大人気の不動産クラウドファンディング事業者、
COZUCHIから、またまた新規案件が出てきましたね！
今回も総額が12億と大型のプロジェクトです。
本当に今、一番勢いのある事業者と言っても間違いないレベルの募集間隔、募集額。
比較的すぐに次の案件も出てきて「目白押し」といった感じですし、
毎回紹介や投資判断もどうすべきか、私自身も悩んでしまっています。
まあ、これは嬉しい悩みではあるわけですけどね（笑）
さて、今回はお洒落な街並みで知られる、
「目黒区自由が丘」の個性的なビルをバリューアップすることで、
現況のインカムに加えて売却時のキャピタルを加えて配当するという案件。
キャピタル型案件の評価が高いCOZUCHIではありますが、
今回案件は珍しく、インカム3%+キャピタル2%とややインカム型の案件です。
キャピタルの部分がやや少ない想定ということをどう判断するかがカギですね。
普通であればインカムの部分が多い方が手堅い案件と考えられるため、
不動産クラファンにおいては人気化することが常ですが、
COZUCHIに関しては、独自ポリシーによるキャピタルの上振れがありえるスキームとなっていますので、キャピタル案件の面白さに賭けたいファンも相応数いそう。
とはいえ、不動産投資・クラファン投資のスタンダードで考えれば、
やはりインカム型の方が安心感はある・・・
これまた少し難しい判断となりそうです。
単純に言えば、都心は目黒区の案件で利回り5%は悪くない案件ですので、
そのあたりはもう少し詳細を調べつつ、ここで考えてみたいと思います。
また、ここから先はいつもと同様の観点から物件を見ていきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、昨月、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年8月31日(水)23:59」とのことですので、
例えばですが、8/31に会員登録をすると、
10月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
本案件で参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：自由が丘 一棟ビル フェーズ1
募集金額：6億円+6億円⇒10億4741万円
目標利回り：5%（インカムゲイン 3%+キャピタルゲイン 2%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：8/24 19時～8/25 13時まで（6億円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/26 19時～8/31 13時まで（10億4741万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※8/15 追記：特別優先募集の6億円が満額埋まり切らなかったため、
<さすがに埋まらないとは思っていましたが…
一般募集の金額が増加しました。一般募集の投資家にはチャンスが増えましたね！
（尚、計算上、特別優先募集は1億5259万円の応募があったということのようです）
特別優先募集が6億、一般募集が6億ということで、総額12億円の案件です。
少し「チクッと」書くのですが、【表記がちょい分かりづらい】ところがこの2つの分け方の時にあるよなーと改めて思います。
少し金額を変えておくと本当はもう少し分かりやすいのかもしれませんが、
ピッタリ半分ずつにするので、一瞬、半分の募集金額と思ってしまうという。
今回は特別優先募集有の案件が続いていることもあり、
初回の6億円は特別優先権をお持ちの方だけでは埋まらないだろうなとも思います。
逆の言い方をすれば、
お持ちの方は投資申し込みをすれば当選するのでは？とも。
とすると、先に【12億案件！】を強調しておいた方が、
恐らく、一般投資家を呼び込みやすいのでは？とも思うんですよね。
というわけで、私の方では微力ながら【12億案件！！】を強調してみました。
先ほども取り上げた部分ですが、今回案件は、
キャピタル型案件の多いCOZUCHIの中では、インカムが3%と比較的多く、
ややインカム型の案件ということになります。
実はあまり知られていないことながら、ここだけ情報としてちらっと書きますと、
COZUCHIの案件では、「インカム」と「キャピタル」が分離されており、
万が一の市況変化によって、キャピタルロス＝売却時の損失が生まれたとしても、
インカムの利益は食われないように設計されているのが特長です。
こういった分離された形を採っている事業者は他にほとんどなく、
その他ほとんどの事業者は「キャピタルロスが出ると、インカムの利益から差し引かれる」という形になっています。
不動産の運用という観点で言えば、それは本来普通のことではあるわけですが、
COZUCHIの場合はインカムはインカムで約束の利回りが出ていれば配分され、
キャピタルで損失が出た時は、まず劣後出資者が先にマイナスを被るので、
【インカム型のインカム利益が配当される可能性は非常に高い】
ということになります。
万が一のパターンで考えると、キャピタルロスにて劣後出資が完全に毀損して以降は、
優先出資者のインカム利益、元本も毀損していきますが、
悪い結果の中でもそこまで本気の悪い結果が出るということはなかなか考えづらく、
【インカムとキャピタルが分離されている】というのは非常にインカム型案件について考える時に投資家有利な設計となっており、
あまり知られていないものの、非常に良い点だよなーと思います。
インカム型案件の組成が少ないので今まで触れられていなかった部分ですが、
今回は貴重なインカム型ということもあり、そのあたりにも触れてみました。
一応、本来は会員限定情報の書面内の話なので、
公開することが適当かという話もあったりするのですが、
以前も触れたことがある部分ですし、
【良いことの紹介】ということで、まあ、良いかなと思って書きました。
（万が一怒られたら、その時は文面が消えますのでよろしくお願い致します笑）
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都目黒区自由が丘2丁目
アクセス
東急東横線、東急大井町線「自由が丘」駅徒歩5分
住所は会員限定情報のため自由が丘2丁目までの記載となっています。
また、成立前書面上もビル名は非公開で、地番での記載となっているため、
住所の特定は出来ないようになっています。
が、【明らかに個性的なビルなので特定するのは容易】です。
既に特定されているブロガーさんなどもいらっしゃいますが、
私の方では念のため記載しないでおいておきます。
ヒントとしてはテナントの名前が画像内で読み取れるというところでしょうか。
私はそれっぽい名前で検索しまして、Googleストリートビューで場所を特定しました。
ご興味のある方はファンドページで確認の上、探してみてください。
自由が丘には正直言って全く土地勘がなく、一度も行ったこともない気がしますし、
私は今回データを見るまで【世田谷区だとばかり思っていた】くらいの疎さです。
もっとも、実際、自由が丘は目黒区の端であり、自由が丘駅の南側は、
【田園調布】【奥沢】【九品仏】（くほんぶつ）など世田谷区となっています。
自由が丘には高いブランド力があるものの、奥沢にもブランド力があるので、
どちらかと言えば自由が丘が名づけとしては多いものの、
奥沢界隈は物件によってどちらを推すのかの判断が分かれているのも面白いですね。
「OO自由が丘」の隣が「OX奥沢」だったりする感じは、
さすが全体的にブランド力の高い土地という感じがちょっとしました。
とここまでは物件と反対側の駅南側について脱線して書いてしまいました・・・
が、当物件は駅北側の【正真正銘の自由が丘】の地域です。
しかも駅から徒歩5分と非常に駅まで近く利便性の高いエリア。
東急東横線と言えば首都圏の人には言わずと知れた【お洒落路線】ですしね。
自由が丘駅は渋谷駅までは8分、横浜駅までも18分と南北どちらに移動するにもバランスの良い立地感。このお洒落路線の便利な駅から徒歩5分ですから、
そりゃ価値は高いだろうなと思います。
ただ、実は当物件にはファンドページにもある通り、
唯一と言っていい弱点（？）的なものがあります。
【自由が丘駅から少し離れたエリア全体は一低専で建蔽率、容積率が非常に低い】
ある程度の人口がある市にお住まいであれば、
「あ～、そうだよね」と感じる方も多いのではないかなと思いますがが、
地名における【OOが丘】【OOヶ丘】は昭和期に大流行した名付け方法で、
基本的にニュータウン・古くからの住宅街の土地である。という特徴があります。
（余談。私は30代のため、そういった名付けがかつて大流行したということを小さい頃は全然知らなかったのですが、中学生の時に浜田省吾さんの「マイホームタウン」という曲を初めて聴いた時に「希望ヶ丘ニュータウン」という歌詞を耳にして、「あ～、【が丘】ってそういう背景なんだ」と知りました。余談でした。）
※参考リンク
あるいは逆に、もっと古くからある地名の一部を切り開いて「OOが丘を作った」という側面もあったりするので、周辺に比べて、
その界隈だけ地図で見ても明らかに後から人工的に住宅地を作ったと見分けやすい見た目になっているということも多いかもしれません。
今となっては、「ニュータウンが古くからの住宅街」という言葉の矛盾がちょっと面白いですね。ちなみに首都圏郊外の我が家の近隣も御多分に漏れず、我が自治体・周辺の自治体とこのテの名前は結構あり、
その内の多くは高齢化が進んでいる・・・という感じです。
…ということで、この自由が丘もそういった昭和期からの名残があり、
街のブランド力こそ凡百のニュータウンなどとは雲泥の差で非常に高いものの、
建蔽率、容積率を低くして、景観の良い町並みを。
という昭和期の街づくりの「が丘ルール」が維持されてもいるという特徴があります。
（上記の通り土地勘はなかったのですが、数字で見ても非常に分かりやすく一目瞭然でした。）
※参考リンク
https://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/sumai/tochi/tiikitikuzu.files/08bunkatu202111.pdf
詳しくは上記の目黒区 用途地域の一部分をご覧いただければ分かるかと思いますが、
見事なまでに駅からほんの少し離れた地域に、
【50%・100%】【60%・150%】の一低専が広がっています。
いやー、ほんと土地勘がないので、まさかここまで自由が丘がいかにも住宅地らしい数字の地域の多い土地とは思ってもいませんでした。
「駅周辺を離れた地域では、建築基準法上の第一種低層住居専用地域が広がり一定の建築制限を受ける地域となりますが、近年商業地としての需要の高さから商業施設の出店は増え、駅周辺の立地内で収まらず第一種低層住居専用地域へも広がり、現状にそぐわない用途地域となっている課題が挙げられています。」
上記文面がファンドページにもあるように、
建蔽率・容積率が低いということそれ自体は、良い街並みを作る一助にもなることで、
決してダメということではないのですが、
自由が丘の商業地としての需要、あるいは、近年の都心回帰や以前以上にスマートで利便性を求めるニーズからは結果的に既にかなりずれており、
一等地の目黒区自由が丘＝多彩な文化、多様なニーズがある土地としては、正直、
やや時代から遅れた町の運用形態となってしまっているということが課題のようです。
当物件は辛うじて大きな通り沿いにあるため、
土地の一部分が80%・300%と収益性の高い「近隣商業地域」となっているものの、
残りは、50%・100%と収益性の劣る「第1種低層住居専用地域」となっており、
結果的として高い物件などが建てられない立地になっています。
（個性的な外観のビルであることも限られた建蔽率・容積率で効果的にビルを見せるための工夫であるという風にもあるいは見えますよね。）
本当はこういった利便性の高い土地はもっとTRIAD社のようなプロがバリューアップで入れば、キャピタルが大きく取れ、更に高い利回りに期待出来るのでは？とも思うのですが、そこまでの数字になっていないのは、こういった制約もあるかもしれません。
もちろん、目黒区としても区内随一のブランド力のある自由が丘をそのままにしておいて良いとは考えていないようで、
株式会社ジェイ・スピリットという地元の商店街振興組合や区が共同出資している半官半民的な会社を都市再生推進法人に任命し、適切な街づくりを進めているようです。
※参考リンク
タウンマネジメント会社と二輪で多彩な活動、自由が丘商店街振興組合｜新・公民連携最前線｜PPPまちづくり
私たち投資家としては、【非常に高い評価額、需要のある一等地】という良い点、
そして【その割には収益性の劣る建築ルールがある土地】という気にかかる点を踏まえて、投資判断を行うということになりますね。
次の項ではもう少し土地の評価額などについて調べてみたいと思います。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：584.58㎡
建蔽率：A：指定80％ B：指定50％
容積率：A：指定300％ B：指定100％
用途地域：A：近隣商業 B：第1種低層住居専用地域
権利：所有権
面積が585平米と非常に大きいですね。
この大きさは更地として考えたら、ある意味で難しそうですが、
今回の場合は既に収益物件としてインカムが計算出来ているので、
特に気にかかるという部分ではないかなーと思います。
まず周辺の公示地価について調べてみましたが、
さすが非常に高いブランド力を持つ土地らしく【1平米あたり約115万】
という数字がごく近い土地において出てきました。
というか、何気に目黒区内で最も公示地価の平均が高いのは自由が丘でした。
もっと都心に近い地域がいくらでもあるのに、ここがNo.1。
それだけブランドがあるんだなーと改めて。
まずはこの数字を単純に入れて585平米×115万とします。
すると6億7275万という数字が出てきました。
さすがに劣後出資を入れた総額が14億ですので多少、乖離はあるなという感じ。
ですが、本当に毎回同じことを書いているのですが、
こういった一等地は実勢価格と公的な価格が乖離しますので、
これについてはそれほど問題視する必要はありません。
普段は一応、ヤマカンで倍額までとりあえずセーフと考えているので、
それで行くと、約13.5億の価値という風になります。
総額が14億に対して、超ヤマカン計算で13.5億くらいの土地代になるので、
これは案件としては問題がないということは分かるかなと思います。
ただ、強いて言えば、ネームバリューがあり人気がある土地ながら、
実は収益性に課題がある土地という数字上の制約を加味して考えると、
公的な価格の倍額までセーフじゃね？と単純に考えるのは微妙かも。とも。
そういう意味で、単純に倍額で見ると、建物代がタダのような計算になってしまうということは、倍額まで見るのはここにおいてはやはり違うんだろうなと、
ある意味、逆から見て感じるところもありましたね。
ともかく、やはりCOZUCHIの案件は派手な案件が多いですが、
募集価格は取得額だと謳っているだけあって、
大きな背伸びをした募集金額ではないんだなということは分かりました。
（取得がいくらであれ、自社がこの物件にはこれだけの価値がありますよ。
と謳って大きな金額で募集して多くのお金を集めることは合法なので、
人気者の事業者はそうしても良いのですが、それをしないというのは、私には誠実な印象に映ります）
劣後出資も今回はインカム型でありながら14.3％と比較的厚くなっていますし、
（インカム型だからこそインカムを自社にも分配したいので劣後が厚くなっているという言い方も出来ます）
立地の良さ、既に収益が出ている物件・・・
ということも鑑みると、やはり比較的、手堅い案件なのかなという印象は受けました。
ファンドページによると、
「まずは2025年までに自由が丘周辺の用途地域並びに容積率の見直しをはじめとした都市基盤整備計画の実行に向け、現在も準備を進めております。」
という記載もあるため、
もしかすると運用期間中に用途地域や建蔽・容積率の見直しがあるかもしれませんし、
あるいはそういった機運の高まり、蓋然性の高まりが起こることで、
魅力的なフェーズ2が立ち上がる可能性もあるでしょう。
もしくは、フェーズ2には移行しないものの、運用期間の後半にそういった蓋然性の高まりを評価した別の事業者による買取依頼が出てきて、
キャピタルの上乗せがあるという可能性もありそうです。
あくまで基本路線はインカム型の手堅いタイプの案件と考えて投資判断をするのが吉かもしれませんが、フェーズ1と一応（と言うと怒られそう笑）、謳ってはいますし、
そういった収益性の高い土地への転換とそれに伴う実勢価格の上昇に期待して、
インカム+キャピタルのハイブリッド案件に昇華するかも！？
と期待するのも楽しい案件かもしれませんね。
私は夢見がちなところがあるタイプですので、
そういった想像（妄想？）もしながら投資判断をしたいなとは思いました。
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そろそろ、まとめます。
１．COZUCHIとしては珍しいインカム3%+キャピタル2%のインカム型案件！
２．総額12億円！と大型案件で、投資しやすいボリューム感。
３．物件は目黒区内でも最高額の評価がなされている自由が丘駅周辺という超一等地！
４．COZUCHI案件はインカムとキャピタルの分離がありインカムの利益は堅い想定
５．劣後出資が14.3%と比較的高く、インカム型案件であることに加えて手堅い設計
６．物件の一定面積が1低専と収益性の劣る用途地域となっており利回りを高めづらい
７．ただし半官半民的な会社が主導となって新たな街づくりが進行中で状況改善も？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
こんな感じでしょうか。
確かな手堅さと多少のキャピタルへの期待、フェーズ2への期待が混じる、
今までとはまた一風違った案件かなと思いました。
想定利回りが5%と少なめであり、多少人気が落ちる部分はあるのかなとも思いますが、
運用期間が長くなったとしても最終的に高い利回りに化けたら楽しいなと想像して待つことが出来るタイプの方であれば、
本案件は充分、おススメに値する案件ではないかなと思います。
短期大好き、長期の時点でパス！的な方は、
キャピタルの上振れを目指すとすれば少し時間もかかりそうな雰囲気もありますので、
また違う案件の方が良いのかなーとも併せて思いましたが、
意外と化ける可能性はありそう？？なので、
そういった方でも少額は入れておくと、化けた時に割かし嬉しいかもしれません。
競馬に例えるのもどうなんだという部分もありますが、
【本線ではなかったけど、押さえで買った馬券で的中】みたいなことって、
それほど実利的には意味がないとしても、精神的にはプラスだったりしますから、
それと同じで、少額でもこの案件は参加しておくと、面白いのかなーとは思いますね。
築年数が極端に古いということでもないため、
あくまで用途地域の見直しや建蔽率・容積率の増加が、
直接的に大きな利益を生むかというと未知数な部分もあり、
そこはCOZUCHIのファンドページにおいても、参考程度の記載にはなっていますが、
そういった機運があるだけで、土地や物件の価値が下がりづらくなるのは間違いなく、
つまりそれにより【インカムの手堅さが補強される】という見方も出来ますので、
最終的に一言で言うと【割と堅い案件なのでは？】と個人的には思いました。
私自身はかなりの金欠な感じになってしまっていますので、金額は悩むところですが、
化ける可能性も鑑みて、投資申し込み自体は必ず行おうと思っています。
既に投資家の方はもちろん、まだ登録されていない方も、当案件は総額12億！とかなりの大型案件で投資出来る可能性が高いのではないかと想定されますので、
詳しくはCOZUCHIのHPもご覧の上、投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
（尚、冒頭に挙げた通り、当ブログ等の一部メディアを通じた会員登録をすることでAmazonギフト券 2000円分プレゼント！もありますので、併せてご活用ください。）
以上、COZUCHIの新規案件（自由が丘案件）について、自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
