不動産クラウドファンディングの上位事業者、ASSECLIより、
またしても新規案件が来ましたね！
前回も1億2160万円の募集と、かなりの大型案件でしたが、
今回は更にそれを超えて、1億4060万円の募集です。
以前、2億超えの案件があったため、過去最高というわけではありませんが、
比較的、1億未満の案件が多いASSECLIの中では大型案件ですね。
また、前回の市川市本八幡も「ほぼ都内」ということで好立地でしたが、
今回も郊外案件の多いアセクリの中ではなかなかの好立地である、
都内23区内の東京都葛飾区が対象。
要注目の案件と言って良いでしょうね。
早速、紹介してみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：葛飾区東金町＃25ファンド
募集金額：1億4060万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：7/22 18時～7/27一杯まで（先着式）
募集開始はいつも通り、18時からで、開始日は今週の金曜日です。
前回案件が比較的、調子良く埋まったということもあってか、
募集終了日は前回よりやや短く設定されました。
一応、ここ最近の案件を順番に番号で呼ぶとすれば、今回は第4弾案件でしょうか。
第4弾は、1,2弾のようなやや難のある立地ではなく、
3弾と同じように安定的な立地で、運用期間もある程度長く設定されています。
ただし、その分、利回り6%を払うというのはギリギリと言えばギリギリの設定で、
劣後出資も以前より落ちていますし、（今回の1~4弾は5%まで下がりました）
事業者側のマージンもある程度ギリギリのところまで絞ってきています。
何度も書いていることですが、事業者側のマージンが薄いというのは、
不動産クラウドファンディングにおいては、
【サービス精神豊富】という見方だけではなく、【劣後出資者の利益が元から少ない設計だと優先出資者の利益も削れる可能性が高くなる】ということで、
ある意味ではリスクだったりもします。
（マスターリース案件の場合はあまり関係がありませんが）
ASSECLIは基本的にサービス精神の高いプロジェクトを組成している印象があり、私自身も今まで不安な思いをしたこともなく信頼出来ており、好印象を持ってはいますが、
理屈上は投資家への転嫁はそれなりに大きいとも言えますので、
そのあたりは今までの豊富な運用、償還実績と理屈上の気にかかる点を踏まえて、
どう考えるのかというところが大事かなと思います。
私に関しては「キャピタルで事業者が利ザヤを稼ぐ設計のファンドは、事業者も本気で案件を組成してくるので、案件も1点物で面白いし、逆説的に安心出来る部分もある」
という考えを持っています。
アセクリの案件は投資家への収益が基本的にインカムで払われる仕組みを採っているものの、築古や郊外の物件を運用しているため、
出口でのキャピタルロスが起こりやすい仕組みであり、
出口で損が出ると、インカムでの収益が削られてしまう上、事業者も損をしてしまう。
だから、築古や郊外で利回りを高めつつ、プロのリーシング、売却戦術で出口を守って投資家の利益と、自社の利益を作るという仕組みということで、
「実はややキャピタル型」の事業者でもあります。
このインカムのようなキャピタルのようなバランス感が個人的には好きですね。
そういった理由もあって早期償還率が高いというのが、
評価の分かれるところですが、私においては配当までも比較的早いので、
【こういう物件なら、このタイミングで早期償還出来るんだ】
みたいな勉強にもなるというか、そこも悪い印象は持っていません。
というわけで毎回同じようなことを書いていますが、
表面的なスキーム等の部分について、
大型案件ということもあり、一応、改めてご紹介してみました。
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次は住所、アクセスです。
住所
東京都葛飾区東金町3丁目
毎度ながら住所は会員限定情報のため、
非会員以外にも公開されているページに記載のある丁目までとしています。
とはいえ、今回は3丁目まで公開されているので、
ほとんど物件の雰囲気は詳細まで伝わりそうですね。
ちなみに、ふと思ったので書いておきますが、
住所の読み方は「ひがし・かなまち」です。
「とうがねちょう」とか「とうがねまち」ではありませんので、ご注意ください。
「かなまち」という地名の東側ということですね。
近くには「新宿」と書いて「にいじゅく」と読ませる地域もあり、
そう考えると、ちょっとややこしい地名が多いかもしれません。
「小菅」で「こすげ」とか、「高砂」で「たかさご」とかもありますしね。
小菅は高速のジャンクションがありますし、
高砂は相撲部屋に同じ名前があるので読める方も多いかもしれませんが。
という、金町・・・私においては身近なようでそうでもないような立地です。
金町と言えば昔ちょっと好意を持っていた子が住んでいた…
（非常にどうでも良いですね…そして、考えてみたら金町のどこに住んでいるかも知らんかった話…いや、未満で終わりましたのでね…苦笑）
ので、駅前に降りたことはあります。
というか、それ以外でも何度か降りたことはあるのですが、意外と記憶が曖昧です。
職場帰りに映画を見る時に、タイトルや時間帯によっては、お隣の「亀有駅」のアリオが一番近い映画館だという時があって、
隣の亀有駅には1,2年に1回？とか、たまに降りることもあるのですが、
そういえば、金町駅にはあまりお世話になる機会がないなと。
今回、改めて東金町全体をGoogleで見てみたのですが【意外と広い！】と。
常磐線 金町駅の北側からかなり遠い、川沿いのあたりまで全て「東金町」なんだなと。
こういったかなり広い町があること自体、都内23区らしくないというか、
【かなり郊外寄りの地区なんだな】みたいなことを思いました。
（というか葛飾区全体が1つの町が平均して大きめですね。今回初めて意識しました）
千葉県松戸市との北東側の県境である、「葛飾大橋」「葛飾橋」のあたりも、
東金町だったというのは、何度も橋を利用しているのに知りませんでした。
（ちなみに、橋に関しての雑談ですが、金町と松戸を国道6号線で結んでいる橋が「新 葛飾橋」、三郷⇒金町⇒松戸と走っている国道298号線の橋が「葛飾大橋」で、その横の旧式の細い橋が「葛飾橋」という名付けで、「新」と「旧」が離れているので、非常に紛らわしいです。
仕事やらプライベートやらで近くを通ることは時たまあるのですが、一番、細い橋が自分的には好きなので、そんなこともあって古さを強調するような感じで、その橋のことは「旧葛飾橋」みたいに呼ぶことが多いです。が、世間的にもそう呼ばれているのかは不明…深く考えずに「きゅーかつ」って言ってました。）
というわけで、都内23区ですし、駅からも徒歩10分圏内なので、
かなりの好立地ではあるのですが、東金町自体が広い町であり、
尚且つ、川沿いですぐ隣が千葉県松戸市、埼玉県三郷市ということなので、
「ほぼ都内」だった本八幡駅とは土地のブランドとしては、
ざっくりですが、どっこいかなーというところかもしれません。
たまに「金町は千葉（松戸）の植民地」みたいな冗談も書かれていますしね。
実際は、あまりそんな雰囲気は感じませんが、23区ギリギリというのは事実です。
アクセス
JR常磐線「金町」駅より徒歩6分
京成金町線「京成金町」駅より徒歩8分
2路線利用可の乗換駅。という風に一応は言える駅ですが、
【実質、1路線の駅】とも感じます。
というのも、京成金町線という路線が、京成金町・柴又・京成高砂の3駅しかなく、
距離も短いですし、本数も20分に1本くらいが基準で、
あまりお世辞にも利用者が多い路線とは言えないところがあります。
もっと言うと「JR常磐線」は主に都心方面に通勤等で使う路線なのに対して、
「京成金町線」は都心方面には一応向かっているものの、金町・柴又・高砂と、
同じような下町を南下する形の路線なので、接続を意識する通行がないんですよね。
つまり、千葉県民とかがJRで金町まで来てから、京成に乗り換えて高砂に行くというのは通勤的には必要性が薄い（高砂にオフィスはあまりない）。
逆に高砂や柴又の人が、金町で乗り換えて千葉方面に通勤するというのも考えづらい。
ということで、乗換駅ではあるのですが、乗り換えで利用するという人は少ない。
あるいは、京成金町線で高砂に出てから、京成のもっと都心の駅に行く人もいないことはないんでしょうけど、JRで都心に出る方が恐らく速いので、
そういった意味でもあまり金町線に乗るメリットは少ないですね。
単純に昔ながらの下町の近距離移動の路線という感じかもしれません。
というわけで、一応、2路線利用可の駅ではありますが、
正直、あまり金町線は物件の価値の上昇には関係がない路線とは感じます。
まあ、以前、高砂で知人に会うために夜、北千住から金町に行って、
そこから京成金町に乗り換えて、高砂に・・・というルートを組んだら、
超絶、金町線のホームが寒くて（京成はホームが高い駅が多く風がよく吹く笑）、
しかも（遅延まで食らっていたので）なかなか電車が来ず、軽く風邪ひいたという恨みもありまして、ちょっと辛口になったという話もありますが。
（高砂駅前が開かずの踏切なのを知らなくて2件目の仕事に遅刻した…とか、夜、柴又のあたりで何故か滅多に閉じない金町線の踏切がなかなか空かなくて…とか、細かい恨みは他にもあります笑）
というわけで、意外と縁がないようなあるような・・・自分の話ばかりで失礼しましたが、金町線はマイナー路線という印象ながら、
他方、JR常磐線（各駅）は、東京メトロ千代田線に直通しており、直通しない電車が早朝や夜間以外ないため、ほぼ同一路線のような括りで認識している人も多い路線。
北千住（この駅までは常磐線との重複路線）、西日暮里、大手町、霞が関、赤坂、乃木坂、表参道、明治神宮前（原宿）などまで直通しています。
他にもほぼ有楽町の日比谷駅や、ほぼ丸の内の二重橋前駅などもありますし、
そういった都心まで真っすぐ通えるという利便性が高い路線です。
なので、やはり23区ギリギリ、川沿いかつやや郊外の雰囲気・・・とはいえ、
立地は良いということは言えそうですね。
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土地の価値についても見てみます。
物件の詳細は限定情報のため、ぼかした書き方になりますが、
まず、1平米あたりの周辺の公示地価について調べてみました。
すると、1平米あたり約35万という数字が出てきました。
【結構、高い】ですね。
何だかんだ「寅さん」「両津勘吉」的なイメージで下町の匂いをさせていたとしても、
23区で世間的には一等地ということが言えるんだろうなと思いました。
この数字をそのまま物件に当てはめると、1億5000万弱という数字が出ました。
今回の物件は劣後出資を合わせた総額が1億4800万円ですから、
【意外とお得？】という印象もありますね。
強いて言えば、一方通行沿いで道がやや狭い、（とはいえ一通と考えたらまずまず）
もう片方の道路が【〇項〇路の〇道】という状況なので、
恐らく私の見た地点よりは、価値が低い立地ということなんでしょうね。
とはいえ、路線価で見ても、公示地価の地点と当該立地のあたりは1平米あたり数万しか違わなかったので、やはり【お得な取得】という印象を持ちました。
少なくとも「違和感を感じる部分はない」とは言えますね。
やはり、【〇項〇路の〇道】が片側で絡んでいる。
というのが価値が低い要因なのかなーという印象です。
ただ、クラファンでの運用と考えた場合には、12ヶ月の約束ですし、
延長があっても、何年もというわけではないので、
（60ヶ月という事業者もいますが、アセクリは違いますね）
そこまで気にする部分でもなく、むしろ「価値が下落している＝安く取得出来る＝利回り高く出来る」というプラス面が勝っているように感じますね。
最後の最後の出口の部分は難しい物件なのかもしれませんが、
極端な築古ではなく、まだ10年以上は優に現役でしょうから、
利便性も高く23区内で価値も安定的な金町駅周辺ですし、
クラファン的には「早期償還せずに、土地の価値の安定的な上昇を使ったじっくりとした売却戦略」で満期近くまで運用してくれたら良いなーと感じる案件ですね。
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まとめます。
１．ASSECLI史上、過去2番目に大きな大型案件！
２．都心まで直通路線のある23区内の駅まで徒歩5分少々で利便性高！
３．現在の空室率も低く、安定的な運用が出来そう
４．土地の価値も近年は年々上昇しており、キャピタルロスのリスクが低い
５．一通、〇項〇路沿いというマイナスポイントが利回り的にはプラス？
６．直近で案件を3つ出しているので、案件の人気も少し落ち着く？
こんな感じでしょうか。
ファンドページでは再開発というような記載もありましたが、
あまりそういった長期的なスパンの話はASSECLIの案件には関係なさそうなので、
私は省いてしまいました（笑）
ただ、実際、古き良き街並みがあり、利便性に比べて、街が古いというのも事実です。
（なので、それこそ当該物件のようにマイナスポイントがある建物も残っている）
長期的にもまだまだ需要が安定的な地域であり、
再開発が求められる地域、そういった開発が行われることで、
更に町がこれからも発展していくというのは間違いないだろうなとは私も感じますね。
案件の人気を読み解くにあたっては、既に3案件を直近で消化しているので、
資金的なものがどれだけ投資家に残っているかというのがキモですが、
他事業者から出てくる案件のクオリティ次第というところもあるかもしれません。
ただ、いずれにしても、募集金額がかなり大きく、
利回りはまずまず高いとはいえ、あくまで6%で劣後も低い。
ということで、30秒くらいで全額埋まるということは恐らくなさそうなので、
クリック合戦がやや苦手な方も充分参加出来る可能性はある案件かなと思います。
私自身も劣後出資比率が下がっているのは気にかかるものの、
需要が安定的で、空室率も低く、物件も極端に築古でないことから、
出口は数字よりは安定的と考え、今回も投資したいと思っています。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（葛飾案件）について、
ご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
