不動産クラウドファンディング界の風雲児、COZUCHIから、
「特別優先権 保有者限定」でかなりの目玉案件が出てきましたね！
今回は渋谷を代表する超大型の商業施設の向かいにある、
築古のビルを運用するという案件です。
湯島駅直結ビルの運用であったり、代々木公園駅から徒歩1分の病院跡地の運用であったりという過去案件もかなりその時に大きな驚きがありましたが、
今回はあの渋谷駅の商業施設の向かい・・・
驚きという言葉では言い表せない驚きがあります。
下手したらCOZUCHIをもってしても、ここまでの立地感の物件はもう二度と出ないかも・・・なんて思ってしまうところです。
リスクこそ限定的ではあったものの、利回りがやや低く結果的に不人気だった、
「虎ノ門案件」への投資家に対して初めて付与された【特別優先権】。
この権利を保有している方が今回は当選対象者となる案件です。
上記の「虎ノ門案件」で付与された特別優先権をそのまま使用せずお持ちの方に加えて、
前回案件である「自由が丘案件」に30万以上の投資（当選後の入金）をした方も、
当案件に申し込むために必要となる、【特別優先権】が付与されますので対象者です。
「虎ノ門案件」についてはともかく、「自由が丘案件」について、
【特別優先権を得るために30万以上投資しましょう】という言い方は、
なかなか、んー、少しだけモヤっとするものが正直あります。
やはり投資はその案件自体が良い案件だと考えてすることが本来ですからね。
仮にOO円投資することでギフト券がXX円とかであれば、
利回り換算して考えることも出来るわけですが、
形のない【優先権】を同列にしてお勧めするというのは何とも難しいです。
ただ、とはいえ、やはり掘り出し物の目玉案件に確実に投資するためには、
こういった特別な権利を有する必要が、今のCOZUCHI人気ではある以上、
実質的にはそういう戦略も必要とはなってきますね。
あるいは少し角度を変えた言い方で言えば、他の事業者さんなどにおいて散見される、
アマギフで露骨に案件の魅力が薄いものを嵩上げしているということではなく、
あくまで苦戦していたファンドでもCOZUCHIを信じて投資を行ってくれたことに対して、サービス側がご贔屓してくれるお客さんを優遇するという事柄ですので、
「そこを目当てのおススメ」というのは広告掲載者であるにせよ、さすがに私としては言いづらいところがありますが、事業者のサービスの提供の仕方としてはマイルドでそれはそれでアリかなーとは個人的には思いますね。
と、そんな自由が丘案件については、
上記でご紹介した通りですので、今回はさすがに省略しますが、
並列で募集されている期間はこちらの案件にもご注目ください。
もちろん、特別優先権云々とは別に1万から通常通り投資申し込みも出来ますので、
後からご興味が出てきた方は投資をご検討されてみても良いかなとは思います。
尚、前述の通り【特別優先権】は6月に募集された「虎ノ門案件」が不人気に終わったということで、この案件に投資をしてくれた人へある種のお礼的に当初付与されたもの。
ですので「虎ノ門案件で付与され使っていない」+「自由が丘案件で新規付与された」
という形で2回分を保有するに至った投資家さんも中にはいるということですね。
つまり、「虎ノ門オンリー」「自由が丘オンリー」「2回分保有」の3パターンの方が存在することになりますが、
（ちなみに、私はこのままだと虎ノ門オンリー派となります）
いずれも1年間で使う必要有という制約により期限のみ異なりますが、
同列で抽選が行われますので、（2つ使って超最優先枠とかに出来たらそれも面白いですけどね！とか思いましたが、それって手間ばっかり増えて大変そうですので、検討しない方が良いでしょうね…笑）
そのあたりはご安心ください。と運営側のような言い回しになりました（笑）
ともかく、まず案件のポイントについてざっくりと書きますと、
【渋谷の超超超一等地！】【特別優先権 保有者限定！】【利回り9%想定！】
と、こんな案件になっています。
字面がいかついですね。次からは中身を少しずつ読み解いていきます。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから150日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、今月、リニューアルの形で始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年9月1日(木)00:00～ 2022年9月30日(金)23:59」とのことですので、
例えばですが、9/30に会員登録をすると、
3月の頭頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が150日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1
募集金額：15億7430万円
目標利回り：9%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 8.9%）
運用期間：10ヶ月
募集開始：9/3 19時～9/9 13時まで（抽選式 特別優先権保有者のみ当選）
募集開始：9/10 19時？～9/12 13時まで？（残額があった場合のみ一般募集有 恐らく抽選式？？）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
何度も記載している通りですが、「虎ノ門案件」「自由が丘案件」で付与された特別優先権を保有の方のみ当選資格がある形の募集です。
保有されていない投資家の方もシステム的には申し込みが出来ますが、
当選資格がなく落選となりますので、お申込みはお控えくださいという案件です。
にしても、特別優先権保有者だけで16億弱を埋められる想定というのがすごいですね。
少し保有者（保有予定者）の人数がどのくらいなのかなどについても、考えてみます。
虎ノ門案件への応募者が2822人、自由が丘案件が現状で約4500人。
虎ノ門で付与され使っていない人が仮に2割くらいいるとして、（もっと少ない？）
自由が丘で新たに付与される人が5割くらいとして、
（ヤマ勘です。30万はやはり大きい金額なので言って付与狙いをする人ばかりではないと思いますし、あるいは私のように虎ノ門で付与された分があるから自由が丘で30万以上の投資をする必要がない人もいるので、こんなもんかな…と。）
すると、大体、2814人…3000人弱くらいは保有者がいるという計算ですね。
どうなんでしょうね！？もっと多いのかなー。何とも分かりません。
システム的に保有者でなくとも申し込みだけは出来てしまうので、毎度ながら対象者ではないのに間違って応募する人もいる以上、募集開始されてからの数字もあまりアテにならないのが何とも気になるところだったりします。
ま、テキトーなヤマ勘で出した数字、3000人をとりあえず使いますが、
仮に3000人で15.74億を埋めようと思ったら、1人あたり52.4万です。
おお…1人あたり30万とかでは埋まらない計算ということになりますね。
1人50万。50万。50万。
50万…って、出せるのか・・・？
まあ、本気を出せば1000万単位で出せるような富豪もいらっしゃるんでしょうけど、
なかなかみんながみんなそんな方ばかりじゃないでしょうし、それこそ税制的に富豪でもそこまでクラファンには入れないという人も多いでしょうから、
そう考えると、確実に保有者だけで埋まるのかというのは未知数かもしれませんね。
また、代々木公園案件以降、COZUCHI自体がある意味でフェーズ2のような形で、大きく盛り上がってきていますので、（某掲示板の書き込みをパクって使わせていただきました(__)）
そんな中で金銭的な余裕がなくなっている方も多そうですし、
そういうことも勘案すると、
この大きな募集額は埋まるのか特別だけで埋まるのか何ともです。
とはいえ、逆にもしかすると案件が案件だけに、大きな金額を入れる方が多数現れて、
恐ろしい勢いで金額が積み重なり、大きな倍率になって当選出来ないくらいになる可能性もありそう。こればっかりはやってみないと分からないという感じですね。
そういった意味で、投資そのものという本来の観点だけでなく、
ゲージの動きとか、応募人数の動き等、自分を含めた投資家全体の動きなんかもある意味では副次的に楽しめてしまう案件かもしれません。
明日の募集開始が今からちょっと楽しみになってきている自分でした。
※9/5 AM11時追記：「自由が丘案件」の募集終了が迫る現段階で、応募人数が約2250人、応募金額が約14.8億で倍率が93%とほぼ満額を埋めつつあります。1人あたりは約65万。ここからどんな風に変化していくか、気になりますね。
※9/8 PM1時追記：「自由が丘案件」の入金期限が迫る現段階で、応募人数が約3900人、応募金額が約25.8億で倍率が164%と満額を大きく超えています。1人あたりは約66万。平均金額は変わらず推移していますね。
と、あまり中身的なことについて書けませんでしたので、
次の項からは真面目に考えてみたいと思います。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都渋谷区道玄坂二丁目
アクセス
JR：山手線、埼京線、湘南新宿ライン
東急：東横線、田園都市線
京王：井の頭線
東京メトロ：銀座線、半蔵門線、副都心線
上記各線「渋谷」駅から徒歩1分
COZUCHIのファンドページでは路線が多すぎるため割愛されていましたが、
一応、私の方では正確に書いてみました。量が多くて壮観ですね。
住所についてはいつもの通り、ファンドページ上は非公開となっております。
また会員限定の成立前書面においては当然記載がありますが、
地番での記載となっているため、正確な住所には行きつかないようになっています。
ただ、積極的に隠すという意図はないようで、
ファンドページに物件そのものの画像が掲載されており、テナント名が読み取れる上、
そのテナント自体が名の通ったお店でもあったため、特定は容易です。
別に公開しているブロガーさんが問題視されているということもないので、
今回に関しては書いてしまっても良いのかなーとも思うのですが、
一応、こちらでは正確なところは書かずにおいておきます。
ヒントとしては、京王井の頭線の改札に近いあたり、マークシティのすぐ向かいです。
会員限定情報である成立前書面にとある記載があり、
そこと所在地がイコールなのでそちらから追うことも出来ますね。
尚、現在はテナントが半年強前に閉店となっており、その部分は空いているようです。
（すべてが空きテナントになっているかは不明ですが）
名物遊興施設だった当該テナントが退去し、
築古ビルをどう活用していくかというところが鍵となる中、
建物の現況所有者の方に諸事情があり、急ぎでの売却希望が出てきたため、
TRIAD社と仲介業者の密なリレーションの中で、
急遽、案件の組成が決定したということのようですね。
会員の方は成立前書面を注意深く見ることで、現況所有者と以前のテナントとの関係性などについて雰囲気が少し想像出来る部分もありますので、
より深く読んで、この案件が組成に至った経緯に気持ちを乗せるのも、
あるいは良いかもしれません。
私自身は書面を見て「あー、そっかー。なるほどねー。」みたいな気持ちになりました。
私の個人的な感想ですが、【案件としてはお得になるのもそりゃそうだろうな】
みたいなところですね。
案件が絶対的に安心安全か、妥当かというのは別として、
ディスカウントした取得になるのは状況からして納得出来るなとは思いました。
是非、この書面は多くの方に見ていただきたいなーと思うところです。
ちなみに後述しますが、書面にはまた別の興味深い数字の記載もあります。
成立前書面が事前公開されていることのメリットを感じる部分ですね。
もし、後から読む形だったら、ちょっと良くないかもとも思ったり。
多少気になった部分を差し引いても充分魅力的な案件ではあるかと思いますので、
今回はそこにフォーカスしないで書いてはいこうと思います。
立地の素晴らしさについてはもはや言うまでもなく、
日本を代表する大都会、ある意味日本一の繁華街である渋谷駅の改札前ですから、
その物件の希少性というものは間違いないと言えますね。
ファンドページにもあるように、【希少性が高すぎて比較対象となる物件がないので相場の弾きようがない】というくらいの立地です。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：234.12㎡（借地対象面積233.05㎡）
建蔽率：100％
容積率：358％
用途地域：商業地域
権利：借地権（賃借権）
先ほどの項の最終部分でも書きましたが、今回の物件は駅前、商業施設の真向かいと、
【希少性が高すぎて比較対象となる売買がなく、相場の弾きようがない】
というのが現実問題としてある物件です。
土地の価格の目安にはいくつかの指標がありますが、
普通、最も保守的な値段が付くのが「路線価」です。
そして、それに対して0.8で割ったくらいの価格が「公示地価」となります。
おおよそ、安めの郊外くらいであれば公示地価とイコールで見ればOK。
もう少し気の利いた郊外であれば公示地価の2,3割増し、
都心であれば5~7割増し、一等地であれば倍額・・・
くらいで私は何となーく素人のヤマカンで見ています。
無論、クラファンにおいては自身が使うのではなく投資対象として考えるので、
住宅地より収益性の高い（高く建物が建てられる）商業地域である方が良いですし、
それでいてリスクが限定的なレジデンス物件の方が安心…？
（つまり、そうなると都心の高層レジデンスなんかが手堅い感じはありますね）
など、色々な要素が絡むので、土地の収益性も勘案しながら路線価や公示地価と実勢価格がどれくらい乖離するのかを想像しないといけないですが、
基本的に建蔽率、容積率が高めの用途地域であれば、公的な価格をある程度超えた形で土地の計算をしても大丈夫では？と私は思っています。
今回は面積が234平米で、目の前の道の路線価は最も高い地点で1平米あたり1022万。
…すごい数字が出ています。
100万を超えればかなりの一等地ですが、1000万クラスと超大台に乗っていますね。
尚、最も近い地点（道玄坂沿い）の公示地価は2190万という数字になっています。
普通、こんなに近い距離でここまで差がつかないのですが、
それだけ差がついてしまうのが超一等地なんですよね。
普通、一等地に近づけば近づくほど価値は安定的になるものですが、
逆にここまでの超一等地ともなると、ちょっとした路地の違いで何倍も価値が変わり、
尚且つ、そういった土地は当然ながら商業地ですので、
その時々の流行り廃りやそれこそコロナ禍等の大きな出来事によって、
価値が乱高下するボラティリティの高さがあったりはしますね。
それこそ某ソーシャルレンディング事業者で大阪は日本橋の案件が遅延していますが、
これなんかもそういった事情が絡んでいますよね。
マイナスの強いトピックによって価値がガラッと変わってしまったパターンです。
そういった意味では今回の渋谷案件も立地特有のリスクがあるとは言えそう。
ただ、日本を代表する繁華街の、しかも代表的な立地ですから、
基礎的な価値が失われることはまず考えづらいので、
取得金額さえ安く出来ているのであれば、そこは確実性が高いとも言えそうです。
少し説明が長くなりましたが、シンプルに計算をするとして、
234平米に対して、まずは路線価で1022万を掛けますと、24億弱となります。
今回は借地のため、ここから更に借地権割合というものを掛けます。
大都会ではA＝90%、B＝80%という数字が多く、
普通の一等地くらいであればC=70%も多くなります。
郊外なんかだとD=60%くらいも普通にありますね。
それ以下はクラファン案件ではあまり出てこない印象です。
というわけで、234×1022×0.9＝21.5億という計算になります。
劣後出資を合わせた募集総額が16.69億なので、【既に土地の価値が募集価格を超えている】というディスカウントぶりということになります。
実勢価格より大きく下回る路線価で見ても、取引額以上になる。
ということですね。
実際はCOZUCHIにおいては、更に保守的な見方をしており、
私は路線価において接している道路の最も高いもので見ましたが、
ファンドページによると、
「地価公示よりも割安な仕入
本物件は前述の通り、売主の条件であるスケジュールに対応しながら仕入交渉を進めておりましたが、価格においては優位性のある割安な価格で取得できていると考えております。本物件のレベルのような希少性高い物件は取引事例なども一般に出てくるものがほとんどないため、相場の水準を算出するのは難しいですが、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントでの仕入となっております。国税庁が発表し、税金の算定の基礎となる路線価とはほぼ同水準（借地権割合考慮後）での仕入となっております。地価公示は参考価格として一つの目安とはなりますが、実際に取引される実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的です。地価公示よりも割安に取得できていることは売却利益が期待できるとともに売却リスクにおいても十分リスクヘッジできていると考えております。」
路線価と同額くらいでの仕入れという言い方をしていますので、
もう一つ価格の落ちる道で見ているのかもしれません。
こちらだと、234平米×748万×0.9＝約15.7億といったところです。
大体このあたりの数字で見たのかもしれませんね。
超絶保守的に見て、234平米×596万×0.8＝約11.1億
超保守的に見て、234平米×748万×0.9＝約15.7億
かなり保守的に見て、234平米×1022万×0.9＝約21.5億
に対して、例えば仮に実勢価格が保守的な数字の2.5倍だとすると、
それぞれ約27.75億、約39.2億、約53.7億ということになります。
つまり、今後の市況変化等で何とも言えないところもありますが、
下手をすると、50億以上の価値がある土地を17.5億くらいで買い付けてきた。
そんな話になります。恐るべきディスカウントですね。
（このあたり、限定情報のため正確には書けませんが書面上でとある注意事項が記載されています。案件の価値を落とす程の事柄ではありませんが、一応、会員の方はじっくり書面を見られるのも良いかもしれません。）
まあ、ですから空ビルで何の収益がなくとも、再開発に伴って必要となる許認可取得などの地ならしをするだけで、売却出来る見込み額がどんどん上がりますので、
フェーズ1の段階でその蓋然性の高まりを評価する形での利回りを9%付けられる余裕があるということですね。
（無論、これについては建物単独としての話であり、事業者そのものが余裕かというところはまた別ですので、そのあたりは個々人の判断にはなりますが…）
用途地域も当然ながら渋谷駅前ですから商業地域ですし、建蔽率は80%です。
容積率こそ前面道路が細いこともあり本来800%と非常に高い建物が建てられる地域でありながら、328%という制限がありますが、
もしかすると将来的には再開発等で緩和措置が入るかもしれませんし、
基礎的な数字が高い地域に立地している土地というのは、
大手の会社さんにとっては絶対に欲しいものであることは間違いないでしょうね。
そのあたりがCOZUCHIのファンドページの巻末の方にある、
「また、本物件ではその立地と渋谷の今後からしても大手などを中心とし、将来の再開発の可能性の種地として本物件を抑えておきたいというニーズもあります。
本物件においては短期的な売却の利益もありますが、長期保有での価値最大化のポテンシャルは非常に高いものがあり、様々な運用戦略が可能である案件であります。」
という部分でしょうか。
ここの部分はサラッと書かれていますが、
私はこの部分こそ、実は案件のキモなのかなと思っています。
80%・800%の地域でありながら、328%と制限があるということのマイナス材料が、
逆に将来的にはキャピタルを稼ぐ源泉となりうるわけですから、
TRIAD社などの中堅どころは当然ながら、更に大手のデベロッパーなども、
適切なタイミングで本気を出してきそうな立地だなーという印象ですね。
ということで、ともかく一言で言うと【破格の破格である取得金額の安さ】
ではあります。
改めて調べてみて、「すごい…すごすぎる…」としか言いようがない話でした。
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案件の圧がすごすぎてちょっと疲れてしまいましたので、もうまとめます。
ほとんどファンドページと関係なく、私がウダウダ書いてるだけの記事になりました…
まとめくらいは真面目に書こうと思います…
１．特別優先権 保有者にのみ当選権がある限定ファンド！！
２．想定利回り9%かつフェーズ1というかなりの目玉案件！！
３．大型商業施設（マークシティ）の向かいという非常に希少性の高い立地！
４．売主さんの都合により決済を急ぐため非常に保守的な路線価と同等以下での取得！
５．フェーズ2に順調に移行出来た場合は更に高い利回りにも期待！？
６．前面道路の細さにより容積率が本来より制限されている立地
７．6のため、将来的な再開発、緩和措置に期待して大手も欲しい土地と予想される
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
※最大30万円分まで
こんな感じです。
あまり煽りたくないのですが、普通に書いていても煽れてしまう案件でしたね。
強いて無理矢理マイナスなことを言うなら、
「フェーズ1なんて言わずに、いきなり一発目から利回り20%くらいつけて売ってくれても良いですよ！」みたいな気持ちになるディスカウントぶりです。
逆に、でも、ここまでお得な取得ともなると、少し状況を見つつ、
利益の最大化を狙っていくという戦略も当然あるんだろうなとは思いますね。
それこそ曲論、フェーズ3くらいまで行ったら恐ろしいことになりそうです。
物件としてのポテンシャルは、素人にはまとめられないほど高いですが、
とはいえ、今回は空のビルを取得して各種許認可を取るなどの、
実質的な収益が見込める段階ではない部分での運用となり、
想定利回りも物件のポテンシャルと比較すれば9%とある意味で保守的でもあります。
（なんて言ったら罰が当たりますが笑）
単純にこういった物件に関われる興奮が私なんかにおいてはありますが、
あまりそこにばかり流されて無理をするというのは、
今後の案件とのバランスも難しくなるので、思案した方が良いかもしれません。
物件がすごすぎるので、つい煽り気味な言葉になってしまったので、
少し帳尻を合わせてクールダウン的な気持ちのまとめとしました。
いやー、でも、少額でもこれを持っているのはワクワクしますね。
私自身はどこまでお付き合い出来るかお財布と相談ですが、
折角、特別優先権を使わずにここまで乗り切ってきましたので、
今回こそは、ラストエリクサー…使おうと思います。
今回案件は既存投資家向けの案件という感じはしますが、
まだ新規登録者の方も、急いで登録して、自由が丘案件に30万以上の投資をして、
（抽選で当選して入金というプロセスにはなりますが）
そして、こちらにも申し込みをすることで、参加出来る可能性はあります。
どうしても気になってきた方はご検討されるのもアリかもしれません。
以上、COZUCHIの新規案件（渋谷駅前開発案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
