今回もWARASHIBE（現：COZUCHI）の案件について書いてみます。
そこまで大型案件でもないので紹介しようか迷いましたが、他にこれって紹介しようと思い浮かぶ案件もなかったので、
日々の更新と自身の勉強のために考えてみることにしました。
こちらの案件は【渋谷区松濤エリア 区分マンション】という名前で、まあ、ほんと名前の通りですが、渋谷区松濤（しょうとう）エリアの区分マンションを運用する案件ということで、何だかWARASHIBE（現：COZUCHI）さんらしからぬ案件だなという印象です。
7/9の19時から抽選募集を開始で、7/16 13時までが募集期間。
募集金額が3300万、利回りは4.5%、期間は6ヶ月とのことです。
もう、地域と区分って状況だけで言うまでもない話なんですが、
一言で言えば【堅い】・・・これに尽きると思います。
まあ、強いて言えば他社さんの区分に比べると、こちらの案件で運用される区分は古くて、昭和49年竣工です。
まあまあ、古いですね。立地は良いけど、ちょっと・・・だいぶ・・・古い。
貸付型の「オーナーズブック」とかで案件に出てきそうな感じのパターンです。
住所は渋谷区神山町28-9ということなので、「松濤」よりは少し渋谷駅から遠いですが、基本的には同じエリアと言って差し支えないのかなーとは思います。
ちょっと雑談になりますが、私はとある女優さんの応援を長年してまして、
（ほんとの雑談ですみません笑）
結構前ですがNHKで大きいドラマの主演をやったことがあったので、その頃はNHK周辺によく遊びに行ったりしていました。スタジオパークの見学なんかもしたことありました・・・懐かしい。
まあ、その頃は私も若くて時間がそれなりにあったので、
そのままNHKの裏手のあたりをちょっとブラブラしてみたりしてたんですけど、このあたりは本当に閑静な住宅街なんですよね。
綺麗なおうちがたくさんありますし、渋谷駅からNHKの方まで上がっていくと少しずつ大人の街という雰囲気になって、更にそこから裏手の方まで来ると、あの騒々しい繁華街が嘘のように静かな雰囲気の街になるので印象的でした。
反対側の渋谷駅から代官山の方に歩くのもそれはそれで楽しいんですが、
こっちの方が大人って感じがするよなーと懐かしく思い出しました。
そのまま更に進んでいくと、千代田線の終点である、代々木上原駅があります。
こっちも、まあ、そのまま雰囲気が続いて高級住宅街ですよね。
大昔、仕事で行ったことがありますが、高級車と高級車の間に駐車しないといけなくて、尚且つ都心で駐車場も狭めだったので、その頃は運転技術も未熟だったし、めちゃくちゃ変な汗が出たなーとか。
っと、だいぶ話がそれましたが、そんな感じの高級住宅街です。
今回は案件が手堅い感じなのでそんなに詳細な分析はせずに書いてみます。
WARASHIBE（現：COZUCHI）さん曰く、周辺の賃貸価格は「13000円～16000円坪」とのこと。
で、今回の物件は122平米なので、大体37坪くらい。
（ってかこんな高級住宅街で、古い物件とはいえ、この広さ・・・
普通に戸建て並ですね。延床で我が実家よりも広い・・・涙）
ま、ということは、賃料は1月50~60万くらいって感じの計算になります。
ちらっと賃貸相場について調べてみましたが、上原とか広尾でそれくらいの物件が結構見つかったので、実際そんな感じなんだろうなとは思いました。
で、今回の案件は優先出資が29.1%、劣後出資が70.9%なので、
総額は1億1000万くらいでしょうか。
これを年間+480万の収支で計算すると、4.3%の利回りになるので、
4.5%というのも、劣後出資者の利回りがいくらかは分からないですが、
十分可能そうだなと思いました。
劣後出資者にもっと多い割り当てがあるのか、それとも賃料が古い物件で安いので劣後出資者はもうちょい利回り低めで、今後の会員を増やすために優先出資者に利回りを多めに割り当てているのか。
そのあたりは私には分からないところですが、どちらにしても、この優先出資の比率であれば4.5%の利回りは充分可能な物件なんだろうとは判断出来ました。
古い物件ではありますが、2020年10月に既にリフォームを行っていてバリューアップしている段階から運用出来るわけで、古いということのリスクは限定的でしょう。
どちらかといえば、バリューアップしているにも関わらず、古い物件という分、新築や出来立ての物件より利回りが取れるので、お得かもしれません。
運用期間が長いと古いことのリスクもあるかもしれませんが、
6ヶ月での運用なのでリスクは低そうです。
それと言うまでもないことですが、劣後出資が7割超えなので、その分、クッションも分厚いですからね。
利回りは程々ですが、安心感は他の案件よりも高いのは間違いないと思います。
私自身は利回りを追い求める派であり、最近は色々なことに手を広げすぎているので、何とか自分なりにここ数年で頑張って勉強した結果を使って、利回り高めでもリスクが高すぎない案件を探そうという気持ちで、利回り3%台以下は敬遠、4%台も積極的には行かないみたいな目標を自分の中で持ちつつあるので、
今回の案件は魅力的ですが、抽選だし、見送りかなーという気もします。
というか、応募しても案件の金額が小さいので人気化するでしょうし、
当選する感じもないですが（苦笑）
ま、というわけで、この案件は良い案件だとは思います。
冷静に考えてみれば、もうちょい劣後出資を減らしても埋まるようなタイプの案件なのにそうしなかったということは、4.5%を捻出しようとすると、優先出資の比率はこれくらいじゃないと厳しいのかな。
そう考えると【選ばれた枠だけがこの利回り】ということになるわけで、よりイメージ的にはお得である。という風に言えるとは思います。
もっとも、SATAS（現：LAETOLI）側がそこまでレバレッジをかけたくない（大量の投資家に利回りを払うよりは、自社で手堅く持ってインカムを得た方が良い）からこの比率だ。ということかもしれませんし、
本当にこの利回りが劣後出資者分に比べてお得なのかとかは全く分かりませんが、
もしかするとそういう可能性もあるので、考え方の一つとして書いてみました。
ちなみに、毎度ながらキャンペーンがあるので、それについても書いておきます。
【WARASHIBE（現：COZUCHI）に初めて投資いただく方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントします。】
破格ですね。この案件でこれやるか・・・と。
当たり前ですが、運用期間が6ヶ月の案件で、投資額の3%なので、実質年利で6%分のギフト券です。結構破格だとは思います。
キャンペーンだけで投資するか否かの判断をするのは危険ですが、今回の案件は案件としても良いと思うので、キャンペーンもあるし、初めての方向けかなーとは思います。
キャピタル型で利回りが大きいのも楽しいですが、それはそれで特有のリスクはありますので、初めての方はこういう方がいいだろうなとは思いました。
以上、渋谷区の案件について、紹介してみました。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
