不動産クラウドファンディング界の上位勢力、ASSECLIから、
またしても、【立て続けに】新規案件が来ましたね!
先着200名様にデジコ2000円分をもれなくプレゼント!
のキャンペーン中ということで、
案内文にも「立て続けに案件が出る可能性有」と謳われていたわけですが、
私が思っていた以上に本当に立て続けに出てくる感じがあって、
何だか新規登録者でもないのに、ちょっとワクワクしています(笑)
しかも今回案件は明らかに前2回より好立地の物件。
募集額もかなり大きいですし、【真打ち登場!】みたいな感じですね。
キャンペーンは7/15までで、案件が7/15の18時から募集開始ということで、
キャンペーン中最後の案件は本案件ということになりそうです。
早速、案件についての紹介もしていきたいですが、
まずはキャンペーンのおさらいを再掲で書きますので、
まだ登録されていない方はどうぞご一読いただければと思います。
※独り言。ちなみにワクチンの副反応が強く頭痛、腰痛、体中が痛い…昨夜は39度近くまで上がりました。
何となくボケボケしている感じがあります。文章も何だかやたらボケボケした言い回しだったりするかもしれませんが、どうぞお許しください。
----------------------------
※以下、キャンペーン紹介のため、再掲です。
事業者からのメッセージをそのまま転記しますと、、
「ASSECLIは2022年6月までに運用終了した案件は更に増え全16件となり、当初設定の想定分配率100%満額配当の実績を誇るサービスとなりました。
ここまで安定的に成長してこれたのも多くの皆様に支えられたおかげです。
ここで、今後更なる飛躍を目指して新規入会キャンペーンを開催させて頂きます。
本日6月24日0時から7月15日23時59分までの期間中に新規で投資家登録をされた方、先着200名様にデジコ2000円分をもれなくプレゼントさせて頂きます。
不動産クラウドファンディングの登録先は多い方が選択肢が増えて情報も得られるのでリスク分散をしながら賢く投資できます。今後立て続けに物件を公開させて頂く予定がございますのでこれを機にぜひアセクリも投資候補に入れてください。当社の不動産クラウドファンディング案件も投資対象として詳細を確認出来る状態にして頂けたら幸いです。」
ということで、抜粋すると【7/15までの期間に投資家登録をした方、先着200名様にデジコ2000円分プレゼント!】というかなり太っ腹なクオリティです。
ちなみに、デジコとは何ぞや。
私もアナログ人間で全く詳しくないので、これまたそのままHP内から引用しますが、、
※デジコとは交換先を選べるデジタルギフトです。 PayPayポイント・Amazonギフト券・Apple Gift Card・Google Play ギフトコード・QUOカードPay・PeXポイントギフトと交換することができます。ポイント交換サービス「PeX」のPeXポイントギフトに交換すると、TポイントやLINEポイント、JALのマイルなど最大6,000種類のサービスに交換も可能です。
(PeXから各サービスへのポイント交換には、手数料がかかる場合があります。)
結構、すごいヤツですね。
私は楽天経済圏なので楽天ポイントにならないのは若干残念と言えば残念ですが、
(って私はもらえる該当者じゃないので関係ないのですが笑)
アマギフに交換可能で、その他、ペイペイやアップルギフトにもなるというのは、
割と汎用性が高いですよね。
少なくともアマギフプレゼント!よりはハイクオリティだなと思いました。
ちなみに超アナログ人間ながら、アップルギフトは先日買う用事がありまして、
【以前のiTunesギフトカードなどより汎用性が高くなった進化版】だそうで、
まあ、人に上げたのですが、これは使い勝手が良いなとも。
こういうものに交換出来るのは人によっては嬉しいのかなとは思いました。
というわけで、先着でのプレゼント。
ご興味のある方はお急ぎください。
---------------------------
次は、第3弾真打ち案件(勝手に名付けた笑)の概要です。
案件名:千葉県市川市#24ファンド
募集金額:1億2160万円
目標利回り:6%
運用期間:12ヶ月
募集開始:7/15 18時~7/25一杯まで(先着式)
かなりのボリューム感の案件ですね!
千葉県の中でも都心寄りであり、平均して土地の価格の高い市川市で、
募集価格が1億超え、利回りは6%。
この字面だけで【アリ】と感じるところです。
ファンドページの表現を転記しますが、
「対象物件は、東京都心部へのアクセスも良く、通勤・通学にも魅力的です。また、物件周辺は一部で「お屋敷エリア」と呼ばれる高級住宅街で治安も良いと言われています。本ファンドでは、そのようなエリアに相応しく、重厚感のある全面タイル貼り、賃貸区画は60平米~90平米という構成の物件を取得・運用致します。」
ということで、物件の安定感も高い印象が持てるのではないでしょうか。
住所は会員限定情報のため、正確には記載出来ないのですが、
実際、物件のある立地は、本八幡駅より北部で地盤も安定的で印象の良いエリアです。
(本八幡駅は「ほぼ都内」ゾーンなので総じて価値は高いですが、強いて言えば、高速や河川がある駅より南側はやや土地の価値としては下がる傾向があります。本物件は北部なので価値は高いエリアですね)
そして賃貸区画が60~90平米と広くファミリー向けの物件というのも、
安定的な運用に期待出来そうで個人的には良い印象を持ちました。
無論、区画が広いということは戸数が減るので、そうなると、1部屋空室になっただけで入ってくる収入はそれなりに変わってしまうとも言えます。
ただ、ファミリー向け賃貸というのは郊外であれば総じて需要は堅調ですし、
そういった層はそれほど頻繁に引っ越しをするとも思えないので、
アセクリの中では「ややインカム型」というファンドで、安定感がありそうですね。
物件周辺の地価もここ数年ずっと上昇していますので、
前2回が「やや訳あり」的な物件、立地で運用期間を7ヶ月にしていたのに対して、
今回は12ヶ月。
早期償還がないかと言われれば分かりませんが、
ある程度の期間は運用してくれそうかもなーとは想像する案件ですね。
-------------------
次は住所、アクセスです。
住所
千葉県市川市(菅野エリア)
アクセス
京成本線「京成八幡」駅 徒歩7分
都営新宿線「本八幡」駅 徒歩8分
JR総武線「本八幡」駅 徒歩10分
住所は会員限定情報のため、市川市までにしておきました。
が、業務スーパーが徒歩4分のところにあるということが記載されていますので、
これをヒントにすると大体の立地が分かるのかなと思います。
本八幡駅周辺の業務スーパーで検索すると「市川菅野店」というお店が出まして、
このお店の住所は菅野1-27-17ということでした。
なので、まあ、【菅野エリア】ということまでは書いても良いのかなと。
大体、そのあたりとだけ書いておきます。
本八幡駅周辺は川を渡れば都内ということで、
はっきり言って利便性は千葉県でもかなり高いエリアの内の1つですが、
上記のように3路線が交わっていて、
アクセスを選べるというのもポイントが高いんですよね。
例えば似たような都内近郊スポットで言うと、
埼玉県南部なんかは都内までの距離が短く利便性の高いエリアであっても、
工場が多い地域が意外と多く、それに伴って車社会な雰囲気もあるため、
場所によっては埼京線や京浜東北線の1路線しかないというところも多くて、
【JR止まったらおしまい】みたいなパターンが見受けられるのですが、
本八幡においては、そういう心配をしなくて済むのも地味にポイントが高いですね。
非常に分かりやすい図だったので、ファンドページからそのまま転記させていただきましたが、こんな感じで都内に出るのにも選び甲斐があるのも高ポイントでしょう。
(7/8 17時追記:上記の図が、16時半頃まで一部誤りがありました。内容としては図内の【中央・総武緩行線】のところが【総武横須賀線】なっていました。「総武線」の各駅停車は【中央・総武緩行線】として秋葉原~新宿の方面に走りますが、【総武横須賀線】というのは、「総武線」の快速電車が神奈川県の最後のところで「横須賀線」になることを示している表記なので、その表記だと、横須賀線が新宿まで行くような雰囲気になってしまいまい誤っているという話でした。<問い合わせに連絡したところ即座に返答、訂正していただけました。素早くてビックリしました。レスポンスが良いと気持ち良いですね。)
※参考URL
https://www.jreast.co.jp/map/pdf/map_tokyo.pdf
市川市は人口も多く、都内までも近い割に、
意外と遊び場、盛り場的なスポットが少なく、地味キャラではあるのですが、
(そしてもっと田舎の方の市原市と混同されがちというのも影響大…)
とはいえ、ファミリーで住むにはスーパーやちょっとした商業施設が豊富にあるので、
やはり価値の通り、住みやすくて良いところなのかなーと思います。
本物件もファミリー向け物件ということで、立地らしい物件、案件ですね。
--------------------------
続けて、物件の価値についても見てみます。
市川市の「菅野地域」の公示地価について調べてみましたが、【高い!】です。
大体、1平米あたり30万~38万ということでした。
いやー、なかなかブルジョワな地域ですね。
本八幡駅周辺でも、徒歩15分とかで川っぺりの方だと半分くらいの地域もあるので、
やはりこのあたりが高級なエリアというのは分かるなという感じです。
1平米あたり30万超えだったら都内と遜色ないですからね。
一等地とまでは言わないにしても好立地中の好立地と言って過言ではないなと。
今回はとりあえず1平米あたり35万で一旦見てみます。
面積等も非公開なので細かくは書けませんが、
すると、「約1.3億くらい」という計算結果になりました。
いやー、億ションですね!(意味が違う笑)
今回の案件は劣後出資5%を足した募集総額が1億2800万円なので、
この時点で「お得に取得出来た物件」ということは分かるのかなと思います。
ただ、強いて一つ気を付ける部分としては、市川市の菅野地区など、
郊外かつ好立地で【高級エリア】というのは、
都内の同じような平米単価の地域よりも、用途地域が住宅系であることが多く、
また、それに伴って建蔽率や容積率も低くなることが多いため、
いわゆる「公的な価格」に比べて、
実勢価格が大きく跳ね上がるということまではない。というのがあると考えられます。
つまり、建蔽率や容積率が高い土地であれば、公的な価格に比べて高層の建物を建てることで、建物が生む収益性を鑑みた土地の取引価格になるわけですが、
こういった高級住宅街は土地としての価値は高く、ある種の「ブランド」の醸成には役立つものの、高い建物が建たないので、収益性の高さによる価格の上昇というのは、あまり期待出来ないという風には考えられますね。
このあたりは完全に素人が勝手に語っていますが、
まあ、普通に理屈で考えればそうだよな。みたいな感じというか、
この数年、嫌というほどの不動産クラウドファンディング案件を見てきましたので、
大体、何となーくは分かってきたという感じです。
尚、正確な住所が公開されていませんが、菅野地域であることはほぼ公開されているようなものなので、そのまま書き進めますと、
この地域のほとんどは、第一種低層住居専用地域という最も高い建物が建ちづらい用途地域かつ、建蔽率50%、容積率100%というかなり低層な建築物しか建てられないようになっています。
都内などもそうですが、由緒正しい高級住宅地だと、未だに建蔽率40%、容積率80%というようなところがあるので、このあたりも準じている地域と考えられるでしょう。
今時は、人口を増やしたい、再開発したい、世帯人数減に伴う狭小住宅の増加…
などで、こういった低い数字を緩和する自治体の方が多いので、
市川市って意外と古くからの街並みを大事にしているんだなーと再認識しました。
というわけで、当物件はある程度の太さの道に面しているため、
一部の面積はもっと高層が建つ用途地域にかかっているようですが、
基本的には一低専。
3階建てに出来たのは、ギリギリ別の用途地域にかかっているから。
という感じのようですね。
少し大きめの通りに面しているため、ギリギリ3階建てに出来たことが、
当物件の収益性を高めているとは考えられるものの、
それでもやはり土地の価格に対して、そう収益性は高くない。
=リスクは限定的だが、利回りは上げづらい。
そういった土地だということが言えそうです。
尚、これまた会員限定情報のため、詳細は書けませんが、
上記のようなタイプの物件のため、
【投資家に利回り6%を払うのは結構ギリギリ】という計画で組まれています。
これは良く言えば【アセクリはサービス精神が高い】ということになりますし、
逆に言えば【劣後出資も少ないし、劣後出資者のインカム配当が少ないため、利回りが下がるリスク、元本が毀損するリスクがやや高い】とも言えます。
ただ、当地に関しては、年々土地の価値が上昇している地域であり、
キャピタルロスになるリスクを強く意識して早期転売を狙うというよりは、
じっくり高く売れる先を探すことが可能なタイプの立地、物件にも見えますので、
(だからこそ12ヶ月運用の予定になっているんでしょうね)
数字的なリスクはやや高いかもしれませんが、
実際のリスクはある程度限定的なのかなとも考えられそうです。
------------------------------
キャンペーンと案件について、まとめます。
1.新規登録者 先着200名様に2000円分のギフト(デジコ)プレゼント!
2.デジコはAmazon、PayPay、Appale等のギフト券と交換可!
3.「ほぼ都内」の市川市本八幡駅周辺で3路線利用可の好立地!
4.高級住宅街に立地するファミリー向け賃貸物件のため、需要は手堅い
5.物件周辺は年々土地の価値が上昇しているため、キャピタルロスのリスクが低め
6.土地の価値の割に低層で収益性が低いため、インカムはギリギリの設計
7.12ヶ月運用予定となっており、腰を据えた転売活動となりそう!?
こういった感じです。
既に募集された2案件と今回案件を足した3案件で見ると、
【一番良い案件】なのは間違いなさそうですね。
最初からこれが出てきてたら、他案件には投資しなかったよ。
なんて人もいそうです。(というか私の話か笑)
募集順としては妥当というか、そうだよな。みたいな気持ちになる順番ですね。
劣後出資が少ない、インカムが投資家利回りと結構ギリギリ・・・
など、多少の難はありますが、
立地が良い上に、今まで多くの償還実績を積み上げてきている、
ASSECLI(アセクリ)なので、基本的にはアリと考えて良いかなーと思います。
私は既に他2案件にも投資しているので、この案件に多額は入れられませんが、
(また、立地が良いとはいえ、あくまで利回りは6%止まりだからというのもあります)
参加自体はしようかなとは思っています。
尚、繰り返しになりますが、キャンペーンはかなりお得度の高いものですので、
まだ登録されていない方は是非積極的に狙ってみても良いのかなと思います。
今回案件がキャンペーン中最後の案件になるようです。
今のところ、キャンペーンの終了はお知らせされていませんが、
お尻が見えてきたので、駆け込みで登録される方も増えるのかなとも思います。
まだ登録されていない方は、この機会に登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、ASSECLI(アセクリ)の新規案件、キャンペーンについて、
ご紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。