不動産クラウドファンディングの上位安定勢力である、
ASSECLI（アセクリ）より、久しぶり気味の新規案件が来ていますね！
すっかり最近は利回りが6%固定、案件が郊外（地方）の築古マンションやアパート
というのが定着してきた感じです。
状況が状況だけに仕方がないことですが、
たまには7%以上の掘り出し物も見たいなーなんてこともちょっと思いますね。
もっとも6%でも充分高い利回りですし、ほぼ高確率で早期償還が起こるなど、
無理のない案件組成をしている点は個人的には高く評価・・・
というか気に入っているところです。
（まあ、早期償還過ぎて利回り面でそれなりにマイナスなのが玉に瑕ですが、
今の環境を鑑みるに、むしろこれは安心感だと私は思っています）
今回もいつも通りの良い案件なので、
【いつも通りです。以上！】と言いたくなりかけていますが、
時間の制約はありつつも書いてみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：東京都立川市＃30ファンド
募集金額：4050万円
目標利回り：6%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/13 18時～10/16一杯まで（先着式）
前回の川崎案件はいわゆるEXIT案件でしたので、ちょっと例外的として、
1つ前の国立案件と大体募集金額なども含めて似た感じですね。
ここ最近は西東京、八王子が2回、国立と多摩地域の案件が増えていますね。
隣の（都道府県的な話です）自治体とはいえ、
自分のテリトリーからは遠い地域が続いているので、
あまり書くことがないなーというのが悩みです（笑）
多摩地域は利便性が悪いということではないものの、
どうしても東京都というブランドで土地の便利さなどよりも価格が高く付くので、
良く言えば【価値が維持されやすい】ということになるでしょうし、
逆に言えば【賃料に必ず反映させられるとは限らず利回りは厳しくなりがち】
こんな感じかなーと思います。
更に今回については、
「建物構造等は、鉄筋コンクリート造4階建、外観はタイル張りで、外壁、共用部、屋上等の大規模修繕工事を実施予定となります。」
と修繕の絡むタイプの案件ですので、経費的なものも多くかかるので、
更に利回りについては厳しい？のかもなーとも。
ただ、修繕が絡むタイプの案件の場合、逆に言えば、
【修繕が必要な形で買い付けて来ている＝取得が安いと想定】という話なので、
事業者さんにとってはキャピタルが取れやすいということはあるかもしれません。
現時点でも価値がそれなりにあるものは取得金額も高くなるので、
インカムは安定的だけれど、キャピタルはそれほど取れない。
逆に現時点で価値を落としてしまっているものは取得金額が低いので、
インカムは厳しいけれど、キャピタルは狙える。
このバランスが絶妙に難しいですね。
今回案件はインカムに厳しい部分が出てくる可能性も鑑みてか、
グループ会社でのマスターリースがあるので、
投資家としてはそこをあまり気にせずに済むのが良い部分です。
逆にキャピタルはそれなりに大きく取る余地があるのかもしれませんが、
投資家への積極的なキャピタル配分があるというわけではなく、利回り6%止まり。
そこをどう見るかというところはありますが、
マスターリースが付いていて、更に運用期間を6ヶ月と【12ヶ月にしなかった】ところを見ても、なかなか自信がある案件なのかなという印象が持てますね。
尚、劣後出資比率はかなり低いですが、マスターリースがあることと利回りを修繕案件ながら6%付けた見合いと考えれば、私は気になりませんでした。
クラファン的にはこういう案件の方が私は狙い目かなと思ったりします。
キャピタル依存の案件は難易度が高いですが、クラファン＝毀損しない前提の投資
にわざわざぶつけてくる以上、勝算があるから組成している＝信じて良い
的に考えるという感じですね。
ということで、今のところは自信がある案件なのかなという印象を持ちました。
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次は住所、アクセスです。
住所
東京都立川市栄町
アクセス
多摩モノレール線「立飛」駅徒歩15分
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
こちらに正確な住所を記載出来ませんが、
非会員向けのファンドページに「栄町三丁目」のバス停まで徒歩1分という記載がありましたので、事実上、栄町までは公開されているも同然ということで、
そこまでは書いてみました。
前4回が、八王子・八王子・国立・川崎と地域的な被りがかなりある最近ですね。
今回は八王子その2の時と同様に多摩モノレール線沿い。
国立案件ほど立地は良くないものの、八王子案件よりは立地は上。
そんな感じかなーと思います。
最寄り駅は多摩モノレールの「立飛」駅ですが、
（たちひと読みます。由来は近隣にある大手企業の社名から来ています。）
実際はバス便を使ってターミナル駅である立川駅まで行って、
そこから通勤・通学をする人も多いようです。
ファンドページにも、
「最寄り駅からの距離は少しありますが、本物件から徒歩1分に「栄町二丁目」バス停があり、立川駅北口へのバスはラッシュ時には、1時間に20本前後出ているため通勤通学にも困らないエリアです。また、本物件には駐輪場もあり、自転車利用で「立川」駅、IKEA立川まで約10分、「立飛」駅、ららぽーと立川立飛まで約5分で行くことが可能と立川駅近辺であればどこへでもアクセスしやすいエリアになります。」
と記載があります。それにしても、1時間に20本って凄すぎますね。
山手線とか京浜東北線、銀座線あたりの本数と同等にあるわけですからね。
バス便とは思えないダイヤで多摩地域のバス便の充実には本当に驚かされます。
こうしてクラファンの考察をするまで、
多摩地域がこんなにバス便が便利だというのは知らなかったですね。
自分らのあたりだとバスはあっても10分に一本とかなので、
ただただ、すごいなーと思う感じです。
ちなみにJR立川駅は、【中央線】【南武線】【青梅線】（と五日市線から青梅線への直通）が走っているということで、
かなりの規模のターミナル駅だということが言えます。
自分があまり縁がない路線ということで、深い話は出来ませんが、
とにかく多摩地域のNo.1の駅といえば、
立川駅というのは間違いないだろうなと思います。
ターミナル駅までバスで直接行かれるということは、
私鉄の小さめの駅からターミナル駅までOO分みたいな立地とはほぼ遜色ないか、
バス便の本数がかなり多いことも考えれば、むしろ上。とも言えるかもしれませんね。
立地は悪くないなと思いました。
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次は土地の価値についても見てみます。
ASSECLIでは物件の面積などのデータが会員限定情報のためボカしつつとなります。
まず、近隣の公示地価について調べてみました。
すると、大体1平米あたり25万前後ということが分かりました。
1平米あたり25万くらいですから、
郊外としてはかなり良質、都心の中では廉価。というくらいの数値ですね。
それなりに大都心から距離がある地域にしては、やはり都内ブランドもあって、
高いのかなという感じはします。
無論、今回に関しては立川駅というターミナル駅まで遠めの徒歩圏、自転車圏なので、
充分それだけで価値はありますが、やや価値は高めかなという気もしました。
今回の物件は多摩地域としては多少異色の無駄がない造りになっており、
駐車場がなく、エレベーターを設置しない形の4階建てと、
建蔽率・容積率を上手く使って作られているため、土地の面積は狭いです。
面積でかけてみると、大体2000万くらいの価値となります。
劣後出資を合わせた案件の総額が4500万なので、
半分が土地の価値と、まずまず土地の比率も高めで、
面積が小さい割には安心感があるかなと思います。
建物の価値については私が素人のため、何とも分かりづらいですが、
鉄筋コンクリート造で耐久性が優秀であること、（47年の減価償却期間をまだ終えていない）
Googleストリートビューで詳細な画像を見たところ、
ベランダのフェンスが鋳物の作り（花や葉の模様のような昔流行った懐かしいデザインですが、これは高級感を出すためのものですね）であったり、
作り自体は悪くないように見えます。
また、時代的にも作りがしっかりしていると称される頃の物件ですので、
ASSECLIへの信頼度も勘案すると、この物件は適切に再生出来るだろう。
という風に感じました。
強いて言えばエレベーターのない4階建てということで、
4階部分の収益性が微妙な感じもしますが、2戸しかありませんし、
駐車場がないということで単身向けでもあるので、
予算重視の若い方の入居なども充分期待出来そうですから、
そこまで、そこをフォーカスして考えなくても良いのかなとは思いました。
少し久しぶりの案件でもありますし、良い案件を組成してくれた感じがしますね。
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まとめてみます。
１．4000万円強のやや小型案件
２．モノレールへ徒歩圏かつ、JR中央線立川駅へ豊富なバス便1本で着と利便性良好
３．ターミナル駅である立川駅周辺で最近の多摩案件の中でも上の方の価値
４．再生案件のため、キャピタル重視型案件だが、インカムはマスターリースで安定
５．土地に対して無駄がない造りのため収益性は高い
６．鉄筋コンクリート造のため耐久年数が高く再生案件としても安心感有
７．久しぶりの案件のため、人気化しそう？
こんな感じでしょうか。
私においては休業に入るとしばらくお金が入ってこなくなるため、
（恐らく10月25日はほぼ通常通りの給与がもらえるが、11月25日は0円になる…）
そういう意味でもあまり投資金額を増やせない状況がありますが、
この案件は結構良い感じがするだけに、投資しないでおくのは勿体ないですね。
大した金額は入れられないでしょうが、時間が合えば参加したいなと思いました。
もっともお産の真っただ中とかだったら参加出来ないでしょうけども（苦笑）
毎度、安定感のある案件を組成しているASSECLIの中でも、
今回は書いてみて、結構良い案件という印象が持てました。
まだ募集開始日まで数日ありますので、
ご興味の出た方は、既存投資家の方もまだ登録されていない方も、
投資・登録をご検討されてみてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（立川案件）について、
ご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
