不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、
久方ぶりの純粋な新規案件が出てきましたね！
目黒区は東が丘という、非常に良い立地の新規案件が出てきました。
ほぼ3ヶ月ぶりの新規案件ということで、
強く次の案件を待ち望んでいた方も多かったのではないでしょうか？
3ヶ月前の三軒茶屋案件と大体ボリューム感として同様で、
総額が4.15億円とCOZUCHIとしてはやや小型案件になるので、
投資出来るかどうかというところも一つキーポイントにはなる案件ですが、
（以前と同じ表現で済ませる私…笑）
今回はほぼ初めての試みとして、
（WARASHIBE時代には導入したことがありました。ややほろ苦いことがあったとも一説には…）
【応募金額の一部が当選する「部分当選」方式】を導入することになっていますので、
投資金額がなかなか読みづらいという難点はあるかもしれませんが、
【投資参加自体は出来る可能性が高い！】と考えて良いのではないでしょうか。
そのあたりも含めて、次から早速紹介していきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
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キャンペーンについては、2月14日までが対象期間となりますが、
あまりギリギリだと書類不備などがあった時にその補完対象期間である2月21日を過ぎてしまう…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：目黒区 東が丘レジデンス
募集金額：4億1500万円
目標利回り：5%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.9%）
運用期間：12ヶ月
募集開始：2/6 19時～2/10 13時まで（抽選式・部分当選有）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回案件は前述の通り、【部分当選】があります。
そのため、当選する確率は普段より非常に高くなっていると思われる反面、
自身で投資金額を主体的に選ぶことが出来ないデメリットもあります。
部分当選として減ることも勘案してあえて大きな金額で応募して、
結果的に自身が望む投資金額となることを狙うことも可能ではありますが、
万が一、満額当選となった場合に払えない、大きなリスクを負ってしまうような金額での応募は自身、事業者にとってもややこしくなりますので、
しないように注意されてください。
事業者側もファンドページにて下記の注意書きを行っています。
※当選確定後に入金をキャンセルされた場合は、今後ファンドへのご出資をお受けできない場合がございますのでご注意ください。
※部分当選の場合においても、応募いただいたすべての投資家様が当選しないこともございますので、ご了承ください。
案件としては目黒区東が丘という高級住宅街にある、
鉄筋コンクリート造の物件を芸能界や富裕層など向けの中古戸建として再販して、
キャピタルゲインを稼ぐという狙いの案件です。
実はこの物件は【元々は純粋なレジデンスではなかった】という物件なのですが、
（独自調べなので間違っているかもしれませんが）
アットホームな雰囲気でお客さんが訪れてもらうことが大事な業種の物件だったため、
レジデンスとして使い直せるというのがCOZUCHI側の見立てなのかなと思いました。
そのあたりは他の項でも掘り下げてみたいと思います。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都目黒区東が丘２丁目
アクセス
東急電鉄田園都市線「駒沢大学」駅徒歩5分
目黒区の中でも高級住宅街として名高い東が丘2丁目が物件所在地となります。
住所はファンドページ上では正確な位置として非公開であり、
また、会員限定情報である成立前書面においても地番表記のため、
正確な住所を掴むことは出来ないようになっています。
ただ、アクセスとして東が丘2丁目より北側、隣の世田谷区上馬に所在する駒澤大学駅から徒歩5分と記載があるため、
この情報をヒント的に活用することで、
頑張れば物件所在地を地図上で見つけることは可能と言えるかもしれません。
私自身はラッキーだったか、何となーく地図を眺めていて、
面積も広いし、形も独特だし、隣の樹木も目立つし・・・これなら見つかるかも？
まあ、このあたりかな？？といった感じで、ダラダラ見ていましたら、
ヤマカンの2発目で、この物件に行きあたることが出来ました。
一応、ここでは所在地詳細について勝手に公開することは控えておきますが、
ご興味のある方は東が丘2丁目自体、それほど大きな町ではない上に、
南側は病院や大学など家屋のない地域が結構広いので、
てきとーに探しても見つけられる可能性はあるかと思いますので、
是非チャレンジされてみてください。
高級路線の代表格である田園都市線沿線かつ駅まで徒歩5分ですから、
利便性の高さ、格式の高さについては言うまでもないでしょうか。
立地の良さはいつも通りのCOZUCHIクオリティという風に言って良いと思います。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：357.10㎡
建蔽率：指定60％
容積率：指定150％
用途地域：第1種低層住居専用地域
権利：所有権
建物
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付2階建
延床面積：423.72㎡
権利：所有権
今回案件も約3ヶ月前の世田谷区下馬（三軒茶屋駅近郊）案件と同様に、
いわゆるレジデンスでは珍しい鉄筋コンクリート造の建物で、
価値が安定的であるというのが建物の良い部分ですね。
前回は賃貸併用住宅への転用などを視野に入れていましたが、
今回は元々実はレジデンスではなく事業に使われていたものの、普遍的な事業とは少し違う事業で使っており、レジデンスへの転用がしやすいということもあってか、
RC造のレジデンスとして再販するイメージのようです。
事業に使っていたということもあり、土地が非常に広いというのは、
ファンド的には物件価値が高く計算出来る良い部分ではあるものの、
ただし、逆に一つ難しさとして【大きすぎる高い土地は売りづらい】というデメリットもある部分かもしれません。
単純な話として土地は高級住宅街かつ広さ充分で非常に高額、
そして更に建物も価値が長年高く保たれるRC造のため、
間違いなく価値が高い物件を対象とした案件であるということですから価値は高い。
ただし、だからこそ1つの物件として売買するのが高額すぎて難しいので、
1点モノでただ1人に買ってもらえればEXITとはいえ、
出口が上手に作れるかは、なかなか素人的には判断がしづらい案件。
こういった表現がある程度、良し悪しについてフェアな言い方かもしれませんね。
ところで、今回の物件について会員限定情報である成立前書面を見ると、
今回はCOZUCHI案件の通常とは違い【案件が開始されなくなるリスクがない】
というスタイルの募集であることが分かります。
（これくらいここで公開しても怒られないのかもしれませんが、
一応、限定情報なのでボカした言い方に留めておきます）
今回、部分当選を実施することにしたのも、これが要因の一つでしょうね。
仮に部分当選型で大きな案件を募集して、投資家のかなりの人数が【こんな少ない金額で微妙に投資すると他との兼ね合いで資金計算しづらくなるし、やっぱやめとくわ】
みたいにキャンセルされまくってしまうと、
案件が開始出来なくなる恐れがありますからね。
今回の案件は権利の状況的にそういった不測の事態が起こりえないというのが、
案件の良い部分としてあると言えるかもしれません。
では、何故今回はそういったスタイルなのかというところですが、
推測ながら【以前の権利者の方の名前を伏せたかった】
【非常に急ぎの売買を求められたため、取り急ぎ自社資金で取得した】
このどちらかなのかなーと思いました。
前者を推測した理由としては、この物件で行われていた事業について、（詳細は控えますが）【以前、係争があった】ということをネット上に見つけたためです。
（業界自体にこういった係争が多く大手でも以前話題になったことがありました）
現在は既に係争が解消しているとはいえ、
なかなかネット上で斜め読みする限り内容は良いとは言えないものであり、
所有者の方が自身の名前を投資家に見せたくないと考えた可能性もあるのかなと。
まあ、そこまで不動産や不特法、不動産クラファンに詳しい方ばかりでもないでしょうから、そういった想像は妄想レベルではありますが、
もしかして、それらに係争等によって業績が・・・みたいなこともあっての、
急ぎかつ安価な取引が必要だったから先に取得した。
というパターンはもしかするとあり得るのかもなとも思いました。
（尚、旧所有者の方の事業のHPを見たところ、こちらの住所での取引は既に受けていた予約以外は停止されているような記載があるため、
現時点では未だ営業しているものの、近々に営業を終了するということのようです）
あまりディスカウントについてはファンドページで触れられていないため、
実際のところはどうかは何とも言いづらいところもありますが・・・
いずれにしても、少し手放した側に訳あり感のある取引のような印象は持ちました。
尚、土地代について見てみますと、
路線価で見て大体、1平米あたり約65万くらいでしょうか。
価値が安定的な立地だけに、周辺全体がほとんど同額の相場といった感じでした。
この数字を単純に357平米で掛けると、約2.3億という数字が出てきます。
更にこの数字を0.8で割って、公示地価相当にした場合、約2.87億となります。
劣後出資を合わせた募集総額は4.4億ですので、
都合、建物代は1.5億くらいだということになりますね。
無論、都心の価値の高い立地ですので、公示地価相当よりも実勢価格は更に高く計算することも可能という考えもあるとは思うものの、
前述の通り【1低専】という住宅街向けの用途地域で、
高い建物が建てられず収益性もイマイチですから、
それほど実勢価格が跳ねているということは考えづらく、
とりあえずは公示地価相当が価値と考えておくのがベターかなとは思いますね。
（元々事業に使われていたにも関わらずレジデンスとして再販を目指しているのも、
用途地域的に事業で使うには制約があるためというのもあるでしょうね）
建物が果たして1.5億に値するのかはちょっと正直何とも分かりませんが、
造りの良いRC造で、（築年数はまずまず…ですが、RCなので充分悪くはないでしょうか。会員の方は書面をご覧ください。）、
広さも十二分に広いですから、あり得る範囲の数字では？とは思いました。
超ヤマカンで計算すると大体1億ちょいくらいは少なくとも建物の価値あり？
という感じはしました。
土地も保守的な数字で計算しているわけですから、
思ったよりそれほど安い取得ではなかったのかもしれないとも思いつつ、
数字に変な矛盾などは感じなかったですし、
今回も悪い案件ではない。という印象は持ちましたね。
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まとめます。
１．久方ぶりの案件ながら募集4.1億円とCOZUCHIとしてはやや小型の案件
２．ほぼ初の【部分当選】有の抽選式のため当選確率非常に高い！？
３．高級住宅街である目黒区は駒澤大学駅周辺！
４．建物はRC造で築年数からしてもまだまだ現役の物件！
５．（実は）元々は事業で使われていた物件ながらレジデンスとしての再販
６．第1種低層住居専用地域（1低専）の物件のため収益性は低くその点もレジ向き
７．価値が高すぎて買える層は限られるが1点物でありEXITは事業者的には自信あり？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
利回りが5%とそこまで高くはない上にキャピタル型ということで、
少し保守的に見ざるを得ないかなとも思うものの、
あくまで12ヶ月案件と、1.5年～2年の案件にしなかった点に、
私としてはそれなりに自信の程は感じられました。
何度も書いているように元々は事業で使っていたものですので、
（もしかすると代表の自宅もこちらにあったのかもしれませんが）
レジデンスとして使うという試みがどうなのかなーという疑問は多少ありますが、
とはいえ1低専に所在している以上、なかなか収益性の高い物件として売るには（広さがかなり広いのも含めて）難しいわけで、
それであれば、高級な立地に広い敷地の土地・建物という形を、芸能界やら富裕層やらに訴求して販売するというのはある程度納得感を感じました。
私自身は投資参加は予定しているものの部分当選という仕組みが、
何とも難しく感じる部分もあるので、皆さんの応募状況も勘案しながら、
微妙に保守的な金額で応募をして、部分当選となった場合は、
【更にそこから減ったら寂しいけど、しゃーない】
的な金額で考えようかなと思っています。
COZUCHIへの投資金額もかなり大きくなっていますからね。
ここのところ、COZUCHIを含めて多くの事業者がそこまで以前ほど早期償還をしない形になっていることもあるため、
どの程度、早期償還+上振れがあるかは何とも言いづらいですが、
1点モノレジデンスですから、思った以上に早いタイミングで良い取引が決まる。
という可能性に期待しつつ投資するというのもアリかなとは思います。
案件の規模的に新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、部分当選の可能性が高く、
COZUCHIでの投資を初体験しやすい案件にはなっているのは確かかと思いますので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（目黒区東が丘案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
