不動産クラウドファンディング界の事実上No.1サービス、COZUCHIから、
とうとう代々木公園案件の36億を超える、72億案件が来てしまいましたね。
衝撃的な金額の大きさにCOZUCHIを熱心に応援している自分ですら、
半分引いてしまった金額の大きさでした（笑）
金額が大きければ大きいほど良い案件ということでもないですし、
投資判断は募集総額の大小にかかわらず、丁寧に行うに越したことはないですが、
とはいえ、それだけ大きな案件ということは、
クラファン投資の中では特異な尖った案件ということも言えるわけで、
今回は京都は二条城のすぐ目の前にある非常に名の通った、
【京都 ANAクラウンプラザホテル】が対象物件でもありますし、
そのワクワク感は高いものがありますよね！
既に先日、この案件について読み解く前段階に知っておくと良いだろう（？）
裏事情的な部分をメモ書きした記事を掲載しましたので、
今回はサクッとなるべくシンプルに案件紹介を行ってみたいと思います。
※前提条件となるメモ書き記事です。合わせてお読みいただけますと嬉しいです。
-------------------------
…と、概要に入ろうと思ったのですが、
記事掲載直前にCOZUCHIより特別キャンペーンの連絡が入りましたので、
先にその話を書いてみます。
■キャンペーン期間 2023年3月15日 19:00〜3月15日 22:37まで （但し、募集額上限に達した場合、上記期間内であってもキャンペーンは締切となります。）
詳しくはバナーの通りですが、
出資経験のある方もない方も特別キャンペーンが追加されることになりました！
投資経験がある方においては、高額投資家向けの施策ということで、
まあ、有体に言えば私には縁がない話…でもありますので、
頑張れる方は是非奮ってご参加ください。ということで書いておきます。
（テンション低…笑）
出資経験のない方においては、
■キャンペーン内容
抽選で、5人に1人、投資額1%相当分のAmazonギフト券をプレゼントします。
※上限は、100,000円分になります。
ということで、こちらは抽選ですのでおまけ的な部分にはなるものの、
それなりに高い確率でもあるので、少額でも参加してみる価値はあるかもしれません。
全員ではないというのは少し今までに比べると渋い部分ですね。
とはいえ、元々の案件自体が高利回りですので、
COZUCHIの現況の人気を考えれば仕方がないとも言えるかもしれません。
まだ一度も出資していない、登録していないという方はご参考にされてみてください。
尚、細かいレギュレーションについてこちらで書くと長くなりますので、
詳細が知りたい方は事業者のHPへアクセスの上、
ファンドページ等からアクセスをお願い致します。
-------------------------
さて、キャンペーン紹介も終わりましたので、
まずは改めて概要を書いてみます。
案件名：京都 “ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ1
募集金額：72億円
目標利回り：9%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 8.9%）
運用期間：9ヶ月
募集開始：3/15 19時～3/19 13時まで（先着式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
※劣後出資比率は10.4％、劣後出資を合わせた総額が80億4000万円です。
まず注意点としては、見ての通り、物凄い金額であるということです（笑）
注意っていうか、まあ、すごいですよね・・・はい。
で、という金額であることもあり、【先着式】の募集であることには注意が必要です。
これだけの金額ですから、そんな数秒で埋まるということはないでしょうが、
（この金額が数秒で埋まってしまうレベルの動きであれば、たぶんサーバーの方がダウンするでしょうね笑）
とはいえ、高い利回りを謳っており、尚且つ、フェーズ1はフェーズ2に移行するまでの一時的な形での組成である旨がファンドページ上にも記載されているので、
そこからすると、基本路線としてフェーズ1は案件として本質的にはリスクが高いとは言えないとも考えられそうです。
無論、こういった大きな募集金額の案件を動かしていることにより、
事業者リスクは上がっていっているとも言えるので、
何を持って安全なのか、危険なのかというのは何とも言い難く、人それぞれ判断が変わってくる部分ではありますが、この案件単独で見る限りにおいては、
利回りが高い割にフェーズ1の段階では、フェーズ2で金融機関の借入を併用する形での案件を構築するまでの前段階としての資金需要ということなので、
序盤でいきなり何かの大きな問題が発覚して・・・というのは考えづらそうです。
また、前の記事で記載した通り、【権利は既にTRIAD社が取得済】でもあるため、
資金を集めたものの取得出来ないというリスクもない部分はプラス材料でしょう。
またフェーズ2では金融機関より借入を起こし、それをファンド内で併用する形で不特法（不動産クラウドファンディング）案件として運用を続ける旨がファンドページに記載されていますが、
その際に協力を仰げる金融機関がどこであるかは分からないものの、
今回物件の辿った経緯を調べていくと、現況、地場の金融機関の1社が運営会社である裕進観光との結び付きを強く持っており、大昔から現在に至るまで少しずつ、その金融機関との結び付きが強くなっていった経緯が出てきます。
いわゆるOO系とも称される（前記事と合わせると分かりやすい話にはなりますが）、
こういった系統の金融機関との繋がりはTRIAD社も比較的強いことがネット上で各種情報として出ており、恐らくはTRIAD社自体もその金融機関とのコネクションは元々持っていたか、今回を期に強めていくのかなとも想像出来ます。
そういった金融機関は【チャレンジングな姿勢】とも俗に言われるようですし、
恐らく協力を仰げる金融機関は同じか、あるいは似たような系統ではとも想像され、
そこから考えると、少なくともフェーズ2に移行しようとしたものの、
借入が適切に行えず次のフェーズに進んでいけないというのは、
個人的には確率論で言って低いのかなと考えてはいます。
一旦、ちょろっとまとめるとすれば、事業者リスクは上がっているが、
取得済物件かつ、借入併用型へ移行する前段階のフェーズ1なので、
案件単独としてのリスクは一定程度ではないか。
また、フェーズ2の金融機関の有力候補でありそうな名前もチラッと見えているので、
そういう意味でもフェーズ2以降が雲を掴むような話での組成ではないのではないか。
というのが個人的な見解ですね。
----------------------------
次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
京都府京都市中京区堀川通二条下ル土橋町10番地
アクセス
京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩2分
えー、京都市については全く門外漢なので分かりません・・・
この「OX通~~下ル」とかって表現もどうも見慣れないんですよね。
仕組みもあまり分かっていないと言えばそうかも・・・
でも見慣れると歩きやすいらしいですよね。
…というくらい門外漢です。
とはいえ、歴史好きとしては二条城のすぐ目の前と聞くと、おお！ってなりますね。
ちなみにファンドページでは下記のような記載がされております。
世界遺産「元離宮二条城」目前に位置する約2,400坪の広大な敷地
本物件は、二条城前駅徒歩1分に位置し、正面には世界遺産に登録されている「元離宮二条城」が立地しています。
本物件は京都を南北に走る主要通りの「堀川通」に位置し、敷地規模も約2,400坪と京都市内中心部においては非常に希少性の高い物件です。近年京都市内においてはホテル開発を目的とした土地の取引は増加していますが、その多くはビジネスホテル等の宿泊主体型ホテルを前提とした比較的小規模なものです。本物件の様な規模を有し、主要道路に面している点や、世界遺産に近接している点など大型ホテルの開発に適した条件を満たす物件が今後他に市場に出回る可能性は極めて低いと考えられます。
また、1号事業者のTRIAD社は、本物件南東側にある「HOTEL CANATA KYOTO」の土地建物を過去既に取得しており、子会社にてホテルを運営しています。そのため、本物件を取得することで、土地一体としての価値上昇が見込まれます。
現在京都市においては、新築ホテル建築の際に厳格な高さ制限が設けられているため、制限前に建設された本ホテルは周辺新築ホテルよりも建物高さが高く、上層階の客室からは「元離宮二条城」の迫力、広がりのある風景、そして、京都西側に連なる「西山連峰」の稜線を眺めることができ、本物件の魅力となっています。
一部、強調だけしてみました（笑）
ポイントとしては中心部で大きな敷地面積を有す希少性というところと、
周辺新築ホテルより高さが高いという部分でしょうね。
そしておまけとしては、お隣が既にTRIAD社の物件なので、立地的に勝手知ったるという部分があり、都内事業者の取得とはいえ、モニタリングは適切になされるだろうという部分と、将来的には一体の運用が出来うるという部分でしょうね。
元々これだけ広いですし、地上権とはいえ土地は全ての権利者ではないため、
一体化というメリットがどこまであるかは不明ですし、
私はこの部分はおまけかなーとは思っていますが、とはいえ、既に隣地の所有者となってそれなりの年数が経っていることはプラス材料ではありますよね。
希少性については言うまでもないことですが、この点はプラスに見て良いでしょう。
次の項ではより中身についても見てみたいと思います。
----------------------------
次はそんな高い希少性を誇る土地、建物の価値について考えてみます。
土地
面積：8,002.69㎡（敷地全体）
建蔽率：指定80％
容積率：指定600％,300％
用途地域：商業地域、近隣商業地域
権利：地上権
建物
構造：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付8階建
延床面積：30,045.14㎡
権利：所有権
敷地面積は8000平米と非常に広いのが特徴です。
ここまで広いと、参考となる価格を出すことが難しいですね。
一般には広ければ広いほど総額が大きくなるので、平米単価的には下がるわけですが、
ここまで広いとその広く取れていることが評価されるという面もあるわけで、
素人には市場での価値が何とも分かりません。
（まあ、これくらい希少性が高いものになると、値はあってないようなものかもしれませんよね。玄人的にも何とも言いづらい部分はありそうです。そもそも、相手が売る。と言わなければ同一のものどころか、ほぼ同質のものですら永遠に出回らないわけですからね。）
とはいえ、参考までに一応、路線価で見てみることにします。
面している道路の高い方は1平米あたり63万という数字が出てきました。
これを単純に8002で掛けると、63×8002＝50.4億という数字になりました。
仮にこれを公示地価相当くらいに計算し直すとして、0.8で割ると、約63億です。
まあ、やはり恐ろしい規模の話になるというのは分かりますね。
尚、実際は土地について所有権ではなく、借地の中で権利の強い形態である、
地上権（底地の地主にほとんど権限がない形態）ですので、
今回の場合は、その地上権の残存年数に応じて、
％を変えて計算していく必要があります。
（ということで実は地上権の価値は本物件においては漸減していく形と思われます）
ここは会員限定情報に基づく話なので、正確には書けませんが、
恐らく、70%くらいで計算すれば大体合ってるのかなと思いますので、
63億を7掛けにしてみます。
すると、約44.1億くらいという数字になりました。
まあ、実際、【分からない】としか言いようがない物件の積算的な価値ですが、
土地については恐らく、最低でも45億くらいは公的に価値がありそうです。
こういった物件ですので実勢価格がいくらになるかというのは、
誰にも分からないとしか言いようがないでしょうが、
二条城の目の前かつ希少性の高い敷地面積、他建築物より展望が確保されている・・・
などの好条件を考えると、
この価格よりは実際は高い価値があるだろうとは言えるのかなと思います。
さて、対して建物についてですが、これはもうほんと私には分かりません・・・
どうなんでしょうね、、、ヤマ勘で15億くらいの価値はあるんでしょうか！？
本来は運用対象がホテルですから収益還元法などでその物件の価値を出す必要があるわけで、ホテルを積算価格で考えるということ自体、
（保守的な数字になりやすいという意味で保守的な判断が出来ると思えば無意味ではないでしょうけれども）
あまりプロからすれば意味がないと言われそうです。
ただ、劣後出資を合わせた総額が80.4億円に対して、
何となくのヤマ勘ですが、60億？65億？など、ホテルに対して計算する場合、
かなり保守的な評価となってしまう積算的な考え方で考えても、
相当程度の価値は読み取れますので、
毎度同じセリフにはなってしまうものの、
【詐欺的な話ではない】というのは少なくとも分かりますし、
売却者の置かれている立場を鑑みるに、相当程度のディスカウントはされている。
と考えても良いのかなと思います。
強気な利回りの付け方からしても、
【それだけ利回りを払う余地がある】と言えるでしょうしね。
無論、そのあたりはCOZUCHIというサービスをどこまで信頼しているかによって、
考え方も違うところですので、
（それこそ胡散臭いという視点から立脚すれば、これも市場価値が何とも分からない案件である時点でナシと考えられてしまっても仕方がないものかもしれません）
人それぞれ考え方は色々あるのかなとも思いますが、
個人的には利回りの高さとフェーズ2への移行が前提という部分を考えると、
アセット的な部分や、訴訟問題が存在しているということも鑑みて大勝負！という案件とまでは感じないものの、投資対象としては十二分にアリかなとは思いました。
-------------------------------------
まとめます。
１．募集72億円、劣後出資を含めた総額80億円の衝撃案件！
２．不動産クラウドファンディング史上、最大案件かつ先着式なので投資しやすい！？
３．京都市中京区に所在する二条城の目の前の有名ホテルが対象物件！
４．既に地上権、建物の所有権を取得済のため成立金額に達すれば問題なく運用開始可
５．地上権のため底地権者の意志によらず運用を進めていける安定性有
６．フェーズ2ではCOZUCHI初の借入併用型へ移行予定のため、フェーズ1は繋ぎ的？
７．敷地面積、立地、高さ制限を課されていない点など希少性は過去随一
８．前記事で記載したような特殊事情や訴訟問題が存在しているがリスクは割と少ない？
９．各種キャンペーンがあり高額投資家、初回投資家には優遇措置有！
こんな感じでしょうか。
これでもポイントを書ききれていない感じもあり、
上手くまとめられていない歯がゆさもありますが、
お手数ながら、前記事とまとめて2本立てで読んでいただければ大変嬉しい次第です。
ポイントのポイントとしては、地上権を取得しているため、
（訴訟問題があるのもそれが理由ですが）
底地権者の状況には何ら関係なく、事業を進めていけるというのが良い部分ですね。
また、底地部分も会員限定情報のためここでは記載しませんが、
多少の良い状況は作れているため、万が一にも地上権が取り消されたとしても、
建物の権利と多少の良い状況を足せば、最悪の事態は防げる上、
建物だけの権利に絞って取引をすることで最低最悪の事態まで価値が落ちるということはなく運用出来る出来るのでは？というイメージも見えてきます。
成立前書面に記載のあるこれまでの流れを踏まえると、
フェーズ2で金融機関がシニアローンとして入ってくれるということの蓋然性は高いように私には読み取れますので、
ちょっと言い方は乱暴というか端折った言い方にはなってしまいますが、
【それまでの繋ぎ的案件】と考えれば利回りの高さと程々の運用期間の長さは魅力的ではないでしょうか？
もちろん、史上最大規模であること、ホテルという浮き沈みの大きなアセット等、
警戒せざるを得ない部分もありますので、
さすがにいくら広告掲載者としても、
【ここは絶対に大勝負してください！】みたいなことは間違っても言えませんが、
（というか、そもそもそんな言い方はしたことがないですが…）
私自身、ある程度の投資金額は用意して参加したいとは思っていますし、
自分的には分からないとは言いつつ、この案件の持つ社会的な立ち位置・・・
というか意味合いは理解しているつもりで見られています。
なかなかこの人気事業者であるCOZUCHIかつ72億かつ高利回りかつフェーズ1かつ先着式かつキャンペーン有（かつが多い笑）という内容が、
どんな風に支持されるのかは不明ですが、
かなりのスピード感で埋まるという可能性も充分考えられますので、投資したい！と思っている方は素早い対応をされておくに越したことはないかなと思います。
とはいえ、既にCOZUCHIの玄人投資家の方にせよ、初回投資・新規登録からの投資を検討されている方にせよ、今回はさすがにボリュームから言って普段よりは参加しやすい案件にはなっているのは間違いなさそうですので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの72億案件（京都ホテル案件）について、
自分なりに書いてみました。
-----------------------------
COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
