不動産クラウドファンディングの募集金額No.1事業者である、
CREALからハムレット案件の第2弾が来ましたね。
年初の「中野新橋案件」では8億という非常に大きな金額を即満額埋めていたので、
正直、私の想定より早すぎてかなりビックリしましたが、
今回は同じハムレット案件かつ、募集金額も小さめで、更に言うと運用期間が12ヶ月予定（早期償還の可能性もそれなりに高い旨の記載も有ります）
ということで人気が出そうな案件だなーという印象を持ちました。
というわけで、こういう言い方をするのもなんながら、【私が紹介せずとも】的な案件ではあるのですが、ここのところ中野区や杉並区の案件が多く、その流れで記事も書けそうな感じがあったので、折角なので記事化してみました。
少し浅めの記事にはなるかもしれませんが、
お時間の許す方はお付き合いいただければと思います。
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まずはいつも通り概要です。
案件名：（仮称）Hmlet CREAL高円寺
募集金額：4億6600万円
目標利回り：4.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：3/1 20時～3/14 20時まで（先着式）
今回は中野新橋案件に比べると、約6割くらいの募集金額になっています。
利回りはいつも通りで、中野新橋案件がインカム2.0+キャピタル2.5だったのに対して、
こちらは1.6+2.9となっています。（間の案件である「ココフラット案件」は2.3+2.2）
運用期間がいつもの18ヶ月ではなく12ヶ月と短くなっている以上、
キャピタル型になるというのは、そりゃそうかなと思うので、
ここは特に個人的には気にするところではないかなと思いますが、
一応、インカム好きの方はご留意なされると良いかなと思います。
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さて、次は住所とアクセスを見てみます。
住所
東京都杉並区高円寺北2-24-15
アクセス
JR中央線、中央・総武線「高円寺」駅 徒歩約5分
※中央線、中央・総武線という表記の仕方がちょっと分かりづらいですが、
それについては以前の記事をご参照いただければと思います。
中央線の高円寺駅から徒歩5分ということで非常に利便性の高い立地ですね。
昨日ご紹介したFUNDROPの案件は高円寺駅から徒歩15分とやや遠い地域でしたし、
同じクリアル内の、「ココフラット阿佐ヶ谷」は、
高円寺より一つ都心を離れた阿佐ヶ谷駅から徒歩5分、
「中野新橋案件」は丸ノ内線（支線）の中野新橋駅から徒歩4分ということでしたので、どれも悪くない立地ではあるものの、
強いていえば当該物件が一番の好立地ということが言えるのかなと思います。
ところで、当地をストリートビューで見てみたところ、ちょっと驚いたのは、
【完全に商店街の中の物件】だったということです。
いや、まあ、単身者向けの物件ですからむしろ便利で良い、賑やかで楽しいという人もいそうですけども、個人的にはちょっと苦手だなと（笑）
私自身は以前も書いた通り、郊外の戸建て育ちで、実家住まいが長かった上に、
独り暮らしを始めて比較的すぐに結婚⇒子の誕生が来てしまったこともあって、
こういう単身者向けの物件には縁がない人生だったので、
まして商店街の中の物件というのはイメージが湧かないなという感じなんですよね。
冷静に考えると会社から15分、20分あたりのところにもちょっとした商店街がありますが、この中にも結構レジはありますし、（小規模なので下駄履き型ではないですが）
以前店舗だったところに元店主が自宅兼賃貸のレジを構えてたりもするので、
（苗字で【ああ、店主、お店やめた後、家にしたんだー】と分かってしまった笑）
そう考えれば別に変なことではないんでしょうけど、
当該物件について、そこはちょっと面白いなと思ったところでした。
また、以下は再掲になりますが、今回のHmlet案件は、
【マスターリース企業が子会社等ではなく、Hmlet Japan株式会社という別資本の会社である】というところが特徴です。
CREALのHPからの引用ですが、このHmlet Japanはこういった会社とのことです。
「ハムレット社は三菱地所株式会社とHmlet Pte.,Ltd.（本社：シンガポール）が2019年10月に設立したコリビングという新しい暮らし方を提供する運営会社です。 「住みながら新しい体験ができる賃貸住宅」をテーマに、年齢・国籍・業種を超えた幅広いコミュニティが形成できる住まい(コリビング)を展開しています。」
正直、不動産業界に疎い私としては初めて聞く名前でしたが、
資本金も4億円あり、三菱地所が絡んでいるということですから、
マスターレッシーとしては充分な力のある会社なんだろうなとは思いました。
そして、またしても引用となりますが、
「コリビング」というコンセプトはこういったものだということです。
「ハムレット社は「住みながら新しい体験ができる賃貸住宅」をテーマに、年齢・国籍・業種を超えた幅広いコミュニティが形成できる住まい(コリビング)を展開する会社です。家具家電付きで初期費用を抑えて入居可能、面倒な手続きもすべてオンラインで完結できます。さらに入居者同士が交流できるコミュニティラウンジを備えています。2022年1月時点で東京都内で13施設の運営を行っております。」
（再掲、ここまで。）
・・・というコンセプトなので、立地的にはむしろ妥当かもしれませんね。
コミュニティ形成に商店街という地場の人々との付き合いは有益でしょうし。
そういう意味では【好き嫌い】的なものはあるにせよ、
コンセプトには合致していて、
物件の評価としてはむしろプラスに取っても良いのかなとも思いました。
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そのまま土地や建物の価値についても見てみます。
まず、土地のデータは下記の通りです。
敷地面積：165.00㎡（登記簿記載）
建ぺい率：80%/80%/60%（※防火地域、準防火地域内の耐火建築物であるため許容建蔽率は99.95％に緩和）
容積率：500%/300%/200%（※接道する前面道路の幅員が12m未満のため許容容積率は269.68％に制限）
用途地域：商業地域/近隣商業地域/第一種中高層住居専用地域
投資対象に関する権利：所有権
※参考：中野新橋のデータです。
敷地面積：357.05㎡（登記簿記載）
建ぺい率：88.90％
容積率：210.42％
用途地域：近隣商業地域/第一種住居地域
投資対象に関する権利：所有権
こうして見ると、ざっくり言って【より都心、より商業地域なので狭くなっている】
ただし、建蔽率・容積率は上がっているという感じですね。
もっとも前述のように今回物件は商店街の中という立地であり、
なおかつご興味のある方は地図で確認されていただければと思いますが、
細い道の商店街の中なので、容積率は上記のように制限があります。
この法律の正確な意図するところは素人なので何とも分かっていないのですが、
単純に細い道路沿いに高い建物があったら全く日も当たらないし危険な感じもするので、そういうことなんでしょうね。
我が家も何気に細い道沿いなので容積率は制限があって、
本来なら3階建てにしても良いくらいの数字ですが、
恐らく3階建てにすると前面道路の制限に引っかかるだろうなーって感じです。
カーポートなんかを作ってもギリギリになっちゃうかも・・・
尚、ルール的には【住宅系の用途地域の場合は前面道路×0.4】【その他は0.6】で、
今回はレジデンスですが、用途地域的に土地のほとんどが商業地域なので、
恐らくざっくり前面4.5m×0.6＝2.7⇒270%というような計算なんでしょうね。
というわけで今回はなかなか高く建てられるはずの地域ですが、
4階建てに落ち着いている物件ということになります。
さて、土地の価格などの簡単な計算を今回もしてみたいと思います。
今回物件は、面積が165平米で、周辺の公示地価は1平米あたり約62万。
単純計算でこの数字のままですと、土地代は1億円程度となります。
そこからすると、募集金額の4億6600万はかなり大きい金額だなーという印象ですね。
無論、JR中央線の駅から徒歩5分程度の超好立地ですから、
公示地価の価格を遥かに上回る実勢価格での取引がされているんだろうなとは思うものの、仮に倍で計算しても2億円程度ですから、
限定情報や不動産鑑定評価に出ている土地代は更に上ということで、
高くついている印象はやはりありますね。
前回よりHmlet案件としては募集金額も小さいですし、早期償還の可能性もあって、
尚且つ元々の運用期間も12ヶ月と短く書かれているため、
そういう意味では安心感は以前の案件よりも高いようにも感じる案件ですが、
この部分においては他の案件よりも背伸び感は漂ってきてもいますので、
そのあたりをどう判断するかが鍵となるかもしれません。
既に取得に興味を示しているファンドもあるということなので、
今後の土地の相場上昇も勘案すると問題ない範囲なのかなとも感じますし、
世の中の流れが変わった際には元々が商業地域なわけですから、
レジデンス以外の活用方法も充分考えられる立地ということで、
高くついている側面もあるのかもしれません。
こういう言い方をしたらなんですが、
建物としてはそんなにハイグレードなわけでもなさそうですからね。
あくまでこの好立地に誰がどんな値段をつけるかというところの案件かなと思います。
最近、久しくクリアルの案件に新規投資が出来ていないのですが、
募集金額No.1事業者だけに、毎回案件の中身と埋まり具合は確認しています。
今回もどんなペースで埋まるか確認はしておきたいなと思っています。
以上、CREALの新規案件について自分なりに書いてみました。
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CREALにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
