不動産クラウドファンディング界でも有数の高利回り系事業者である、
Victory Fundからまたまた新規案件が来ましたね！
2021年9月の小平案件 No.3以来、半年以上募集がなく、
そして2022年の5月に久しぶりに募集があったと思ったら、また小平案件・・・
という状況で、【もうあまり積極的なサービス展開しないのか？】
と思ってしまった部分もありましたが、
ここに来て、なかなか悪くないペースで募集がありますね！
やはり、初回案件である浅草案件が成功に終わって、
私たち投資家も良い思いをさせてもらいましたが、
事業者としても相応に利益が出たということなのかなーと思います。
初回から大型案件を組成、Amazonギフト券なども活用し、
事業者としての知名度アップにも努め・・・
多少なりともリスクを取って冒険してきた事業者の努力が実った感じでしょうか。
その途中には組成寸前まで行きながら募集中止になった案件もありましたし、
（借入併用の案件だったのでそちら側が不調だったのか？とも想像。
ちなみにファンドページ内でO号案件という言い方をした時に、
ページ全体の募集件数と1つ合わないのはこの中止案件が1つ裏にあるからですね。）
多少の紆余曲折は恐らく裏側でもあったのでしょうけれど、
クラウドファンディングでお金を集めて、それを活用し、利益を出す。
そして投資家と事業者のいずれもがWin Winになる。
そんな不動産クラウドファンディングの良い部分が感じられる事業者に成長しつつあるのかなと感じます。
あまり情報公開が得意という印象がなく、ある意味でミステリアスな事業者さんですし、休眠していた会社を株主側が買い取ってきて再始動したという部分もあり、
何とも独特の雰囲気があるなーとはいつも思いますが、
小規模ではない不特法事業者で、資本1億円が投下されている会社であり、
不動産クラファンが始まって以降は数字も良くなっている。
【実は実力派？】な事業者なのかもなとも最近は思っています。
1社くらいこういう事業者があっても面白いのかもしれませんね。
これからも独自の立ち位置で隠れた良案件を組成してくれたら良いなとは思います。
さて、今回は初の区分マンション案件である中目黒案件が、
いつもの小平案件と同時に募集されます。
どちらも完全同時募集開始なので応募に当たっては悩ましいですね。
13日の火曜日から募集開始ということでかなり急な発表ですので、
サラッとした情報紹介のみにはなるかもしれませんが、書いてみます。
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まずは概要です。
案件名：中目黒マンションプロジェクト
募集金額：8000万円
目標利回り：8%
運用期間：10ヶ月
募集開始：9/13 12時半～9/22一杯まで（先着式）
※10口10万以上から投資可能
案件名：小平市用地収益化プロジェクト（№５）
募集金額：7000万円
目標利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：9/13 12時半～9/22一杯まで（先着式）
※10口10万以上から投資可能
2案件を足すと1億5000万円ということでなかなかの募集金額ですね。
単純に1つの案件に1億5000万円というのとは違う上、
案件のタイプも2つはかなり違いますので、【2つとも応募したい！】
と考える人も多そうです。（私自身もそういうイメージはあります）
とはいえ、1つの事業者さんにOO万まで。
などのイメージで投資する人もいるでしょうから、
多少は分散になるということもありそうですし、
この、「金額は多少派手さ控えめ」＆「ただし2つ合わせると結構大きな金額」
というのがどう出るかというところですね。
償還実績が豊富な小平案件も当事業者の中では目玉案件ですし、
中目黒のマンションというのも一等地の物件で安定性は高い印象を受けますね。
【迷うな】というのが正直なところです。
尚、Victory Fundの案件は基本的にインカムがあり、
そこに対してキャピタルを足して利回りを出すというスキームになっています。
償還時に一括で払われるため、あまり中身について気にする人は少なそうですが、
一応、ディスポジションという説明書きがありますので、
そこを読んでいただけると資金の流れが何となく想像がつくのかなーと思います。
小平案件に関しては無道路地という普通は収益にならない立地の運用ですので、
本来はキャピタルのみの支払いでも不思議ない話ではあるのですが、
施工企業が借りるためインカムが…などと毎回インカム表記はちゃんとされています。
全く表に出てこない会社ですが、親会社がそういった系統の企業なので、
親会社が借り手としているのか、あるいはその関係先で持っているのか…
ということですね。
他事業者さんとお話しさせていただいた時に、不特法でインカムが全く0というのはルール上よくない（？）というような話も聞いたことがありましたので、
Victoryさんもそういった形で上手く不特法の枠を守りながら、
キャピタル型案件を組成しているのかなーとは思いました。
こういう裏側まで話すと恐らく更に安心感は増すのでしょうけど、
逆にそうなると更に人気事業者になってしまうので、
このミステリアス感も一周回ってアリなのかなーなんてことも思いますね（笑）
事業者さん自身、今でも充分枠が埋まっているので募集も直前に行うということで、
そこまで広告宣伝にお金や時間をかけようという雰囲気もないですし、
これはこれで良い。みたいなことなのかなと思いました。
小平案件については以前にご紹介した記事もありますので、
参考にご覧になってください。
（古い記事なので今とレイアウトの作り方が多少違います。
読みづらかったらすみませんが…まあ、今も読みづらい面もあるから良いか…）
将来的に計画道路が出来ることにより、今は無道路地になっている広大な土地（恐らく、元々は梨園だったところですね）が、新しく新道路に面した土地になり、
価値が大きく上昇するため、その蓋然性の高まりで既に高値売却が出来る。
というような計画ですね。
既に償還実績もあるため、元々は無道路地の運用+キャピタルゲインでの利払いという案件でもあり、少し不安要素があったものの、
今は信頼出来る案件では？とも思っています。
（特に知られている方というわけではないですが、不動産鑑定士の評価額も記載されていますしね）
利回りは8%と下がってしまいましたが、
50万以上の投資額でAmazonギフト券の1%プレゼント！もありますので、
人によっては9%相当まで上げることは出来ますので、
ご興味のある方は狙ってみてください。
さて、既に募集実績の豊富な小平案件については何も見なくてもある程度の説明が出来るわけですが、それだけだと記事の意味もあまりないので、
ここからは中目黒案件についてご紹介していきます。
小平案件については基本的にここまでの紹介で割愛させていただきますので、
そのあたり、お許しください。
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ここからは中目黒案件の紹介となります。
住所、アクセスについて見てみます。
物件名
ヴィンテージ中目黒（6F）
※ファンドページには号室の記載がありますが、一応、長期的には購入者や入居者の方のプライバシーに差し障りそうですので、私のブログ上では号室は省略しておきます。
住所
目黒区上目黒3-6-21
（ネット上での検索による）
アクセス
東急東横線「中目黒駅」徒歩2分
東京メトロ日比谷線「中目黒駅」徒歩2分
東急東横線「代官山駅」徒歩11分
（ネット上での検索による）
高級住宅地である中目黒駅周辺、しかも徒歩2分という非常に駅近の好物件ですね。
Googleストリートビューで見ましたが、
ヴィンテージという言うだけあって、多少なりともクラシカルな雰囲気があり、
とば口（という表現が古臭い…笑）から玄関までの通り道に、
石で出来た列柱があって、なかなか格好良いなと思いました。
戸建てとかだと木の列柱を壁のようにして視界を隠すというのがよくありますが、
（そういえば我が家にも一部あったりしますし）
そういう事ではなく、
単純にデザインとして列柱があるというのはなんか良いなと思いました。
築年数は約25年とそこまで古くもなく、かと言って新しくもないというあたり。
ただ、SRC造（鉄骨・鉄筋コンクリート造）という作りの強固さから言っても、
まだまだ長く問題なく使える物件なのは間違いないでしょうね。
（ちなみに耐用年数は47年と木造の22年の倍以上の計算がされています）
一等地の駅近にも関わらず前面道路も相応に太く、開けた雰囲気もあって、
パッと見はそこまでお洒落な土地という感じはしませんが、
落ち着いた大人の住宅地という感じでしょうか。
きっと凡百の住宅地とは細部が違うんだろうなーなんてことも思いましたね。
尚、アクセスのところに記載がある通り、中目黒駅が非常に近い立地ですが、
意外と隣駅の代官山駅のあたりまでも徒歩圏だったりはします。
目黒区は下半分が割かし太く、上半分は左右（東西）が細いという形なので、
上半分である、中目黒のあたりは意外と他の区が近いんですよね。
それこそ10~15分程度北東方向に歩けば、
渋谷区である代官山であるとか、恵比寿であるとかまで行けますし、
もう少し中目黒駅が最寄り駅ながら駅から遠いあたりに関しては、
逆側（西側）に10~15分歩くと、世田谷区になります。
世田谷のような高級住宅地、ほんの1mmくらい郊外っぽさが入ってくる土地もあったり、渋谷区や港区などの繁華街に近しい華やかさがある土地もあったりと、
ちょうど、23区内の一等地ながら、【繁華街としての一等地】【住宅地としての一等地】なのかの境目的なところが多いのかなーとも思いますね。
意外と私においては目黒区には縁がなく、
短い期間ながら音楽系の会社で見習いみたいなことをやったことがあるので、
その時の勤務地が代官山だったこともあって、中目黒にも何度か行きましたが、
もうかれこれ10年以上特段の縁はないなーって感じです。
あの頃は若くて今よりは好奇心も旺盛で健脚だったので、
渋谷から代官山、中目黒、恵比寿とグルっと歩いたりもしましたね。
今思えば、タフだったな・・・なんて遠い目になりますね。
当地はまさしく基本的には「商業地域で、建蔽率80%・容積率400%」という繁華街の立地ながら、多少の落ち着き感があって、
利便性と住宅としての住みやすさの両立があるということかなと思いますね。
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物件の価値については基礎的なことで言えば間違いなく高いのが分かるかと思いますので、詳細に考えるのは時間の関係で省略しますが、
シミュレーションを転記することで考えてみたいと思います。
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購入 |
物件購入価格 |
78,000,000 |
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登記費用・不動産取得税 他 |
5,725,000 |
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事業者報酬 |
1,275,000 |
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合計① |
85,000,000 |
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売却 |
物件売却価格 |
98,000,000 |
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仲介手数料 他 |
3,300,000 |
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事業者報酬 |
2,940,000 |
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合計② |
91,760,000 |
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分配原資（Ⅰ）【②-①】 |
6,760,000 |
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Victory Fundさんからキャピタルゲインの部分をそのまま転記させていただきました。
単純に9800万円を51.26平米で割ると、平米単価が約191万、坪単価が約630万。
ネット上で参考となりそうな相場価格はほぼ同物件でもう少し安い記載がありました。
また、築年数の浅い似たような物件で、坪単価が約600万くらいの取引などはありましたので、そう考えると、【多少背伸びした売却価格】
というのはあるのかなーとは素人ながら思いました。
一等地の区分マンションが対象であり、状況としても既に事業者が所有している上、
物件に対して借入も行われておらず、更に物件自体はフルリノベーション済という状況なので、非常に投資判断はしやすい案件ですが、
売却想定価格がなかなか強気なので、現況のマンションの相場の上昇はあるにせよ、
少しそこはどうなんだろう？という部分も感じますね。
利回り8%を中目黒の物件でまともに実現するためには、かなり困難がある。
ということが分かりました。
とはいえ、逆に利回りが最終的に多少落ちるにせよプラスの利回りでEXITすること自体はそこまで難易度が高いということではなさそうですし、
事業者の体力的な部分にも関わってくることですが、
この1案件だけであれば、高く売れる見込みが出来ているという名目で、
事業者が利回りを払って買い戻すことも不可能ではなさそう。
そういった裏技的な話を最初から期待するのも変な話ですが、
基礎的な価値が高い区分マンションである以上、投資金額の全損は考えづらく、
少額で投資するのであれば良い案件なのかなとは思いました。
無論、投資にあたっては事業者リスクというものも考える必要がありますが、
ちょっとミステリアスな事業者ではあるものの、
最近の案件は既に事業者が物件を所持した上で借り入れもなく募集されているという
【意外な状況の良さ】もあったりしますので、
現時点では大丈夫ではないかとは考えて投資はしています。
ただ、小平案件と前回の大森銀座案件以外は、背伸びした感じの計算も感じるので、
私においては1案件に対してはそこまで冒険しないということは考えています。
今回案件もそのあたりはいつも通りかなーというところですね。
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まとめてみます。
１．2案件同時募集！！
２ー１．募集実績、償還実績豊富な小平案件！
２ー２．一等地である中目黒の高級マンション！駅から徒歩2分と利便性高！
３．2物件とも自己資金で取得出来ているため運用開始まではスムーズな予定
４．売却想定価格が高いため利回りの実現性はどの程度高いか未知数（中目黒）
５．劣後出資が非常に少ない（小平：6%、中目黒：5%）
６．小平案件は50万以上の投資金額でAmazonギフト券 1%プレゼント（10万単位毎）
こんな感じでしょうか。
イメージとしては新規案件である中目黒の区分マンションで顧客を呼び込みつつ、
利回りの下がった小平案件もギフト券で大口を呼ぼうという感じですね。
どちらを取るか・・・あるいはどちらも取るのか否か・・・
どう判断するのかというところですね。
考え方としてはこんな感じでしょうか。
１．折角の8%だし、どっちもチャレンジ！
これもアリだと思います。悪い案件ではない。
２．小平は既に投資済だし中目黒っしょ！
これもアリかもしれません。
ただ、ちょっと背伸びした数字だけに金額は控えめの方が良いかも。
３．中目黒はちょっとシミュレーションが微妙だし安定の小平かな？
これも一理あるかも。
ギフト券狙いをするかどうかは余剰資金の大きさにもよるでしょうが。
４．小平は投資済だし利回り下がってるし中目黒は計画が微妙だからどっちもスルーか。
実際、この考え方もアリかもな・・・とも。
ただ単純に全パターン書いただけじゃねーかと言われれば、
まさしくその通りなのですが、
うーん。正直に言えばどれでも良いって感じなんですよね。
絶対に投資した方が良いよ！なんていう言い方は内容的に出来ませんし、
（元々、投資というリスクのある事柄を広告まで掲載してご紹介している以上、
そんな言い方はしていないつもりですが、おススメの度合いとして、
結果的に近い雰囲気が出ている案件もありますね）
かと言って、絶対にダメっていう内容とも感じません。
借入なし、取得済という状況で一等地の区分ですから、
過度にリスクを感じるのもおかしいわけで、
シンプルに8%を狙って投資しても良い気もしますが、
とはいえ、深入りすると市況変化で厳しい計画かもとも思うんですよね。
ということで、絶対的におススメとか高いクオリティの商品ですという言い方は正直出来ませんが、余剰資金があれば軽く投資参加するのは良いかも。
という言い方がちょうど良いかなとも思いました。
また、小平案件は既に実績があるので、
こちらはもう少しおススメ出来るイメージもありますが、
とはいえ事業者リスクと天秤にかけて、
ギフト券1%をもらうために大きく冒険というのもどうかとは思いますし、
既に小平案件を運用中の方であれば、見送りもアリと言えばアリかもしれません。
Victory Fundの案件は総じて利回りが高く想定されているのが大きな魅力ですが、
少し背伸び気味の計画の案件も多いため、
他事業者に比べて更に自分の負えるリスクを勘案することが大事かもしれません。
私自身は一応、他事業者より高い利回りであることもあり、参加はする予定ですが、
金額は絞っていこうかなと思います。
今回はそこまで大きくない案件で、片方が区分、片方がリピート&アマギフ
ということで、割と早い段階で満額を埋めてきそうだなという感じです。
そのため、新規に登録しての投資というのは間に合うか微妙なところですが、
高い想定利回りを付けてくれる貴重な事業者でもありますので、
ご興味のある方は早めに登録しておいて、急な募集に備える。
というのがおススメかもしれません。
まだ登録されていない方は投資・登録のご検討をされてみてください。
ここのところ募集ペースも戻ってきていますので、
次以降の案件にも期待したいですしね。
以上、Victory Fundの新規案件（小平&中目黒案件）について書いてみました。
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Victory Fundにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
