おはようございます。NNSです。
えー、上の子の保育園で発熱やら何やらが流行っていまして、
先月の下旬あたりから上の子がゲホゲホしたりしています。
今もしています・・・
ただ、上の子は超強い子なので発熱はしませんし、元気ですし、
とりあえずゲホゲホと咳を家庭でまき散らしている次第です（笑）
とか何とかしている内に、下の子が高熱になりました。
結果的にはRSウイルスという小さい子が必ずかからないといけないウイルスで、
あまりにも重篤になりすぎなければ心配は要らないそうですが、
そんなこんなで上も下もゲホゲホ、何なら妻様もゲホゲホ・・・
な我が家でした。
で、という言い訳ですが【眠りが浅くなりがち】でして、早起き出来ず、
記事も書けない。と、そんな話がありまして、
今日は号外的な記事でお茶を濁そうと思います。
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COZUCHIよりこちらの連絡が来ていますね。
「代々木公園事業用地及び代々木公園事業用地追加買取 運用終了予定日の延期について」
いつもCOZUCHIをご利用いただきありがとうございます。
2023年5月10日にお知らせしておりました「代々木公園事業用地」「代々木公園事業用地 追加買取」（以下、「本ファンド」）の運用終了予定日が延期となりますので、お知らせいたします。
【延期の理由】
本ファンドにつきましては、事業者が所有する土地上に存在する借地権付区分マンションの区分所有者との間で、建て替えに向けた権利調整等を進め事業利益の最大化を目指しているファンドです。
事業者であるTRIAD社では、本ファンドとは別で事業者自身の勘定による借地権付区分所有マンションの取得を2023年4月末及び2023年5月末に行っており、プロジェクトは順調に進んでおります。
先日お知らせしましたリファイナンスにつきましては、本ファンドで運用対象となっている不動産に加え、2023年5月末までに追加取得する借地権付区分所有マンションも含めて実施する予定でありましたが、共同事業者との一切の契約解除及びそれに伴う精算が5月末日に完了したことや、追加取得による事業の進捗とそれによる購入を検討する大手デベロッパーとの交渉状況を鑑み、リファイナンス以外の取り組み方法についても再検証することとし、当初予定しておりました日程での実行ではなく、6月末以降へと後ろ倒しすることとしました。
【今後の予定】
TRIAD社としては、リファイナンスの実施を含め引き続き建て替え事業を推進していく方針です。
追加取得が進捗していることから開発用地として購入を具体的に検討する大手デベロッパーからのアプローチも一層強まりつつあること、前述の共同事業契約解約によって、理事会を中心とした多くの区分所有者との意思の疎通が図れる環境が整いつつあり、建て替えに向けた協議がしやすい環境が整い事業推進の速度が増しつつあることから、本事業及び対象物件そのものの保全性も高まっていると判断しており、改めてファンド化して投資家の皆様に商品としてご提供することも視野に入れつつあります。
今後の具体的な方針等につきましては、当初のファンド運用終了予定日であった2023年6月5日までに改めてお知らせできる見込みです。 また、本ファンドの償還時期については、できる限り当初予定通りとすることを前提として、今後の方針を決定するつもりです。
引き続きCOZUCHIをよろしくお願い申し上げます。
まず一言で言うと、
（6/5から5/31という）【プチ早期償還がなくなった】
【むしろ運用期間は延期になるかもしれない】
【フェーズ2を組成する可能性が出てきた】
更に付け加えるなら【共同事業者とは契約解除に至った】
こういう感じの話になっています。
さて、どんな風にこれを見れば良いんでしょうね。
「何とも難しいな」というのが正直なところです。
私個人としては以前の償還予定の連絡の際、リファイナンスという文面が出た時に、
【リファイナンスという言い方をしているんだから、共同事業者のA社がTRIAD分を買い取る線はなくなったんだな】とは思っていました。
買い取ってくれるのであれば、単純に共同事業者が買い取って終了と書けばいいのに、
わざわざリファイナンスと書いたということは、
引き続き自社が持ち続けたい意図を感じますからね。
ただ、私はA社とTRIAD社の協業は続いていくという風に想像していたので、
そこが終了するということは意外にも感じました。
この案件は、元を辿れば、上場している某A社が金融機関からのリファイナンスが不調になったことで、旧知のTRIAD社に協業を持ちかけ、
TRIAD社が病院跡地側をそっくり売ってくれるならば、やってみる。
と応じたことで組成に至ったようです。
元々、ファンド組成時の説明でも【病院側を単独で売買する可能性もありえる】
という書き方はありました。（当案件はざっくり元病院と現況稼働中のマンションの2つをセットにしてタワマン等の用地として売りたい案件です。築古マンションの住人に立ち退きやら建て替えを提案するのが主な作業です。）
つまり、元々、A社は持っていたいけど、持っていられない感じになっていた。
とも言えます。
そして今回、【持たない】という結論を出したようです。
まあ、つまり病院跡地側をそっくり明け渡してしまっている以上、成功した時の旨味は薄れている上、建て替え推進など汗をかく作業は続けないといけないということで、
費用対効果的なことが見合っていないという結論なんでしょうね。
もっと言えば当初、病院が閉院した時点では、今ほどは状況が整っていなかったですし、病院側も恐らく資金が欲しかったから売却したのでしょうから、
買取価格も安かった。
つまり、既にA社は利益を得られているので、ここで降りる決断をした感じですね。
逆にTRIAD社は既に病院跡地側は全て持っているという、
（開発するとした場合には）有利な状況なので、
区分を買い進めることなども独自に行うなど、成功の道筋が見えているようです。
無論、その道筋が見えているとTRIAD社が考えているものが、私たちには見えていませんし、その考えが上手く行くかは投資である以上、何とも言えないところですが。
私は区分追加買取り案件の時に、共同事業者がMにおけるK市の案件に関わっているとされるA社であることに気づいた後も、投資額を積み増ししています。
なので、A社云々というのは実はそこまで気にしていません。
何だかんだ言っても上場しているということは、それ相応の実力があるのでしょうし、
むしろ今回の案件はA社が長年旨味を少しずつ作ってきた案件を、
横からゲットしたような形の案件でもあるので、
TRIAD社の腕の見せ所的な案件かなとも思っていました。
ですので、もしフェーズ2が出てきたら、投資については悩みたいと思います。
ただ、一つ言えるのは、【魅せ方が絶望的に下手じゃない？】みたいなことです。
やはりリファイナンスという文面を一度載せたら、投資家はその気持ちになります。
ああ、プロジェクトは順調に進んで、自己の勘定と借入で引き継ぐんだな。とか。
あるいは人によっては共同事業者とTRIAD社とシニアローンでやるんだな。とか。
それをこのタイミングで反故（という言い方は言い過ぎかもしれません）にするのは、
ちょっとA社絡みの案件としてはやり方が下手かなーとは思いました。
また、運用期間の延期が起こる可能性を正直に書いているのは良いものの、
それも違和感は持たれますよね。
約束を守る的な部分ですからね。
私自身も既に「良くも悪くも終わりかー。」みたいな気持ちになっていたので、
変な拍子抜けの感じがありましたしね。
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私は元々、この案件については他の案件よりも投資額が大きくなっています。
キャッシュバックに当たらなかったので、結果的にはリスクを負っただけでしたが。
ですので、もしフェーズ2が来た場合、投資額は減らそうとは思っていました。
が、魅せ方がちょっと下手なので、そのあたりも悩んでしまいました（笑）
魅せ方の上手な方の離脱なんかもCOZUCHIにはありましたし、
中長期案件についてもそのあたりが絡んで、どう紹介しようか悩んでいましたから、
まあ、もう少し悩もうかなとは思います。
というかファンドページや、もしかしてあるかもしれないセミナーなどでの説明を通じて納得感がどこまで持てるかで今後については考えようと思います。
基本的には案件としては良い方向に進んでいるとは私個人は思っているので、
それをちゃんと信じさせてくれるだけのリソースを是非、
COZUCHIの皆さんには割いていただけたらいいなーと思う私でした。
以上、雑談記事でした。
あとは強いて言えば、LAETOLI社の考えもどこかで表明してほしいですね。
そのあたりがないとLEATOLI社の主体性がないのかなという気がしてしまいます。
武藤社長が元TRIAD社で、現LAETOLI社という方ですから、
その2つがセットになりやすいのはそれはそうですが、
LAETOLI社の主体性も見たいなーなんてことも思う私でした。
少し昨日から追記して再更新しました。
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