不動産クラウドファンディング業界のトップを伺う勢いの事業者、
COZUCHIからまた新規案件が出てきました。
今回は初の開発型のフェーズ1についての募集とのこと。
COZUCHIは様々なタイプの案件を出してくるのが、
【やっぱり面白いな】という印象を持ちますね。
仮に特定の事業者を前向きに評価するとして、その記事で他の事業者を同時に悪く言うというのは好ましくない書き方ですし、あまりそういった手法は取りたくないですが、
ただ、とはいえ単純な話として、多様な案件が【ある】というのは、【ない】事業者よりも魅力は高いとは言えるよなーとは思うんですよね。
淡々と同じタイプのアセットで定期的に案件が出てくるというのも安定感があって、
それはそれで良いのかもしれませんが、
どうしても同じタイプの案件、あるいは同じ地域で固め打ちだと、新鮮味がないのもありますし、また、投資件数を増やしてもあまり本質的な分散投資にならないというのもありますから、そういう意味でCOZUCHIの案件は超短期有、長期有、都心有、郊外有、地方有、バリューアップ有、開発型有・・・
様々にあって、募集件数も多いので、
自分の気持ちが向いたものを自分のペースで投資するということも可能でしょうし、
飽きっぽく色々なタイプの案件、投資をしてみたいという性格の自分には、
結構合っているというか楽しく案件を見られる事業者だなと思っています。
募集案件が多ければ、それこそ【今回はパスだな】とか【今回こそ投資したい！】
とか、投資家側もサービス内での取捨選択もしやすくなりますから良いですよね。
反面、募集頻度が高くなればそれは会社規模に対してファンド規模が大きくなり事業者リスクは上がるとも言えるので、
そのあたりは長い目で見ると気にかかってくる部分ではありますが、
現状、TRIADさんにおいては六本木の物件をかなりの高額で売却予定など、調子も良いですから、まだそこを強く意識する必要はあまりないのかなと私は思っています。
さて、今回はそんな多様な案件を出してくるCOZUCHIの中でも初の、
【開発型案件】です。
しかも、まずは「必要な手続きを経て建物を解体し、店舗付住宅等の開発用地とします。建物の建築に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間を本プロジェクトの運用期間としております。」
という第1フェーズのみの部分での運用であるのがユニークですね。
割と案件としては分かりやすいタイプかなとは思いますが、
今回も自分なりに色々書いてみたいと思います。
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早速、概要を書いてみます。
案件名：渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.4%
募集金額：5億5000万円
目標利回り：5.5%
運用期間：6ヶ月
募集開始：11/3 19時～11/15 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
物件は3つ前の募集案件と同じ神泉エリア（住所はいずれも円山町）ということで、
LAETOLIやTRIADが青山にある事業者ということもあってか、
このエリアが得意なのか、同じエリアがまた来ましたね。
六本木案件もありましたし、以前募集まで行かなかったもののリリースまではされた案件として松濤案件もありましたから、きっと得意なエリアなんでしょうね。
ただ、強いて2つの案件の違いを言うとすれば、前回の神泉案件はLAETOLIそのものが1号事業者でしたが、今回案件はパートナー企業のTRIADが1号事業者なので、
そういう意味では、運営者が違うので、分散投資になっている・・・
とも言えると言えば言えるかもしれません。
まあ、同じところで事業を構えている強固なパートナー企業ですので、
これが完璧な分散になるかというと難しい部分ですが、
運営者は違うということは実際、事実ですからね。
そのあたりは一応補足しておきます。
内容としては、募集価格がかなり大きいということと、
運用期間が短く、利回りは程々かつキャピタルという案件。
意外とありそうでないタイプの案件だなという印象でした。
正直、この字面だけで見ると【抽選だけど投資はしやすそう】
【短期なのは良いけどそんなに利回りも高くないしキャピタル型だしイマイチかな】
というところが表面的な良い部分、気になる部分でしょうか。
実際、まあ、そのあたりは事実としてそうなのですが、
もう少し、その先を自分なりに色々な角度で掘って案件を見てみますので、
どうぞお付き合いいただければと思います。
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最初に住所やアクセスについて見てみます。
住所
東京都渋谷区円山町
アクセス
京王井の頭線「神泉」駅 徒歩3分
JR山手線「渋谷」駅 徒歩8分
住所は前回同様、正確な住所が記載されていません。
正確な住所はあった方が嬉しいですが、取引する書面には記載があるわけですし、
住所がどこか分からないと投資に値しないというほどのことではないので、
色々ご事情があるのかなーと思いますね。
今回に関しては、10月末まで営業していた建物を壊して・・・というプロジェクトなので、住所を明かすことでライバル企業への情報提供的なことになってしまうリスクもありそうですし、ま、恐らく事情があるんだろうなと思いました。
一応、勝手に公開はしませんが、自分なりに調べて、ここかなという立地は分かりました。ざっくり言うと、以前の案件は神泉駅の南側で繁華街の方でしたが、
今回案件は、神泉駅の北側で松濤エリアに近い方、住宅街の雰囲気の強いあたりです。
そうやって考えると、円山町も「大人の社交の街」という印象が強いですが、
地図で見ると意外と広いもんだなーと今回調べてみて思いましたね。
もっとも、物件は立地こそ北側ではあるものの、現況の建物が「ホテル」とのこと。
えー、そして円山町ということや、周辺画像から推測出来る方も多いかもしれませんが、【ホテル】と言っても、普通のホテルではないヤツです。
「ホテルで逢って ホテルで別れる 小さな恋のお相手」的なホテルですね（笑）
（歌で例えて、逆に分かりづらくなるパターン・・・この曲、たまに年上の人がいる席で歌うとまずまずの確率で笑ってもらえてありがたいカラオケの十八番です笑）
コロナ禍におけるこういった業態の業績はどうだったのか分かりませんが、
ちらっと伺ったところ、老朽化及び経営者の高齢化に伴う売却ということだったので、
物件周辺のポテンシャルに問題があるということではなく
むしろアフターコロナを見据えた投資対象としては、
充分、ポテンシャルが高い土地という風に考えて良いのではないかなと思います。
アクセスは前回の神泉案件とほぼどっこい。微妙に駅までは近いかもしれない？
くらいのエリアで、文句なしの超一等地ですね。
これはもう何ら問題ないなという印象です。
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さて、ところで、本案件は現況のホテルを壊して更地にして、各種許認可を取得するところまでが運用期間で行われるということになっています。
当然思いますよね。【キャピタルってどうやって払うの？】と。
これについてはもちろん説明書きがありますが、一応私の方でも記載はしておきます。
【キャピタルゲインの配当は運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しております。】
ということです。
償還時に一度、TRIADが本物件を買い取ることでキャピタルを捻出する形です。
なので、言い方が適切かというのは難しいところですが、
いわば、キャピタルが【金利】のような性質を帯びている案件ということです。
つまり、今回案件を仮に利回りでマイナスにしてしまったり、約束を守らなかったりすれば、フェーズ2の本体の部分の募集で適切な金額が集まらなくなってしまう、
事業者としての信頼を失ってしまうでしょうから、
今回は必ず自社で買い取ってキャピタルの利回りを払う考えであるということですね。
なので、不特法に基づく募集ではあるものの、ソーシャルレンディングの案件のようなリコースローンでの貸付っぽい雰囲気があるというのが特徴です。
ただし、とはいえ、何の意味もなくそういったことをすることは出来ないでしょうから、その利払い相当を足した金額で払い戻す際の根拠としては、
１：現況の建物が解体され、更地になっている（解体費がかからない＝価値上昇）
２：建築の許認可が取れている更地である（開発が許可されている＝価値上昇）
という部分での価値上昇をもってということだそうです。
不特法のスキームでありながら、こういった資金の使い方も出来るというのは、
ちょっと面白いですよね。
本流の活用方法ではないのかもしれませんが、実際に土地としての価値は上がっているわけですから、自社で買い取るということは問題ないですし、
その間に、有望な転売先が見つかれば、そちらに売却する可能性もあるという風に記載もされているので、それこそ何の問題もないということです。
投資家の立場からしてみると、フェーズ1のみの募集なので償還時にどんな形となるかは気にかかる部分が普通だと残ってしまいますが、
（投資家資金を使わせてもらったという点への利払いのような形で）
TRIADが価値上昇分を足した価格で買い取る。ということが明言されているので、
安心して投資が出来るということになります。
無論、安心と言っても事業者リスクについては案件の募集価格が大きいためあるわけですが、六本木案件で巨額の利益が出たわけですし、今すぐ事業者としての業績が大ピンチになるとは考えづらいでしょうから、そこはかなり安心感はありますよね。
この利回りなのでどこまで人気になるかは分かりませんが、
上記部分は本案件のセールスポイントとして一つあるかなと思います。
その他も含めて、セールスポイントを先にまとめると、この4点ですね。
１：TRIADが買い取ることが基本路線
⇒上記の通り、開発が進行するにつれて物件の評価額が上がるため、価値の上昇分を疑似的に金利のような形で上乗せして、償還することになります。
２：転売出来たらキャピタル上振れあり
⇒もし、自社開発でフェーズ2まで行くよりはフェーズ1の段階で他社へ売却する方が良いと判断した場合は、この段階で他社への売却で償還となるため、
キャピタルが上振れする可能性があります。
この場合のキャピタルの配分は「売却益の15%を上限なしに配当」ということで、
少しここのところの案件や以前のWARASHIBE案件よりは低くなりますね。
もしかすると、どちらかと言えばCOZUCHI人気がこの先どの程度高まるかということがどちらになるかに関わってくるかもしれません。
例えば、人気が非常に更に高まっているのであれば、開発型で多額を集めても良いでしょうけれど、何らかの事柄で人気が今と同等かそれ以下など止まってしまった場合は、そこまでのリスクをかけて募集をするよりは、この段階で他社へ売却して利回り5.5%から7,8%を償還した方が良いという判断になるのかもしれません。
逆にフェーズ1で利回り5.5%で一度償還したのに、フェーズ2で苦戦する場合は話がややややこしくなるでしょうが、その場合は立地としては超一等地なので事業者側で資金を調達は出来そうですし、案件として成立出来ないということはないかなと思います。
（※上記文面の一部を修正しました。後述の通り、当該土地を担保にした借入はしない方針とのことであるため。投資家資金の調達状況がやや苦戦した場合、事業者側がどう資金を調達するかは私には現状分からないため、【資金の調達は出来そう】な好立地ということだけの言及と修正しました。）
３：フェーズ2に移行が決定した場合、優先出資権が付与される
⇒読んだままですが、今回案件に出資することで、恐らく成功時の成功報酬的な部分も入って高い利回りを約束してくれそうな、フェーズ2の案件に優先出資が出来るということだそうです。これは正直言って魅力的な話だよなと思います。
ただ、強いて言えば、恐らくフェーズ2の方が大がかりな話になる関係上、募集金額も大きくなるでしょうから、優先出資権がないから出資出来ない・・・というパターンになるかは未知数×未知数で、本当の未知数とも言えますね。
もっとも六本木案件で20億の注文を集めたCOZUCHIですから、募集内容によっては、投資家の需要を募集金額で全く満たし切れないこともありえますので、今から未来への投資という観点で考えて、今回案件に参加しておくというのも吉かもしれません。
４：満額埋まらない場合は劣後出資の追加あり
⇒ここが最も大きいですね。
抽選かつ募集期間も長い。その代わり1-3の部分で投資家のメリットは結構多い。
ただ、字面だけ見ると、利回りが5.5%でほぼ全額がキャピタルということで、
正直地味キャラ感は漂っています。
なので、本案件は満額埋まらないということも考えられますよね。
まして、（2週間に1件くらいのペースで募集するイメージがどうやらCOZUCHIにはあるようですが）なかなかのペース＆金額で定期的に案件が出てくるわけですから、
投資家資金も各案件で薄まって、1つ1つは集まりづらくもなりつつある中で、
5.5億の案件ですから、どこまで埋まるかというのは難しい部分です。
【埋まらない場合は劣後出資で埋める】と明言しているのは心強いなと思います。
※以降、小文字+打消し線部分は、訂正前の記載です。
もしかすると、大きく埋まらない場合は、COZUCHIの劣後出資部分の一部 or 全部を借入を起こして、その借り入れた部分を匿名組合の勘定とは別建て（劣後出資用資金を物件を担保に用意する）とする形になる可能性はあるかと思いますので、
そういう意味では劣後出資が厚いから絶対的に安心とまでは言えませんが、
（その場合、事業者リスクが下がるわけではないので）※ここまで
⇒上記については想定していないとご連絡をいただきましたので訂正致します。
・・・ということは、【心意気】という意味でも頼もしいですが、
借入の担保にならないという面もプラスされるので、尚更心強いですね！
そこまでしてでもやりたいプロジェクト＝投資申し込みをしたのに不成立になるという可能性がごく低いという面では頼りになる記載だと思います。
個人的には心意気の部分を評価する傾向があるので、
その意味では良い印象を持ちました。
既に文章が長くなってきましたので、一旦リンクを入れます。
ご興味の出た方はアクセスしてみてください。
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既にかなり文字数が多くなってしまいましたが、
そのまま物件についてもさらっと見てみます。
とはいえ、本案件の利回りは疑似的な金利のような部分の形のため、
あまりそこを掘る意味は薄いので、本当にさらっとにしてみます。
まず周辺の公示地価はざっくり1平米140万くらいでした。
物件の広さが346平米ということで、ごく一般的には広さがかなり広いので単価にはマイナスの影響を与えるところですが、こういった歴史ある地域である神泉、円山町、松濤地域でここまでの広さが新たに出てくることは恐らく比較的少ないでしょうから、
【広いことの価値】というのがありそうです。
とりあえず単純に今回の土地を1平米140万で見た場合、4億8400万強となります。
満額投資家資金で埋まった場合は、劣後出資が8.3%となります。そして、募集価格は5億5000万なので、つまり、劣後出資を合わせた総額は6億円ということですね。
単純に公示地価とイコールで見ると5億弱との計算が出てくるのに対して、総額は6億円。保守的な数字よりは一等地ということもあってさすがに（当たり前ですが）大きな数字の募集となっています。
ですが、解体費なども含まれていて、しかも、【天空率の活用による高層化が実現可】ということや、ここからはCOZUCHIの文章を引用しますが、
「本プロジェクトの開発用地は80坪以上の大きさがあり、神泉駅、渋谷駅徒歩圏内の好立地エリアにおいてこのサイズの土地がまとまっているのは希少性が高く、昨今渋谷エリアは再開発が活発に行われており、オフィス供給も進んでいることから住宅の需要が高まっております。また天空率の活用において周辺には現在あまり見られない9階建ての新築物件となり、高層であるからこそ得られる収益性の高さから富裕層の投資家や長期保有目線の不動産業者など様々売却を狙うことが可能と考えております。」
というように、以前の活用方法に比べて収益性を上げられることが見込まれている以上、保守的な公示地価よりも高い売買価格が出せるのは、まず間違いのないところであり、問題ある募集総額ということは全くないかなと感じました。
他の事業者で、公示地価に対してもっと高い募集価格で募集されている案件もいくらでもあることからすると、（アセットや狙う状況はまた個々に違うので、それが問題ある価格という意味ではありませんが）
そこまで大きな冒険はしていない募集価格ではないかなと個人的には感じました。
少なくとも、公示地価の25%増しくらいの価格で解体費などの諸経費も込みになっているわけですから、やはり前オーナーやホテル経営者側のご事情での売却ということもあってか、取得金額はそれほど大きくならずに物件を入手出来る見込みなんでしょうね。
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というわけで、そろそろまとめを書いてみます。
既にキーポイントを挙げているので、再度となる部分が多い点をご了承ください。
１．渋谷区神泉エリアという古くからの一等地でありながら用地が大きく需要高そう！
２．アフターコロナを見据えた投資としても好印象の持てる立地感
（住宅街でありながらオフィス、店舗需要も旺盛な高額での取引がされる地域）
３．フェーズを分けての募集で今回分は事業者が買い取ることを明言しているためキャピタル型でありながら利回りを基本的には約束
（解体や許認可が進んだことによる価値上昇分を評価し事業者で利払いするため、疑似的に金利のような形で投資家は利回りを得られる）
４．フェーズ1の段階で他社へ売却した場合はキャピタルの上振れの可能性有
５．フェーズ2が募集された場合、本案件の投資家へ優先出資権を付与予定
６．募集価格が満額埋まらない場合は事業者が劣後出資を追加
７．取得価格が比較的安いため、キャピタルゲインが出せる可能性は高そう
８．天空率を活用することで周辺に比べ高く建築出来るため、収益性を現況より大きく上げられる見込み＝キャピタルゲインへの期待度が周辺の建物より高い
（フェーズ1で売却する場合でも、この部分を交渉材料として用いることにより、取引先の売却価格を上げられる可能性もありそうですね。）
こういった感じですね。
今回案件はあくまで前振り的な案件であり、利回りもそこまで高くはなく、
運用期間も短いので、募集価格が大きいという以外はそれほど派手さは感じない案件ですが、今回のフェーズ1の募集で投資家資金が集まって、プロジェクトが順調に進んでいった際には、フェーズ2で目玉の案件として成長することが期待されそうです。
利払い部分はTRIADがもう一度買い取るということを明言している点、
また投資するとフェーズ2の募集の際に優先出資権が付与される予定というあたりを考えると、やや利回りこそ控えめですが、面白い案件ではないかなと思いました。
私自身も投資金額は検討中ですが、投資自体はしたいなと思っています。
あとは満額埋まるか否か、埋まったら当選出来るのか。
募集期間も長いですし、資金の集まり具合を随時見ながら、
自身においては資金準備を考えようかなと思います。
COZUCHIはeKYC（スマートフォン）を利用した新規登録が出来るため、興味を持って比較的すぐに会員登録を終えられます。
しかも、今回案件に関しては抽選案件かつ期間も1週間以上と比較的長いですので、
今からの会員登録でも充分投資は可能です。
ご興味の出た方は登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、自分なりに今回案件についてご紹介してみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
