不動産クラファンの頂、CREALから新規案件が2件同時に来ましたね！
募集も同時ですし、地域的にも比較的近いエリア同士なので、
まさしく、双子案件って感じです。
いやー、双子とは言うものの大きな双子ですよね。
何となく双子って言葉を使ったので、この単語でボケてみようと思ったんですけども、
ザ・ピーナッツだの、こまどり姉妹だのって、本当に30代か？
って思われそうな単語しか頭に出てこなかったので省略します（苦笑）
というわけで、ここのところ、23区でも江東区、墨田区、台東区など東側エリアが多かったクリアルですが、前回の渋谷区笹塚に引き続いて、
今回も板橋区、豊島区ということで、一時とは少しエリアの違うところも再度増えて出てきたなーって感じですね。
ところで、今回の物件は2つとも「おお！」って感じの特徴があるので、
そのあたりも含めて、早速、ご紹介してみたいと思います。
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案件名：（仮称）CREAL落合南長崎
募集金額：3億100万円
目標利回り：4.5%（インカム2.3%+キャピタル2.5%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：12/13 20時～12/22 20時まで（先着式）
案件名：（仮称）CREAL常盤台
募集金額：2億8500万円
目標利回り：4.5%（インカム2.5%+キャピタル2%）
運用期間：18ヶ月
募集開始：12/13 20時～12/22 20時まで（先着式）
どちらもほとんど同じ条件。少しだけ常盤台案件の方が募集金額が少ないですね。
初回配当が常盤台は来年3月末、落合南長崎は来年の4月末ということで、
少しでも早く配当が欲しい方は常盤台を選択するとグー！（昭和）のようです。
利回り4.5%も良くも悪くも決まってきた感じがありますね。
調べてみたところ、【今年始まってから最初の湯島開発案件以外のレジ案件は全て4.5%だった】ということでした。
そんなにずっと長く4.5%を固定してきたんですね。
キャピタルと合わせての4.5%なので、ジャッジは難しいところですが、
お得過ぎず、かと言って事業者が無理しすぎている感じもなく、「悪くない」
という数字で統一されていて、そのこと自体は高い安定感を感じますね。
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さて、住所、アクセスについても見てみます。
（仮称）CREAL落合南長崎
住所
東京都豊島区南長崎4-28-2
アクセス
都営大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩約5分
西武池袋線「東長崎」駅 徒歩約7分
（仮称）CREAL常盤台
住所
東京都板橋区南常盤台1-6-1
アクセス
東武東上線「ときわ台」駅 徒歩約7分
東武東上線「中板橋」駅 徒歩約7分
こんな感じです。
ごく一般的に言えば豊島区と板橋区であれば、
【豊島区の方が上】と考えて良いのかなーとは思います。
池袋のある豊島区ですからね。
ただし、常盤台のあたりは板橋区の中ではかなり豊島区寄りであり、
いわゆる板橋区らしい郊外っぽさとは違う地域。
そして名前に「台」がつく通り、昭和期に開発された街で、
クリアルのHPから一部引用しますが、
「ときわ台駅周辺では駅前ロータリーから放射上に道路が伸びており、板橋の田園調布と呼称されるなど、閑静な住宅エリアを形成しています。」
という感じの雰囲気の良さを感じる街並みがあるのが魅力なんですよね。
逆に南長崎のあたりは新宿区との境目ですが（落合は新宿区の地名）、
このあたりは（近隣の高田馬場駅あたりに大学が多いなどの理由もあってか）
新宿区、豊島区の中では学生なんかも多い、昔からの土地という印象もあるので、
そう考えると、何気に常盤台案件の方が良いのかもなーとも思ったり。
とはいえ、常盤台の方は東武東上線のみが最寄り駅であるという、ある意味では郊外っぽい鉄道状況（大動脈的な路線が1つあって、そこからみんな分かれていく）なのに対して、南長崎の方は、大都会を環状線的に回っている都営大江戸線が最寄り駅というのは、やっぱり利便性においては1段上かなという気もするんですよね。
というわけで、「実利」の南長崎か、「街の雰囲気」の常盤台か。
みたいな感じの違いがあるのかなーと思いました。
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物件についても見比べてみます。
（仮称）CREAL落合南長崎
土地
敷地面積：157.73㎡（登記簿記載）
建ぺい率：60％
※角地、準防火地域内の耐火建築物であるため許容建蔽率は80％に緩和（※注記：各10%ずつ緩和）
容積率 ：300％
※接道する前面道路の幅員が12m未満のため許容容積率は290.4%に制限
（レジの場合は前面道路のOm×0.4×100の数字までしか容積率が取れないため、
道幅が狭いと容積率の高い地域でも建築において制限がされる形となります）
用途地域：第一種住居地域
投資対象に関する権利：所有権
（仮称）CREAL常盤台
土地
敷地面積：135.48㎡（登記簿記載）
建ぺい率：80％
※角地、準防火地域内の耐火建築物であるため許容建蔽率は100％に緩和（※注記：各10%ずつ緩和）
容積率 ：300％
用途地域：近隣商業地域
投資対象に関する権利：所有権
それほど違いは感じませんね。
何気に南長崎の方が一住で、常盤台の方が近商というのは意外な感じもありました。
（実はそこまで2つとも土地勘がないあたりだったりします。たまたま行く機会があまりなかっただけで、行ったことはありますし、その地名が都内のどこにあるかは分かってはいるのですが・・・）
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ところで、この2つの物件は意外な物件だったりもします。
現在の物件名について勝手に書いてしまうのですが・・・
（仮称）CREAL落合南長崎⇒アイディ落合南長崎
（仮称）CREAL常盤台⇒アイディ常盤台
だそうです。
私はそれを見つけて「おお！」ってなりました。
南長崎の物件にペット歓迎的な概要が書いてあった時に、
「ん、もしかして・・・？」みたいな何となく不思議な予感はありましたけど、
案外当たっていました。
そう、アイディというのは、あのぽちぽちファンディングの運営事業者で、
一部上場企業であるディアライフに買収されたアイディです。
経緯は分からないのですが、アイディさんが持ってた物件を、
今回、クリアルが買って自社物件としてリニューアルするという案件のようです。
実はもうちょっと前に「犬・猫」な案件が、
某Rという事業者さんからも出ていましたけど、
こちらの物件も元の持ち主は同じ絡みだったんですよね。
そして今回の南長崎もペット可の物件。
ぽちぽちでもそういった案件があったように、
アイディさんが力を入れていたタイプの物件だということなんでしょうね。
特にアイディさんの財務が悪いとかってのは聞いたことはなかったですが、
会長はご高齢であるようですし、アイディに名前を変えた経緯も、
恐らくちょっとゴニョニョなところがあったことが一つ要因としてありそうなので、
まあ、色々ご事情があって買収され、
そしてディアライフ側の方針と合致しないため売りに出された。
みたいな感じなんでしょうかね。
全く深くは知りませんが、そんな風に想像した自分でした。
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あまり時間が取れないので、公示地価をサラっと見て、計算だけしてみます。
南長崎は公示地価だとちょっと離れたあたりですが75万くらい。
常盤台は公示地価だと隣の弥生町で56万くらい。
やはり前者の方が価値は高そうです。
常盤台の方は、公示地価の地点の方が中板に近く、物件の方が大きな通りである環七（環状七号線）に近いということなので、もうちょい更に価値は下なのかな。
環七に近いってのがプラス材料なのかは難しいところですが・・・
というわけで、ざっくり長崎が上のようです。
築浅の収益物件が建っているので、
どちらも公示地価よりは遥かに高く土地代も計算されるでしょうから、
適当に一旦はまず1.5倍くらいで考えます。
これでもそれなりに保守的な感じはありますね。
南長崎は135平米×75万×1.5倍とすると約1億5200万
常盤台は157平米×50万×1.5倍とすると約1億1800万
こんな感じです。
相変わらず鑑定書だと土地代がかなり高く書いてありますが、
クリアルの取得価格は限定情報で公開は出来ないものの、
私が挙げた数字より土地代において下回っているので、
比較的安く入手したのかなーって感じは今回しました。
どちらも満室時の表面利回りは今回の劣後出資を合わせた総額で見ると、
5%行くか行かないかくらい。
南長崎の方が土地が高く立地が良く、ペット可ということで、
賃料も取れるものの、戸数が少ない。
常盤台の方が土地代が安く、賃料は少し下がるものの、戸数が多い。
結果的にあまり変わらないって感じですね。
あとはペット可物件ながらリーシングがイマイチで現況の入居率の悪い南長崎で、
クリアルのリーシング力に期待するのか、
もうちょっとスタンダードな常盤台の方に期待するのか。
まあ、でも、どっちでも良いのかなーって感じもしますね。
私はペットを飼った経験があまりないので、もし自分がどちらかしか投資出来ない、
あるいはどっちかには投資すると決めた。という状況なら、常盤台にするかな。
尖った物件よりも、普通の物件を選んじゃうかもなって感じです。
利回り的にも案件のリスク的にもそう大きな違いはないですが、
売却してのキャピタルを狙うに当たって、尖った物件の方が見つかると考えるのか、
そういう尖った物件は転売先が見つかりづらそうだから、普通の物件が良いと考えるのか、そのあたりがキーポイントなのかなーと思いました。
というか、投資家目線で言うと、そのあたりはもちろん大事ですけれども、
それより何より、これだけの金額で2件同時募集なので、
どっちがどのくらいの早さで埋まるのかに要注目って感じもありますね。
当日は楽しみに推移を見たいなと思っています。
私は大きめに投資した案件があり、これの償還があるまでは自分の中のクリアルへの投資上限額を超えている感じなので、（4.5%の間は）見送りとしていますが、
いつも通り、すごくお得とは言わないまでも、
手堅い案件かなという印象は受けました。
以上、自分なりに今回の2案件についてご紹介してみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
