皆さま、新年明けましておめでとうございます。
今年も自分なりのペースで。という注釈は付きますが、
色々な案件について考察記事を書いていきたいと思っています。
本年もどうぞよろしくお願い致します。
さて、年始最初は不動産クラウドファンディング界のパイオニア的存在、
CREALの新規案件について書いてみることにしました。
昨年に上場したこともあり、以前に比べ、更に人気も加速。
まあ、もう私が記事なんぞ書くまでもないか・・・
みたいな気持ちもあって記事化はあまりしていませんが、
（実際、成果が出ることもないですし…笑）
今回は何となく自分にも縁のある土地の案件でしたので、
書いてみることにしました。
あくまで雑談的な感じで軽く書きますので、
新年早々、案件についてガッツリ思案するという人も少ないでしょうし、
軽く気持ちで読んでいただければと思います。
-----------------------------
まずは概要です。
案件名：（仮称）CREAL ロジスティクス東京鹿浜
募集金額：10億3800万円
目標利回り：4.8%（インカム 2.5%+キャピタル 2.3%）
運用期間：24ヶ月
募集開始：1/5 20時～1/26 20時まで（先着式）
いやー、いとも簡単に10億という数字が出てきますね（笑）
不動産というアセットの大きさからすれば10億が必ずしも大型ではないわけですが、
とはいえ、クラファンで考えたら10億を自信満々で埋められるというのは、
やっぱりすごいなーと思います。
不動産クラファンでこの規模を埋められるのは、
ファーストペンギンとして上場まで行ったCREALと、
高い利回り、特殊な商品ラインナップで話題をかっさらうCOZUCHIでは、
ファンドの意味合いもかなり違うものですが、
いずれにしても、方法は違えど同じ不特法商品で、この規模を組成し、
それを投資家資金だけで埋められるというのは本当にすごいなと思います。
今回の対象物件は、名前の通り、物流施設（ロジと付いていますからね）
そして住所も名前の通り、鹿浜（しかはま）です。
鹿浜と言っただけで物流系に多少なりとも知識があれば、
【ああ、足立区か。うむ。】みたいになる土地ですが、
当然、世の中的にはどこだよ？鹿のいる海？？みたいな名前なので、
東京鹿浜と付いているようですね。
東京とわざわざ謳うのは千葉県のお家芸的なところがありますが、
こちらは本当に東京です。
物流施設で都内にあるというのはかなり優位性が高いでしょうね。
港湾の方ではなく、川っぺりとはいえ内陸ですから、まずは良い立地だと思います。
---------------------------
次は住所、アクセスです。
住所
東京都足立区鹿浜1-20-15
アクセス
I.C.：首都高速道路川口線『鹿浜橋出入口』約1.1km
（恐らく、舎人ライナー「江北」駅から徒歩15分強くらいでしょうか？
電車的なアクセスはあまり良いとは言えない地域ですね。都バスとかは色々あるとは思いますが）
足立区の中でも比較的南側で、北西方面に荒川を渡ると川口市東領家、
南西方面に渡ると足立区の中でも北区に近い離れ小島的な「新田」（しんでん）、
ちょっと離れていますが、南東方面に川を渡ると荒川区といった立地です。
鹿浜の中では割と内陸部に位置していますね。
今回の立地の最大ポイントは、
【環状七号線沿い！】ということですね。
この環七は物流の大動脈として知られる路線であり、
都心を走っている大動脈ではあるものの、
より内側にある他の（普段そう呼ばれることのない）環六以下の道と違い、
完全に全線開通しているという使いやすさがあります。
都心を走っているようで、環七の外は微妙に都内でも郊外っぽくなったりと、
ある種の目安的な道路でもあります。
この環七沿いにまとまった土地が物流用地として確保出来ている強みは、
恐らくかなり大きいでしょうね。
また、アクセスで記載のあるように、【川口線の鹿浜橋からすぐ近い】
というのも注目ポイントでしょう。
川口線は都心部の首都高と外環や東北道を繋ぐかなり重要度の高い路線であり、
そのすぐ近くに立地ということは、都心へ届けるもよし、郊外へ届けるもよしの物流用地として使い勝手が良さそうに感じますね。
ちなみに更にちらっと言うと、【川口線は川に沿って蛇行して走っている】
という特徴があり、実は川口線や川口線の下をずっと走るのは距離ロスが大きいです。
（その分、交通量は下道も落ち着いていることが多く、走っていて気持ち良いですが笑）
今回の倉庫はその蛇行する道より内側を走っているので、蛇行しないで最短距離を走りたい（内陸部をショートカットしたい）ドライバーなどもよく利用するあたりの道で、
そういった意味では悪く言えば交通量はいかにも多そうですが、
逆に言えば活気のある立地であり、単純に立地としての価値も高いので、
（駅からは遠いので都心の理屈で言えば難しい部分もありますが）
物件の価値は目減りしにくいのでは？という感じもしますね。
いずれにしても【あ、良い土地だわ。案件もたぶん良いだろう。】
と直感的に感じられるものでした。
-------------------------
土地の価値についてもざっくり調べてみました。
土地情報
敷地面積：1,128.81㎡（登記簿記載）
建蔽率：60％ ※防火地域内の耐火建築物であるため許容建蔽率は70％に緩和
容積率：383.89％
用途地域：準工業地域
投資対象に関する権利：所有権
路線価で見ると環七通り沿いは1平米あたり25万くらいとのことでした。
25万を1128平米で掛けて、いつも通り0.8で割って公示地価相当額にすると、3.5億。
あとはまとまった土地を物流用地として使えるという優位性をどう評価するか。
みたいな感じでしょうか。
通常は面積が大きければその分、
1平米あたりの単価はディスカウントされるでしょうけれど、
今回は物流用地としてまとまった土地面積がないと話が成立しないですから、
ある程度、資金は積んで取得したのかなとも思います。
一応、限定情報によると土地代はこの数字の1.5倍弱。
個人的には（土地代が高く記載されていることが多い）CREALの案件としては、
そこまで極端な数字でもないので、納得感がありました。
ということで、ざっくり半分くらいは都心の土地としての価値があり、
尚且つ、建物も新築で、今伸びている業界である物流でもあるので、
劣後出資比率の低さなどはいつも通りデメリットとしてありますが、
インカム&キャピタル併用型としては物件価値についての安心感は感じられますね。
------------------------
雑談的な記事ですので、まとめ等は書きませんが、
【東京23区内の足立区鹿浜でなかなかの大きさの新築倉庫】
【環七沿いで高速からも近く、倉庫としての立地が良好】
【都心かつ新築で物件としての価値も高く、下落リスクは限定的】
【インカム&キャピタル併用型でリターンへの安心感もある程度あり】
ということで良好な案件ではないかなーと思います。
良好な償還をするためのNOI利回りの数字も、
【達成出来そう】と素人的には感じましたし、
レジデンス案件よりこういった案件の方が個人的には納得感がありますね。
あとは2年という長期間のファンドであることと、
早期償還となった場合（良いことではありますが）上振れなどはないので、
実質的なリターンが下がるということを、上場企業のファンドであることと天秤にかけて、どう捉えるかというところでしょうか。
私自身はしつこいまでに書いている通りに金欠なので、
この案件に回すよりは必要なところへ資金を割くことを優先しますが、
もう少し手持ちがあれば参加したかったなと感じた案件でした。
以上、CREALの新規案件（鹿浜案件）について雑談的に書いてみた記事でした。
-------------------------------
CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
