投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

ビットリアルティの配当を確定申告する時に注意点があると思った。

昨日、更新が出来なかったので、

1日2つ更新して毎日更新した雰囲気を出そうと画策している、そんなNNSです(笑)

 

ふと先の記事でご紹介した小心タロウさんの記事を拝見したりしながら、

確定申告のことを考えつつ惰眠を貪っていたら、

(というか惰眠から何となく目覚めたらですが)

【!?】となったので、忘れないように記事にした次第です。

 

確定申告においては、

 

所得の生ずる場所:東京都OO区など(ビル名は省略可)

支払者の氏名・名称:株式会社OO

収入金額:OOO円

源泉徴収税額:OO円

 

というような形で申請をする必要があるのですが、

生ずる場所というのは分かりづらいですが、相手先の会社の住所、

支払者はその案件の営業者ということになります。

 

どこをどう見ても簡単じゃね???みたいに思う方もいるかもしれませんが、

意外とそうでもなく。

 

例えば、COZUCHIの六本木案件で儲かったぜ!みたいな人が確定申告をしようとした時に、支払者の名前はCOZUCHIの運営会社であるLAETOLI株式会社ではなく、

1号事業者として案件を営業者として動かしている株式会社TRIADです。

LAETOLIとTRIADは住所が同じなので、

この場合は勘違いしていても、まあ、問題はないのですが、

 

Property+で、10%案件と3%前後案件どちらも投資している方は、

10%案件は直営案件で、リビング・コーポレーションが支払者ですが、

3%案件は委託案件(1号事業者が別の会社で、リビング~は2号事業者)で、

株式会社アセット・インベストメント・パートナーが支払者。

両社は住所が違うので、入れ間違えたらNGということになります。

 

さて、そんなこんなでビットリアルティですが、

皆さん、ちゃんとスキームをご理解されているか・・・という話ですが、

このビットリアルティはGK-TKスキームと呼ばれるスキームの応用で出来ている案件で、ざっくり言うと、ビットリアルティはただの【募集係】です。

 

会社案内にもちゃんと書いてありますね。

「不動産に係る投資型クラウドファンディング・プラットフォームの運営」と。

 

ですので、支払者ではないわけです。

 

余談ですが、他ブログでビットリアルティが決算を公開していないみたいな投稿を拝見しましたけど、それは恐らく自身が営業者ではなく、

自身の与信が投資家の元本の保全と無関係だからということもあるかもしれません。

実際、ビットリアルティのスキームは、GK-TKスキームという倒産隔離のあるスキームの応用である代わりにノンリコースローンかつメザニンローンやジュニアローンという劣後したローンであるというバランスで利回りを上げているので、

あくまで不動産の価値が毀損するかしないかという部分以外のリスクはない。

ビットリアルティやケネディクスの与信とは無縁ですし、

逆に言えば不動産がどうかなりかかってもこれらの企業が何か救済する義務もない。

オフバランスされていますからね。

そこを理解された上で、それでもプラットフォーマーとして公開すべし。

という意見は一理あるかもしれませんが、

そこを理解されないで、赤字だけど大丈夫なのか!?とか、倒産リスクが高まっている!?とか考えてしまうと、事業者さんにたぶん裏側で「…」となられそうだなと思いますので、私も自分なりに。のレベルですが、

スキームについてはなるべく理解して投資参加をするように心がけている次第です。

 

ちなみにFUNDSの場合は、最近、このビットリアルティのスキームの模倣とも言うべきか、地位移転スキームというのが導入されましたが、

全ての案件ではないようで、ファンズレンディング社が営業者となっている案件があるため、FUNDSの倒産リスクは案件のリスクに絡んでいますので、

そのあたりも理解した上で投資されていた方が安心かなとは思いますね。

 

さて、余談が入りましたが、

ということで、つまりは、サクッと言うと、スキーム図に書いてある通りなのですが、

支払者は【「合同会社OOO」の合同会社の部分】である。ということです。

 

そこまでは私ですから、さすがに間違えてはいませんでした。

ただ、私も危うく間違って申告するところだったところが、

(間違っても大丈夫なのかもしれませんが)

【合同会社の住所は公開されていない上に、ビットリアルティの住所とは違う!】

 

 (2/12 追記:冷静に考えれば契約の書面とかには住所の記載があるはずなので、全く知るすべがないということではないかもしれませんが、さすがにそれだと誤認する人は多いでしょうから、いずれにしても支払調書に住所を記載してただいた方が投資家としてはありがたいですよね。)

 

という問題(笑)

 

これってぶっちゃけ良くないのではないかな・・・と思うのですが、

あまり事業者さんサイドでは気にされていないってことなんでしょうかね。

昨年は私においては配当がなかったので確定申告していないわけですが、

果たしてどれだけの人がそこを理解して確定申告したかって話ですよね。

 

昨年、誰もそのあたり指摘しなかったんだろうかってそこも疑問に思いました。

というわけで、後で落ち着いたら問い合わせで相談してみたいなとは思います。

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現在に至るまでそれほど多くの案件が募集されているわけではないので、

面倒臭いなーとは思いつつ、各案件ごとの営業者を確認してみました。

 

アピタテラス横浜綱島:【合同会社BRD1】

 

マスターズヒル横濱紅葉坂 第1~2回:【合同会社BRD2】

カージェ文京千石・ジニア浅草:【合同会社BRD2】

ケリア浅草・アジールコート武蔵新田:【合同会社BRD2】

 

レム六本木ビル 第1~11回:【合同会社BRD3】

KURAMAE214:【合同会社BRD3】

アジールコート池上:【合同会社BRD3】

グローバルキッズ上池台園・沼袋園:【合同会社BRD3】

グレイプス川崎新町・ふじみ野:【合同会社BRD3】

海老名物流センター 第1~2回:【合同会社BRD3】

L’axe川崎東門前:【合同会社BRD3】

 

元々「3」が多いよなーとは思っていたのですが、

調べてみたら、予想以上に3が多かったですね。

 

ちなみにネット上で検索しただけなので、正しいかは不明ですが、

合同会社BRD1,2,3いずれも、住所は、下記とのことでした。

 

「東京都港区赤坂4丁目2番6号 アクタス税理士法人内」

 

ですので、確定申告においては、ビットリアルティの住所ではなく、

支払者を合同会社BRD1,2,3のいずれかにした上で、

住所はこちらの住所をお入れいただくと完璧ということですね。

(税理士法人内は省略してOKです)

 

尚、この税理士法人内って何だろう?っていう疑問があるかと思いますが、

私も詳しくはないため、一応、ちらっとイメージ的な部分を書いてみます。

【倒産隔離するためには、合同会社の社員にオリジネーター絡みの人間がなってはいけない】というのがまず根本的にあります。

つまり、全くオリジネーターと利害関係がない形を採るためですね。

なので、ビットリアルティの場合は、ビットリアルティや、事実上のオリジネーターであるケネディクスの社員が、合同会社の社員を兼務することは出来ないわけです。

では、どうするかという話ですが、

「合同会社の代表社員を、一般社団法人にして、その社団法人の代表に取引先の税理士や行政書士に就いてもらう」という形を採るのだそうです。

 

こうすることで、利害関係のない人物が合同会社に携わってもらっている形は取れる上、勝手に合同会社側でオリジネーターのしたい事業と無縁な事業が始まることもないという形になるようですね。

合同会社を立ち上げるにあたっての資金は、一般社団法人が出資しますが、

この一般社団法人が出資するための資金はオリジネーターが「基金」として社団法人に対して出すということだそうです。

基金なので、資本提供ではないってことになるんでしょうね。

 

直接、SPCの代表に税理士さんが就くこともあるみたいですが、

どちらかと言えば代表を社団法人にして、社団法人の代表と、合同会社の「職務執行者」(法人を代表社員にする場合には職務執行者がいないといけない)

を税理士さんに頼むというパターンが多いようです。

 

というわけで、アクタス税理士法人は、

そういった裏側で協力している企業ということなんでしょうね。

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えー、何やら意外と長い記事になってしまいましたが、

まとめますと「ビットリアルティ分の確定申告をする時の支払者は【合同会社BRD1,2,3】のいずれか」になる。

「住所はビットリアルティの住所とは違うので要注意」です。

 

という記事でした。

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