こんにちは。NNSです。
不動産クラウドファンディング事業者、
COZUCHIより募集中の【自由が丘案件】ですが、
現状のところ、投資家向けの募集総額の7割程度の埋まり具合ということで、
正直に言って苦戦しているという感じですね。
※8/31 AM9時追記：現時点で、約8割まで埋めてきました。
「最後の直線」に入ってからの伸びはなかなかですね。
※8/31 PM2時追記：最終的には85%まで埋まりました。結構伸びましたね。
COZUCHIの数多の案件の中でも、珍しいインカム系案件ということで、
（とはいえ、キャピタルも2%は想定されているのですが）
どう推移するのかなーと注目していたのですが、
苦戦する可能性はあるかなとも思ったものの、思った以上の苦戦ぶりでした。
苦戦している原因と思われる部分はいくつかあり、
勝手にそのあたりを独り言的に呟いて書くというのが、
ネタ不足的な我がブログの今回のミッションだったりします。
が、まあ、どうしてもそれについて書いていくと批判・・・
というほどではないものの、マイナスな言い方が出てきてしまいます。
私個人としては広告も掲載していますし、基本的にはサービスを応援していますので、
あまり強いマイナスなことを言う気にもなれません。
（一方で、広告掲載者だからこそ気にかかる部分にあえて触れるというのも大事かもしれませんし、
それを許してくれる懐の深さがあるのも、COZUCHIとも個人的には思っていますが）
が、ネタ不足でもあることなので、ちょろちょろと書いてはみることにします。
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とりあえず、まずは応援がてら（？）、概要などをもう一度。
詳細は下記の考察記事をご覧ください。
案件名：自由が丘 一棟ビル フェーズ1
募集金額：6億円+6億円⇒10億4741万円
目標利回り：5%（インカムゲイン 3%+キャピタルゲイン 2%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：8/24 19時～8/25 13時まで（6億円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：8/26 19時～8/31 13時まで（10億4741万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
住所
東京都目黒区自由が丘2丁目
アクセス
東急東横線、東急大井町線「自由が丘」駅徒歩5分
土地
面積：584.58㎡
建蔽率：A：指定80％ B：指定50％
容積率：A：指定300％ B：指定100％
用途地域：A：近隣商業 B：第1種低層住居専用地域
権利：所有権
目黒区自由が丘というかなりの一等地かつ、
駅まで徒歩5分の高い利便性を誇る商業ビルが今回の運用対象です。
インカムとキャピタルが分離されており、キャピタルで万が一のロスが出ても、
インカムの部分は高確率で守られるという他事業者とは違う約款での運用のため、
3%のインカム部分は堅い設計となっています。
一方で、土地の一定部が収益性の劣る「1低専」のしかも50%･100%ということもあり、
現況のままだと大きなキャピタルまではどうかというところです。
ただし、目黒区やかかる人々も商業地としての自由が丘のポテンシャルを損なう、
収益性の低い用途区分を変えるために、動いているため、
運用期間の最後の方や、場合によって組成される可能性のあるフェーズ2では、
そのあたりが解消される or 解消の目途が立つことで、
キャピタルがもっと取れるという可能性も考えられます。
一等地の案件かつ堅い設計であるが、秘めたポテンシャルは高い。
というような案件ですね。
非常に高い魅力がある！！とまでは言いませんが、面白い案件だとは思います。
私自身はここまで苦戦するほど悪い案件だとは思っておらず、投資予定ではあります。
ただ、COZUCHIでは、一度投資応募をすると金額の変更がサクッと出来ないので、
どうしても、募集開始直後に何となく金額を入れておこうということがしづらいので、
私自身はかなりギリギリで金額を決めることが多いんですよね。
ぶっちゃけまだ応募してません…
私みたいな人が多いせいで不人気に見えているというのもあるかもしれませんね。
ここは早めに改修してもらえたら本当は良いのかなーと思うところです。
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前回のまとめも載せてみます。
１．COZUCHIとしては珍しいインカム3%+キャピタル2%のインカム型案件！
２．総額12億円！と大型案件で、投資しやすいボリューム感。
３．物件は目黒区内でも最高額の評価がなされている自由が丘駅周辺という超一等地！
４．COZUCHI案件はインカムとキャピタルの分離がありインカムの利益は堅い想定
５．劣後出資が14.3%と比較的高く、インカム型案件であることに加えて手堅い設計
６．物件の一定面積が1低専と収益性の劣る用途地域となっており利回りを高めづらい
７．ただし半官半民的な会社が主導となって新たな街づくりが進行中で状況改善も？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
こんな感じです。
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※宣伝部分です。
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、昨月、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年8月31日(水)23:59」とのことですので、
例えばですが、8/31に会員登録をすると、
10月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
本案件で参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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というキャンペーンも最終段階まで来ています。
今なら投資出来る案件もありますし、
ご興味のある方は駆け込んでみるのも良いかもしれませんね。
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というわけで、良い案件ではありますが、結果的に不人気になっている自由が丘案件。
理由としてはこういうことが挙げられるのかなーと勝手に想像しました。
１．「特別優先権をお持ちの人が減ってきたのに枠を大きくしすぎたので、埋まらない雰囲気が出てしまった」
総額12億の内、6億を特別優先としたのは、ちょっと大きかったのかなーと。
恐らく多くの人にどんどん特別優先権を使ってもらってファンドを活性化させたかったのかなとは想像するのですが、
既に湯島案件など大型案件で多くの人が使った今、持っている人が既に少ないわけで、
またその持っている人は、恐らく、COZUCHIのヘビーユーザーで、他にも色々案件が出そうだ。などと想像して待っている派でしょうから、
効果が薄かったかもな・・・と。
ライトなユーザーさんは、特別優先部分が埋まっていないゲージを見て、
【あ、あんまり人気ない案件っぽいな】と判断してしまったかもしれません。
また、特別募集が08/24 19:00-08/25 13:00、一般募集が08/26 19:00-08/31 13:00
と、特別を1日未満だけの期間と短く取ったのは、
【不人気と見られないように】【必要な人に限定的に機会提供】
とするための施策だったのかもなーとも思いますが、
一般まで1日半空いてしまうと、どうしても人気のないというイメージが定着しがちなのかも・・・みたいなこともちょっと思いました。
あとは、
２．「募集頻度が高い中で、以前より少し表面的な利回りが下がった案件が続いた。」
こういうことも当然関わってはいるでしょうね。
ここのところ募集件数も金額も多かったですし、
その中で、超目玉！的な案件はそこまでなかったので、
（私の基準で言えば「湯島案件」は充分、目玉だったとは思いますが）
少し投資家資金が息切れしてきたのかなとも思いました。
あるいは、某所で上の方が【まだ続く】的に書かれていたのも、もしかしたら、
資金温存のベクトルが一部には働いたかもしれませんしね。
このあたりはほんと【ファンドは水物】で、
埋まるか埋まらないかはちょっとしたことで変わる。というのを、
いつも思うのですが、今回も思いましたね。
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まあ、あとは強いて言えば一部で騒がれているA社問題なんかもあるのかな？
これについては私は何度も触れていますので、この記事では触れません。
ただ、強いて言えば代々木公園案件であれ、他の案件であれ、
【期中に何かレポート的なものがあるとより嬉しくなる】
というのはあると言えばありますよね。
募集段階で多くの情報を提供しているCOZUCHIなので、
私としては今のままでも充分、オープンな印象は持てていますが、
意外と期中はクローズドで、急に早期償還となりそうと連絡が来て、
その後、【キャピタル上がりました！ドーン！！】みたいな感じで償還するので、
不言実行じゃないですが、それはそれで格好良いなとも思いますし、
何にせよ結果を現状では出し続けていることはさすがだとも思います。
とはいえ、業態的にどうしても難しいところはあるかなとは思うものの、
期中に何かレポート的なものがあれば、
より【投資している実感】【不動産に関わっている感覚】が持てるというのも事実で、
そういったこともあると、よりライトな投資家さんも満足するのかなー。
なんてことは何となく思いました。
どうしてもディスカウントしての買い取り、バリューアップ、転売というスキームである以上、綺麗なだけではない期中の複雑な動きもあるでしょうし、
前後で関わる事業者やライバルとなる同業との関係もあるでしょうから、
簡単なことではないだろうなと想像しつつも、COZUCHIの今の厚みであれば、
何かしらは出来るのでは？してくれるのでは？なんて期待もチラッとしています。
まあ、そんなすぐには難しくとも、そうなったら良いなと、一投資家としても広告を掲載している側としても思う。という独り言、雑談でした（笑）
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さて、残り約1日。どのくらい埋まるでしょうか。
頑張って欲しいとは思いつつも、【絶対投資して！】みたいなことは、
当然、当事者でもないので言えませんので、（というか言う必要もないですが。）
【見守ります】という心境でしょうか。
もし迷われている方がいましたら、
考察記事と当記事を参考にされていただければ、私としては嬉しく思います。
以上、COZUCHIの自由が丘案件の再掲と、独り言的な記事でした。
広告リンクも下記に一応、置いておきます。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
