不動産クラウドファンディングの大人気事業者、COZUCHIから、
都心の一等地を運用する「秋葉原 事業用地 案件」が来ましたね！
一等地ということもあり、想定利回りは4.5%とやや低い数字になっていますが、
追って中身については書いていくものの、
【COZUCHI史上、もっともシンプルなスキームの案件】
とも言えるくらい、クセのない案件であり、
出口の想定は安心感のあるものになっています。
募集金額が大きくないため、投資出来るかどうかというのが唯一の難点であり、
正直に言えば、あまり強く訴求しづらいな・・・なんて気持ちもあるのですが、
（頑張りすぎると自分もそうですが、既存投資家の方がどんどん投資しづらくなる…笑）
折角の良案件ですから、紹介していきたいと思います。
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が、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから90日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、新たに始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年7月5日(火)00:00～ 2022年7月31日(月)23:59」とのことですので、
例えばですが、7/31に会員登録をすると、
9月の中頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
こういったキャンペーンが行われているため、
新規登録者はお得な形で投資を始めることが出来るということになりますが、
抽選型の多いCOZUCHIがこういったキャンペーンを新たに始めたということは、
恐らくですが、募集価格が大きく、より多くの投資家を集めたい案件を近々に出す予定では？ということも想像出来ますので、
（先着であれば自身の意志と時間の使い方、クリック合戦の実力？である程度確実に投資が出来るのでキャンペーンを享受しやすいですが、
抽選の場合は、対象であっても落選が続けば対象になれず仕舞いということも考えられますね）
既存投資家の方も資金の用意をされる方が良いのかな？とも思いますし、
案件の利回り、スキーム、内容次第では、
既存投資家にもメリットのある施策が出てくる可能性がありますので、
つまりは、引き続き、COZUCHIに要注目！ということが言えそうですね。
あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が90日を過ぎていたり…
ということもあるかもしれませんので、
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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一通り、キャンペーンについてのお知らせも出来ましたので、
以降は、案件紹介に戻っていこうと思います。
尚、既に当案件に関しては、雑感程度ですが、記事化していますので、
お時間の許す方は下記も合わせてお読みいただければ嬉しく思います。
まずはいつも通り概要です。
案件名：秋葉原 事業用地
募集金額：2億9700万円
目標利回り：4.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：7/14 19時～7/21 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
えー、タイトルもシンプルで利回りもやや低め。
募集金額も大きいとはいえ、COZUCHIで3億弱なのでそれなりの大きさ。
一言で言えば【地味】かもしれません。
いや、何なんでしょうね。この感覚。
例えば同じ非上場系事業者である利回り不動産で、1億超えの案件が出てくると、
【派手なの来た！】とか思うのに、
COZUCHIで3億だと【あ、地味だわ】と思ってしまう、この感じ。
完全に36億案件で脳内が攪乱されてしまっているという感じがあります。
というわけで、3億案件で普通に考えれば派手な案件ですが、
COZUCHI基準（脳内）で考えると、地味にも思える案件です。
ただ、まあ、無理矢理自分の脳内の言い訳をするならば、
【不動産というアセットで考えた時に3億って大きくない】
というのはありますからね。
一等地であれば、ちょっと気の利いた区分マンションだって1億超えですから、
そう考えた時に、一棟ビルで3億は大きくないとも言えるかもしれません。
ともかく、【クセのないタイプの案件で手堅そうな内容かつ3億】ということで、
ボリューム感にせよ、内容にせよ、とっつきやすい案件ではあるかなと思います。
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次は住所、アクセスです。
住所
東京都千代田区外神田4丁目
アクセス
東京メトロ銀座線「末広町」駅 徒歩2分
JR「秋葉原」駅徒歩6分（山手線、京浜東北線、中央・総武緩行線）
（その他、当地からは更に遠くなりますが、近い順に、つくばエクスプレス「秋葉原」駅、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅、都営新宿線「岩本町」駅もJRとの乗り換え駅として存在している他、
末広町駅の北側にある東京メトロ千代田線「湯島」駅なども多少遠目の徒歩圏くらいで利用可能です）
住所は非公開になっていますが、ファンドページに物件の写真が大きく出ており、
現況の所有者や、現況のテナントも視認出来るようになっていますので、
それらを調べることで正確な住所、所在地を掴むことは容易です。
また、会員の方であれば、先日より成立前書面が事前公開されるようになりましたので、そちらで詳細を確認することも可能ですね。
ちなみにですが、今回、現況の所有者さんについて調べたところ、
沿革内に経営環境の変化と思しき記載がありましたので、
自己利用されていた現況の所有者さんの社内に変化があり、
当地を手放すことが最善だという案が出て、そういった情報を素早くTRIAD社が察知出来、安価な購入に繋がったということなんでしょうね。
このあたりはまた次の項でも少し考えてみたいと思います。
アクセスについてはご覧の通りですが、非常に利便性が高く、
案件名には【秋葉原】と謳われているものの、
実際には東京メトロ銀座線の「末広町駅」が最寄り駅という立地です。
この末広町は秋葉原のメインストリートである「中央通り」沿いかつ、
繁華街として名高い「秋葉原 電気街」の北端に存在しています。
つまり【秋葉原駅ではないけど、実質秋葉原駅】みたいな駅でもあります。
人ごみの嫌いな私は秋葉原へよく行っていた20歳前後、
末広町で乗り降りするというのが、マイブームでした（笑）
秋葉原のメインストリートまで全く遠くないのに、
駅の存在自体がそこまで知られておらず、人があまり多くないので、
人ごみの中を掻き分けてJR等で行くよりよっぽど早く歩けるパターンが多くて、
かなり重宝しました。
ちなみにウィキペディアで見たところ、
「2020年（令和2年）度の1日平均乗降人員は16,075人であり、東京メトロ全130駅中121位。銀座線の駅では稲荷町駅、上野広小路駅に次いで乗降人員が少ない駅である。」
だ、そうです。これは少ないですね…
最も少ない「稲荷町駅」はかなり地味な割に隣駅である「上野駅」「田原町駅」と近く埋没化している感じの駅、
そして「上野広小路駅」は近くに駅が密集しており、この駅を使わなくても全然困らない・・・という駅で、他の駅に需要を食われているという意味で納得ですが、
（ちなみに当物件から上野広小路駅も恐らく徒歩15分程度かなと思います）
下から3番目が「末広町駅」というのは利便性を考えると、意外な感じもしますね。
まあ、と、それくらいあまり世の中に知られていない、
「裏 秋葉原駅」みたいな存在なのかもしれません。
勿体ないくらいの存在感のなさですよね。
それこそ駅名を【電気街駅】とかに変えたら、それだけで人気が出そうです。
銀座線は日本一古い地下鉄であることもあり、地上までの深さが浅いところが多く、
使いやすさも日本一（？）ですが、駅名を大昔の地名から変えていないので、
そういうところでも地味な雰囲気が出ているというのはあるかもしれません。
（既に、稲荷町も末広町も住所からは消えています）
末広町駅においては、電気街の北端で中央通り沿いということで、利便性は高いので、何だか真面目に考えると本当に勿体ないですね。
（一昨日の記事で書いた通り、痛ましい通り魔事件が起こったのも物件とだいぶ離れているあたりではありますが、同じ中央通りのもっと南側でした）
ただ、逆に言うと、【実は利便性の高い末広町駅から徒歩2分】
【更に利便性の高い秋葉原駅まで徒歩10分未満】
という素晴らしい立地感にも関わらず、駅が地味ということもあり、
「意外と秋葉原らしい喧噪がなく、落ち着いた土地の雰囲気」でもあるので、
住環境としては実はかなり高いポテンシャルがあるということになりますね。
今回の物件は現況の老舗企業が自己利用していたということで、
土地のポテンシャルを使えていなかったという面もあるので、
テナントを空にして、更地にする方向性に導くことで、
土地の価値を今以上にバリューアップすることは容易と考えられます。
収益があるにせよ、収益性の劣る築古の物件が建っているより、
空物件である方が価値が高まるというのは、都心の不動産ならではですね。
尚、そのバリューアップの可能性については、
ファンドページにある下記においても示されております。
「特定道路による容積率緩和の特例あり」
本物件が所在している立地は、特定道路による容積率緩和の特例が受けられ、法定基準よりも規模が大きい建物を建築できます。 特定道路による容積率緩和の特例を利用して規模の大きい建物を建築することは、分譲できる戸数が増えるため、不動産ディベロッパーの販売利益を高めることになります。 不動産ディベロッパーの販売利益を高めることは、事業として許容できる仕入価格の上限は引き上がることになり、つまり不動産ディベロッパーへ本物件をより高値で売却することが可能となり、本ファンドの利益を最大化することに繋がります。
※特定道路による容積率緩和とは、幅員15m以上の特定道路から70m以内に位置する、前面道路6ｍ～12mの敷地に関して容積率が緩和される特例です。容積率が緩和されることで、法定基準よりも大きい建物を建築することができます。
↓容積率緩和についての参考リンクです。↓
特定道路と接続することによって決まる容積率の緩和 | RE_gardens
さすがにちょっと高度な話なので、自分自身での考察は省略しますが、
天下の中央通りから至近距離という立地ですから、
特例が適用されるのはそりゃそうだよな。なんてことは思いました。
ふと思ったのは、自分の勤務先・・・も、こんな感じのマンションが建つかも？
なんてことですね。中央通りに比べたら全然ですが、それなりに広い道路から一本入ったあたりなので、ありえそう。
それこそ【土地のポテンシャルを使えていないビル】ではありますしね・・・
というわけで、古くから当地に所在していた老舗企業の自己利用で土地が使われていたため、土地本来のポテンシャルが使えていなかったものの、
この度、ポテンシャル通りに使うためのプロジェクトが立ち上がった。
という感じですね。
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次はいつも通り、土地の価値について調べてみます。
COZUCHIによると、相場の約33%オフという数字が書かれています。
なかなかにディスカウント出来たということのようですが、
念のため自分なりにザっとは調べてみます。
土地
面積：149.70㎡
建蔽率：指定80％
容積率：基準約480％
用途地域：商業地域
権利：所有権
まずは公示地価を使って平米単価について調べてみましたが、
あまりにも一等地すぎて、地点が少ない上に、バラ付きもあるので何とも言いづらい。
ただ、恐らく150万くらいの価値は公的にもあると言えそうな感じでした。
路線価で見ると、100万円弱くらいでしょうか。
都心は路線価で見ると実勢価格と大きく乖離するので、
あまり参考にはならないですが、
かなり保守的に見て1平米100万円だとすると、
150平米なので、1.5億ということになりますし、
まあ、200万円くらいはまず堅いだろうと考えると3億となります。
逆に今回の劣後出資を合わせた3億3000万が相場の2/3くらいだということは、
つまり相場は5億くらいだとCOZUCHIでは考えているということになりますね。
その場合は、1平米333万くらいの価値という風な計算になります。
正直、好立地程度の場合と違って、
超一等地の場合は路線価や公示地価と実勢価格が大きく乖離しますし、
（ただし、ボラティリティも高くなるので、下落トレンドになるとドカッと下がるケースもある）
ちょっとした路地の違いなどの微差が大差に膨れ上がるので、
素人では逆に価値の計算が難しいというところはありますね。
ただ、私の超ヤマ勘発言で恐縮ながら、
大体、こういった一等地は、公示地価の倍額くらいは安全圏という印象があるので、
路線価が公示地価の大体7割程度の計算になることを踏まえると、
100÷0.7×2＝285.7・・・という感じで、
1平米あたり300万弱くらいは、間違いないのかなーとは感じました。
更に、【容積率の特例緩和の対象になる】ことも踏まえれば、
1平米333万以上の価値があるというCOZUCHIの見解は【充分、信じるに値する】
と、私個人としては感じましたね。
ただ、実際は現時点でテナントさんが入っており、空物件にするまでには一手間がかかるので、それが難航するリスクにも備えないといけないこと、
あるいは最終的に解決出来るとしても、
その間、物件的にもファンド的にも利益の低い状態が続くので、そういった中で不動産価値の下落が急に来たり、何か災害などが起こるかもしれないリスクなどを考えると、
利回りの書き方は保守的に4.5%という記載になるということなんでしょうね。
恐らく、本当はもっと高い数字を書こうと思えば書けると思いますが、
そこを保守的な数値に留めたということはブランド毀損のリスクを減らしていて、
その点も良い印象を持ちました。
表面的な数字が低いですし、実際、低い利回りで終わる可能性もある案件。
ただ、【本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。】という「上限なし配当」が、
WARASHIBE時代と同様の最高額である25%で設定されていますので、
アップサイドの可能性も楽しみに投資するというのもアリかもしれませんね。
（とはいえ、最初から【まあ、どうせアップするだろう】という安易な考えで多額の投資を検討するのは、
さすがにあまりお勧めしませんが…笑）
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まとめます。
１．3億、利回り4.5%のやや地味案件
２．共有持分などの複雑条件がないクセの少ない案件
３．実は利便性の高い末広町駅から徒歩2分かつ秋葉原駅へも徒歩圏の一等地
４．現況は老舗企業の自己利用がメインで、土地のポテンシャルを活かせていない
５．利便性の高さの割に意外と閑静で特例緩和対象のため、高層マンション向け
６．1Fテナントとの交渉が上手く行き、空物件になるとアップサイドの可能性も？
７．一部メディアからの新規会員登録でAmazonギフト券2000円プレゼント！
８．新規登録から90日内の初投資で投資額の1%分のAmazonギフト券プレゼント！
こんな感じでしょうか。
よく不動産クラウドファンディングの案件を見ている方にとっては、
シンプルで素直に良案件という感じ。
逆にあまりスキームなどを理解されていない初級者の方には、地味にも思える案件かもしれませんが、実は噛めば噛むほど味わい深い案件かも？しれません。
募集額が小さいので、私自身も投資額の大きさは悩むところですが、
ここのところ少し早期償還が増えつつあるので、
20万以上は投資申し込みをしたいなと思っています。
この案件が果たして、どのくらいの倍率になるか・・・
何とも読みづらいですが、良案件だけに人気になってほしいような、
少しでも当選確率が上がるように人気にならないでほしいような？
何とも言えない気分の私でした。
以上、COZUCHIの新規案件（秋葉原案件）について自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
