電子取引業務化（クラウドファンディング化）が近々予定されている不特法事業者、
トモタク（TOMOTAQU）
より新規案件が来ています。
過去最大額の【1億円ファンド】のため、投資出来る可能性は高そうですね！
「投資出来る可能性が高く、内容としても良い」という案件を優先的に紹介するというスタンスで記事掲載している自分としては、ご紹介しないわけにはいかないな。
といった気持ちになりました。
一昨日、12/22の19時から一般に向けて案件が公開されましたので、
早速ご紹介してみたいと思います。
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以下、概要です。
案件名：トモタク11号ファンド
募集金額：9000万円
目標利回り：5.7%
運用期間：1年間
公開開始：12/22 19時より一般公開
なかなか大きな案件が出てきましたね！
1億円ファンドという愛称でブログ上では呼ばれていましたが、
劣後出資を合わせた総額が1億ということで、募集額は9000万とのことです。
9000万。10口でも900人は最大必要になるわけですから、
かなり思い切った案件だなと思います。
利回りは極端に高いわけではないですが、
両国国技館のある墨田区は両国近辺ということを勘案すれば、
充分高い利回りで、かなり意欲的な案件の組成といって良いでしょうね。
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次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都墨田区立川1-10-3
アクセス
JR中央線・総武線各停「両国」駅 徒歩7分
都営新宿線・大江戸線「森下」駅 徒歩2分
今、流行の街並みとかではないですが、利便性が高い良いエリアという印象です。
墨田区の両国駅、江東区の森下駅が近いということで、
区同士の境目というあたり。
どっちの区の方がネームバリュー的に価値が高いのかは何とも不明ですが、
一応、スカイツリーもあることですし、
墨田区の方が価値が高い・・・雰囲気・・・？のような気もします。
いずれにしても、立地は文句なしですね。
クリアルでもこの界隈の案件がいくつか出てきたことがあるように、
利便性がかなり高いものの、古くからの街並みがまだ残るあたりですので、
価値の上昇が見込みやすいという利点がどうもあるようですね。
また、この界隈は古くからの街並みでありながら、碁盤の目のように綺麗に道が通っていて、都内の本当の一等地よりは交通の便が良いことも特徴です。
都内の本当の一等地は価値こそ高いものの、
他の地域の一等地に比べて道が綺麗に取っていないところが多く見受けられるため、
隣接している道が細かったりすると、立地が良いはずなのに結果的に高い価値がつかない物件になってしまうケースもあります。
本物件はそういった立地ではなく、清澄通りという著名な広い道に面しているため、
価値が安定的という部分もセールスポイントとして一つ挙げられるのかなと思います。
それにしても余談ですが、中央・総武線と新宿線と大江戸線が近い。
文句なしにどの路線も便利なのですが、
考えてみると【どの路線もみんな新宿に行くんだな】と思いました（笑）
中央・総武線はヨドバシカメラの歌で歌われている通りに、
「丸い緑の山手線、真ん中通るは中央線」ということで、都内の大動脈の一つの路線ですし、都営新宿線はある程度、中央線に並走しつつ、もうちょっと内側の痒い所に手が届く感じの路線ですし、
そして大江戸線は山手線とはまた違う形の環状線で、
六本木や青山など山手線の内側の超一等地を多数通るという重要路線。
個人的には大江戸線の立ち位置が結構好きなので、
（地味キャラだけど何気に大事なところを多数走っていて、替えが利かない駅も多い。
ただし車両が小さくて乗っているとうるさいし揺れるしであまり快適じゃないのが難点…）
この立地も大江戸線沿いということで利便性が高まっている部分はある程度あるかなーとかは個人的には思いました。
（余談。ヨドバシカメラの歌は、原曲をリパブリック讃歌といいます。年配の方には「ごんべさんの赤ちゃん」と言うと通りが良い・・・のかな？個人的にはモータウン調のジャンピングビートのVerが好きです笑。うちの子どもの前で「まあるいみどりの、やーまーのてせん！」とモータウン調で歌うとごんべさんの赤ちゃんを知っているので【違う！！】とかなり怒られます…）
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さて、次は土地の価値などについても見てみます。
近隣の公示地価を見ると、当該物件のすぐ近くの墨田区千歳や、
当該物件と森下駅までの距離が同じくらいの位置である江東区森下の土地で、
いずれも75万くらいと出てきました。
超一等地ならば100万を超えてくるのでそこからすれば、その下という感じですが、
23区内でも郊外っぽいところであれば20万円未満の土地もあるわけで、
そこからするとかなりの好立地であるとは分かる感じですね。
とりあえずまずはその金額で見てみますと、面積が92平米ですので、
約6900万くらいの土地代ということになります。
実際は清澄通りに面していますし、もう少し実勢価格としては高く取引出来そうな感じもありますね。ただし物件としては築古の物件が建っているわけで、このままの状態だと土地の価値というものも限定的な計算にはなるのかなーとも想像したりします。
まあ、ということで仮に1平米あたり100万として9200万。
そして借地権ということで割り引いて考える必要があり、
この界隈はネットで調べるとC＝7割で見れば良さそうなので、
そうすると、最終的には6440万くらいが土地の借地権の価値ということになります。
建蔽率80%、容積率500%の高い物件が建てられる貴重な土地30坪に対して、
借地権+建物とはいえ、1億円ですから、
変な案件ではないということは分かるかなと思いました。
成立前書面などは契約段階でしか見られないので、賃料部分が調べられずですけども、
少なくとも積算価格的な計算で見る限りは妥当な案件だということは分かりました。
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ポイントをまとめるとこんな感じかなと思います。
１：トモタク史上最大案件で投資出来る可能性は高そう
２：墨田区で3路線使用可の利便性の高い立地！
３：目の前が清澄通りと大きな道沿いで周辺の道は整っているところが多いため、先々へ価値が上昇する材料が多い。
４：借地権のため、利回り面にはプラス
５：築古で借地権のため、建物に何かあるとマイナスの影響はやや強めに出る
６：ただしマスターリースになっているため、ちょっとしたマイナスの事象に関しては投資家負担となることはなく安心感が高い
こんな感じでしょうか。
あとは、強いて言えば書面型なので、そこが面倒と思われる方にはちょっとハードルが高いかもというところがあるくらいかなと思います。
借地かつ築古の収益物件ということでリスクが非常に低いというわけではありませんが、投資のしやすさ、マスターリースでのリスク軽減、スカイツリー建築以来伸びが大きい墨田区の好立地、目の前の道も広く活用方法も幅広い。
なかなか利回りに対しての魅力はある案件ではないかなと思います。
また、トモタクは会員登録時のポイント還元、クオカードプレゼントというキャンペーンをずっと実施していますので、新規の方は有利に投資をすることが出来ます。
その部分が結構お得ですので、下記にご案内を再掲します。
合わせて参考にされてみてください。
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（以下、再掲です）
尚、現在トモタクでは、【会員登録】をすると、
トモタクのサイト内で使える独自ポイントが5000円分プレゼント！
【資料請求】をすると、クオカード500円プレゼント！
（クオカードは初回の資料請求の方のみです。念のため。）
という手厚いキャンペーンが行われています。
色々な個人情報を入れる必要なく会員登録も出来ますので、
とりあえず先に会員登録だけして、ポイントをゲットしつつ、
案件を先行で見て、「これは出資したい！」と思ったら、資料請求！
という流れも取れます。
興味が出た方はお早めに会員登録だけは済ませておいてもいいかと思います。
是非、ご興味のある方は会員登録をご検討されてはいかがでしょうか。
※追記：尚、バナー上は50万～となっていますが、1口10万から出資可能ですので、
50万までは難しい方でももう少し気軽に投資出来るようになっています。
（再掲ここまで）
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今回の大型案件をどの程度埋められるかで、
クラウドファンディング型に移行した時の募集の感じも変わりそうですね。
個人的にも投資の検討は当然していますし、
満口になるのかなど注視したいなと思う今回の大型案件です。
以上、自分なりにトモタク（TOMOTAQU）の墨田区案件について、
ご紹介してみました。
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トモタク（TOMOTAQU）に興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
