今回はこのブログを始めて以来、初となるFundsの案件紹介記事を書いてみます。
私自身、Fundsへは登録しており、デポジットにお金を入れたこともあったのですが、
抽選で落ちた案件などがあり、投資機会は今まで一度もありませんでした。
（どうしても自分自身が利回りを追い求める派だということもあります）
また、今まではスキーム上の問題で、倒産隔離の仕組みが不十分だったところもあったので、自分としてはそこに一抹の不安があり、
（あるいは利回りに対してのリスクが高いようにも感じて）
投資機会がありませんでした。
が、そのあたりが解消された初の案件が出てきましたので、
【これは、良いじゃん】と思って、
読み手の方にこの案件の良さを伝えたいと思って書き始めています。
一言で言えば「この案件はビットリアルティと同質」と考えると良いかなと思います。
ちなみに9/30までに対象期間中に口座開設が完了した方の中から、
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というキャンペーンもありますので、
キャンペーンに興味のある方もご一読いただければと思います。
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ところで、まず先にですが、Fundsが出始めた当初のセールスポイントが何だったか。
ベテラン投資家の皆さん、覚えておいででしょうか。
こんな話だったと思います。
【Fundsは募集をするプラットフォーマーであり、投資家は借り手である最終需要家の子会社である会社に向けて出資をする。だからFundsの倒産リスクからは隔離されていて安全ですよ。そして最終需要家は上場企業なのでそう簡単に倒産しませんよ。出資先は上場企業の100%子会社だから親会社が倒産しなければ、倒産しませんよ。】
つまり、一例を挙げますが、たまたま開いた案件だと、こんな感じです。
「投資家⇒Intellex Funding⇒インテリックス」
インテリックスは一部上場企業なので倒産リスクは限定的であり、投資家はその100%子会社であるファンディング社に出資するので、こちらもリスクは限定的。
だから、Fundsは利回りが低くても【確実性がある】という評価だったんですね。
（ちなみに親子会社間の貸付は貸金業者でなくとも可能であるということから、
こういったスキームが構築されています。CRE FUNDINGなどはこの形式ですね。）
それが、途中から借り手側が【わざわざ子会社作るの手間だし経費かかるし勘弁してほしい】ということになり（相手先は上場企業ですから、何でここまでFundsのためにしないといけないのかと思う会社があってもそれはそうですよね。）
【ファンズ・レンディング株式会社】が作られました。
つまり、こうですね。「投資家⇒ファンズ・レンディング社⇒上場企業」
これって、需要家が堅いというだけで、Fundsの子会社を通ってしまっているので、
赤字企業であるFunds及び、その子会社の倒産リスクが絡んできてしまっている。
なので平たく言って「前よりリスクは上がっている」という話です。
この時点で、自分的にはFundsの財務、このスキーム、利回りを勘案すると、
「うーん、自分はなしかなあ・・・」みたいな感じになりまして、
なので、最近はたまに案件をチラ見する程度っていうお付き合いでした。
最初はそういった形になった分、リスクも上がるけど利回りも上がる案件が出てくるのかと思ったのですが、あまりそういうわけでもなかったですしね。
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が、しかし。
今回案件は、【新たにGK-TKスキームを活用した形にスキーム変更されたので、
Fundsの倒産リスクからとうとう案件が隔離された！】
ということが、結構、個人的にはおお！って感じになりました。
そして、GK-TKスキームについて先日から何度か記事を書いているので、
読んでいただいた方にはある程度伝わっているかもしれませんが、
このスキームは【オリジネーターの倒産リスクとも隔離されている】ということが利点の一つとしてあるんですよね。
↓スキームについて解説した記事もお時間がありましたら、合わせてご覧ください。↓
つまり、先日ご紹介したSOLMINA（ソルミナ）の案件がソーシャルファイナンスというソルミナの運営会社、その親会社であり案件のオリジネーターであるメディオテック、（正確には完全な親会社ではないようですが関連会社の）上場企業であるフィットの3社いずれもの倒産リスクから隔離されているということと同じように、
今回のFundsの案件も、Fundsやファンズ・レンディングの倒産リスクからの隔離および、オリジネーター企業であるアジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミテッド（APLJ）の倒産リスクから隔離されているというのが重要ポイントだと思います。
それでいて、逆に非常に規模の大きなAM企業であるAPLJ社へのリコースローンではなく、物件に対してのみローンがかかってくる、ノンリコースローンであるため、
利回りは高くつけられているということですね。
また、GK-TKスキームを使うことで、直接の借り手である下曽根商業開発社という合同会社は導管性を持ったパススルー課税となるため、企業側では課税されず、投資家への利回りを結果的に上げることが出来ます。
１．Fundsの倒産リスクがあるものの、上場企業が借り手のリコースローンのため、利回りが低い。
２．Fundsの倒産リスクからは隔離されているものの、借り手は物件そのもののみを扱う合同会社でノンリコースローンのため、利回りは高い。
どっちの方が良い案件と考えるかは正直、人によると思います。
ですけど、私だったら、しっかりとLTVも計算されており、規模の大きな企業がオリジネーターとしてAMを行うにも関わらず、
利回りはノンリコースローンかつメザニンローンなので高いという今回案件の方が、
個人的には「良い案件」と考えますね。
Fundsが倒産したら0になる可能性があるスキームと、実需に根差した物件が担保となり、他の事業がなくローン全体の価値が0になることは基本的にないスキームであれば、私は後者の方が安心かなと思うんですよね。
メザニンローンというところで懸念される方もいらっしゃるでしょうけど、
逆に言えばシニアローンとして大手金融機関が貸すことを是としている案件だ。
という信頼性はありますよね。
大手金融機関がシニアローンとして貸し出さない案件のシニアローンでの貸付案件と、
大手が一定割合で入っているメザニンローン。
どっちが良いかと言えば、私は実はメザニンの方が良いかなとか思ったりもします。
少なくとも同じくらいでは評価して良いんじゃないかなとも思うんですよね。
まあ、つまり、やっぱり、個人的にはどうしても大きな赤字を出しているFundsを通るスキームが気にかかるという気持ちが私にはあるということかもしれません。
それに、借り手が上場企業のリコースローンだったら、
FUELオンラインファンド（FUELセレクト）とか、
最近出来たアイフルのAGクラウドファンディングもありますからね。
前者だったらFUELの倒産リスクからは隔離されていますし、
後者は直接アイフルの子会社が運営しているので、リスクも非常に低いですし。
そういったサービスが出てきて、Fundsの良さが埋没しつつあった昨今だったので、
ここでGK-TKスキームの形を採ることで、テコ入れをして、
そしてその記念に（？）大型のミドルリターン案件を組成した。
というのは非常に私に関しては良い印象を持ちました。
さて、そろそろ、案件紹介及び、
話のキモであるスキームについて、下手な説明を下記にしてみたいと思います。
まず直近で募集される第1弾案件の概要紹介をサクッとします。
案件名：サニーサイドモール小倉ファンド#1-1
募集金額：2億円（シリーズ全体では総額11億円のファンド募集を予定）
利回り：3.8%、4.2%（最初の36ヶ月は3.8%、以降60ヶ月まで4.2%）
運用期間：約60ヶ月
募集開始：9/17 19:00〜10/28 15:00まで（先着式）
貸付先：下曽根商業開発合同会社
アセット・マネージャー： アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミテッド（日本支店）
貸付会社：ファンズ・レンディング株式会社⇒ファンズ・オペレーション合同会社
※貸金業者であるFL社よりFO社へ債権譲渡をするため
（Funds固有のスキーム名称では「地位移転スキーム」と呼称）
北九州市小倉南区にあるサニーサイドモール小倉という商業施設を担保とする不動産担保のメザニンローンに対する投資です。
ただし、後述しますが、下曽根商業開発合同会社が機関投資家からのエクイティ（出資型）の投資を受ける時に、不特法の縛りにかからないために、
実際は不動産を信託受益権に変えた証券化を行っています。
（※追記：上記のため、正確には権利は抵当権ではなく質権となります。）
（この部分も合同会社が機関投資家（匿名組合）から出資を受けるので、GK-TKスキームですね）
そしてその証券化された債券をFL社が取得し、Fundsからの倒産隔離された合同会社であるFO社に債権譲渡した債券に投資家が出資するということで、
投資家はFundsの倒産リスク、オリジネーターの倒産リスクから逃れ、尚且つ、
下曽根商業開発合同会社からの返済金を原資とする利益がパススルーで多く還元される
という感じです。
・・・まあ、一言で言えば、繰り返しにはなりますが、
「ビットリアルティの案件と同じと考えてください」というところですね。
先日のGK-TKスキームについての説明文を今回案件に置き換えるとこうなります。
APLJ社→OO信託銀行へ信託→APLJ株式会社へ信託受益→下曽根商業開発合同会社へ信託受益権譲渡→下曽根商業開発が信託受益権売買のための資金調達←機関投資家（匿名組合）のエクイティ投資、大手銀行のシニアローン、ファンズ・レンディング社のメザニンローン→メザニンローンの債権をFL社がファンズ・オペレーション合同会社へ債権譲渡→FO合同会社が債券取得のための資金調達←この債権にFundsの投資家（匿名組合）が投資←投資するための募集をFunds（金商二種）が運営
（現物不動産に対して、機関投資家のエクイティ投資を受けるためには、不特法の登録事業者である必要があるため、そうではない合同会社は、不動産を証券化しています。）
ビットリアルティの場合はオリジネーターとノンバンクのメザニンローン部分がいずれも同じビットリアルティの親会社であるケネディクスであったことから、
ケネディクスのオフバランスと投資家への投資機会提供という印象が強かったですが、
今回のFundsの案件は、スキームは全く同じものの、
より実際的に資金を集めたいという印象はあるかもしれません。
とはいえ、今までのFundsの弱みであった自社の倒産リスクが残っているせいで、
上場企業など堅い最終需要家を多く顧客に抱えていながら、
リスクを最小化出来ていなかったという部分が、
今回のファンズ・オペレーション合同会社および、その合同会社の代表社員となる、
一般社団法人ファンズ保全協会の設立によって、弱みが解消されたのは、
今後の事業展開として大きいのでは！？と個人的には感じました。
というか、もっと早くやられていても良かったのかもとすら今となっては思いますが。
今までは、とはいえ、ファンズ・レンディング社を経由する形でも、
投資家がそこまでシビアに見ていなかったし、
「募集金額が集まっていたからそれで良いか。」ってなっていたのかもしれませんね。
がしかし、ここに来て、競合するサービスが増えたり、サービスを向上させているわけですから、（FUELの盛り上がり、AGクラウドファンディングの新規稼働、ビットリアルティの10万から投資スタート可施策など）
何かテコ入れしないといけないということで、着手したのでしょうか。
内情は分かりませんが、この変更はかなり大きいので、もっと大々的に説明して、Fundsはより安心になりました！としても良いような気がしますが、
（まあ、そうすると、今までは安全じゃなかったんかいという話にもなりますね・・・）
ちょっとスキームの詳細の説明が（私が言うのもなんですが）分かりづらくて、
案件の良さが伝わらない感じがしましたので、自分なりに説明してみました。
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一応、今回案件のポイントを再度まとめるとこんな感じでしょうか。
１：ファンズ・レンディング社が絡む案件はFunds、FL社の倒産リスクがある。
２：今回はFL社の債権を系列でないSPCに譲渡しているので倒産隔離されている。
３：GK-TKスキームのため、オリジネーターの倒産リスクからも隔離されている。
４：パススルー課税のため、企業側では課税されず投資家利回りが上がっている。
５：大手金融機関がシニアローンを組んでいる内容のメザニンローンで透明性が高い。
６：合同会社の事業が商業施設の運営のみのため、他事業による経営悪化での破綻のリスクがなく、純粋に当該不動産の収益と価値に対しての貸付が投資対象と出来る。
７：6により貸付はノンリコースローンとなるため、市況の変化により大幅に収益の悪化、物件価値の下落があった場合には一部棄損の可能性がある
（すべての関係企業の倒産リスクから隔離されているため、全損に至る可能性は非常に低いが、メザニンローンのため、シニアローン部分は残るもののメザニンローン部分が全損といった形での結果的に投資家分の全損可能性は0ではない。ただし、確率論で行くと非常に低いとは言える。）
（※追記：尚、棄損する順番は【合同会社の資本金】【機関投資家等の匿名組合のエクイティ投資】が先となり、3番手が当該メザニンローンとなりますので、エクイティ部分の割合は正確には不明ですが、多少のクッションはあるとも言えます。）
８：30万円以上、本シリーズに投資した方にAmazonギフト券プレゼント！
（詳しくは画像をご参照ください。）
９：9/30までに対象期間中に口座開設が完了した方の中から先着で2,000名様に、Amazonギフト券1,000円分をプレゼント！
（詳しくは画像をご参照ください。）
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「ノンリコースローンでの貸付で、長期案件・・・怖いな・・・」
と思う方も多いかと思いますが、スキームをちゃんと見ると、
すべての関係企業の倒産リスクから隔離されており、
実需に根差した商業施設の収益から返済される形であるため、
棄損リスクは限定的であり、不特法の1,2号事業者の案件（不動産クラウドファンディング）のような、「事業者が倒産すると一切の保証がなくなる」という案件よりは安心感は高い案件と言って間違いないかなと思います。
また、アフターコロナが少しずつ見えている昨今、
商業施設の価値も将来的には今現在より高い評価となる可能性もあり、
その場合は合同会社の破綻リスクは下がる上、
物件の担保価値も上がることになるので、より安心感は増すとも考えられます。
今からの新規登録では第1弾案件には間に合わないかもしれませんが、
シリーズ全体で11億の案件を組成する！ということが発表されていますので、
新規登録者向けのAmazonギフト券のキャンペーンもありますし、
投資額に応じて、更にギフト券の積み増しもありますので、
ご興味の出た方は、まず新規登録だけでもご検討されてはいかがでしょうか。
尚、キャンペーンについては先着2000名とのことなので、欲しい方はお急ぎください。
私自身もこういった案件が出てくると想定していなかったので、
現況は残金不足で投資出来ませんが、
資金が流入され次第、投資は行う予定です。
本案件はスキームについて詳しい大口投資家の投資が見込まれそうだなーという印象を個人的には持ちました。
逆にそうでない投資家の方は、適切な説明がないと利回りは程々に高いけれど、
ノンリコースでメザニンだからやめておこうという風に考えてしまうかなとも。
そのあたり、素人にちょろっと毛が生えた程度ではありますが、
自分なりに勉強したこともあり、案件ページの補足的に紹介をしてみました。
どんな形で募集金額が埋まっていくかは何とも読みづらいところですが、
案件のポテンシャルは非常に高いものとは思いますので、既存投資家の方も含め、
ご興味の出た方は、投資のご検討をされてはいかがかなと思います。
そして、Fundsやファンズ・レンディング社の倒産リスクから隔離された案件が、
今後は通常となるのかなという感じもありますので、
Fundsそのものの今後へも期待が高まりますね！
これからは以前以上に案件をチェックしていきたいなと思った私でした。
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Funds、今回案件にご興味の出た方は下記のリンクよりHPをご確認ください。
