不動産クラウドファンディングの募集金額No.1事業者である、
CREALから8億円案件！が来ましたね。
いやー、率直に言ってやっぱすごいなと思いました。
COZUCHIもすごいですけどね。CREALもやっぱすごいよなと。
COZUCHIがディープインパクトとかナリタブライアンみたいな破壊力系とすれば、
CREALはテイエムオペラオーとかメジロマックイーン的な感じでしょうか。
安定感がハンパないなと。
（すいません、良い例えが浮かばず競馬での例えになってしまいました…笑）
ここのところは、とはいえ募集金額が少しだけ小さ目な感じもありましたけど、
ここに来て8億！
いやー、ほんとすごいなと思いました。
どんなペースで埋まるのか早くも当日は楽しみです。
もちろん物凄い勢いで満額埋まるなら埋まるでそれは壮観ですし、
さすがにこの金額だけに途中からは少しゆったりとしてきて、
最後は誰でも投資出来るよ的な雰囲気になるなら、
それはそれでコアな投資家以外の方にも投資チャンスが生まれるので、
本来であれば良いことだよなとは思います。
果たしてどちらに転ぶかは分かりませんが、
長い期間、投資検討が出来る可能性も今回はあるのかなとも思い、
案件紹介の記事を書いてみることにしました。
ここのところ色々な事業者さんの色々な案件が出てくるので、
どうしても紹介しきれず、（どうせ人気もある事業者さんだし私が書かずとも…という気持ちもありますが）CREALの記事も書ききれないことが多くなってきましたが、
今回は何とか書いてみたいと思います。
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まずはいつも通り概要です。
案件名：（仮称）Hmlet CREAL中野新橋
募集金額：8億100万円
目標利回り：4.5%
運用期間：18ヶ月
募集開始：1/19 20時～1/26まで（先着式）
何度も言っている通り、8億円です。すごい額ですね。
利回りは4.5%、期間は18ヶ月ということで、ここはいつも通りです。
最近はレジデンス案件に絞った募集という感じで、
インパクトには欠けますが、今まで通り、悪くない条件かなとは思いますね。
強いて今回案件がいつもと違うところはどこかということを挙げると、
【マスターリース企業が子会社等ではなく、Hmlet Japan株式会社という別資本の会社である】というところでしょうか。
CREALのHPからの引用ですが、このHmlet Japanはこういった会社とのことです。
「ハムレット社は三菱地所株式会社とHmlet Pte.,Ltd.（本社：シンガポール）が2019年10月に設立したコリビングという新しい暮らし方を提供する運営会社です。 「住みながら新しい体験ができる賃貸住宅」をテーマに、年齢・国籍・業種を超えた幅広いコミュニティが形成できる住まい(コリビング)を展開しています。」
正直、不動産業界に疎い私としては初めて聞く名前でしたが、
資本金も4億円あり、三菱地所が絡んでいるということですから、
マスターレッシーとしては充分な力のある会社なんだろうなとは思いました。
そして、またしても引用となりますが、
「コリビング」というコンセプトはこういったものだということです。
「ハムレット社は「住みながら新しい体験ができる賃貸住宅」をテーマに、年齢・国籍・業種を超えた幅広いコミュニティが形成できる住まい(コリビング)を展開する会社です。家具家電付きで初期費用を抑えて入居可能、面倒な手続きもすべてオンラインで完結できます。さらに入居者同士が交流できるコミュニティラウンジを備えています。2022年1月時点で東京都内で13施設の運営を行っております。」
うーむ、、なるほどな・・・と思いました。
正直、自分自身の話になってしまいますが、まず【コミュ障】【ぼっち】あたりはブロガーの基本条件として、（と書きましたが偏見過ぎますね。私の基本条件なだけでした笑）
【首都圏出身で長らく実家暮らし】【賃貸で1人住まいが2年弱しかない】
こういうタイプの人間なので、このコロナ禍で入居者同士が交流出来るラウンジ・・・
正直、どうなんだろうとかは思いました。
ただ、まあ、それはそれとして国籍や業種を超えてコミュニティが作れるという理念であるとか、オンライン完結や家具家電付きなんかは今時って感じで良い印象です。
ということで、正直に言えば、このコンセプトの良し悪しは私には何とも判断がつきませんが、少なくともクリアルよりも会社の規模が大きい会社のグループ会社がマスターレッシーであるというのは一定の信頼感があるところであり、
今までの案件とそう大きく違う案件というわけではありませんが、
その点のプラスがある案件ですし、仮にプラスマイナスは置いておいたとしても、
今までと少し条件が違う以上、
この案件への投資は分散投資への一助にはなるのかなとは思いました。
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さて、次は住所とアクセスを見てみます。
住所
東京都中野区弥生町2-31-4
アクセス
東京メトロ丸ノ内線（支線）「中野新橋」駅 徒歩約4分
昨日の臨時記事でちらっと触れましたように、竣工は当初記載のあった2020年11月ではなく、正しくは【2021年11月】であり、まだ竣工したばかりの物件ですので、
地図などで見ても物件については確認出来ません。
ですので、住所はあくまで立地感の確認に使うという感じですね。
あと、非常に細かいことですが【丸ノ内線】が正しく、【丸の内線】ではないので、
えー、一応、自分のブログでは直しておきました（笑）
更に更にもっと言えば、この中野新橋駅は丸ノ内線の本体の路線ではなく、
方南町支線という支線の駅ですので、
そのあたりも出来たらちゃんと記載してほしいなーなんて思った私でした。
支線の駅沿いとはいえ、かなり都心寄りであり、
立地は相当良い方だと思うのですが、意外と私自身は土地勘がないというか、
あまり縁がない方だったりするんですよね。
この界隈から多少歩くと到達する、「西新宿」のゾーンは得意先がちらほらあったり、
大昔はぶらぶらしたりしたこともあるので、多少なりとも土地勘はありますが、
中野区はほんと意外と縁がないんだよなと改めて思いました。
中野区は以前もちらっと書いたことがありますが、
東西が狭く、南北が広いという長方形っぽい形をしているのが特徴です。
東京の都心の電車というのは、基本的に郊外から都心（あるいはそのまた逆）に走るのがメインの動きということで、主に東西方向の電車が多いんですよね。
そんな中で、中野区は東西は狭くて南北は広い。
つまり、ちょっと適当かは分かりませんが、
【あまり区としての統一感はない】という印象は個人的には感じますね。
東西方向の数多ある路線のそれぞれ何駅かが中野区内を走っている。みたいな感じ。
ですので、北側は西武池袋線や西武新宿線沿線で、
こういった路線で都心へ通勤する埼玉県民や練馬区民に近い郊外の雰囲気。
中央は中心駅であるJR中央線の中野駅があるなど、繁華街、都心かつ独特の雰囲気。
（いわゆる中野と聞いて多くの人が思い浮かべるイメージ）
そして南側は丸ノ内線の本線や支線、はあるものの、比較的鉄道駅が少なめで、都心に近い割に穴場的な昔からの地域。古き良き新宿の雰囲気を残していそうな地域ですね。
という風に、どれが良い悪いではなく、それぞれが同じ中野区でもほとんど別の特徴を持っているなーという印象はあります。
今回はその中野区のやや南部である東京メトロ丸ノ内線の支線の駅である、
中野新橋駅から徒歩4分という好立地。
極端に人がゴミゴミしているというわけではない地域ながら、
多少頑張れば新宿駅や都庁駅までも徒歩圏というかなりの大都心の周辺。
物件としての価値は高いといって間違いないでしょうね。
強いて言えば、駅までは近いものの、隣が本線の駅である中野坂上駅であることもあり、1駅北向きに走る感じになるので、
鉄道の走り方という意味ではちょっと無駄もあるんですよね。
真っ直ぐ東に向かえば新宿方面なのに、一度北に逸れてから東に進まないといけないということで微妙にロスはありますね。
もしかしたら、都バスなどを活用した方が新宿方面には早く着くのかもしれません。
とはいえ、すぐ隣の駅が丸ノ内線の本線という利便性の高い駅まで徒歩4分。
もっと言えば支線とはいえ電車の本数は5分に1本とかあった気がしますし、
本線への直通電車もかなり多いですから、新宿・四谷・赤坂見附・国会議事堂前・霞ケ関・銀座・東京・大手町・淡路町・御茶ノ水・・・と、
名だたる都心の駅まで乗り換えなし。
あるいはこれらの駅で乗り換えれば、どこへでも素早く到着出来ますね。
山手線にも似たような円を描きかけたような軌道の丸ノ内線ですが、
さすが大都会の地下鉄だなーという駅が続くなと改めて。
どうしても丸い路線なので、長く乗るってことはあまりなく、
真ん中の辺りだけ乗るパターンが自分的には多いので、
丸ノ内線全体に注目する機会ってあまり自分的にはなかったですが、
改めて各駅の名前を見ると【いかついな】と思いましたね（笑）
というわけで、立地についてはざっくり言えば申し分ない大都心周辺。
といったところですね。
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そのまま土地や建物の価値についても見てみます。
まず、土地のデータは下記の通りです。
敷地面積：357.05㎡（登記簿記載）
建ぺい率：88.90％
容積率：210.42％
用途地域：近隣商業地域/第一種住居地域
投資対象に関する権利：所有権
（※19日 15:30頃まで【第一種住居地域】の部分が【第一種低層住居専用地域】という、
より戸建て等、低層専門の用途地域との記載が誤ってされていました。
問い合わせを入れましたところ誤りだったとの回答をいただき、現在は正しい表記になっております。）
用途地域が2つにまたがっているため、建蔽・容積率が半端な数字になっています。
またがっているのも多少レアですし、駅前で1低専って面白いなと思ったこともあって、私も自分自身で中野区の用途地域について見てみたのですが、
【物件周辺って、1低専になってない気がする…】んですよね。
1中専はちらほらあるんですけどね。
というか駅からこんなに近くて1低専って普通まずないような気もしますし。
それに1低専と分かれているなら、もうちょい容積率も落ちそうな気もします。
そのあたりがちょっと素人の私には分かりませんでしたが、
とはいえ都心で広さは充分なので、土地の価値としてはかなりの物があるでしょう。
（ここまでの文章は訂正前に記載したものです。正確には追記で書きました通り、
【第一種住居地域】というそれなりに高い建物も建てられる区分の地域でした。）
※参考リンク
用途地域（ようとちいき）とはなにかについてわかりやすくまとめた
近隣の公示地価で見ると、1平米あたり100万弱くらいの価値はありそうにも見えます。
物件自体は奥まった路地の所在ですので、路線価ベースで行くと価値が落ちますし、
単純に実勢価格でも表通りに面したあたりよりは土地代のベースは下がりそう。
ただ、という立地の方が住まいとしてはある意味住みやすい部分もあるでしょうし、
意外と価値は落ちないのかもなとも思ったりはするんですよね。
とりあえず1平米100万で見ると3億5700万です。
この立地で表通りに近いあたりの公示地価の1.5倍で見ると高いかなとも思いますが、
仮に1.5倍の150万で見ると、5億3550万です。
・・・さすがに5億3000万とかって土地代は高すぎるでしょうね（笑）
ただ、っと思うのですが、不動産鑑定ではそんなに違わない数字も書いてあります。
うーん。名の通った鑑定会社なんですが、土地代はほんと高く書いてきますね。
この数字はさすがにちょっと大きい気もします。
限定情報のため、ここには書けませんが、
今回、クリアルの取得価格で見ると土地代が意外と結構安いことになっていて、
むしろ建物代が比較的高くついているような印象もあります。
非課税である土地代を高くつけた方が一般には良い（？）ということも聞いたことがありますので、建物代が高いというのはちょっと不思議ではありますが、
普遍的な物件とは違うタイプの建物ですので、
そのプレミア価格的な部分が乗っかっているのかな？
そのあたりは、少しだけ気にかかった感じもあります。
とはいえ、土地+建物で見ると、ネット上で調べた相場と大差はないので、
いつも通り【変な案件ではない】【キャピタルを足しての4.5%は割と良い】
という評価の出来る案件なんだろうなと思いました。
あとは、劣後出資の比率であったり、非上場企業であるクリアルが大きな案件を定期的に動かしているという事業者リスクの部分とを勘案してどう考えるかでしょうか。
私はホテル案件で結構な金額がまだ残っているおり、
特に沖縄案件にそれなりの金額を投資していますが、少し物件が苦戦気味なのが気にかかってはいるんですよね。
オミクロンからの収束が夏までに来れば、沖縄ですから夏は盛り上がると思うので、
そこまで悲観はしていませんが、少し注視している感じです。
個人的にはこのあたりの金額がある程度清算されてから次の投資については考えてたいと思っており、今回は見送りますが、
本案件単体で見ると分散投資の対象案件としては悪くないなとは思いました。
時間があまり取れず、このあたりでご紹介は終わりますが、
8億案件！がどのくらいのペースで埋まるか、楽しみですね。
あまりにも埋まらなかったら、私も投資しようか・・・とかも思うのですが、
予定に入れていないので既に金欠気味である自分にはきついかなとも思っています。
以上、クリアルの新規案件についてご紹介しました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
