不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産より初の大阪案件かつ高利回り案件が登場しましたね！
大阪案件かつ民泊施設と少し通常の案件とは中身が違うので切り口が難しいですが、
早速ご紹介してみたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
現在、利回り不動産では、下記のキャンペーンが行われています。
【新規会員登録すると最大10000円分 ワイズコインもらえるチャンス！】
詳細は下記の通りです。
１．新規で投資家登録した方⇒ワイズコイン 1000円分
２．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が10万円以上の方
⇒ワイズコイン 5000円分（1000円+4000円）
３．新規で投資家登録した方で、かつ、ファンドへの初回投資額が50万円以上の方
⇒ワイズコイン 10000円分（1000円+9000円）
単刀直入に言って、なかなかすごいキャンペーンだと思いませんか！？
50万以上の初回投資っていうのは結構しんどいかもしれませんが、
10万投資して5000円分ってのはかなり優秀なキャンペーンでは？と思います。
仮に、本当にてきとーな例えですけども、
【新規登録して、利回り5%の12ヶ月案件に10万投資して5000円分もらう】
だったら、利回り10%相当みたいなことになりますからね。
ワイズコインは利回り不動産での投資に使う場合、等価、
Amazonギフト券に換える場合は、半額分となってしまうので、
仮に5000円分をアマギフ化するのであれば、上の条件は2.5%分となりますが、
それでも仮に5%+2.5%なら7.5%になりますからね。
ご興味の出た方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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概要は下記です。
案件名：利回り不動産38号ファンド（大阪Bijou Suites）
募集金額：2億9700万円
目標利回り：7.8%（+ワイズコイン0.5%付与）
運用期間：12ヶ月
募集開始：3/8 20時～3/14 一杯まで（抽選式）
募集金額も約3億、利回りも8%弱想定ということで、かなり熱量を感じる案件ですね！
もうこれだけで【まあ、7.8%もあるんだからアリっしょ】と言いたくなります。
（先日の記事と文章が同じ…というか1記事予定だったところを、
キャンペーンと案件紹介で2つに分割したからですが…笑）
とはいえ、先にも書いた通り、今回は初めての大阪案件、
そして民泊施設というボラティリティの高い観光系案件ということで、
単純に、利回りが高い＝正義
という言い方もしづらいのかなとは思うところですね。
利回り不動産では募集が開始されるまで成立前書面が見られないという、
ある種のちょっとしたクローズさがあるので、
私は念のため、案件の性質的に成立前書面を見て、
何か裏事情的なものがないかを確認してから記事を書こうと考えました。
で、こうして書いているということで伝わるかと思いますが、
【特に違和感のある記載はなかった】
ということで、一言で言えば、
【利回りが高いのでこの案件はアリ！】と言えるのかなと。
積算価格などから見て物件の価値と募集総額が釣り合っているかなどは追ってみてみますが、（恐らくホテル系の案件なので釣り合ってはいない部分もありそう）
当案件はインカム型案件であり、
子会社であるワイズエステート社のマスターリースが付いており、
実際の稼働率が低くなったとしても、インカム部分は守られているので、
投資判断はしやすいのかなとは思うんですよね。
逆に当案件に仮に投資をしないとすると、
他の案件にも投資しづらくなるというのもある意味あるのかなーと。
というのも、当案件単独で見るとマスターリースもついていて高利回りなので良いですが、事業者全体で見ると、利回り不動産を運営しているワイズホールディングスは当案件以外にもリゾートなどの開発系プロジェクトが少し多く目につきます。
（某別クラファン事業者を経由して集めているお金もありますよね）
つまり、事業者全体においてはややリスクを取りに行っている雰囲気があります。
ですから、この案件で利回りを取りに行くことが投資家的には相対的にお得になり、
逆に他の利回りの低い案件しか投資しないとすれば、
事業者リスクを利回りに対して高めに取っているという言い方も出来るかなと。
現時点では、特に大きく気にかかる点のない利回り不動産と、ワイズホールディングスですので、私個人としては当案件も買い！だと思いますし、
利回り不動産というサービス自体も基本的には前向きに見て参加していますが、
そのあたり、少しリゾート系に以前以上に力を入れているというのは、
頭に入れておいて損はないのかなーと思いますね。
そこだけは一応、書いておきました。
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続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
大阪府大阪市西成区聖天下1丁目7-1
アクセス
阪堺電軌阪堺線「松田町」駅徒歩3分
南海線/大阪メトロ界筋線「天下茶屋」駅徒歩9分
大阪ですね。分かりません（笑）
義妹が2人とも大阪府民なのですが、生粋の大阪府民ってわけでもないですし、
んんんー、全然詳しくありません。
西成と聞くとそれほど良い印象はないのですが、（一般的な意味合いです。悪いということではなく、お金のない方の云々のイメージで名前を聞くことがありますので。）
とはいえ、市内ですから当然価値は高い地区なんだろうなとは思いますね。
ということで普段は都内とか埼玉、千葉だと嫌ってほど雑談を書くのですが、
今回は何も分からないので、大阪市内だし立地は良いよね！？
というありきたりな結論にしておくことにしました。
ちなみに住所は「せいてんか」ではなく「しょうてんした」
最寄り駅は「てんかじゃや」ではなく「てんがちゃや」だそうです。調べました（笑）
地名ってほんと難しいですよね・・・
うちの神様も西側出身なので茨城の取手を「とって」かと思ったとか言ってましたし、
それこそ千葉なら我孫子（あびこ）、埼玉の加須（かぞ）、
世田谷の九品仏（くほんぶつ）等々、読めない・・・みたいなのは多いよなーと。
というわけで、地名については一応調べてみたというだけの駄文でした。
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さて、土地・建物についても色々と見てみます。
データは下記の通りです。
敷地面積：532.92㎡
持分：1分の1
用途地域：第1種住居地域
建ぺい率：80％
容積率：300％
権利：所有権
土地については1住という住居系の用途地域ではあるものの、
建蔽率が80%と高く、容積率も300%と比較的に高めなので、
収益性は割と高いということが分かるかなと思います。
住居系かつ建蔽率が高いということで、民泊施設にはいかにも向く地域でしょうね。
敷地面積も普通の家の倍以上の広さがありますから、
基礎的な価値は高い土地ということは伝わってくるのではないでしょうか。
建物は2002年竣工の鉄骨造（S造）で3階建て。延床面積が約785平米。
延床面積が3階建てにしては広く、
建蔽率の高さを充分に活かした造りになっている印象です。
逆に3階建てなのでエレベーターはなく、
施設の維持管理費はローコストに留められているのかなーという想像も出来ますね。
ちなみに、土地について調べたところ、路線価で見ると1平米あたり11万くらい。
天下の大阪府大阪市と言えども、
やはり比較的価値の安価な西成区でメインのあたりから少し離れているので、
路線価などの公的価格で見ると、それなりに手頃な価値ということだそうでした。
単純に11万を532平米で掛けると約5850万。
0.8で割って公示地価相当くらいに計算しなすと約7315万。
土地の価値は実勢価格でここから更に上乗せ出来る上に、
収益性の高い（ただしボラティリティも高い）ホテルが建っていることを踏まえても、
大体、1億超えくらいといったところでしょうか。
募集総額の3億3000万円（劣後出資3300万を含）とはやはりこういった観光系物件だけに、相当程度の乖離があるということが分かりますね。
もちろん、当然、建物があるからこそ収益が生まれ、案件になっているわけで、
建物の価値が計算出来ない私なんぞが乖離云々言っても正直言って無意味なのですが、
とはいえ、鉄骨造かつ築20年という何とも価値の判断が難しい建物で、
尚且つ、それがオフィスビルとかレジデンスではなく、民泊施設として使われているということで、この部分をどんな計算でいくらと考えるかがかなりのキモになってくるので、
判断は素人には特に難しい案件という感じもしますね。
これが木造なら築20年の木造はどういった管理をしているかにもよるものの、
それこそ、まず価値があまりないと言えるでしょうし、
鉄筋コンクリート造（RC造）であれば耐用年数の半分も行っていないので、
かなりまだまだ現役だよね。と言えるのですが、
鉄骨造の場合は法定耐用年数が34年ということで、半分以上は来ている・・・
わけで、んー、結構判断が難しいのでは！？なんてことも思いました。
建物の積算的な価値も素人には分からないですし、ホテル系は収益の安定性も低いわけで、そういった部分でも案件の確度を考えるのがやや難しい。
全般的に分からない分からない…みたいな感じになりました。
ただ、一つ言えるのは【マスターリースで7.8%の案件だから普通に考えればお得】
ということでしょうね。ワイズコイン0.5%の付与もありますしね。
なので、あとは事業者をどこまで信じるか、利回り不動産というサービスがどの程度好きなのか、不動産クラウドファンディングという投資法をどこまで愛しているか（大げさ？）という部分が最終的には判断材料になるかもしれません。
個人的にはやはり不動産クラファンが好きですし、
利回り不動産というサービス自体にもある程度愛着がありますので、
今回はサービス案件と考えて投資申し込みをするのはもちろんです。
ただ、利回りこそ【かなり高い！】とはいえ、少し自分の中で知識不足が故に判断しきれていない部分もあるので、民泊やホテルなど今後の世の中の流れであるいは苦戦する可能性も他のアセットよりある分野であることも鑑みて、
投資金額は自分の投資したい気持ちの半分程度に抑制しようかなとは思います。
もっとも人気案件になることは間違いない目玉案件ですから、
申し込みをしても当選出来るかという話もありますが…
という感じで私の結論は【分からない】ということになりました。
何だかパキッとしない感じの駄文で申し訳ない限りですが、
投資はしたいということだけは書いておこうと思います。
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ポイントをまとめてみます。
１．想定利回り7.8%、募集金額約3億の大注目案件！
２．大阪府大阪市西成区と都心の好立地！
３．民泊施設の運用だが事業者子会社のマスターリースもある安定インカム型
４．第一種住居地域だが建蔽率、容積率が高く収益性の高い土地
５．建蔽率、容積率の高さを生かした延床面積の大きな造りで収益性高い物件
６．建物がやや築古で鉄骨造なので素人的には価値が読みづらい
７．募集金額も大きく、尚且つ抽選型案件のため、じっくりと検討可
８．投資金額の0.5%を自社コインであるワイズコインで還元有！
９．新規会員登録+初回投資で自社コインであるワイズコインの大量付与有！
こんな感じでしょうか。
新規会員登録+初回投資は冒頭で挙げた通り、かなり有利な形で投資が出来ます。
また、それ以外の投資家もここ最近は毎回行われている0.5%のコイン還元も続いていますので利回り以上のお得さがあるとは言えそうです。
更に大口投資家には優先権の付与もあるため、かなりお得な状況がありますね。
※3/10 0時追記：訂正線を加えた部分は、以前の案件のコピペが残ってしまっておりました。
当案件に優先権の付与はありません。大変失礼致しました。（というか、以前の案件で付与された優先権が使える案件が当案件のようです。非対象者なので正確に知っているわけではありませんが…）
あとは繰り返しになりますが、少し案件の中身を読みづらいホテル系（民泊）案件であることを踏まえて、利回りの高さや事業者リスクをどう評価するか。
といったところかなと思います。
ただ、他の案件よりもかなり利回り的には高く魅力的なのは実際事実ですから、
多くの方に前向きに検討していただければとは思いますね。
インカム型でこの利回りは立派だと思いますし。
私自身も金額はもう少し悩もうと思っていますが申し込みは行う予定です。
利回り不動産では新規会員登録をすることで投資に使える自社コイン、ワイズコインの1000円分付与！がありますし（また、これをAmazonギフト券500円と替えることも可能です）、eKYCを利用した会員登録方法もあり、簡便に登録をすることが出来ます。
募集期間は14日までということで、
まだ投資家登録をした上での投資には充分間に合うタイミングでもありますので、
ご興味の出た方はHPをご確認の上、投資・登録をご検討されてみてください。
以上、利回り不動産の高利回り大阪案件について書いてみました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
登録した際は新規公開の物件情報のお知らせ、キャンペーン情報のお知らせなんかがメルマガで事前に来るので、 わざわざメルマガ受信しない設定にする人は少ないかと思いますが（私はソーシャルレンディングを始めたばかりの頃はそうしていて案件を見逃しまくっていました・・・笑）
事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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