すっかり不動産クラウドファンディング事業者の中でも、
中堅以上の存在感を発揮してきている、
トモタク（TOMOTAQU）
から新規案件が来ていました。
新規案件が出ているというのは知っていたのですが、
最近なかなか時間が取れておらず、中身が全然見られていなかったので、
ご紹介も随分遅れてしまいました。
ただ、トモタク（TOMOTAQU）の特徴の一つである、
「デポジット有、先入金、抽選案件多」という部分を踏まえると、
【直前に資金を入れるのが資金効率的に良い】ということは言えますので、
それなりに募集期間は長く取られていることですし、
今から紹介するメリットはあるのかなと考えてご紹介してみます。
しかも今回はトモタクによくある「地方」「郊外」案件ではなく、好立地の案件。
意外とクラファン業界全体で見て、今回案件は人気の盲点になっているという感じもあるので、狙い目かもしれません。
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早速、概要です。
案件名：トモタクCF4号
募集金額：9000万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：5/19 20時～5/30 13時まで（抽選式）
※募集開始済
3号案件が利回り8%と非常に利回りが高かったため、
6%と落ちたのでやや地味にも感じてしまうところですが、
（それでも冷静に考えて利回り6%だから高いんですけども笑）
何と言っても今回は【インカム型】で【東高円寺徒歩圏】という条件の良さが、
注目に値する内容ではないかなと思います。
運用期間も12ヶ月と長すぎず短すぎずで、
インカム型としては非常にバランスが良いなとも思うところですね。
んー、強いて言えば【トモタク4号】というシンプルな名付けが、
中身について説明がないので、より地味に感じるというのはあるかも・・・
私なんかは中身を見る人間なので名前が何であれいいんですが、
人によっては利回りと運用期間と募集金額だけ見て判断する人もいるでしょうから、
【渋谷で6%！】とか【横浜で8%！】とか立地がタイトルにある方が、
「それってすごくない？」みたいな印象を持ちやすくていい気もするんですよね。
まあ、事業者さんが変に煽らないというのは姿勢としてフェアで素晴らしいので、
そのあたりは私が代わりに煽る（？）ことにします（笑）
ま、煽りというのは当然冗談ですが、
実際、立地が良い割に利回りが高いということが不動産クラウドファンディングでは一番お得な案件になりますので、そこを踏まえて書いてみたいと思います。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都杉並区高円寺南一丁目24-4
アクセス
東京メトロ丸ノ内線/東高円寺駅 徒歩3分
ＪＲ中央線/中野駅 徒歩13分（東京メトロ 東西線もあります）
東京メトロ丸ノ内線/新高円寺駅 徒歩15分
立地については見ての通り、文句のない好立地ですね。
丸ノ内線は中野のあたりから新宿、銀座、東京、大手町などを通って池袋まで走る環状に近い形の路線で、
東から西、あるいは北から南に大体一直線に行く路線が多い中では、
都営大江戸線と並んで異色のルートを通る路線です。
ただ、半分、1/3くらいの長さを直線状に使うことで、通勤路線としても使いやすく、
今回の立地で言えば、新宿駅まで9分、赤坂見附駅まで19分、銀座駅まで26分、東京駅まで28分、大手町駅まで30分ということで、
乗り換えなくスムーズに通勤が出来る印象です。
また、地下鉄メインで動くと行きづらいような場所への通勤等の場合は、
10分少々歩くことでJRの中野駅まで行くことが出来ますので、
単純に中野駅で遊ぶということで考えても、
繁華街まで徒歩圏というのはメリットが大きいだろうなーと思います。
物件としてはやや築古で1K、1LDKという間取りのようですので、
どこまで都心へ通勤する方が多いかは不明ですが、
若いサラリーマンの方とか、あるいは学生の方なんかにも使いやすい物件でしょうね。
立地が非常に良い割にレトロな街並みのあたりなので、相場も安く、
派手さはないものの、良い仕事をする。みたいな感じでしょうか。
いかにも不動産クラウドファンディング向きにも感じますね。
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土地の価値についても見てみます。
こちらについては土地の広さなどの情報が、会員限定になっているため、
少しぼかした書き方にしておきます。
まず、物件周辺は55~65万くらいの公示地価ということでした。
いやー、毎回このあたりを調べるとレトロな雰囲気もあるものの、
立地が良いだけに何だかんだ言って高い価値だなと改めて思います。
とりあえず今回は物件の本当に近くはこれという数字がなかったので、
一旦、60万くらいということで見てみます。
すると、【土地代だけで募集金額より大きな計算結果】になりました。
何か間違いがないか何度も何度も確認しましたし、
借地だったりするのかなんかも確認したのですが、
そういうこともありませんでした。
ちょっと不思議な話ですが、非常に安く取得した物件ということのようです。
大体、より低い価値と算出される路線価で土地代を計算して、
建物の価値を0円で見て、帳尻が合うかな？というくらいですね。
不動産鑑定士の方の鑑定評価こそないですが、書面上に記載のある当該不動産の価格も、劣後出資を合わせた募集総額より高い数字という風に記載がありましたので、
実際、お得に取得できた物件というのは間違いないんだろうなと感じました。
これは売却出来た時に大きなキャピタルが期待出来る物件なのでは？
と思ってしまいますね。
用途地域も近隣商業地域で、建蔽率80%、容積率300%ということなので、
土地も効率よく活用出来ますから、将来的にはもっとクオリティの高い物件を作ることも出来ると言えると思います。
もっともやや細い一方通行が目の前の道なので、極端に高い建物は建たないでしょうけれど、今の2階建ては土地の価値の高さからするとやや勿体ない印象もありますね。
建てられた当時と今では時代も違うので、
この物件が建っていることがおかしいということでもありませんが。
ということで、将来的な建て替え需要なども視野に入れつつ、
しばらくは投資家資金を活用しつつ物件の管理で利ザヤを多少なりとも稼ぎ、
最終的にはより開発型の不動産会社などへ転売することでキャピタルも狙う。
事業者にとってはそういった感じの物件、案件かなという印象です。
投資家としてはインカム型の案件でキャピタル部分はあまり関係がないわけですが、
物件としての価値が高い割に安く入手出来ているということは、
多少の不況、需要減があったとしても、出口で売るに売れず劣後出資の毀損、投資家分の毀損などのリスクが低いということになるので、
実は非常に価値の高いことと言えます。
劣後出資が厚いものの物件の価値を背伸びして見ている案件より、
劣後出資が薄いものの、物件の価値より低い金額で募集をしていて、出口での転売で損が出づらい案件であれば、
実は表面的な数字では前者の方が安心感があるのですが、
実際は後者の方が安心の案件だということになります。
そのあたりはなかなかちゃんと調べないと分からない部分ですし、
素人では判断が難しい部分でもありますが、
素人でも調べればそれなりに発見がある時もありますので、
皆さんもお時間が許せば、土地の価値などは調べてみると楽しいかもしれません。
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そろそろ時間の制約が出てきてしまいましたので、
尻切れ感もありつつ文章を終わりますが、ちらっとまとめてみます。
１．東京メトロ丸ノ内線、JR中央線から徒歩圏の好立地！
２．新宿、銀座、東京、大手町まで乗り換えなしで利便性高！
３．利回り6%かつマスターリース付きのインカム型でリターンに安心感有
４．取得金額が非常に安く出口での転売リスクも低そう！
５．高い価値土地のため建て替え需要もあり転売も容易！？
こんな感じの案件、物件かなという印象を持ちました。
はっきり言って、調べる前より【かなり良い案件】という風に感じました。
これはおススメ出来る案件ですね。
取得金額が安いということは、某クラファンサービスで出てくる、
【負けない仕入れ】ということですから、価値が高いですね。
是非、ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
最後に。
フェアに書いておきますが、【資金難で私は投資出来ません】
本当に残念な話なのですが、私は今回見送ることにします。
いつもならこの案件は投資していること間違いなしなのですが、
これ以上、クラファンに資金投下する余裕がないので、見送りです。
また、トモタク（TOMOTAQU）に対しての出資金額も他事業者よりやや多いくらいまで増えているので、そういう意味でも今回は残念ながら控えることにしました。
（とか言いつつ、何かどこかで早期償還があったら参加したい気持ちも…笑）
ただ、今回案件は良い案件なので、是非資金のある方には参加してほしいですね。
私のように某OO億円案件などで資金が厳しい方も多いか、
今のところ【満額埋まっていない】という状況です。
抽選と言いつつ、この調子だと出資出来る可能性がかなり高そうですので、
繰り返しになりますが、ご興味の出た方は参加されてみてください。
以上、トモタク（TOMOTAQU）の東高円寺案件について書いてみました。
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トモタク（TOMOTAQU）にご興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
