投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

COZUCHIの新規案件(新橋案件×2)について書いてみます。

不動産クラウドファンディング界の最上位事業者COZUCHIから、

約1ヶ月ぶりに待望の(?)新規案件が出てきましたね!

今回も港区新橋というかなりの一等地の案件ということで、

非常に注目度が高くなりそうな案件です。

 

総額は8.4億円と4.1億円ということで、2つ合わせれば12.5億円。

 

COZUCHIの知名度を考えれば、そこまで超大型とは言えないかもしれませんが、

それなりに歯ごたえのある金額にはなったのかなという印象です。

 

1の案件は築古のビル、2の案件は駐車場とほぼ更地に近い現況。

EXITのしやすさを考えれば2の方が魅力的ですし、

利回りは1の方が高く記載されているため、そこを考えれば1の方が魅力的?

 

なかなか甲乙つけがたい商品設計になっているのかなという風に思います。

 

前回の神宮前案件の際にも書きましたが、

少し前の特別優先権保有者限定「渋谷開発案件」が大人気で終わりましたので、

それによって特別優先権保有者が一時的にかなり減ったと推測されます。

 

今回も特別優先募集がそれぞれ半分の金額でありますので、使っていない方や落選してしまって残ってしまった方には要注目の案件かもしれません。

また、逆に言えば保有者がかなり少ないため、

特別優先権の部分が埋まらないことは、ある程度想定される事態であり、

埋まっていなくても不人気という意味ではない。

という言い方も出来そうです。

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まずは概要を書いてみます。

 

案件名:新橋 事業用地Ⅰ

募集金額:8億3500万

目標利回り:5.3%(インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 5.2%)

運用期間:14ヶ月

募集開始:10/11 19時~10/12 13時まで(4億1750万円:特別優先募集 抽選式)

募集開始:10/13 19時~10/19 13時まで(4億1750万円:一般募集 抽選式)

1号事業者:株式会社TRIAD

2号事業者:LAETOLI株式会社

 

案件名:新橋 事業用地Ⅱ

募集金額:4億1000万

目標利回り:4.5%(インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.4%)

運用期間:12ヶ月

募集開始:10/13 19時~10/14 13時まで(2億500万円:特別優先募集 抽選式)

募集開始:10/15 19時~10/20 13時まで(2億500万円:一般募集 抽選式)

1号事業者:株式会社TRIAD

2号事業者:LAETOLI株式会社

 

利回りの大きい案件の方が総額も大きく、

利回りの小さい案件の方が総額も小さい。

 

ということですので、比較的バランスは良い形で埋まるのかなという印象ですね。

逆のパターンですと、当然ながらパイの小さいところにガッと集まる感じになるわけで、

今回はそういった事態にはならないのかなというところ。

 

また、不動産クラウドファンディングに慣れていない投資家の方は別として、

ある程度、案件を見慣れている方ですと、【キャピタル型案件なら、EXITがより近そうな現況が駐車場の2の方が利回りは別にして良いかも】みたいな判断もしそうですし、

とはいえ【COZUCHIは信頼出来るから利回り優先で、やっぱり1でしょ】

という人もある程度多くいるでしょうから、

そういう意味でもバランスは良い感じですね。

 

まあ、私に関してはどちらにも申し込みをする予定ですが、

金額は・・・後発が駐車場案件なので、そちらの推移も見ながら、

より利回りの高いビル案件の方の投資額も思案しようかなという感じですね。

 

他の記事でも書いている通り、1.5ヶ月の間、休業することになりましたので、

1ヶ月の給料が入ってこないという事態になり、

(後で給付金で7.5~8割くらいは帰ってくるイメージですが)

金欠が明らかに予想されますので、投資額はしばらく渋ちんにならざるを得ない・・・

のを先に書いておきます。

おススメしてる割にしょっぱい投資額だなーと思われましたら、そこが原因ですよ。

と言い訳だけは事前にしておきます(笑)

COZUCHIへ

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次は、住所・アクセスについて見てみます。

 

住所

東京都港区新橋四丁目(2案件共に)

 

アクセス

JR山手線「新橋」駅徒歩4分(Ⅰ)徒歩5分(Ⅱ)

 

 

ファンドページ上はJR山手線のみが記載されていますが、

実際には新橋駅はかなりの規模のターミナル駅であり、

 

JR:山手線、京浜東北線、東海道線、横須賀線(横須賀・総武快速線)

その他:東京メトロ 銀座線、都営地下鉄 浅草線、ゆりかもめ

と、実に7路線の乗り換えが出来る駅となっています。

 

特にJRは各駅停車的な山手線、日中のみ山手線に対する快速線的な扱いの京浜東北線、

そして【上野東京ライン】として快速線のような形で運用されている東海道線、

東京駅から先は【総武快速線】と呼び名が変わる横須賀線・・・

という複数の形態での重要度高い路線がいずれも当駅に停車するということで、

駅としての重要度がかなり高いということが言えそうです。

ゆりかもめはライナーなのでともかくとして、

銀座線・浅草線の日本橋駅を「ほぼ東京駅」と考えるならば、

6路線とも新橋・東京間を走っているということになりますから、

ここがどれだけ重要度が高くて路線網として太いかが分かるなと、

個人的にはそのあたりで改めて思いました。

 

新橋は、サラリーマンの聖地とも呼ばれるオフィス街でもあり、活気は高い街ですが、

一方で少し歩くと実は銀座にもほど近く、

(間にはコリドー街という銀座と新橋の良い部分を併せ持ったような飲食店街もあります)

年々、そういった高級な雰囲気も漂わせつつの街に変貌している印象もあります。

 

今回案件も古き良き新橋の街が、環状二号(新虎通り、通称:マッカーサー道路)の整備などによって、再開発がこの先どんどん進むことを見据えた転売案件。

 

街の再構築に一役買うという案件と言えそうです。

 

ちなみに、ファンドページによると、今回の案件を組成するに至った理由としては、

ファンドページと順番を入れ替える形となり、失礼しますが、、、

 

「本物件は、TRIAD社が、約2年半前に取得していますが、コロナが落ち着きはじめ、新虎通りに面するような周辺エリアでの不動産売買や新たな開発が活発に見受けられるようになってきたことから、このタイミングで売却をすることが利益最大化につながると判断し、長期保有から売却する方針へ切り替えました。 実際、新橋と虎ノ門の両方にアクセスできる当該エリアにおいて、オフィスビルのニーズは高く、近隣物件でも再開発が現在進んでおります。」

 

「新橋は、「新橋らしい」駅周辺の雑多なにぎわいが魅力の街でありますが、雑多ゆえの細かい権利関係が要因の1つとなり、再開発は進みづらいという事象もあります。 街全体として再開発の動きがある中、本物件のように駅徒歩5分圏内のエリアの方が開発が進みやすく、その中でも新虎通りは、歩道も含め戦略的に整備され沿道には虎ノ門ヒルズが誕生したことからも周辺で活発に開発が進んでおります。 そのため、本物件をこのタイミングで取得できていることは、非常に希少性が高いと考えております。」

 

こういった理由ということです。

 

普段ですと、TRIAD社が物件を取得するための資金を投資家から募る形ですが、

今回は既にTRIAD社が取得している物件を匿名組合分として譲ってもらうために資金を拠出する感じですね。

これは良い部分としては【既に取得済のため、案件が中止になる可能性がほぼない】

ということがありますね。実はかなり大きい部分かもしれません。

何せよ、始まらないと意味がないですからね。

 

逆に悪いということではないですが、気になる部分としては、

【現時点で取得出来ていて運用も出来ているのに、投資家分にする必要性って?】

という部分でしょうか。

 

私自身はここのところ米国株式等、世の中の景気が少し厳しくなっているため、

有望な案件を組成することが難しくなりつつあるのかな?という風にも感じており、

【案件を組成するためにわざわざ投資家へ切り分けたのかな】と見ています。

(細かいことを言えば9月は半期なので案件の組成もしやすかったでしょうし)

一度サービスを大きくした以上、定期的に案件を組成しないとそれはそれでマイナスの影響が大きいでしょうし、コストもかかりますしね。

(一度、白けてしまった投資家はもう戻ってこないかもしれないですし)

TRIAD社とLAETOLI社の関係性の部分もあるので、細かくは分かりませんが・・・

 

無論、現時点での権利の形(詳しくは書面をご覧ください)を強制的に変えざるを得なかったという可能性も考えられますが、

物件の規模や立地から言えば、特にリスクが上昇している局面とまでは言えず、

希望すれば今の権利の形を引き続けられたのでは?と思いますので、

現況の権利の形と今回投資家向けに組成されたということだけを見て、

ハイリスクと考える必要はないのかなと個人的には思いました。

COZUCHIへ

 

さて、もう少し中身の部分についても考えてみますが、

【長期保有方針を変えた理由は?】というところですね。

無論、上記に書いてあることが大きな要因だとは思いますが、

もう少し勝手に妄想もしてみたいと思います。

 

1つはやはりマーケットが急に冷えた時に大きなリスクとなりうるので、

コロナが収まり、活気がある今が売却の時。と判断したということでしょうね。

利益の最大化を狙うならばもう少し粘っても・・・という印象もありますが、

(新虎通りは長年の懸案だった道路で、かなり出来上がったものの細かくはまだ完全な形で開通しているというわけではない道路であるため)

リスクを取りすぎないという判断をしたのかなというところ。

良し悪しは不明ですが、リスクを負いすぎない判断ということであれば投資家的には一定の安心感と考えても良いかなと感じました。

 

その他は、強いてもう1つ勝手に妄想で考えるとすれば、

【新橋4,5丁目の事件が解決したから】なんてことも勝手に妄想はしました。

 

かなりファンドとは関係ない余談となるのですが、

皆さんは、新橋5丁目に住まわれていた資産家女性が失踪した後、

亡くなった状態で発見されたという事件をご存じでしょうか?

 

その女性(報道では本名も出ていますが案件に関係ないので伏せます)は、

中年~老年で孤独な独身。

5丁目に約200平米というなかなかに広大な自宅を持ち、

尚且つ、4丁目にも近い規模の土地を親から受け継いだ資産としてお持ちだったものの、(土地の価値だけで恐らく10億を優に超す感じ。一生食っていける…)

元来の性格か、あるいは精神的なこともあったか、高級ホテルなどを転々とし、お酒に飲まれ、金欠で差し押さえを食らったり、警察に保護されるなど、

かなり破天荒・・・はた迷惑・・・な暮らしをしていたようです。

 

新虎通りの開発に伴って、元々かなりの価値がある土地が、更に更に値上がる。

本来、女性がそういったことに興味を持っていれば、

かなりの浪費をしたところで一生使い切れない資産だったとは思うのですが、

そういった知識や興味もなく自宅を長期間不在にしていたことが要因となり、

本人の知らない間に、悪質な地上げ屋によって違法な形で所有地が売られてしまったということも後から発覚したという事件でした。

 

当初は単なる個人の失踪事件という雰囲気だったものの、

捜査が進むに連れて、土地の違法な動きが発覚したようです。

地上げは最終的にNTTグループの会社に集約するために行われたものでしたが、

NTTグループも地上げに関連した会社を訴えるなどし、捜査協力をした(?)ようで、

つい最近、正式に故人が売った土地ではなく、故人が権利者だったということで、

登記上も権利が戻ったようです。

(もちろん、亡くなられているため、相続人の権利となりますね)

 

と、まあ、新橋四丁目と聞くと、個人的には何となくこの話が頭に浮かぶわけですが、

実はその資産家の方がお持ちだったという四丁目の土地は、

新虎通りを隔てたすぐ向かい側なんですよね。真向かいというわけではないですが、

かなり近いところとは言えるあたりです。

 

COZUCHI/TRIAD社の皆さんがどんな目でそういった事件、事象を見ているかは果たして不明ですが、良くも悪くも一旦解決を見たことにより、周辺の土地の進む方向性はプロですから更に見通しがしやすくなったでしょうし、

こういうことも実は売却方針に関係があるのかも!?なんて勝手に思った私でした。

(何にせよ、【というくらい地上げの需要がある土地】ということは言えますね。)

 

それにしても、今回のビル案件にせよ、駐車場案件にせよ、

あるいはその資産家の方の土地やその周辺などにせよ、とにかく目につくのは、

【需要があるから小さなビル、土地でもすぐ再開発される】

【反面、そういった小さなビル、土地が散らばっているので、大きな再開発がかなりしづらそう】という感じ。

 

今回のビル案件もL字上の土地に築古のビルが建っているのですが、

すぐ隣に小さな建物が新築されていますし、

(セットで動いたら、もっと価値のあるものが建ったのに…)

駐車場の方も並びの土地に細いビルが新たに建ったりしています。

一度、新しく細かったり小さかったりするビルが建ってしまうと、

もうそれは取り壊す話には容易にならないでしょうし、

そう考えると、この新橋の雰囲気が変わるのはだいぶ先なのかなーみたいな感じも。

 

プロではないので正確には分からない部分もありますが、

活気豊かな街であると共に、サラリーマンの聖地というオフィス街でありながら古き良き飲食店など、商業の街としての顔も強いことがあり、

今回調べてみて、細いビル、小さな物件に対する需要が旺盛という独自性が強い印象を、

新橋という街に対して感じました。

 

と、考えてみると新虎通りが盛り上がっている間に現況で売却というのが、

リスク対リターンのコスパ的にはお得という判断で正解なのかもしれませんね。

 

さて、雑談がかなり長くなりましたので、

次は物件の価値について考えてみたいと思います。

COZUCHIへ

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次は物件の価値についてです。

 

1,2の順で列記します。

 

土地(1)

面積:238.93㎡(敷地全体)

建蔽率:80%

容積率:700%

用途地域:商業地域

権利:所有権

 

土地(2)

面積:74.46㎡(敷地全体)

建蔽率:80%

容積率:700%

用途地域:商業地域

権利:所有権(土地のみのため、記載は省かれているようです)

 

いずれも文句のない数字。

建蔽率が80%で容積率が700%ですので、高層建築物が建てられる立地。

非常に収益性の高い土地と言えると思います。

1は現況、3階建て+増築?と思われるような変則の5階建てになっていますが、

明らかに余裕残しの作りになっているので、解体し新たな建物を建てることで、

土地の価値も飛躍的に上げることが出来ると言える状況です。

無論、それには多額の資金も必要ですし、

現況のテナントさんとの関係もありますのでそう簡単に出来ることではないですが、

(そのため、TRIAD社では現況のまま売却する方針と決めた)

中長期的な視点で考えれば新虎通りの更なる整備、新橋の再開発という流れで、

もっと現代的な建物を建てることで土地の価値が倍増すると言える感じです。

 

2も同様で、これほど高い建物を建てられる土地を駐車場に使うのは勿体ない。

ただ、こういった狭小な土地は周辺の土地とセットで面積を大きくする雰囲気を作ってからの方が高く売却出来るのも間違いないわけで、一旦はそれを狙っていた・・・

けれど厳しそう?という判断で、このタイミングになったということでしょうね。

こちらは既に更地?現況はまだ駐車場?

いずれにしても、ほぼ仕上がっている土地なので売買はスムーズに出来そうですね。

 

価値は路線価で見てみたところ、

1が1平米あたり350万くらい

大通りに裏面が面しているので(現況は裏道が物件の表になっています)、

2は470万くらいというところでしょうか?

2の方が素人目に見ると高い価値があるように見えました。

 

ただ、1の方が物件の表面が2よりも太い道に接しているので、

こちらの方が使い勝手は良い?のかもしれないなーとも。

とはいえ、1はL字型でLの残り部分に別の物件が建ってしまっているのに対して、

2は狭いとはいえ形は綺麗・・・

どっちの方が使い勝手が良いのかというのは素人的には分かりづらいですね。

 

さて、1はファンドページによると、

【本物件は立地による希少性を持ちながらも、優位性のある割安な価格で取得できていると考えています。 国土交通省が発表している土地取引価格の指標となることを目的とした公示価格相当額よりも約30%安く仕入れることができています。 その上、実際に取引される実勢価格は、公示価格よりも高いことが一般的です。 したがって、公示価格よりも割安に取得できていることは売却利益が期待できるとともに、売却リスクにおいても十分なリスクヘッジができていると考えることができます。】

 

という状況とのことです。

毎度書いていることですが、路線価は公示価格の8掛けくらいですので、

350÷0.8×0.7=1平米あたり306万くらいの計算になると、

ファンドページに記載の話が正しいということになるはずです。

 

が、計算してみると、238平米×306万=7.3億となりました。

今回の劣後出資を合わせた募集総額は8.8億円ですので、

ファンドページで書いている30%ディスカウントというのは、

もう少し価値の高い公示地価の地点の話のようです。

 

ただ、【公示価格や路線価よりも実勢価格が大きい】というのは、

(特に都心に関しては)言うまでもない常識的な話でもあり、

まして、今回は収益性の非常に高い立地の話ですので、

路線価の倍額以上で取引されても不思議ないとすら思います。

 

それを踏まえて、てきとーなヤマカン計算(一等地は公示地価の倍額までセーフというNNSのテキトー理論)で考えてみると、

 

238平米×350万÷0.8×2=20.8億!

 

ここまで行ってしまいます。

つまり、高層の建物が建つ蓋然性が高まる状況にまで発展すれば、

土地の価値は8.8億どころか20億くらいあっても不思議ない話ということですね。

 

無論、今回はL字型の土地に解体の必要性のある築古のビルが建っているという状況を踏まえると、このレベルまで価値を見るのは夢を見すぎかもしれません。

が、少なくとも路線価に0.8を割ったもの≒公示価格相当

の時点で10.5億になる計算の土地ですから、

8.8億での募集は安心感があると言って良いのではと思います。

 

20億は言い過ぎにせよ、12~13億で売ることはTRIAD社の実力を考えれば可能?

いずれにしても【負けない仕入れ】が出来ている物件、

クラファン的にもこの募集総額で運用出来るのは、負けない仕入れ。

と言って良いだろうと思います。

 

さて、次は2についてです。

こちらは路線価で470万と大通り沿いで見た場合に出てきました。

広さは74平米なので、74×470÷0.8=4.35億くらいが公示地価相当に対して、

劣後出資を合わせた募集総額がピッタリ4.35億でした。

 

10.5億相当に対して8.8億の募集総額だった1に対して、

4.35億相当に対して4.35億の募集総額である2ということで、

【お得度は1の方がやはり記載の通り高い】という風な感じです。

 

また、2は土地は綺麗な形ではあるものの、並びに細いビルがたくさんあり、

しかも表側が裏道を向く形で周りが立っているということで、

この路線価で見ることが正解かも何とも言いづらい。

 

そう考えると、これは取得時点で更地に近い状態になっていることもあり、

それほど大きな儲けを出すのは難しいのかも?という感じもしました。

 

ただ、何度も書いている通り、手離れは良いタイプの案件ではあるでしょう。

さしたるキャピタルとならなかったにせよ期間が短くなれば、

表面的な年利相当の利回りは上がりますから、

そこに期待をするというのもありかもしれませんね。

 

こうやって書いてみると、【裏の裏は表】みたいなノリというか、

裏の裏を突いて、1の方がやっぱり利回りも高いし面白いかも?

みたいな案件かもしれません。

リスク対リターンで見た時に、いやいや2の方が安全っしょ。

という意見も当然根強い感じもしますけどね。

 

私はやはり利回りで見て1を狙いたいかなという風には思いました。

COZUCHIへ

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まとめます。

 

1.2案件ほぼ同時募集で選び甲斐あり!

 

2.2案件合わせて12億超と久しぶりに歯ごたえのある募集価格!

 

3.再開発真っただ中の新橋は新虎通り(環二、マッカーサー道路)沿い!

 

4.7路線利用可能な新橋駅から徒歩5分圏内と超一等地が対象

 

6.どちらも建蔽率80%、容積率700%の割に現況は使い切れておらず発展余地高!

 

7.特にⅠ案件は公示地価相当よりも募集総額が低くディスカウント率高

 

8.ⅠはL字型の土地、Ⅱは狭小かつ裏道が表向きで正確な価値算定が難しい?

 

こんな感じですね。

想定利回りで見ると、いずれも程々という数字ですので、地味な印象を持つ方もいそうですが、1平米あたりが300万、400万、500万という土地でこの利回りを想定すること自体が驚異的ですので、

そこを踏まえると充分、アリな案件と言えるだろうと思います。

 

ディスカウントされた価格での取得であることが明らかな1の案件、

手離れの非常に良い現況更地(駐車場?)で早期償還へ期待が高まる2の案件。

 

どちらも甲乙つけ難い案件ですね。

もちろん抽選型ですから、どちらにも応募しておけば良い話ですが、

表面的な想定利回りが程々でもあるので、倍率が読みづらく、

(とはいえ、久方ぶりの案件のため倍率は高くなりそうな気も?)

どちらも大きな金額を入れて、両方当選となるとしんどくなりそう・・・

判断が難しい案件になりそうですね。

 

個人的には紙一重のところで、COZUCHI/TRIAD社の実力を信じて、

裏の裏は結局、表!という感じで1の案件をメインと考えて投資予定ですが、

 

やはり毎度ながらCOZUCHIは投資家有利な設計にはなっているので、

どちらも前向きに投資検討はしたいなとは思いました。

 

自身は金欠なのでそこまでの金額では入れられないでしょうけれど、

気持ち的には大きめの金額を入れてみたい気持ちにもなった案件。

ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。

 

以上、COZUCHIの新規案件(新橋案件×2)について、

自分なりに書いてみました。

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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。

COZUCHI

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。

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