不動産クラウドファンディング界の頂を狙う大人気サービス、COZUCHIから、
なんと、募集額 36億円の案件が来ました！！
これはもう・・・何というか・・・【笑うしかない】って感じですね。
いやいや、他ブロガーさんが10億単位の案件を募集出来るのはCOZUCHIと、
先日上場されたCREALだけですね。なんて書いていたのを見て、
そっか、まだまだソーシャルレンディングに比べて不動産クラウドファンディングはそこまでの大型案件は自社で所有している物件を投資家相手に切り分ける関係でなかなかないんだなー。なんて思っていたんですよね。
そしたら、【これ】ですからね・・・
いや、普通に考えたらクリアルさんの上場記念案件の11億超えも物凄いわけです。
（特段記事を書けておらず失礼しておりますが、上場おめでとうございます！）
がしかし、対抗したのかどうかは別として、このタイミングで36億円って・・・
いや、もう、なんていうか、…が多くなっちゃうんですよね。
言葉にならない感じです。
やっとGWに入って、のんびりクラファン投資や色々なことについて振り返ろうと思っていた矢先、【振り返ってる場合じゃない】って言われちゃったので面喰いました。
まあ、私に振り返るなと言ってるわけでもないんですけどね。
でも、これだけの大型案件、
ほぼ毎回案件についてご紹介している私に書かないという選択肢があるわけもなく、
（とか言いつつ書いてほしいとは広告掲載者の一人として常々仰っていただいてはいますが、
忙しい時はちょっとスルーしちゃったりもしています…すいません…）
ほんと休んでる場合じゃなくなってしまったので、
今も眠い目をこすりながら素案記事を書いています。（25時）
ともかく前振りが長くなってしまっていますが、36億！です。
ファンドの良し悪しとしてはこれからちゃんと見て書いていく話ですが、
心情的には1万でも2万でも普段より積み増して応援してあげたいなという気持ちは出ますね。あまり情に流されるのもどうかとは思いますが、相当な気合が入っている案件ですから、単純に言って頑張ってほしいなーとは思います。
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さて、そろそろ概要を書いてみます。
案件名：代々木公園 事業用地
募集金額：36億円
目標利回り：10%
運用期間：12ヶ月
募集開始：5/5 12時～5/24 13時まで（先着式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
えー、何度も言いますが、36億円です。3.6億円でも3600万円でもありません。
何度も言うよ～君は確かに～金を借りて集めている～って感じです。
（ちょっと古くてネタが伝わりづらい…）
もうほんと脳内でCHAGE&ASKAが大活躍しちゃってます。
今からそいつ（って誰だって話ですが）を殴りに行こうか？とかCOZUCHIの案件の信頼度は天気予報よりは信じられるか？（最近は天気予報が昔よりよく当たるのであまり当たらないことの例えとして天気予報を持ち出すのも古くなっちゃいましたが）とか、
土曜の夜は朝まで君を抱いた方がいいか？とか・・・
ともかく脳内がバグっちゃいました。
36億円ですからね。
極々平凡に生きてきた郊外出身、郊外住まいのサラリーマンの脳内がバグるのには充分な金額だと思います。はい。
そしてそれに対して利回りが10%と。もうそりゃバグりますよね。
3,2,1,0・・・バグってハニーです。はい。
とりあえずもう金額しか脳内に入ってこないので、大事なところだけ書いておきます。
【先着式です！祝日昼スタートです！】
ですので、そこだけはご注意ください。
まあ、1分で満額埋まるとかってことはさすがにないとは思うので、
（とはいえ、実際のところは分かりませんが）
焦って申し込みをするというよりは、
是非、熟考していただいた方が良いかなとは思います。
私のようにバグってしまわないようにだけお気を付けください。
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次は住所、アクセスについて書いてみます。
住所
東京都渋谷区富ヶ谷一丁目53番8号
アクセス
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅 徒歩1分
小田急線「代々木八幡」駅徒歩1分
えー、立地、めちゃくちゃ良いですね。
個人的にも好きな立地感です。
まず、基礎的な話から始めますが、今回対象となる物件は名前にもありますが、
代々木公園駅という駅の周辺です。
名前の通り、代々木公園がすぐ近いということで、利便性は高く、お隣の代々木上原駅のあたりから連なる、超高級住宅街ではあるものの、
自然が多いというところがかなり希少性の高い立地です。
東京メトロ千代田線は（北綾瀬）、綾瀬、北千住、町屋、西日暮里、千駄木、根津、湯島、新御茶ノ水、大手町、二重橋前、日比谷、霞が関、国会議事堂前、赤坂、乃木坂、表参道、明治神宮前、代々木公園、代々木上原
という順番で走っているのですが、
（銀座線、日比谷線、千代田線は順番を暗唱出来るという隠れ電車好きな私…）
北千住はターミナル駅、西日暮里はJR山手線、京浜東北線との乗換駅、大手町はターミナル駅、二重橋前は東京駅近郊でほぼ丸の内、日比谷は有楽町と同駅、霞が関や国会議事堂や赤坂、乃木坂、表参道あたりは言うまでもなく重要駅（昔は乃木坂って何があるの？って思ってたくらい地味な駅でしたが）、明治神宮前はイコール原宿駅・・・
ということで、東京メトロの中でもかなり好立地を走っている方の路線であり、
その代々木公園駅から徒歩1分でありながら、自然も豊かであり、
都内近郊民の中では憧れの立地の一つとも言っても過言ではありません。
私自身もブルジョワだったら上原に住みたいなーなんて思ったことがありますしね。
ま、という非常に希少性の高い立地にも関わらず、
517坪（約1700平米。戸建てが150戸とか建てられる面積です）という広大な土地が売りに出るということ自体、奇跡的な話だろうなと素人ながらに思います。
正直、私自身、代々木公園周辺は10年近く行ってませんが、
そんな広い土地あったんだ！なんて驚きました。
調べたところ、井上病院という由緒正しい病院の跡地ということで、
（現在は近くに名前を変えてクリニックとして新たに営業されているようです）
古くからの長い歴史がそこにあったからこそ、
こういった形で突然大きな敷地が出てきたということのようでした。
ちなみに、代々木という地名を聞くと【ああ、山手線にもあるよね】
と思われる方も多いかもしれませんが、いわゆる代々木駅があるあたりの「代々木」とこのあたりは大きく離れているのも一つ特徴としてあります。
（もちろん同じ区なので近いと言えば近いですが歩くのはやや厳しいものがあります）
今では代々木駅があることで、代々木駅のあたりが住所上も渋谷区代々木と名乗っていますが、実は本来の代々木は、この代々木公園や代々木上原のあたりとのこと。
詳しくはウィキペディアなどをお読みになっていただけると分かるかと思いますが、
大昔の代々木村の中の重要な立地だったのが、この界隈であるのに対して、
今の代々木駅のあたりは、旧千駄ヶ谷村であり、そちらが代々木駅となったことも、
昔の代々木村界隈の人からすると違和感があったようです。
そんなわけで、代々木駅のあたりよりは、こちらの方が、ある意味では歴史があり、
高級な雰囲気もある界隈ではあります。
ちなみに当地、富ヶ谷は元首相である安倍氏の住まいがあることでも知られています。
今お住まいになっている方々の心の中に、
代々木という名前がどの程度、大事にされているかは分かりませんが、
（代々木上原と言わずにあえて「上原」とだけ言う人も多いですしね）
ともかく古の時代から高い価値を維持し続けている立地ということは言えます。
というわけで、立地については文句なしの超高級住宅街で、
ここまでのボリューム感のある土地が売りに出るという、
本当にレアな案件というのがまず大前提としてはありますね。
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次は土地の価格等についていつも通り見てみたいと思います。
今回は広い土地に対して、病院の跡地と倉庫（TRIAD社が完全所有権）
そして区分マンション（TRIAD社が底地権有、上物は他者所有）の3つがあるとのこと。
つまり、ざっくり言うと2.5個の要素がセットになったような案件のため、
なかなか価値の正確な算出は難しいなと思います。
（元々土地代のざっくりした計算しかしていないので、正確性は低いですが笑）
ただ、データについては記載がありますので、これを転記しつつ考えてみます。
土地（全体）
面積：1709.86㎡（3筆合計、敷地全体）
建蔽率：80％
容積率：400％
用途地域：近隣商業地域
権利：所有権（うち709.84㎡について底地権）
3筆合計で1709.86平米の内、709.84平米が底地権（区分マンションの扱い）
なので、差し引き1000平米は病院、倉庫等の完全所有権の扱いと考えられます。
この地域の公示地価は富ヶ谷1丁目で153万円という数字がありました。
ので、これをそのまま1000平米で当てはめると、15億3000万円となります。
そして、残りの710平米を底地権（3割計算）として当てはめると3億2500万です。
ということで、建物の価値を除いて、18.5億くらいの価値ということになりました。
まあ、さすがにこうして見ると募集価格が36億円、劣後出資を合わせた総額が46.5億円ですので大きな金額の募集になったという事は言えるとは思います。
とはいえ、以前より書いていることですが、【都心の希少性の高い物件は公示地価などの保守的な価格より実勢価格は遥かに大きくなる】ということがありますので、
これを持って背伸びしすぎとは言えません。
また、ごく一般的には面積が広くなると土地を使いやすくするために各種の開発が必要となるため、価値は下がる傾向があります。
ただし、今回に関しては超高級住宅街、高嶺の花である代々木公園駅周辺で、
非常に大きくまとまった敷地ということで、
ファンドページにも記載のあるように、タワーマンションの建築が出来うるものです。
当然ながら土地1つに対してより高く建築物を建て、しかもその建築物が地域の象徴的なものとなれば土地も含めた全体の価値は無限大に大きくなりますので、
その素地となる土地が公的な価格とイコールしかつかないということは全くありえず、
ある種、価値は青天井的な部分すら出てくるということは言えるかなと感じます。
詳しくはまた別途書こうとは思っていますが、ファンドページにもあるように、
「約517坪の広大なまとまった土地であることが建築基準法で定める「総合設計制度」の対象となる可能性があり、対象となれば容積率などが緩和されるため本来の制限の高さを超えた大規模建築が可能となり、開発用地としてのポテンシャルは非常に上がります。」
ということで、単なる建蔽率、容積率では計れないポテンシャルのある土地というのがざっくりとした評価になるのかなと思います。
また、ここのところの円安相場で、結果的に日本の不動産は海外投資家から見ると割安という評価を恐らく受けるでしょうから、特に都心の不動産価格は大きな下落となるとは考えづらそうなのも、比較的好材料ではないかなと思います。
底地権と借地権という風に区分マンション側の価値が分かれてしまっているため、
現状は本来の価値よりやや下がった評価になってしまってはいるのかなと思いますが、
TRIAD社と協業する企業が一体となって1つの土地として整理が出来た場合には、
そちら側の価値も飛躍的に上昇します。
というわけで、単純に1700平米を1平米300万と計算すれば51.3億です。
こう考えると、劣後出資を合わせた募集総額が46.5億ということも、
それほど変な話ではないと考えられますね。
素人目に見ても、今までの他案件、他社案件と対比して考えた時に、
この立地、この土地の規模、希少性から考えれば、
公的な価格の倍はどう見ても問題なく届く範囲ではないかなと思います。
えー、ちなみにCOZUCHIのファンドページによると、86億の価値がある！
ということだそうです。
さすがに私は素人なので、そこまでは何とも正直分かりませんが、
少なくとも個人的には劣後出資を合わせた募集総額よりは土地の価値はある。
（調整を要する部分がある種のリスクですが、それは利回りで充分クリアされていると考えます）
と信じるに値すると感じました。
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色々と解説したい部分がありますが、要素が多すぎるので、
一先ずこのあたりで一度中締めということで、記事を更新します。
非常に初歩的な部分のまとめを書きますとこんな感じです。
１．募集金額36億円で先着式！！
２．利回り10%！
３．劣後出資も22.6%あり
４．25億円以上の優先出資で案件が成立
（36億円に満たない部分はTRIAD社の劣後出資追加があり）
５．超高級住宅街である代々木公園駅周辺で価値高
６．土地面積が非常に広く「総合設計によるタワマン建設」も可！？
７．大口投資家を対象にキャッシュバックキャンペーン有（※抽選）
８．初回投資家を対象にAmazonギフト券プレゼントキャンペーン有（※7と併用可）
こんな感じです。
もう少し詳しい部分は読み込んだ上で、その2として書いてみます。
（更新は5/1までに行いたいですが、4/30がほぼ使えないので間に合うか…）
その際に、包括的なまとめも書けたら書こうかなとは思います。
いやー、壮大すぎてほんと昨日の夜は眠気と疲れが一気に吹き飛んだ・・・
というかドッと来たというか・・・どっちもでした（笑）
鳥肌が立つような興奮（？）というか、驚きと、現実に引き戻された感じの衝撃とが
一気に押し寄せて、まあ、ほんと脳がバグった感じはありましたね。
TRIAD社やCOZUCHIを運営するLAETOLI社としても、社運を賭けた？と言ってしまうと多少言い過ぎかもしれませんが、ある種の岐路となる案件かもしれません。
何とか私も熟考の上、投資額を考えたいと思いました。
投資自体は先着ですので、是非行いたいですね。
当日のバタバタ具合次第ですが、何とかタイムリーに参加したいところです。
もっともこの金額なので、多少遅れても投資自体は出来るような気もしますが、
大きく油断して夕方までほったらかしとかってのはさすがに良くないかもしれません。
よく熟考の上で、皆さん、投資あるいは登録をご検討されてみてください。
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尚、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、
eKYC（スマートフォンを使った形）での会員登録が可能になっていますので、
登録して比較的すぐに投資申し込みを行うことが出来ます。
まだ投資家登録をされていないものの、今回案件にご興味の出た方は、
投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
また、当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！がありますので、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
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※最後にキャンペーン内容の詳細を転記しておきます。
（↓内容の参考URLです。登録へのリンクではありませんのでご注意ください。↓）
https://cozuchi.com/wp-content/uploads/2022/03/2022_3-Campaign.pdf
【キャンペーン期間】 2022年3月16日〜2022年4月15日
【キャンペーン対象者】 以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方 期限：2022/4/15までに投資家登録申請
②審査を経て投資家登録完了 期限：2022/4/20まで（書類不備等があった場合はその修正・補完も含む）
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。
※本キャンペーンは先着500名限定となります。 応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承くださいませ。
【プレゼント内容】 Amazonギフト券2,000円分
【プレゼント付与方法】 投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年5月以降にお送りいたします。 下記の方はキャンペーン対象外となります。
・虚偽(いたずら・成りすまし)の申込
・過去にCOZUCHIに投資家登録されている方(現COZUCHI会員を含む)
・申込、登録時のデータ不備
・申込後審査に落ちた方
・プレゼント配布時期である2022年5月時点でCOZUCHIを退会されている場合
・その他不正と判断した場合
【キャンペーン注意事項】
※Amazonギフト券のギフトコード発送は投資家登録時にご登録いただいたメールアドレスにお 送りいたします。万一ご登録いただいたメールアドレスの不備等によりメールが不着の場合、再 送は致しかねますのでご注意ください。
※本キャンペーンはCOZUCHIによる提供です。本キャンペーンについてのお問い合わせは Amazonではお受けしておりません。COZUCHIキャンペーン事務局までお願いいたします。
※Amazon、Amazon.co.jpおよびそれらのロゴはAmazon.com,Inc.またはその関連会社の商標 です。
【キャンペーンに関する問い合わせ先】 COZUCHIキャンペーン事務局 support@cozuchi.zendesk.com
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