去る6/25の20時から募集が開始され、即座に満額の募集が完了した、
大家.comの1棟レジ案件について、今更ながら書いてみたいと思います。
結構急な感じで募集日が決まった（ように感じました。情報を見はぐっていただけかもしれませんが）ので、記事は書けませんでしたが、
投資は出来ましたので、その報告も兼ねて考察を書いてみます。
尚、こちらの案件は後3回募集があると思われる記載がありますので、
今回の記事を読むなどして興味が出た方は次回以降の募集があるはずですので、そちらをお待ちいただければいいのかなと思います。
（既に募集終了した分ですが）今回の案件は「１棟収益レジ押上-1期×プロスペクト買取予約権付 キャンペーン対象！投資上限無し！」というタイトルで、
募集金額は1億円、利回りは5%、運用期間は13ヶ月という案件でした。
余談から入る感じになってしまってすいませんですけど、
「なんかこのタイトルのつけ方が、いかにも大家.comって感じだよなー」
と良くも悪くも思いますね。
うちの会社でも、プロジェクト名の中に仕様とか強調したい作業内容とかを盛り込む人が一部いるんですが、（それはプロジェクト名ではないんだから、タイトル部分に入れなくても良いんじゃないの？と思うのですが）
製品が出来た時にラベルとかに間違ってそこらへんが入ったりしないか、管理上ヒヤヒヤして自分が勝手に一部省いたりもします。
何だかそういうことを思い出してしまうタイトルのつけ方ですね。
独特でユニークだなーと思います。
まあ、直接的な分かりやすさはあってこれはこれでいいのかなと思います。
サービス名自体「大家.com」と結構直接的な感じだから同じ系統でしょうか。
で、先日の案件は、自社開発の1棟収益レジ「ザ・クレス」シリーズの3棟目となる、
「グローベル ザ・クレス押上」という物件を開発し、売却することで、
目標の利回りを払うという形の案件でした。
本来的には、ここで【豊富なキャンペーンは下記！！】みたいな感じでそこに焦点を当てた方が今後に向けた訴求効果は高そうですが、まあ、1回目の募集はもう終わっていますし、自分はへそ曲がりなので、そのあたりはまた後で書くとして、
案件の中身・・・純粋な部分について書いてみます。
まず今回の物件の住所は、「東京都墨田区押上1丁目41」とのこと。
この押上1丁目には会社の古くからの取引先があるので、ペーペーの頃はよく車で行きました。スカイツリーが出来る前は昔ながらな雰囲気の土地でしたが、今となっては結構な一等地になってしまいましたよね。
最近行っていないのでどんな風にゴージャス（死語）な土地になっているのか、ちょっと見てみたいものです。
押上駅より東側は、（便利な駅から段々遠ざかるので）文花・小村井・立花・・・と段々少しずつ地価が下がっていくような感じで、分かりやすい辺りですが、今回の案件は東側ではあるものの駅前の立地なので、かなり立地は良いだろうなと思いました。
土地面積と公示地価から考えると、土地代は1億8000万くらいでしょうか。
建築費はあまり分からないですが、作りは一般的な作りのようなので、そこから考えると2億5000万くらいなのかな。
そうすると、4億3000万くらい。今回は優先・劣後を合わせて5億くらいの案件なので、土地面積が結構大きくもなく小さくもなくで丁度良いので取得費用がまあまあかかって、もう少し高いのかもしれないなとは思いました。
実際にかかる（かかった）金額と劣後出資を合わせた総額がイコールである必要は必ずしもないので、少し募集総額は高いですが、こんなもんだろうなと感じました。
で、色々案件ページを見ていましたが、HP内の限定資料をよく見るとそのあたりはちゃんと書いてありましたね。（見ないで投資している自分・・・）
もうちょい全体的に高い金額が書いてありましたが、遠からずか・・・
土地代は往々にして高めに記載されがちなので、（土地代が高い方が価値がある感じがして心象も良いでしょうし）本当の実際のところは分かりませんが、大きさからすると、実際に高めの値段がついてた可能性はあるかもしれませんね。
あとは諸々のキャンペーン部分のコストも中身に転嫁させないといけないので、
募集価格を大きくして、募集価格が大きくなった分、
利回りは低めになるって感じでしょうか。
それでも5％は配当する余地があるんだから開発案件は夢がありますよね。
ところで、今回は4期に分けての募集なので、1期で出資者から集まったお金を基に、次の期以降の手立てが出来るというのがこういった案件の場合の事業者のメリットになるのかなーって何となく素人的には想像しました。
（もっとも、2期以降をちゃんと埋められるという実力がないといけないので、そこがある意味での足かせになるリスクもあるわけですが）
既に入手している物件を募集する場合、当然ですが、「自社の物件＝不動産」が一時的に「出資金＝キャッシュ」に変わるわけですから、事業会社に資金使途は任されているわけですし、入ってきたお金で色々な次の手が打てますよね。
借入金だと資金使途についてもモニタリング等でチェックされるでしょうけど、出資金の場合はあくまで営業会社に対しての出資ですから、そういうこともないわけですし。
建設費とかにどんどん充当していくというスタンダードな使い方はもちろんですが、最初の出資金からまずは1回目のキャッシュバック資金に転用することも出来るでしょうし、次の劣後出資代金に充てることも出来るでしょうし。
もっとも、劣後出資という名目で出資したという資金が本当にお金を出しているかは何とも言い難い話ですが、（帳面上そうするだけにすることも恐らく出来るでしょうし）
期を分けることで、先にお金が入ってくる形を複数回取れて、細かく資金のやりくりが出来るというのはメリットがありそうだなと思いました。
出資者は開発という高い利回りの取れる可能性のあるタイプの投資をすることで賃貸案件よりも高い利回りと、付随するキャンペーンを享受出来て、
（尚且つ、劣後出資が2割以上あるのでクッションもそれなりにある）
事業会社は4期に分けることで、より細かく資金回転をすることが出来、
自己資金をあまり使わず（土地は事前に取得しているので、その分は一時的に先行負担しているとしても）キャピタルを狙うことが出来るという、
上手く行けばwin winな案件っていう感じですね。
1期の埋まり具合がかなり速かったので、投資出来ていない方もそれなりにいるでしょうから、恐らく2期以降も豊富なキャンペーンや色々なリスク緩和措置もあって人気が出そうですし、最後の4期まで行くと完成が今よりはもう少し見えてきてリスクも減る上に、運用期間も短くなるでしょうから、
短期好きの方なんかの流入も増えそうだなと。
そう考えると期を分けるという募集は結構事業会社にとっては妙味がある感じなんですかね。分からないながらにダラダラ書いてたら、メリットが多い気がしました。
当然運用していない分は利回りも発生しなくていいわけですしね。
（最初から4億募集してしまったら、丸々利回りを払う必要性も出るわけですし）
1期で投資した人は長く利回りが払われ、早めにキャッシュバックがもらえるメリットがある代わりに、後ろの埋まり具合次第で不安定な部分が多少はある。
（そのあたりも緩和措置は色々あるわけですが）
逆に後ろから出資した人は利回りの払われる期間は短くなり、場合によってはキャッシュバックキャンペーン期間ではなくなるかもしれない。
ただし、竣工までが短くなることでリスクは減る。
期を分けるというのはなかなか面白いなと改めて思いました。
（大家.comだけに限らないですが）次にこういう案件が出てきたら、改めて勉強してみたいと感じましたね。
逆に言えば期を分けることで後ろが埋まらなくなると深刻なリスクとなるような事業会社にとってはともかく最初に全額を集める必要が出てくるので、その分、利回りは下げざるを得ないですよね。お金を生まない期間が多い以上、最終的に利回り換算するに当たっては利回りが下がってしまうというか、下げるしかないというか。
そういうリスクを負えるというのは親会社がある会社の利点かもしれません。
（このあたりは素人の想像的な発言なので、話半分でお考えください）
というわけで、先行で出資した人にとっては後ろがちゃんと埋まるかが大事になってくるので、（もっとも埋まり切らないような事態があったとしても、プロスペクト、グローベルスが小さい会社でもないので、何とかするとは思いますが）
そういう意味でも、この案件の応援を出資者としてしたいとは思いました（笑）
ちなみに私は20万きっかりで出資しました。キャッシュバックが楽しみですね。
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以下、この案件の豊富なキャンペーンやリスク緩和措置について記載します。
１：劣後出資が23％ある。
⇒比較的大きいですね。良いと思います。
２：プロスペクト社株主還元
⇒グローベルスの親会社であるプロスペクト社の株主である方は利回りが1%上がります。（ただし、秋に現行の10株を新規の1株とする「株式併合」が行われるので、その過程でこの還元措置が受けられなくなる人が出そうな状況です。またこのキャンペーンが引き続き行われるのかも不明ですね。）
３：投資応援対象物件
⇒初めての投資の方は1000円、新規・既存問わず、1案件に10万以上投資すると5000円、20万以上投資すると10000円のキャッシュバックがあります。
つまり、新規かつ20万投資すると11000円の戻りがあるということです。
破格ですね。7月末までだそうです。2期くらいまでは適用があるかもしれません。
※追記：2期は7/2からの募集のため、適用対象となります。また、募集ペースが思っていたよりも速いので、4期まですべて対象になる可能性もありそうです。
４：持分買取時手数料無料
⇒配当はなくなってしまいますが、万が一買い取って欲しいとなった場合は、この案件に関しては振込手数料以外の手数料は無料ということだそうです。すごいですね。
自分はさすがに利用しませんが・・・
５：アップサイド配当
⇒コストダウンとキャピタルの両面で配当が上がる可能性があります。
コストダウンは、2180万を概算とする宣伝コストがもし削減出来たら、削減した分の3割が利回りに加算されるということで、結構期待感が高まりますね。
対して、キャピタルの方は、売却目標の価格である、6億600万を超えた場合、超えた金額の3割が加算されるとのことです。
まあ、キャピタルの方は、この6億600万が結構背伸びしてそうな気もしないですし、
むしろ6億600万までは全部正規利回りの中の扱いっていうのは某〇ARASHIBEさんとかからすると少し辛い感じもありますよね。（もっとも〇REALさんとかだってどこだってキャピタル部分は劣後出資者の配当部分なので、もらえる可能性があるだけ全然嬉しいことなんですが）鑑定の方法も若干精度が低そうなので、私はあまり当てにしてはないのですが、、、でも、夢はあるなっていうのは感じますよね。
６：買取予約権付
万が一、想定通りに事が進まなかった場合でも、親会社のプロスペクト社が4億円で買い取るという予約があるので、プロスペクト社が倒産等しない限りは、全損というようなことはなく、一部棄損で留まるということで、リスク緩和という意味ではそれなりに意義がありそうですね。
（尚、プロスペクト社の経営状況は上場企業としては、そこまで良い状況ではありませんが、前期よりも持ち直した決算が出ているので、私は問題ないと判断しています。が、気になる方はご自身で確認されることをお勧めします。）
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というわけで、案件としても悪くないですし、豊富なキャンペーンや親会社のリスク緩和措置などもあって、開発型としてのリスクを上手く緩和しつつ、高い利回りも狙えるバランスの良い案件になっていると思います。
恐らく次の2期までは上記の「３」の部分のキャンペーンが受けられるかなと。
新規登録の方は最大11000円のキャッシュバックですので、
今のうちに登録しておいて案件が出たら狙ってみてもいいのではないかと思いますね。
アフターコロナでまた賑わいそうな立地（墨田区押上）の物件でありながら、コロナ禍でも堅調なレジ案件でもある。
そういう意味でのバランス感も良いので、初回出資されなかった方、出来なかった方も次の募集があった際には参加を検討されてはいかがでしょうか。
以上、今更終わった案件の紹介でした。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
