不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産より高利回りのフェーズ2案件が来ましたね！
募集額が約1億円、練馬区の築古マンションを権利調整してアップサイドを狙う案件のフェーズ2ということで、COZUCHIにも似たような案件になっています。
先着式かつ募集開始日まで日が近づいてきていますので、
やや簡易的な紹介で記事を書いてみます。
また、新規会員向けのキャンペーンもあるため、そちらについてもご紹介致します。
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（この項目は以前の記事から流用して再掲しております。）
現在、利回り不動産では、下記のキャンペーンが行われています。
【新規会員登録すると最大10000円分 ワイズコインもらえるチャンス！】
詳細は下記の通りです。
１．新規で投資家登録した方⇒ワイズコイン 1000円分
２．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が10万円以上の方
⇒ワイズコイン 5000円分（1000円+4000円）
３．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が50万円以上の方
⇒ワイズコイン 10000円分（1000円+9000円）
単刀直入に言って、なかなかすごいキャンペーンだと思いませんか！？
50万以上の初回投資っていうのは結構しんどいかもしれませんが、
10万投資して5000円分ってのはかなり優秀なキャンペーンでは？と思います。
仮に、本当にてきとーな例えですけども、
【新規登録して、利回り5%の12ヶ月案件に10万投資して5000円分もらう】
だったら、利回り10%相当みたいなことになりますからね。
ワイズコインは利回り不動産での投資に使う場合、等価、
Amazonギフト券に換える場合は、半額分となってしまうので、
仮に5000円分をアマギフ化するのであれば、上の条件は2.5%分となりますが、
それでも仮に5%+2.5%なら7.5%になりますからね。
ご興味の出た方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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さて、案件の概要は下記です。
案件名：利回り不動産41号ファンド（中村橋マンション再生PJフェーズ2）
募集金額：1億800万円
目標利回り：7%
運用期間：12ヶ月
募集開始：5/10 12時～5/11 一杯まで（先着式）
募集額約1億円の大型案件、利回り想定が7%、運用期間が12ヶ月と、
大型案件ではあるものの、ある程度、オーソドックスな内容になっている印象です。
この規模であればスムーズに売れることが想定されるためか、
募集期間は非常に短く1日半となっています。
実際は恐らくかなりの勢いで売れていくんだろうなとは思いますね。
案件タイトルにもフェーズ2と入っているように、
昨年の4月に募集されていた22号 中村橋案件の続編的な内容となっています。
公式サイトから画像をお借りしましたが、
上記の通り、前回ファンド当初は自社+他者保有という形だったのに対して、
今回ファンドでは共同事業者が入ってくる形になっているようです。
プロジェクト的に大きなものなので、
資金面やディレクション面で他社に協力してもらうということなんでしょうね。
そして今回ファンドでの目標は残っている他者保有分を買い取り、自社+共同事業者で100%の権利を取得、物件の価値を整理して売却というところです。
実際はかなりの築古マンションのため、
このマンションを綺麗にするというよりは、更地にすることありきで、
空マンションとすることを目標とするのかなーという感じはありますね。
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続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都練馬区中村北四丁目23番4号
アクセス
西武池袋線「中村橋」徒歩5分
西武池袋線「富士見台」徒歩7分
都心への通勤路線として古くから安定感のある西武池袋線の2駅から徒歩圏と、
アクセスは良好ですね。
23区の中でも練馬区、板橋区はどうしても価値が郊外寄りの評価を受けやすいエリアですが、とはいえ、23区内ですから仮にこのあたりを「郊外」と言うのであれば、
【郊外の中ではかなり良好な立地】とも言えるわけで、
自身で取得するならばともかく、不動産クラウドファンディングで投資するのであれば、充分、手の出しやすい立地なのかなとは思いますね。
参考までに西武池袋線の池袋駅までは中村橋駅から12分とのこと。
大都会まで15分程度で到着出来る立地と考えると、
やはり好立地とは言えるだろうなと思いました。
池袋から新宿までは5,6分、渋谷までは15分くらい？、東京駅までは20分くらい？
様々な都心までのアクセスも池袋駅乗り換えを使うことで簡便に出来ますね。
ちなみに当地は中野区との区境にあります。
恐らく中野区だったら少し価値は上がったのかも？という気もしますが、
中野区は形が非常に特殊で東西が狭く、大都会である中野駅周辺がむしろ中野区の中では狭い辺りなので、実際は郊外度も意外と高いんですよね。
でも、恐らく練馬区と中野区だったら、
雰囲気的には中野区の方が都会っぽいイメージは持たれそうかもなーとは思いました。
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物件の価値についても考えてみたいと思います。
敷地面積：476.79㎡
持分：1分の1
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60％
容積率：200％
権利：所有権
敷地面積が大きく、土地としての価値が高いのは本案件の特長でしょうね。
用途地域は1中高ということで、それほど収益性が高いとは言えませんが、
1低専よりは高く建てられる地域ですし、容積率が200%ありますので、
ある程度は収益性も確保出来そうな感じはありますね。
ここ最近の都心の地価高騰を考えると、
このあたりで3階建ての戸建てを建てる人も多いでしょうし、
切り分けて戸建て用地にしたら高く売れそうだなとは個人的には思いました。
周りがマンションなので、その方が使いやすいのかもしれませんけどね。
さて、ということで、物件近隣の路線価をまずは見てみました。
すると1平米あたり37~38万との数字が出てきました。
こうして見ると路線価で40万弱ですから、
やっぱり郊外度が高めなんて言ったら失礼になるかなりの好立地ですね。
全国規模で比較して考えれば一等地と言っても過言ではないレベルかなと思います。
実勢価格なら坪で20万弱くらいになるわけですからね。
尚、当地のあたりは割と価値が安定的な地域のようで、
路地が変わってもそれほど金額に大きな差は出てこなかったため、単純に38万で計算してみました。すると、価格は約1.8億と出てきました。
利回り不動産を運営しているワイズホールディングスの保有分は65%くらいとのことなので、それを加味して計算すると、1.15億くらいが土地の価値ということになります。
もちろん、毎度書いている通り、実際は路線価よりはかなり高い値段で取引されるのが通常なので、そのあたりも考えると、
1.15億を0.7で割って公示地価相当にして、
1.65億くらいまでは価値を見られるかなと思います。
収益性自体はそこまでめちゃくちゃ高い用途地域ではありませんから、
ここからどこまで価値を伸ばしていけるかというと分からない部分もありますが、
少なくとも劣後出資を合わせた1.2億に比べて、土地の値段の方が大きくなっているということで、大幅な利益をも望める可能性がある案件にはなっているのかなと思います。
あとは現時点では築古の区分マンションであるという点を考えると、
買取をどう円滑に進めていくのか、区分所有者がお亡くなりになるなどで、
相続人に引き継がれていて、その相続人が複数人になっていたりして・・・
などそういう細々した部分をワイズホールディングスや共同事業者が解決していけるかというところが、ある種のリスクかなーとは思います。
とはいえ、成功した際には事業者にとって大きな利益が取れそうな案件のため、
投資家に対してもキャピタル型ながら7%の利回りを提供出来る想定のようですね。
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少し難易度がある案件ですので、想定利回りが7%だからといって超多額の投資をするというのは個人的にはあまりお勧め出来ないかなとは思います。
ただ、上記で書いた通り、土地の公的な評価額からすると、
募集額は非常に少なく、取得が安価であったんだろうなという印象が持てます。
安く取得出来ているということは、某サービスの言葉を借りるならば、
「負けない」「負けづらい」ということになるので、
多少思惑と違う推移を辿ったとしても、大きな損失を出しづらいとは言えそうです。
そのあたりが例えばホテルなどのボラティリティの大きな案件に比べると「とっつきやすい」ということは言えるでしょうね。
私自身も勤務日の12時からの先着式なので、参加出来るかが鍵ですが、
投資申し込み自体は是非ともしたいなと考えています。
あとは利回り不動産への投資額が少し想定より増えているので、
分散投資という観点で、どのくらいの金額にするかは悩みどころです。
当日の当日まで悩んでみようと思います。
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利回り不動産では新規会員登録をすることで投資に使える自社コイン、ワイズコインの1000円分付与！がありますし（また、これをAmazonギフト券500円と替えることも可能です）、eKYCを利用した会員登録方法もあり、簡便に登録をすることが出来ます。
募集開始は10日の水曜日からということで、
まだ投資家登録をした上での投資には間に合うタイミングでもありますので、
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、利回り不動産の高利回りのフェーズ2案件について書いてみました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
登録した際は新規公開の物件情報のお知らせ、キャンペーン情報のお知らせなんかがメルマガで事前に来るので、 わざわざメルマガ受信しない設定にする人は少ないかと思いますが（私はソーシャルレンディングを始めたばかりの頃はそうしていて案件を見逃しまくっていました・・・笑）
事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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