ASSECLIの勢いが止まらなくてビックリですね！
投資資金も記事化もすべてがギリギリ追いつくか追いつかないかの瀬戸際。
という感じの私、NNSです（笑）
いや、無理に全部参加しなくても、記事化しなくても良いじゃないか。
って言われればそれまでなんですけど、
なんか、こう、折角4案件続けて出てきている以上、全て紹介したいなと思ってしまうんですよね。このあたりは自分の性格でしょうか。
こんなチャランポランな雑談の多い文章を書いている割には、
そういうところは意外とキッチリやり切りたいと思ってしまう自分です。
（ちなみに既に募集された2案件は何とか先着に入れました。）
それにしても、前回記事で【今回の松戸案件で10月は打ち止めなのでしょうか。そう考えると、今から何だかちょっと淋しいような気もします（笑）】
なんて書いていたら、まさかの2案件追加で、（急遽組成した雰囲気もありますね）
【気持ちが届いた・・・！】みたいな気持ちもありつつ、
【え、ほんとにまだあるのか。どうしたもんか・・・】みたいな気持ちもありつつの私です。これはもう「好き好きランキング」もまた一段上になっちゃいますね。
----------------------
さて、案件紹介もちゃんと下記にて行いますが（と言いつつ、現状まだ0文字です笑）
取り急ぎ、【キャンペーンの追加】について先にご紹介します。
【対象物件ごとに投資した金額に応じてAmazonギフト券をプレゼント！】
物件ごとにプレゼントがもらえるということなので、4案件投資出来た場合には4案件にすべてでもらえることになりますね。簡単に言えば【もらえるチャンスが増えた！】ということです。
かなり第1弾案件、第2弾案件が人気化したので投資出来なかった方もいそうですが、
「まだチャンスはあります」ということで、人気すぎて諦めてしまう投資家、マイナスに感じてしまう投資家をなるべく出さないようにという施策ですね。
こういったことをすぐに打ち出せるのはさすがだなーと思いました。
もしかしたら、【人気次第ではこの物件をクラファンに回すか】みたいに内々で案があったのかもしれませんが、少しドタバタしている雰囲気も感じるので、意外と予定外の組成だったのかもとも思ったりしています。
いずれにしても、案件が増えたのは嬉しいですし、好印象を持ちますね。
それに伴ってキャンペーン予算も40万から80万に倍増！
単純に募集価格が第1弾+第2弾で7965万、第3弾+第4弾で8010万なので、
全員が10万ピッタリで投資した場合に、ほぼ全員に行き渡る計算で予算が組まれているという部分においては同様ですね。
まあ、ピッタリお得になる金額そのもので投資する人ばかりではないでしょうし、
そこまでガッツリとした割合のプレゼントでもないので、
あまりそこは気にせず投資される方などもいると考えれば、
投資さえ出来れば、4案件目の投資でも対象になれる可能性はある程度高い。
とも考えられるのかなとも思いますね。
ただ、万全を期すならば、3案件目の投資で狙う方が間違いないとも言えますね。
詳しくは下記の表の通りです。
Amazonギフト券 プレゼント額
１．10万円以上〜50万円未満：500円分
２．50万円以上〜100万円未満：3,000円分
３．100万円以上〜500万円未満：7,500円分
４．500万円以上〜1,000万円未満：40,000円分
５．1,000万円以上：100,000円分
6ヶ月なので最低部分の金額において年利換算すると、
1が1%、2が1.2%、3が1.5%、4が1.6%、5が2%となります。
6ヶ月案件であることを鑑みれば結構高い割合ですね。
以上、キャンペーンについて今回は急遽の話だったので、先にご紹介しました。
上記キャンペーンで興味を持たれた方は第3弾の六実案件が10/12の18時からの募集ですので、お早めに登録をご検討ください。
リンクは下記に先に置いておきます。
--------------------------
さて、早速、本題である案件紹介も行っていきます。
まずは概要から書きます。
案件名：千葉県松戸市Ⅱ＃14ファンド
募集金額：4590万円
利回り：7%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/12 18時～10/18 一杯まで（先着式）
何と、松戸市が連続で来てしまいました。これには驚きましたね。
松戸が連続で来るとは・・・
まあまあ縁の深い市の案件が2連続で来るとは思いもしませんでした。
第1弾の国立案件と第2弾の松戸案件を「双子案件」なんて呼んでましたが、
期せずして「四つ子案件」になってしまって、対比が難しくなった感じです。
が、強いて言えば、一言で言うと【同じ松戸なら前回案件の方が立地は良い】
とは言えるでしょうか。
今回案件は4つの案件の中では最も辺鄙な場所という印象は持ちますね。
そういった部分は立地的な知識や不動産的な知識がある方、
あるいは案件を詳細まで読んで投資検討される方は恐らく気づくでしょうから、
（そして言うまでもないですが、このブログを読んでいただいた方も、そこに追加される・・・たった数人・・・否、ありがたいことに150人以上は確実にいるようです(__)）
逆に投資を確実にするということを重視した場合には、人気度の観点から言って、
【狙い目の案件】という風にも考えられるかもしれません。
いずれにしてもレジ物件で都内近郊の松戸市で利回り7%ですので、
その時点で充分投資対象には値する案件ではありますね。
まずは住所、アクセスについて見てみます。
住所は毎度ながら会員限定情報なのでざっくりとした説明になりますが、
概要ページに商業施設が5つ載っており、その内の4つが【六高台店】ということで、
隠す気なしというか、まあ、そのまんまですね（笑）そのあたりということです。
この界隈は親戚もいるのである程度の土地勘はあるのですが、
松戸市の中でも正直に言えば辺鄙な方でして、
かっぺ民などと言いつつ、実はこの界隈よりはもうちょい便利な郊外にいる自分的には、どうしても不便な印象があったりします。
古くからある新京成線（新とついているが古い）、東武野田線（今はアーバンパークラインという愛称がある・・・アーバンよりアンバーの方が合うような感じもありますが・・・笑）沿いなので、
古くから多くの人が住んでいる地域であり、成熟していて治安的には良いものがあるのかなと感じる反面、高齢化が進んでいたり、道路や周辺施設が古臭い感じだったりと、正直あまり流行っているという感じはないですね。
ただ、もう一つの松戸市案件でも書いた通り、水害リスクが高まっている昨今を考えると、このあたりは俗にいう下総台地で水害リスクと無縁なので、再開発の仕方によってはもう一度価値を上げることも可能なんじゃないかなーとも思うところです。
千葉県は山がない県で土地も全体で見れば低いですが、実は埼玉県の都内通勤者向けの郊外に比べると存外に水害リスクの低い立地も多い印象はあるんですよね。
そういう意味ではこの物件も安心感はあるのかなとも思います。
ところで一つ、「へー」と思ったのは、駅から遠い、それほど便利とは言えないあたりにも関わらず、ダイソーの路面店があるというのが、代表的施設の一つとして書いてあったところでしょうか。
私も昔、別の松戸市のこういった路面店のダイソーに入ったことがありますが、
今時はあまりそういう立地の100均って流行っていない印象を持つんですよね。
でも、そのダイソーのある通りは、【ウェルシア】【サンドラッグ】【マツキヨ】【Big-A】【ほっともっと】が並んでいて、庶民に優しいのオンパレードって感じ。
そこまでの土地勘はないので雰囲気が分かっていませんが、
ここに並んでいると、恐らくかなり多くの人からの集客が見込めるんでしょうね。
それにしても地元のマツキヨに対してウェルシア、サンドラッグも並んでるってのはすごい状況だなとか思ったりも・・・しかもマツキヨが一番立地が悪そうな。
まあ、ともかく、駅からは遠いものの人は多く集っていて、
活気はある界隈なんだなということは何となく伝わってきました。
次はアクセスについても書いてみます。
アクセス
東武野田線「六実」駅徒歩16分
新京成線「元山」駅徒歩22分
有体に言えば、「ちょい不便」という感じでしょうか。
六実駅は松戸市唯一の野田線の駅。野田線と言えば野田市と柏市、船橋市あたりのイメージが強いですが、実は松戸市の端っこの端っこである六実にだけは駅があります。
ただ、野田線自体が都内に直接行ける路線ではないので、都内通勤者にとっては、この路線で一度ターミナル駅まで出てから都内に行く形となるため、
その駅から徒歩16分は正直、都内通勤を考えた時にかなり苦しい感じもあります。
東京駅まで六実駅からは52分という記載がありますが、徒歩16分と待ち時間5分と東京駅から仮に徒歩15分で目的地に着くと考えて・・・
（広い駅なので結構目的地まで遠いケースも考えられますので）
ってそうすると通勤時間は1時間半くらいになりますからね。
そう考えると、【都内通勤ギリギリ】のあたりかなとも思います。
この界隈は【柏駅】【松戸駅】【船橋駅】【西船橋駅】のいずれからも遠いので、
通勤が悩みの種になるだろうなーって印象があります。
また野田線には直接都内に行けないというデメリットがありますが、
新京成線も同様であり、尚且つローカルな感じの路線で、駅が多く駅間が短いので時間がかかるというデメリットがある印象です。
つまり、2路線とも通っている地域として代替がない感じで貴重な路線ですが、
直接都心までアクセス出来る常磐線とか伊勢崎線に比べると、
どうしても見劣りはしてしまう感じがある路線なんですよね。
というわけで、立地的な部分をまとめますと、
同じ松戸市案件でも、前回案件は都心まで直接アクセス出来る北松戸駅までギリギリ徒歩圏だったが、今回案件は都心まで直接アクセス出来ない六実駅まで遠目の徒歩圏なので、おおよそ15分~20分は都心から遠く不便な地域。
それに伴って地価等の土地の価値もこちらの方が下がる。＝利回りは満室の場合高く付けやすい。＝一方、キャピタルロスの可能性は高くなる。
こんなイメージです。
なので、非常にざっくりと考えれば今回案件の方が利回りが高くても本来は不思議ではないので、お得度で言えば前回案件の方だったということになるかもしれません。
ただし、繰り返しになりますがかなりの激戦でここまで来ていることもあって、
既に募集された2案件で予算を使い果たした投資家の方がいて需要が減る可能性があるのと、旨味的な部分で落ちる割に募集額の多いこちらの案件は「まだ投資しやすい」という可能性があるので、あえて狙うなら、ここ。という感じもありますね。
----------------------------------
少し文章が長くなってきてしまったので、
土地代や賃料から見ての深堀りはサラっとにします。
まず地価ですが、公示地価で見ると、おおよそ9万弱くらいでしょうか。
ですので、一先ずもう少しだけ高くみて10万として3100万くらいです。
劣後出資を合わせた総額が5100万ですから、「問題なし」ですね。
むしろ、これを取引価格と見たら安い印象も持つくらいです。
一方、賃料の方は会員限定情報なのでぼかしつつになりますが、
「現状をキープ出来れば大丈夫」という感じになります。
満室で見た時の利回りは前述した通り、立地的に土地代が安い界隈なので高いですが、
現況は逆に「埋め切れていない」ので、もう少し利回りは低い推移となっています。
これを【リーシングで埋めていけば大丈夫だから棄損リスクは低い】と考えるのか、
【立地的にもっと空室になるかもしれないし、リスクあるな】と考えるのかは各々の判断という感じでしょうか。
特段、それほどハイリスクとかではないですが、リターンの最大値が高くなれば、棄損リスクも上がるという当たり前の部分でブレ幅は大きくなるという感じですね。
そして投資家にとってはどうであれ最大値は7%なので、
そこは注意を払っておくに越したことはないでしょう。
ちなみに今回案件においては投資家利回りと事業者利回りはほぼ同一。
これは事業者にとっては「旨味がない」ということになりますね。
投資家に高い利払いをして、投資家のために色々な骨を折って、得られる利回りは投資家と同一ですので、自社のお金を使わずにレバレッジをかけて利回りを上げるということが出来ていないので、あまり意味がない事業とも言えるかもしれません。
（元々の自社物件ですしね）
更に言えばキャピタルロスの可能性もあるタイプの物件で、
万が一そういった事態になった場合は劣後出資者が先に損失を被るわけで、
そこからしても、事業者としてのリスクがある内容ということは言えます。
これはもう投資家が増えてきて、今回のキャンペーンを享受出来ない人が多く出てくると評判等にも差し障るという考えで作られている案件という印象を持ちますね。
【頑張ってくれた】ということなのかなーと。ありがたいです。
無論、少し頑張っている部分もある案件なので、
そこのリスク判断は投資家も考えるべきかもしれません。
ただ、キャピタルロスの部分については6ヶ月と期間がかなり短いことと、恐らくそういった事態になりそうな市況であればエボルゾーンさん側が投資家にマイナスを負わせるのではなく、自社物件に戻して投資家に損はさせない形を採れる範囲の案件でしょうから、そこまで気にしなくてもいいのかなーという気もしますね。
あとは投資家資金が流入することで自社物件がキャッシュに置き換わることによって修繕の着手金などが出るというメリットが恐らく事業者さんにはあるんでしょうね。
投資家資金で一旦修繕を動かして、その間は投資家への利払いが重くなるものの、
最終的には綺麗な状態にして、リーシングして、他社（他者）へ売却して、キャピタルでの利益が出れば物件単位で見た時には商売として成り立つということでしょうかね。
-----------------------------
とりあえずポイントをまとめると、こんな感じでしょうか。
１：人が多く集っており活気のある界隈、古くからの土地で治安も良好
２：駅から遠くやや不便な立地
３：最寄り駅の2路線とも都内への直接アクセスが出来ないため都内通勤がしづらい
４：2,3の観点から立地は前回の松戸案件の方が良かったと考えられる
５：土地代が安い分、空室はあれど利回りは充分出ている
６：面積と地価で見た際の価格と募集価格で対比するとお得な印象を持った
７：修繕予定であるため価値の上昇が見込め、運用終了後は事業者の自社物件に戻る可能性もあるのでインカム重視案件と考えればリスクは限定的とも言える
８：他案件より若干不便な立地の案件で人気度が低い可能性があるため、狙い目かもしれない。
予算が限定されていて、クリック合戦に自信のある方は、
次の横浜案件を狙うというのも手かもしれません。
あるいはお財布がだいぶ厳しい方で1,2弾案件に投資出来ている方であれば、
今回は見送るというのも一つとも言えます。
ただ、他の事業者の案件と比べた時には、
利回りも高くリスクも限定的であり、充分投資をお勧め出来る案件だと思います。
（エボルゾーンの財務が問題ないことも大きいです。）
募集額が大きい割に他案件より内容にほんの少しリスクがある分、
クリック合戦が多少は和らぐ可能性があるかもしれません。
（まあ、あまり内容を見ずに投資する方もいるでしょうから、
そのあたりは何とも言い難い側面もありますが・・・）
私自身は折角、多少なりとも縁のあって水害リスクなどもない立地なので、
アセクリは応援している事業者ということもあって投資しようとは思っています。
------------------------
お得なキャンペーン、高い利回り、会社としての安定感。
不動産クラウドファンディングの主要事業者の内の一つとして名を上げ始めたアセクリ。
今後も要注目の事業者さんだなと思います。
10/12（火）の18時からの先着式で、ハガキ受領が必要な事業者ですので、
新規登録での投資をご検討される方は早めに登録された方が良いかもしれません。
明日登録が完了してハガキが発送される形であれば週末受取りで間に合いそうですね。
ご興味の出た方はお早めにHPをご覧になって、登録・投資のご検討をされてください。
（もっとも、今回案件に間に合わなくとも、次の横浜案件も魅力的な内容なのでそちらを狙うというのもアリかなとは思います）
今回案件も投資に値する良い案件だと思い、以上、自分なりに紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
