不動産クラウドファンディングの新興事業者である、
DARWIN fundingより開発型の第1号案件が出てきていますね。
現時点では約5割の埋まり具合と健闘しているような、苦戦しているような・・・
という具合ですが、新興事業者による初の開発型案件であるということもあって、
少し尖った部分があり、今回はそのあたりの要点をご紹介してみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：DARWIN Funding 開発型1号
募集金額：1億円
目標利回り：4.5%
運用期間：242日（約8ヶ月）
募集開始：12/25 10時～1/18 12時まで（抽選式）
※5口5万円から投資可能
なかなか意欲的な募集ですね。
1億円といきなり大きく出てきた感じです。
利回りは開発型としてはやや控えめな4.5%ですが、
後述のAmazonギフト券プレゼントを加えると実質的な利回りは上がりますので、
この数字については絶対にナシというレベルでもないかなーと思います。
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住所、アクセスについても書いてみます。
住所
川崎市川崎区小川町
※会員限定情報である成立前書面上には住所の記載がありますが、
地番表記のため、現地に行きつくことは出来ません。
限定情報であることと地番表記であることにより、正確な住所は不明ですので、
小川町までの記載としております。
アクセス
JR京浜東北線「川崎」駅 徒歩7分
かなりの都心駅である川崎駅から徒歩7分という好立地です。
文句なく良いと言えるでしょうね。
ただ、ここである程度多く案件を見てきた人は、
【ん、川崎駅徒歩7分で開発型なのに1億円で足りるの？】
という風に思ったと思うんですよね。
私自身もこれは不思議だなと思いました。
このあたりは募集開始後に書面を見たところ1つカラクリがありまして、
【土地…】という感じです。
本来はファンドページ上に謳うべきところかなとは思いますが、
権利形態について一般的な案件と違う部分があり、
その分、取得金額が安かったということがあるようです。
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土地についてはそういった話なので、あまり詳細にも書けず、
代わりに建物について考えてみたいと思います。
建物名：D-ＳＴＹＬＥ川崎駅前（予定？）
敷地面積：101.43㎡
延べ面積：543.21㎡
完成予定日：2023年9月30日
主要用途：共同住宅（19戸）
構造：鉄骨造地上10階建（S造）
注目ポイントは【鉄骨造】（S造）というところですね。
こういった高層建築物を新築で建てる時に鉄骨というのは聞いたことがなく、
ちょっとこれはびっくりしました。
普通はこういった最近の新築であれば、RC造（鉄筋コンクリート造）であることが普遍的で、鉄骨造だと音が響きやすかったりと、
いわゆる【安い物件】になってしまう感じです。
川崎市で単身者向けのマンションなので、安さに振り切る的な感じなんでしょうか。
土地…も…ですし、
これを不動産投資家として買うのはある種のリスクがありそうです。
・・・ということは売却してEXITするというこのファンドも間接的にはリスクを負っているということになるのかもしれませんが・・・
無論、買い手がいなければ確実にEXIT出来ないということでもないでしょうし、
事業者であるダーウィンさんの財務は良好ですので、
そういったところで判断するというのも一つテなのかなとも思いますね。
尚、参考までにこういった物件を多くクラファンで運用しているクリアルのファンドページを見ましたが鉄骨というのは一つもなかったので、やはりレアキャラのようです。
S造の方がRC造より減価償却期間が短いので、
そういう部分の良さが富裕層的にあるという見方もあるいはありますが、
とはいえだったら築古の木造の方が更にガッツリと短くメリットは大きそうですし、
昨今の物価上昇でRC造にすると厳しいから鉄骨造にしたということかもしれません。
このあたりで建物の原価が抑えられているというのはあるでしょうね。
ちなみに余談ですが、募集開始直後くらいにダーウィンさんのファンドページを見ながら、私がブツブツ色々と言っていたら、珍しくうちの神様が【どした？】というので、
「これ、鉄骨造なんだよね。鉄骨って音も響くし安いし、こんな高いなら鉄筋造が普通だと思うんだけどね。そういうの、知ってる？」なんて言いましたところ、
「いやいや、初めて一緒に住んだところも、子ども出来てから引っ越したところも、鉄骨だと音が響いたりするのが嫌だから、鉄筋で探しててそれで候補が少なかったんだよね。その話ってしなかったっけ？」
と言われました（笑）
当時の私は不動産に興味を持っていなかったので鉄筋と鉄骨が違うくらいは知っていても、正直、深く考えてはいなかったですね。
ということで、やはり転勤族かつ勤務先の都合で安アパートに住んでいることが多かった人としてはそこは気にかかる部分だったようです。
まあ、というように鉄骨を新築で建てるというのがかなりレア案件なのかも・・・
しれません。
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とはいえ、ここまで書いてみて思うのは、
【土地が安く済んでいる】【建物が鉄骨造である】
という2点で価格が下がるとしても、川崎駅徒歩10分圏内かつ10階建てって、
竣工までに1億+劣後2000万円で本当に足りるのかな？ということです。
追加の資金というのは要らないのかなーと。
そのあたりがどうも自分的には分からなかったので、
個人的には投資判断をするに至りませんでしたが、
投資をすることでAmazonギフト券でのリターンなどもあり、
事業者の財務も勘案するとアリという判断もあるいは出来るようにも思います。
Amazonギフト券プレゼント！については、こういったルールですので、
魅力を感じられた方は投資のご検討をされてみてください。
新規出資者登録者→1,000円
10万円以上の出資完了→1,000円
50万円以上の出資完了→3,000円
100万円以上の出資完了→5,000円
【新規出資者登録から100万円以上の出資をされた方は総額で最大10,000円のギフト券がもれなくゲットできます！】
とのように謳われていますので、どんどん足し算をして増やしていく感じですね。
つまり、新規登録者で10万円の投資であれば2000円分、
既存投資家で50万の投資であれば4000円という感じです。
仮に新規の方が100万円を投資した場合、1%分ゲット出来ますので、
利回りは4.5%+約1.5%＝疑似的な利回りは6%くらいになる。
こんな感じですね。
ご参考にされてみてください。
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まとめです。
１．事業者初の開発型案件！
２．募集金額1億円と今までにない規模！
３．利回りはやや低いがAmazonギフト券での還元もあり実質的な利回りは良好
４．土地について会員限定情報である成立前書面の確認を推奨します
５．RC造ではなくS造（鉄骨造）にすることで経費削減？出口のリスク増？
６．4,5を合わせても1億円で足りるのか素人には判断がつかなかった
７．新規会員登録でAmazonギフト券1000円分プレゼント！
８．（既存投資家も含め）投資をすることで金額によってAmazonギフト券付与率変化あり！
こんな感じでしょうか。
開発案件でなければ、詳細を気にせずに投資判断をするのもアリかなと思いますが、
今回はちょっと情報が自分の中でしっくり来ていないので、見送りとしました。
（とか言いつつ、一番の理由は金欠ですが笑）
投資判断をしなかった案件については余程問題提起をしたいとかでなければ、
あまり記事化しないようにしているのですが、
（自分が投資する、したいから紹介するというのは自分の判断ですが、
自分がしないということを表明して、他人様の投資機会を失わせたくないと思っています）
今回はお得なギフト還元というご紹介に値するべき部分と、
とはいえちょっと気にかかる部分とが並列的にありましたので、
フラットに思ったままをご紹介してみました。
以上、DARWIN fundingの新規案件（川崎開発案件）について、
自分なりに書いてみました。
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DARWIN fundingにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
