上場系不動産クラウドファンディング事業者の中でも、
特に意欲的なサービス展開を行っている大家どっとこむから、
大注目のEXIT型案件が来ましたね！
今回案件は10口10万から投資可能かつ、10万以上投資することで、
もれなくAmazonギフト券1000円分プレゼント！の特別キャンペーンがあり、
短期EXIT型案件のため、この部分を利回り換算することで、
疑似的ではありますが、高利回り案件と考えることも出来ます。
また、ギフト部分の疑似的な利回り換算は別としても、
出口戦略に安心感のあるEXIT型のブリッジファンドのため、
低リスク案件がお好みの方への訴求度も高く、
多方面に訴求力のある魅力的な案件になっているのではないかな？と感じました。
また会員登録を行っていない方は、年初より新規会員登録者にAmazonギフト券1000円分プレゼント！のキャンペーンが開催中でもありますので、
併用することで2000円分ゲット出来る可能性もありますね。
（12/28 追記：新規会員登録者向けのプレゼントキャンペーンは12/31で予定通り終了予定とのことです。
23年からは現時点ではなくなります）
もっと言うと【2周年を記念致しまして、2022年12月22日までに投資家登録完了者（大家どっとこむ）に抽選でAMAZONギフト（Ｅメールタイプ）「2,222円相当分」が222名様に当たるキャンペーンを実施致します。】
というキャンペーンもやっていますので、これも当たったら・・・すごい話です。
ちなみに昨年は1周年記念で111名に1111円分のPayPayポイントだったかな？
えー、実は昨年、私が驚いたことに当たりまして、
それ以来たまにPayPayも使うようになったなーとふと思い出しました。
と、色々とお得な状況もありますので、そういった点も大注目ですね。
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さて、案件に話を戻して、早速概要を書いてみます。
案件名：本八幡プロジェクト#50
募集金額：4億円
目標利回り：4%
運用期間：3ヶ月
募集開始：12/6 12時～12/16 12時（先着式）
※10口10万以上から投資可能
募集金額が4億円とかなりの大型案件ですね。
一方で、運用期間は3ヶ月と非常に短期間になっています。
このある意味では不均等な感じが特殊な案件だという印象をいかにも持たせています。
（通常、お試しファンド的な短期案件であれば少額で充分ですし、
多くの資金を集めたのであれば長期間運用したいものでしょうからね）
では何故こういった形での案件組成なのかというところですが、
【現在建築中の自社物件グローベルス本八幡プレミアムが竣工するまでの繋ぎでの資金需要のため短期間だが多くの資金が要る】
ということです。
上場系の企業である運営会社のグローベルスは、
普通であれば大手金融機関からの借り入れが問題なく行える企業ではありますが、
大手金融機関は大手らしく、どうしても各種稟議などをいくつも通っての融資決定となることが通常であり、
短期間で一時的な資金を低利で融資するという体制にはないため、
今回のような短期の資金需要には応えてくれない。
かと言って土地を取得する時点で建築費などの総費用を全て借入で賄おうとすると、
プロジェクト序盤では使わない費用までも先に借りることになり、低利で借りたとしても、結果的には多くの費用がかかってしまうというデメリットがあります。
当初の土地取得時点で資金をどう調達したのかは分かりませんが、
何らかの手段で調達をし、プロジェクトを進めておき、最後にプロジェクト後期の建築費用や各種営業費用部分を使う段取りになったところでクラファンで集める。
銀行よりは高利にはなるとはいえ、複雑な審査などを通る必要はなく、
しっかりと不特法（不動産クラウドファンディング）の雛形に入っていれば募集が出来、また人気事業者であれば資金も集められるということで、
事業者にもメリットの大きいクラファンの使い方という風に言えそうです。
ただ、とはいえ4億円を低い利回りで短期間だけ使わせてくれと言ったところで、
投資家もそう簡単には納得してくれないでしょうから、
（長期案件好きの方からは敬遠されますし、高利回り好きの方からも敬遠されますので、
強いて言えば上場系好きかつ短期大好き派は参加してくれそうですが、
それだけでは4億円は厳しいということは言えそうです。）
今回は10万円で投資するのが通常くらいの割と庶民的な投資家の方に対しても、
1000円分のAmazonギフト券プレゼント！（3ヶ月なので利回り換算で4%分！）とすることで、安全性を評価した大口投資家だけではなく、
裾野を広げたとでも言いますか、多くの投資家の力を借りてプロジェクトを進めていくことにしたということでしょうね。
尚、グローベルス本八幡プレミアムは竣工前の段階で既に何と【完売】しています。
私もそれを知ってネット上で評判なども見てみましたが、
【駅から徒歩1分と立地が最高に良い割に価格が安くて驚いた】
というような声がたくさんありました。
分譲マンションでありながら非常に坪数が狭い間取りなのが特徴のようで、
例えば住宅ローン控除の使える40平米を切っているとのことですから、
なかなかファミリー層で購入するには相応しくない物件ではありますが、
あえて都心、駅近へ引っ越したいシニア層、あるいは資産運用、投資用として購入するような、割とお金の余裕があるような人からの需要があったようです。
もちろん即金で買えるような単身やDINKsの方の需要もあったでしょうしね。
ということで、一言で言うと【出口は基本的に大丈夫だろう】と思われる案件です。
大規模な災害などの通常想定出来ないような事態が起こった場合は、
さすがに事業者リスクが0なわけでも物件、案件としてのリスクが0なわけでもありませんから何とも言えませんが、
ごく普通に運用されるとすれば、
ブリッジファンド・EXIT型案件ですので償還までの道は安心感があると言えそうです。
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上記の安心感がある案件ではありますが、
一応、住所とアクセスについても書いてみます。
住所
千葉県市川市南八幡5丁目630番1（地番）
※地番のため検索しても正確な所在地には辿り着きません。
（都心部等で住居表示を実施している地域は住所と地番の番号表記がそれぞれ異なります）
詳しくはファンドページ上の地図をご参照ください。
位置としては【やよい軒 本八幡店】の隣（南側）です。
Googleストリートビューでも建設中の様子が確認出来ます。
アクセス
都営新宿線「本八幡」駅徒歩1分、JR総武線「本八幡」駅徒歩3分
※JR線を挟んだ反対側のため、更に数分かかりますが、その他に京成本線「京成八幡」駅もあり、
実質的には3路線使用可能です。
【ほぼ都内】として千葉県民や千葉県寄りの都民の方からよく例えられる、
（そもそも最寄りの路線が【都営地下鉄】ですしね笑）
市川市の本八幡駅から徒歩1分と非常に利便性の高い立地なのが特徴です。
強いて言えば両隣が焼肉屋という立地なので、好き嫌いは分かれそうですけど、
高層マンションでもあり、高層階の住民にとってはあまり関係ないんでしょうね。
私個人としてはちょっと抵抗感はありますが、（郊外育ちなもので、焼肉だけでなく下駄履き型で1Fに飲食やコンビニがあるマンションなども何となく抵抗感がある…）
非常に高い利便性の前には、そのあたりは関係なし、あるいは妥協出来る話。
ということなんだろうなーと思いました。
本八幡は住んでいる同僚などもいますし、何なら先日はうちの神様が行きましたが、
3路線使えて非常に便利ですし何でも揃う。
良い意味で3県の郊外らしい便利さもありつつ、交通の利便性は都内並ですから、
バランス感が良い立地ですね。
あまり都心過ぎるとオフィスや大人の飲食店などが多くなりすぎて、
逆にスーパーなどは小規模で使い勝手が悪かったり、意外と下町的な商店がちょぼちょぼ残っていたりして、日々の買い物などが面倒になったりお金が余分にかかったりということも考えられそうですが、
本八幡はその点、千葉県ですから、
そういった都心の意外な古臭さとは無縁かなと思います。
とにかく立地が良く企画も良いから売れたという物件ということでしょうね。
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EXIT型案件ではありますが、一応、土地代についても書いてみます。
今回の敷地面積は410平米。
1平米あたり本八幡駅周辺だとどうでしょう・・・
100万円くらいはあるでしょうか。
近くの公示価格の地点ではもっと高いところもありますね。
一応、最も保守的な路線価だと1平米あたり57万ですから、これを0.8で割って約71万。
悪く見ても1平米あたり70万以上は間違いなくあり、グローベルス本八幡プレミアムは14階建てらしいですから、その収益性の高さも鑑みると、
1平米あたり100万以上の価値で見ても良いかもしれません。
仮に100万円で見れば4.1億ですから劣後出資を合わせた募集総額4.2億は、
建物を入れてである以上、控えめな数字ではないかなと思います。
恐らく土地の取得も安く済んだのでしょうし、
この土地を14階建てかつ小さな間取りで切り分けて収益性を高めるという判断が、
まさしく当たったということなんでしょうね。
なかなか昔の感覚では両隣が焼肉店などの飲食店の駅前を住宅にしようという判断はなかったと思いますけど、今のトレンドではこれが正解ということですね。
本当はもっと大きな募集金額としても利回りは払えそうな感じもしますが、
【既に完売しており出口が安全性を持っている】以上、【無駄に多くの資金を投資家から集める必要もないし、集めると利払いが大きくなるだけ】ですから、
最低限の必要な分だけを募集することにしたということなのかなーと思いました。
この土地と建物であれば4億どころかもっとかかりそうな感じがいかにもしますからね。
実際に事業者が自身で出した評価額はもう2割くらい高く付いています。
（でも、むしろもう少し高く付けても不思議ない気もします）
ということで、4億円案件！というインパクトはあるものの、
実はこの金額も計算していくと控えめっぽいという安心感がある案件ですね。
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まとめます。
１．募集金額4億円、運用期間3ヶ月のブリッジファンド（EXIT型ファンド）！
２．物件所在地はほぼ都内でお馴染み本八幡駅から徒歩1分と高い利便性有
３．来年3月竣工予定の自社物件の土地・建物が対象だが既に完売済で安心感高
４．駅前で高層マンションを建て、間取りを狭くするなど現代に即した設計が高評価
５．土地代相当くらいの募集金額で建物も運用対象のためお得な印象
６．当案件の投資者にはもれなくAmazonギフト券1000円分プレゼント！
７．ギフト券部分を10万投資で利回り換算すると4%相当！
８．新規会員登録でAmazonギフト券を1000円分プレゼント！
９．12月22日までに会員になると無条件でAmazonギフト券を2222円分プレゼントの抽選対象者としてカウント
こんな感じでしょうか。
非常に安全性の高い案件と感じます。
上場系クラファンサービスで4%・3ヶ月というところを高く評価するのであれば、
多額の投資資金を入れることも視野に入れられる案件と言えそうです。
一方で資金面に難のある（私のような）投資家の方であっても、
10万投資をすることで疑似的にではありますが、利回り8%相当となりますから、
単純に高利回り短期ファンドのように捉える事も出来ますね。
あるいは20万で6%的に捉えてミドル～ややハイリターン的に考えても面白いか・・・
いずれにしても多くの人に訴求出来る案件になっているのかなと思います。
あまりまだ不動産クラウドファンディングなどの投資に慣れていない方に、
初めて投資する案件としても割とお勧めしやすいかなという印象も持てます。
あとは4億円とはいえ条件の良いファンドのため、
今から会員登録して先着式に間に合わせられるか・・・というところですが、
恐らく12月という時節柄と思われますが、
【他事業者からも意欲的な案件が多数出ている】こともあり、
意外と4億円という大きさが最後の最後に苦戦となる可能性もありそうです。
逆に投資家側の目線で言えば、先着式とはいえ新規登録者など後から投資判断をしても間に合わせられる可能性は充分あるように思いますので、
そこを狙ってみても良いのかなとも感じますね。
もちろん、単に会員登録をするだけでもAmazonギフト券1000円プレゼント！
や、【抽選権ゲット】は出来ますので、そういった点でも要注目かもしれません。
私は金欠ですし一般投資家（妙な言い方…笑）ですので、
10万投資で疑似的な8%を狙っていこうかなと思います。
是非、ご興味の出た方はファンドページもご覧の上、
投資・登録をご検討されてみてください。
以上、大家どっとこむのEXIT型の新規案件について書いてみました。
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大家どっとこむにご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
