COZUCHIの運営会社であるLAETOLI社、ほぼ全案件の営業会社であるTRIAD社の力を借りつつ急成長中の融資型クラウドファンディングサービス、
COMMOSUSから新たなCOZUCHI FUND案件が来ましたね！
今回は前回案件3号と同様の首都圏近郊物流用地プロジェクトの追加資金を主な使途としての募集となります。
前回同様、想定利回り8%という高い数字を掲げていますが、
早期償還の可能性があることも鑑み、まるでCOZUCHIかのような、
利回りの上昇可能性まで作っているという稀な案件となっています。
募集額は5億円と大きいものの、案件としてはシンプルですので、
利回り上昇の可能性などのポイントに絞りつつ、
サクッとご紹介してみたいと思います。
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まずは概要です。
案件名：首都圏近郊物流用地プロジェクトII（COZUCHI FUND4号）
募集金額：5億円
目標利回り：8%（8/7までに早期償還された場合は13%へ上昇）
運用期間：9ヶ月
募集開始：4/13 11時～4/28 17時まで（先着式）
借り手：株式会社TRIAD
※COMMOSUSはデポジット制かつデポジットがなくとも申し込みが出来るという変則仕様です。
ただしデポジットのない人の申し込みは正確には成立しない形となるため、
他の投資家が先に資金投入をした場合にはハネられてしまいますのでご注意ください。
案件タイトルの通りですが、首都圏近郊の物流倉庫用の用地を開発し、売却するというプロジェクトのための資金が使途となります。
実際には30億のプロジェクト資金はTRIAD社自身で既に用立てているようですが、
それだけのお金を使ってしまっているため、
バックファイナンスとして事後に資金調達をするという形です。
そのため、そのプロジェクトが今回募集の結果がどうであれ（埋まらないことはないとは思いますが）、進みに影響するということはないのが特徴です。
また、現時点で農地であり自治体などが絡んで転用する手続きをする関係上、
第三者にあまり多くの情報を提供することが難しいということで、
所在地が非開示、また現時点では土地の価値も開発が中途ということで低いため、
当該土地を担保に取っての融資ではないため、無担保無保証という特徴があります。
完全にそのプロジェクト、あるいは、COMMOSUSやTRIAD社を信じて投資可否を判断するということになりますね。
ただ、逆に言えばリコースローンではあるため、当該プロジェクトが何らかの形で難航したとしても、TRIAD社が自己資金で返済をしてくれれば、
投資家にとってはプロジェクト云々は関係なく元本が返ってくるという形です。
無論、30億ものプロジェクトが困難な状況になった場合、
かなりのダメージが予想されるため、それを安全性が付与されているとは言いづらいですが、多角的に売買を行っているTRIAD社ではありますので、
（ご存じの方は多いかと思いますが、COZUCHIのほぼ全ての案件はTRIAD社の資産である不動産を匿名組合に提供して行われているものです）
そのあたりも一応、頭に入れておいて損はないのかなと思います。
また、利回りについては現時点で8%が想定となっているものの、
ファンドページから抜粋すると、
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（略）～～再開発において対象土地の地権者の合意形成や調整も非常に難航する所ではありますが、本プロジェクトにおいては地権者のほとんどから合意を得ており、既に昨年末に売買が完了しております。
そのため、今後は物流開発用地としての許認可を協議のもと取得していくフェーズとなっておりプロジェクトの蓋然性は高まってきております。
現段階で数社の売却先候補
前述の通り本プロジェクトは行政が策定する都市計画マスタープランの前提と再開発に必要な地権者との調整の進捗等、物流用地化を実現するための蓋然性が高まっており、許認可取得はこれからであるもののポテンシャルを踏まえ数社から購入意向の声が上がっております。
特に物流開発の経験があるデベロッパーは本プロジェクトの蓋然性は高いと評価しており、許認可取得前に購入することで最終利益の最大化を目指す意向です。既に2社は行政ヒアリング等も完了しており、早ければ2023年春ごろの売却の可能性があります。
※あくまで現段階での売却先候補の状況となり、将来を約束するものではありません。
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と、進捗は基本的に良好とのことで、
運用開始から早々に早期償還となる可能性がありそうです。
利回り8%は魅力的としても、早期償還は基本的に良いことだとしても、
【とはいえ1ヶ月2ヶ月で戻ってきたら、面白くないよね・・・】
というのは正直なところ、ありますよね。
また、あまり強く言うのは広告掲載者である以上、微妙なところですが、
【先着+先入金で4/13開始で、貸付開始が5/8からなので間は結構空く】
というのも実際はありますから、
ここで結構な間が空いた挙句に、すぐ返ってくる。
それほど遅くないかもしれないとはいえ、返ってくる時のタイムラグもある…
となると、【それほど正味の利回りは良くない？】みたいな感じもありそうです。
そこを普通であれば「まあ、言うて安全性高い割に利回り高いんだから良いでしょ」
みたいなノリでファンドページを書いてくるのが多くの事業者さんですが、
（※私が安全性が高いと言っているという意味合いではなく、そういったニュアンスをファンドページで書く事業者もいるよね。という一般論と捉えていただきたくお願いします(__)）
そういった部分にメスを入れてくるのが、
さすがCOZUCHIの流れを汲んできている、COMMOSUSだなと思います。
【開始から3ヶ月以内である8/7までに早期償還となった場合は利回りを13%とする】
・・・すごいなと思いました。
いや、その数字が高いことがすごいというよりは、
そういう試みをすることがすごいなと。
その特約を付けることでTRIAD社は資金が多く出ていく可能性が出るわけで、
【黙ってても埋まるんだし、そこまでしなくても…】と普通は思うところです。
ただ、それをしてしまうのが新生COMMOSUSだ。ということなんでしょうね。
それは恐らく先日も記事にした、鳴海氏・入澤氏の加入によるテコ入れでしょう。
なかなか利回りの上昇可能性を付与することが難しい融資型（ソーシャルレンディング）でこれをしたのはかなり画期的だと思います。
実際、FUELなどでもごく短期の早期償還になった場合に金利を多少上昇させる特約が付いていたケースはありましたが、
ほぼこれまでそういった形を組む会社はいなかったわけで、
個人的には金銭的な部分というよりは、そのサービスを人気化させたいという気持ちの部分をさすがだなと感じました。
結局、不動産クラウドファンディングにせよソーシャルレンディングにせよ、
最終的には「人 対 人」と言いますか、より多くの人から資金調達を試みる以上、
多くの人に刺さる設計になっていることが、安定したサービスになるわけで、
多くの人が【あったらいいな】という事柄を案件に付与するというのは、
テコ入れしたことの成果が早くも出てきたのかなと感じました。
利回り面で言えば13%になったからといって1,2ヶ月の運用である以上、超絶劇的に大きく変わるかと言えば、前後の待機時間もあるので、またそこは別の見方もありますが、
まず実績を作った。COZUCHIのようなアップサイドの仕組みを提供した。
ということに価値があるなと思います。
まだまだCOMMOSUSはCOZUCHIに比べれば各案件の投資人数も必ずしも多くないですから、穴場的に捉えることも出来るでしょうし、
是非、登録していない方は登録だけでもしておくと吉なのかなと思いますね。
（ちなみに新規キャンペーンは今のところありません。これは過度に人気沸騰するよりは、現況の投資家とCOZUCHIや類似サービスをちゃんと理解した上でスライドしてきてくれる投資家からまずは良い案件を提供していきたいという思いもあるようです。そのため、現況は広告も不動産クラファンやソシャレンに深く熟知している限定的な媒体が中心になっているのかなと想像します。）
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また、今回の案件については同様使途の3号案件の続編的な案件となるため、
前回案件の投資家への特別キャンペーンも設定されています。
これは前回案件がただの利回り8%だったのに、
今回の追加案件が13%への上昇可能性があることを踏まえると、
【先に投資したのに不公平な感じがする…】ということへの緩和措置的なものですね。
また、同じプロジェクトへの追加融資となるため、
追加資金を出すことに難色を示す投資家への需要喚起という一面もあるでしょう。
やっぱり【変わった！】と思いますね。
こういう投資家の心情の部分まで鑑みたキャンペーンをしてくるのがさすがだなーと。
私自身は運用期間も違うし、短期案件で上昇可能性があれど、
それより前の運用期間が長い案件の方が資金効率も良いんだし、
別に気にしないですが、そういった考えを持つ人も確かにいるのは理解出来ます。
（それに実際、当案件は9ヶ月想定ですから、
3号案件より実は長い運用期間になる可能性もあります。念のため。）
実際、不動産クラウドファンディングのとあるサービスで、
後から追加の資金調達案件の方が同じプロジェクトなのに明らかに良い条件だったことでちょっとした愚痴が色々なところから出ているのも見たことがありましたので、
そういうことを考えると、
こうして「先行投資家に報いる」という姿勢は大事なんでしょうね。
そんな細かい部分への目くばせもしっかり行っている、
融資型クラウドファンディングサービス、COMMOSUS。
やはり個人的にも今後に期待したいなと改めて思った、今回の件でした。
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ほとんど雑談記事のような構成になってしまいましたが、ポイントはこんな感じです。
１．COZUCHI 営業会社であり、COMMOSUSの株主でもあるTRIAD社への貸付案件
２．利回り8%と高利回り案件！更に3ヶ月以内の運用終了で13%となる特約も有！
３．募集金額5億円と大型案件！ただし同資金使途の3号の10億円からは半減
４．首都圏近郊物流との名だが無担保（連帯保証人は有）
５．プロジェクト自体は自己資金によって既に支払い済みのバックファイナンス案件
６．運用開始までのタイムラグがあるため早期償還の際の資金効率は少し悪くはなる
７．同プロジェクト向け使途である3号への投資家へ特別キャンペーン有
８．デポジット制かつデポジットがなくとも申し込みが出来るという変則仕様に注意
こんな感じでしょうか。
5億という大型案件ではあるものの、利回りが高いことを鑑みると、
どのくらいのペースで埋まるかは読みづらい案件ですね。
3号案件に投資した方にはキャンペーンがあるため、
それらの投資家で思い切った金額を投じる方もいるかもしれませんしね。
とはいえ、同じプロジェクトに2回連続で大金を入れるのは違うかな？
みたいな気持ちの方もいそうではありますし、
個人的には結構読みづらい印象を持っています。
また11時開始であること、入金せずとも投資申し込みが出来るものの、順番的にはハネられるため、先入金をしておいた方が安全という変則仕様であることも鑑みると、
本当に読みづらいなーと思います。
短期型が大好きな方には非常にお勧めできる案件というのは言えますが、
逆にもう少し、1~1.5年くらいの中期で充分という性格の方には、
利回りこそ高いとはいえ早期償還のアップサイドがあっても資金効率面では流石に言うほど良いわけではない部分もあるので、
（それでもアップサイドを用意したこと自体、私は立派だと思いますが）
最終的には【刺さるか】という案件かなーとは思います。
私自身は3号案件の投資家であることもあり一定金額を応募したいと思っています。
ただ、先入金をするのが資金効率的に少し悩ましいところと、職場が変わったこともあり、先入金をしたところで11時に参加出来る自信がないということで、
正直に言えば少し色々と悩ましい感じです。
部署内の配置が当初の想定と変わってきたこともあり、
もしかすると来週は11時から昼休憩になる可能性が出てきたので、
そうなると意外と参加出来るかも？しれません。
何日か出勤を続けてみて、作戦を練ってみたいと思います。
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尚、COMMOSUSではeKYCがありスマホで簡便に会員登録が出来ます。
募集開始日まではまだ十分な日数があり、
また会員登録完了までの時間もそう長くは取られないでしょうから、
まだ登録されていない方も、興味が出ましたら投資・登録をご検討されてください。
前述の通り、新規投資家向けのキャンペーンは行われていませんが、
その分、先行投資家には良い条件の案件への参加がしやすいという形でメリットが相応にあるのではと考えられますので、
ファンドページなどもご覧の上、ご興味を持っていただければと思います。
以上、COMMOSUSの新規案件（COZUCHI FUND 4号）について、
書いてみた記事でした。
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※一応、関連サービスであるCOZUCHIのリンクも貼っておきます。
COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
