クラウドファンディング化して以降、精力的な募集の続く、
トモタク（TOMOTAQU）より、過去最高額の新規案件が来ていますね！
既に7月1日より募集開始済ということで、チェックされた方、
申し込まれた方もそれなりにいらっしゃるかと思いますが、
【募集期間長め】【先入金 デポジット制】という特徴を踏まえて、
少し期間が経ってからのご紹介としました。
優先出資の募集額は1億6200万！とかなりの大型案件。
しかも、郊外ではなく、都内の人気スポットということで、
字面だけでも充分、「アリ」と思わせる内容になっていますが、
自分なりに紹介してみたいと思います。
尚、トモタク（TOMOTAQU）では過去最高額の募集を大人気案件にしたい！という意思か、「20万以上投資でAmazonギフト券プレゼント！」という特典をも本案件に入れてきています。
具体的には、
「20万投資でAmazonギフト券 500円プレゼント！」
「30万以上投資でAmazonギフト券 2000円プレゼント！」となっています。
また、新規登録者においては、会員登録をすることで、
投資へ使えるトモタクポイントプレゼント！が2000円分ありますので、
更にお得な形で投資を始めることが出来ます。
後述しますが、今回案件は自信を持っておススメ出来る案件でもありますので、
まだ登録をされていない方は、是非、投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
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まずは概要です。
案件名：トモタクCF5号
募集金額：1億6200万円
目標利回り：6.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：7/1 12時～7/26 13時まで（抽選式）
※募集開始済、1口10万より投資可
募集価格が1億6200万と大型案件ですね！
トモタク内でも、今までの過去最高額は9000万の案件が2つという状況でしたので、
ここに来て一気に倍近い金額まで増えた感じ。
盛んに広告を出したり、ツイッター上で他事業者さんの案件も紹介するなどして、
名前を上げていった成果がどんどん出ているのかなというところですね。
今回案件はしかも利回りも6.5%と高い上、詳しい中身は次項以降で書きますが、
「都心の好立地が対象」ということで、
【かなりの勝負案件！】という感じがしますね。
私自身も何の地図を見なくとも現地まで行けるというくらい、
馴染みのある立地で、「これはアリ」と自信を持って書けるなというところです。
尚、前回案件であるクラファン4号案件が運用中止となってしまったため、
「4号案件の投資家へは優先出資権があります」
ちなみに、4号への投資額を超える額を応募することも可能ですが、
今回案件の人気次第では、4号への出資額までを確定とする措置を採るかもしれないということでした。（問い合わせで確認しました。）
ですので前回案件の投資家だけで全額を埋めてしまうということはなさそうであり、
新しく投資申し込みをされる方も可能性は充分ある案件と言えそうです。
というわけで、次項以降はいつも通り考察していきたいと思います。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都台東区谷中3丁目24-4
少し前より「レトロな都心」ということで人気を博している、
「谷根千」の1つ【谷中】が当物件の立地です。
谷根千とは（台東区）「谷中」（文京区）「根津」「千駄木」の頭文字を取った略称で、
ざっくりと言うと上野から北西に進んだあたり一帯を指しています。
谷根千やその周辺は土地の起伏が非常に大きく、
同じ台東区でも、上野駅周辺など、区の東部は土地が総じて低いものの、
「上野桜木」（谷中に隣接する地区。むしろ世間的な谷中の雰囲気は桜木の方が強いかもしれません。）、「谷中」のあたりは土地が高く、
そういった起伏の大きさなどもあってか、
他の地域に比べてレトロな建物が多く残っています。
また、谷中には谷中霊園もありますし、
谷中・桜木エリアには寺院なども数多くあるので、
周辺が大きく開発されるということがないというのも1つの要因かもしれません。
高級住宅地でもありますが、
古くからの住民が多く、今風な高級住宅地とは趣が異なりますね。
そんな谷中に比べると千駄木は文京区であり、少し高低差で低く、
更に低い文京区本駒込、白山、小石川に連なる（レトロとも言い切れない）高級住宅地の雰囲気もあるでしょうか。
根津はレトロな商業地という感じで、2つの間くらいのイメージを私は持っています。
私は比較的、千代田線に昔からお世話になる機会が多かったのですが、
「西日暮里」を過ぎると「千駄木」「根津」「湯島」が来て、その次が「新御茶ノ水」「大手町」という駅順について、いつも、
「超満員でしんどいのに、千駄木・根津・湯島って誰も乗り降りしない駅が3つもあって、早く車両が空いてくる新お茶、大手町に着かないかな…ってか、この3駅って何があるんだろう」的なことを思っていました。
実際、今も多少のレトロブームで人気はあるにせよ、
乗り降りする人は絶対数としては少ないところですね。
さて、というわけで、そんな谷中や谷根千について、ここまで書いたものの、
当該物件については身も蓋もない言い方をすると、
【いわゆる谷中らしい谷中ではない！】という立地だったりします。
台東区のツノ｜2021年9月18日｜出没！アド街ック天国：テレビ東京
詳しくは上記リンクなどを見ていただけると分かるかと思いますが、
【谷中の中でもツノのように突き出している部分が当該物件のあるあたり】です。
つまり「谷中の超外れなので、谷中っぽさは皆無」という感じですね（笑）
（ちなみに有名進学校として名高い開成中学・高校（こちらは荒川区）が物件からすぐ1,2分のところです）
私は、今回の運用物件の1Fテナントであるファミリーマートで買い物をしたことすら複数回あるくらいなのですが、
【あ、ここって谷中だったっけ】と今回の案件があるまで意識していませんでした。
というか、この建物は明らかに知ってるぞ…と思って中身を見たら、
谷中と書いてあって最初は勘違いかと思ったものの、
中身を更にちゃんと見ていたら、やっぱり知ってる物件だったという感じ。
ほんと、てっきりここは荒川区だとばかり思っていました。
谷中に突き出している部分があることは知っていましたが、
まさか、ここまで突き出しているというイメージはなかったんですよね。
当物件の目の前の通りである「道灌山通り」は車でも以前はよく走っていましたが、
（今は自分で外出することが少なくなったので、走らなくなりました）
谷中に入ったとか、ここは日暮里だとかっていうのは当然、看板もないですしね。
というわけで、【ファンドの雰囲気を良くするために谷中を強調しているが、ほぼ西日暮里】という立地です。
ただ、お洒落的なイメージで言えば「谷中」強調の方がプラスかもしれませんが、
実際の物件の価値的な意味で言えば、日暮里・西日暮里の方が、アクセスも良く、利便性も高いので、そういう意味で谷中の外れであることはマイナスではなく、
【荒川区より平均的に価値の高い台東区の物件というプラス】
【谷中の中でも西日暮里駅のすぐ近くで利便性の高いエリア】
【交通量の多い通りに面しており需要が堅調】
というプラス材料の多い物件という印象です。
道灌山通り沿いかつ西日暮里駅周辺は、利便性が高い割に、古臭い立地だからか、
当物件のようにそこまで高くない建物が多いのも、穴場っぽいですね。
建蔽率、容積率も高い数字のはずですし、
冷静に考えてみたら、何で全体的に低い建物が多いんだろう？って疑問を持ちました。
尚、谷中3丁目がいびつなのは大昔の農地等が絡んでいる…？らしいです。
今回調べていて発見しました。勉強になりますね。
谷中３丁目はいびつな形をしているが、突起した部分が下谷区に組み込まれた経緯を知りたい。 | レファレンス協同データベース
※7/19追記：トモタクのファンドページにおいて7/19AMの途中まで道灌山通りが「国道457号」と書かれていましたが正しくは「都道457号」の間違いです。週末に問い合わせたところ、今朝、訂正したとの回答をいただきました。（訂正についても確認出来ました）
アクセス
東京メトロ千代田線・JR山手線 西日暮里駅 徒歩4分
（その他、日暮里舎人ライナーもあります）
東京メトロ千代田線 千駄木駅 徒歩8分
JR山手線 日暮里駅 徒歩10分
（その他、JR常磐線、日暮里舎人ライナーもあります）
JR山手線 田端駅 徒歩14分
京成本線 新三河島駅 徒歩16分
つい土地勘がある立地のため、
住所のところでかなり詳細に書いてしまいましたが、
「住所的には谷中だけど、良くも悪くも実質、西日暮里・日暮里」ということで、
最寄り駅は山手線と千代田線（と舎人ライナー）の乗換駅として知名度の高い、
西日暮里駅が非常に近い立地です。
徒歩4分。確かにそんな感じですね。坂を少し下っていけば西日暮里です。
その他の駅までは徒歩で行くイメージはないですが、
確かに千駄木の商店街的なところをぶらぶらっと歩けば10分程度で千駄木駅。
西日暮里と同じ千代田線なので、わざわざ遠い駅まで歩くイメージはないですが、
人によっては（千駄木駅の方がより都心寄りなので）電車賃とかの兼ね合いで、
千駄木駅まで歩く人もいるかもしれません。
その他、西日暮里と日暮里はホームの端からお互いの駅が視認出来るくらい近いので、
もう少し頑張れば日暮里駅までも歩けるという感じですね。
まあ、さすがに田端まで歩くのは起伏もあるのであまり…ですが、
利便性が非常に高い西日暮里駅から至近距離というのはポイントが高いですね。
乗換駅としてお馴染みすぎて、駅前は手狭ですし、それほど盛り上がりのある駅ではないですが、西日暮里駅周辺の中でもやや坂を上った谷中、千駄木に近いエリアは、反対側に比べて、治安も良くてバランスが良い立地かなと思います。
逆に西日暮里から新三河島、三河島の方に向かっていった方は土地も低く、飲食店なども多いため、（また韓国・朝鮮系の方も昔から多く住んでいますのでそういったお店も多い）どちらかと言えば猥雑な雰囲気も感じます。
ということで、利便性と治安の良さのバランス感は感じるところです。
そのあたりは【谷中だから】というのもあるのかもしれません。
立地は超一等地とまでは言えませんが、クラファン投資としては申し分ないですね。
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さて、次は土地の価値などを見てみたいと思います。
土地の面積は約195平米ですが、一部が借地権であること、
そしてもっと大きな敷地全体でファンドページには土地の記載がされているため、
正確にこの物件だけの土地を考えるというのは難しそうです。
ただ、「疑問の生じる案件でないか」というくらいは確認しておこうと思います。
周辺の公示地価を見ると、大体80万くらいという数字が出ました。
千駄木のもっと高級住宅地の方だと100万くらいの土地も散見しているので、
やはり、起伏が多かったり、荒川区寄りの立地なので、
少しだけ価値は下になっているようです。
とはいえ、1平米80万円ですから、郊外の住宅地と比べれば4~10倍くらい。
かなり価値の高いエリアですね。
まあ、山手線の駅まで徒歩5分圏内だから当たり前かもしれませんが。
とりあえず一旦は公示地価の80万円を基準として、
すべてが所有権であったと仮定して単純に掛け算をすると、
80×195＝1億5600万円という計算になります。
劣後出資を合わせた募集総額は1億8000万円ですから、
築35年程度とやや築古とはいえ、収益のちゃんと出ている建物を合わせて、
1億8000万円はお得だろうなという印象はありますね。
仮に、借地がそれなりの面積で含まれているとしても、
1平米あたり80万円の数字が保守的な数字であり、
実際は収益の出ている4階建ての建物が上に建っているということで、
土地の価値も実際は1.5倍程度はあるのではとも感じます。
そこからすると、「個人的にはお得な印象」「少なくとも違和感はゼロ」
という感じです。
取得相場が安いからこそ、山手線の駅まで徒歩5分以内という、
非常に良い立地の物件であるにも関わらず、
マスターリースまで付いて利回りが6%以上を出すことが出来る。
ということが言えるかなと。
更に言えばトモタクでは「20万以上の投資でAmazonギフト券プレゼント！」
もするということですから、かなりの大盤振る舞いですよね。
それに耐えられるだけのマージンがあるということなんでしょうね。
しかも、物件については【既に自己資金で所有済】というのも大きいですね。
前回の中止になった案件では、投資家資金で取得予定だったので、
結果として取得出来ないという事態になってしまいました。
COZUCHIなども含めて、投資家資金で取得をするという案件については数多くあり、
私自身、抵抗感というのは特にありませんが、
とはいえ、自己資金で既に所有している物件の運用の方が安心感はある。
というのは間違いないところで、
非上場系事業者であるトモタク（TOMOTAQU）（イーダブルジー）が、
ここまでの大きな物件を既に所有済というのはすごいなと思いました。
ただ、とはいえ、これを単純に持っているのでは、商売として発展がないので、
クラファンにリターンを渡す代わりにリスク転嫁をして、
その資金で更なる仕入れを精力的に行っていこうという考えなんでしょうね。
※8/7 追記：今更で大変申し訳ありません。
上記の取り消し線で消した部分については私の誤認であり、
【投資家資金をもって売主から買うというスキームの案件でした】
原因としましては、成立前書面の別途添付資料があることを見落としたことによります。こういった別途の添付資料有という形態で追記するスタイルが他事業者さんではないため、トモタクがこの形で資料を出していること自体の認識はしていたものの、
つい見逃したという有様です。
結果的に取引は開始される見込みであり、運用開始以降は認識通りの案件として進行するもののスタート地点を誤認していたのは自分としては重大なミスだったと思っております。今更ながら謝罪申し上げます。申し訳ありませんでした。
（正確にはそれは会員限定情報としての記載ですので、ここに書くことも適切ではないとも言えます。
良い情報だった場合には「広告記事」としてお目こぼししてもらえる範疇だろうということで自身の判断で記載することがありますが、そういった情報でない場合には取り扱いには注意の上で掲載するようにしております。が、今回は私の明らかな誤認がありましたので、正確な情報を募集完了後ということも鑑みて掲載しました。重ね重ね申し訳ありません）
「良い物件を仕入れたんだなー」と改めて思いました。
まあ、私自身、勤務地からそこまで遠くないあたりということで（探さないでね笑）
この物件は昔から身近に見ているので、
悪い印象もないですし、投資については是非したいですね。
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まとめます。
１．トモタク史上、最高額での募集案件！
２．利回り6.5%かつマスターリース有と条件も良好！
３．住所は谷中ながら、実質的には西日暮里・日暮里エリアの物件
４．山手線/千代田線の乗換駅である西日暮里駅から徒歩4分と利便性がかなり高い
５．一部土地が借地ながら募集総額を見る限り比較的安くお得に取得したと考えられる
６．20万円以上の投資でAmazonギフト券プレゼント！
７．新規登録者には投資に使えるトモタクポイント2000円分プレゼント！
こんな感じの案件でしょうか。
募集額が大きいということもあり、
現状（7/16 AM9時時点）はまだ満額に達していないため、
投資出来る可能性は相応に高そうです。
1口10万からと少し金額が大きいこと、
そして、先入金のデポジット制に対して、メインが抽選型ということで、
この条件だけ見ると、ややバランスが悪く、敬遠されがちなのが、
良くも悪くもトモタク（TOMOTAQU）の穴場感の醸成に役立っているでしょうか。
そういった理由もあってか、募集金額が過去最大であることも手伝って、
案件のお得さ程には人気となっていません。
まだ募集期間はそれなりに残っていますので、
既投資家の方も、投資家登録を新たにされる方も、
是非、投資のご検討をされてみてはいかがでしょうか。
以上、トモタク（TOMOTAQU） の過去最高額案件（谷中・西日暮里案件）について、
自分なりに書いてみました。
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トモタク（TOMOTAQU）にご興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
