭く、細い方はかなり狭い】というのがあります。
広い方は4m以上は恐らくありそうなので、いわゆる【普通の細い道路】ですが、
細い方は明らかに4m未満であり、建設の際にはセットバックを要すると思います。
俗にいう2項道路（第42条第2項道路）ですね。
このあたりも考えると、
都心の地下鉄線まで徒歩10分未満という非常に良い立地であり、
実勢価格は路線価よりは明らかに高くなることは間違いないとは言えそうなものの、
【あまりにも大げさな金額を予想するのは危うい】という風にも考えられそうです。
路線価で見て約8000万円ですから、
1億以上の価値がある土地であるのは間違いないのかなと思いますが、
公示地価相当が1億、そしてその倍くらいの価値は見ても大丈夫だから2億くらい正味価値あるでしょ！？
みたいな風にはさすがに思えないなというのが個人的な印象です。
そこも踏まえて案件の妥当性をどう判断するかがカギとなるかもしれませんね。
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ポイントをまとめてみます。
１．想定利回り6%、募集金額約1.4億の大型案件！
２．既に運用実績のあるゴルフスクールEGAiとのコラボレーション第2弾！
３．コラボ案件かつ土地取得～建設前までのフェーズ1案件のため、割と手堅い？
４．新宿区新宿と住所は大都心風だが実際は新宿駅から遠く利便性は「良好」レベル
５．前面道路が細いため、建蔽率、容積率は高い地域ながらやや収益性が下がる？
６．ゴルフスクールという性質と物件の所在地は相性が良い印象有
７．募集金額も大きく、尚且つ抽選型案件のため、じっくりと検討可
８．投資金額の0.5%を自社コインであるワイズコインで還元有！
９．新規会員登録+初回投資で自社コインであるワイズコインの大量付与有！
こんな感じでしょうか。
新規会員登録+初回投資は冒頭で挙げた通り、かなり有利な形で投資が出来ます。
また、それ以外の投資家もここ最近は毎回行われている0.5%のコイン還元も続いていますので利回り以上のお得さがあるとは言えそうです。
既存投資家の方にとっては土地取得+確認申請のためのフェーズ1の運用であり、
基本的にはフェーズ2に繋がっていくため、リスクは一定レベルではないか？
と読み取れる部分と、
上記で書いたような超一等地ではなく収益性もやや劣る前面道路の細い立地であり、
募集総額が土地の積算的な価格からすると少し多く感じる部分を、
どう天秤にかけてジャッジするかという案件と言えそうです。
個人的には軽い金額で投資申し込みをするのはフェーズ分け案件である以上、
充分アリではないかと考えますが、
実際に自分が投資申し込みが出来るかというと、何らかの早期償還で資金が捻出出来たら、その資金を充てる。というくらいの結論とはなるかもしれません。
現時点ではもう少し思案しようかなと思っています。
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利回り不動産では新規会員登録をすることで投資に使える自社コイン、ワイズコインの1000円分付与！がありますし（また、これをAmazonギフト券500円と替えることも可能です）、eKYCを利用した会員登録方法もあり、簡便に登録をすることが出来ます。
募集期間は3日までということで、
まだ投資家登録をした上での投資には充分間に合うタイミングでもありますので、
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、利回り不動産のゴルフスクール案件第2弾について書いてみました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
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事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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