10億！COZUCHIローンチを記念するボーナス案件（？）
【六本木 事業用地】の全容がとうとう明らかになりましたね！
今回、WARASHIBE（現：COZUCHI）のHP内をくまなく見て、色々な角度で調べてみましたけど、
率直に言って良い案件だとは思いました。
案件の概要をまずご紹介します。
案件名：六本木 事業用地（六本木・大型案件）
募集金額：10億！（劣後出資を含めて総額12億）
利回り：20%（インカムゲイン2.5％、キャピタルゲイン17.5％）
運用期間：3ヶ月
募集開始：9/1 19時～9/8 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LATOLI株式会社
※優先枠：早期償還となる五反田・武蔵新城案件の出資者に対して6億円
（ただし五反田・武蔵新城の合計出資額の2倍額までが優先枠使用可能部分、それ以上は一般枠の扱い）
と、とにかくすごいことになってます（笑）
当初の金額より増枠されており、以下引用となりますが、
「本ファンドの商品設計にあたり、より多くの投資家の皆様に、投資機会を提供できるよう出資額の需要調査のアンケートを実施いたしました（なお当該アンケートは、出資を勧誘することや確約するものではなく商品設計のために実施されたアンケートです。）。 アンケート結果において、総額約10億円（五反田・武蔵新城出資者から5億円、五反田・武蔵新城出資者以外の投資家から5億円）の投資需要がありましたことを受け、本ファンドは募集金額を下記の通り増枠致します。また、投資家の皆様からのご応募が募集金額に満たない場合は、事業者が劣後出資を追加し本ファンドの成立を目指します。（劣後出資割合が増加した場合は募集期間終了後に速やかに開示致します。） なお、当初10億円募集段階における劣後割合は20%です。」
だ、そうです。もう笑うしかないですね。
10億円の需要がWARASHIBE（現：COZUCHI）の既投資家だけであるんだっていう。
私自身は五反田が15万円、武蔵新城が（部分当選で）2万円の出資でしたので、
2倍額の34万は投資可能ですとお答えしましたが、
そういう風に答えた方がかなりの数いたんでしょうね。
（何ならもうちょっと投資させてくれるなら検討しますと書きましたけど笑）
※追記：LAETOLIの入澤様からちらっと一言いただきました。
「東陽町のように募集の1000％超の応募というのは事業者として嬉しい反面、多くの投資家の方の投資機会を損なってしまって残念でもあったので、投資機会を再度創出したく増枠しました！」
詳しくは後述しますが、劣後出資（予定）を含む12億という数字自体は妥当な数字であることは調べてみて分かりましたので、前回案件を筆頭として思う金額を投資出来ていなかった方は、今回案件への投資を検討されてはと思います。
自分なりに案件の考察を下記に記載します。
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早速、所在地や案件の詳細についても見てみます。
物件の所在地は東京都港区西麻布3丁目20-14で、
天下の六本木通りに面している物件という超絶一等地の物件となります。
ちなみにビル名は調べたところ「梅田ビル」でした。
詳しくは検索等されると分かるかと思いますが、
1階には、エストレードという不動産会社の支店が入っています。
ただ、このエストレード社は案件には特に関係がなさそうですね。
昭和38年築（1968年築）というかなり古い建物で、外観も古めかしいですし、
この六本木の一等地にありながら4階建てということで、
ちょっと今となっては勿体ない使い方をしているというのは、
素人目にも分かるかなというところでしょうか。
COZUCHI（現在はまだWARASHIBEですが）のHPにも書いてある通り、
既に営業者＝1号事業者＝TRIADが以前から土地全体と建物の1/2の権利を長期保有前提で持っていたものの、
ここにきて、建物の残り1/2の権利が売り出されることが決定したため、
残部分だけでは他の事業者から見ると古い建物である上に、
他者が土地や建物の権利を持っていて活用もしづらいことから、
【順当にTRIADが残りも入手】することとなり、
結果、バリューアップの出来る環境が整ったということだそうです。
というわけで、事業者から出ている情報を読む限り、
【転売で儲けが出せる可能性がかなり高い】状態でここまで持ってこられている物件という事は言えると思います。
古い収益性の劣るビルをこういった形で先に一部分でも入手しておいて、
残りが売り出されるのを待つというのが何か素人目に見ても、
【プロの仕事】って感じがしますよね。
ただ、収益性の劣る物件を長期保有前提で買うっていうのは、
結構、資金的には一時とはいえ、負担があったんじゃないかなとか想像したりも。
この物件では高い土地代を勘案すると利回り的にはいくらも出ないでしょうし、いかにも借入もしづらそうですよね。
どのように借入をしているのかなどは、書面にもしかしたらあるかもしれませんが、
こういった物件の長期保有でも、会社として高い利率で負担になったりしない（？）ような、そういうチャネルを持っているというのも含めてプロだなと。
あまり大きな声では言えないですけど、この借入のチャネルをどんな風にお持ちなのかもたまに書面を見て記載があったりすると勉強になります。
【へえ、こういうところから・・・なるほどな。】とか。
なので、待望のキャピタル期待である状況にも関わらず、それを投資家に対して利回り配分してしまうというのは、
【拡大していきたい、サービスを周知させたい】という本気度と言いますか、かなりの熱量を個人的にも感じますね。
物件の所在地が、天下の六本木通り沿いなので、公示地価だと1平米あたり大体300万超えと物凄い金額で出てきます。
でも、これでも保守的な数字なので、どうでしょうか、、、もっと高く、
実際の価格は400万くらいと見ると、305平米の物件ですので、すると12億2000万。
建物の価値はあっても、結局解体することなどを勘案すると、あまりそこは意味がないでしょうから、そこは0と考えて、
っと考えていくと10億+劣後出資2億というのは、かなりリアリティのある数字ですね。
ただし、この土地をちゃんと活用して、大きな収益を生む物件を建てれば、
土地としてのまっさらな価値が10億～12億だとしても、
実際はもっと高い価値があるという計算も当然出来ますから、12億から転売して、
更に大きな金額で売ることが充分可能というのは理屈が合うだろうなと思います。
また、それが出来るだけの建蔽率、容積率ですしね。
（80/600なので今よりも全然高い建物が建ちます）
というわけで、案件の大きさこそ超ド級ではありますけど、
何かこう大げさな数字を出しているかと言えば、そんなことはなく、
ちゃんと中身を見ていくと【極々普通に真っ当に計算されている案件】
ということは言えますね。
（実際、他者さんでは結構上下させてやっている感じがあるけれど、うちは募集価格は変に上下させたりせずに、本当の価格でやってますというような言い方も事業者サイドから聞いています。＜100%その通りと信じられるかは置いておきますが）
現況は定借でテナントが入っているため、すぐには取り壊せないものの、
比較的近い日付である23年6月末日には、全てのテナントが契約期間の満了により退去するということが決定しているので、
既に多数の引き合いがあるというのも納得だなと思いました。
なんか、これってちょっとモノポリーみたいですよね。
ボードウォーク1件だけ持ってても大した収益はないけど、パークプレイスが安く売り出されて、とうとうダークブルーが揃ったら、そりゃ収益性は段違いに上がるし、
高い値段を払ってでも譲って欲しいという交渉が入る。みたいな。
・・・意外と自分で言ってみて良い線言ってる説明かなと思いましたけど、
伝わる人にしか伝わらないか（笑）
（そもそも論、モノポリーを知っている人がどれだけいるかですね）
ところで、ちょっと雑談にはなりますけど、とはいえ、
ここって何を建てるのが相応しいんですかね。
私は赤坂、溜池のあたりでアルバイトをしていたこともあって、赤坂方面は比較的土地勘があるのですが（六本木でも一丁目の方ですね）
このあたりは実はそんなに縁がなくて、なかなかイメージが出来ない感じがあります。
強いて言えば、5年前？くらいに、キャメルというプログレッシブロックのバンドのライブをこの近くのEX THEATERってところで見たなーとか、
六本木駅からここと反対側に行くと俳優座もあるよなーとか、その程度です。
EXに行った時も乃木坂から歩いたので、そういえばこの物件のあたりまでは歩かなかったですし、この物件のイメージも当然なく・・・
前を通ったことはあるんでしょうけど、実際に見に行かないと「とにかく素晴らしく立地の良い一等地」としか言いようがない自分です。
今、コロナ禍で華やかな業界が大苦戦しているので、ここの活用方法も今までのような劇場やホール、あるいはホテル、複合ビル、アパレル系なんかだと難しそうですけど、
まあ、投資家としては、もっと先の未来を見通した（そもそも現況は定借が終わるのがちょっと先ですし）引き合いがあるという言葉を信じて、
【乗る】だけで良い案件ということは恐らく言えるでしょうね。
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というわけでまとめますと、
１．【土地が広く価値も高いので10億+2億は価格として妥当】（むしろやや安い）
２．【現況は定借があり建て直せないが遠くない段階で定借が終わるので未来を見据えた売買が既に可能】
３．【収益性の劣る物件を土地全体+建物1/2という儲けの薄い形で事前に安く買っておいて、更に残が売り出された時に安く買い足したため、転売における想定利益が高い】
こういった特徴の物件という感じでしょうか。
ちなみに先日、事業者側からちらっと聞いた話によると、
【TRIADは150億くらい流動性の高い資金を持っているため、安く物件の仕入れがスピーディーに行える】ということが強みとのことでした。
さすがにキャッシュで150億浮いているということではなく、恐らくは借入チャネルが多数あって、実際的に150億を常時利益剰余金として持っているわけではないけれど、いつでも使えるお金はそれくらい確保出来ているということなんだろうなとは思いますが、それとて、大きな信頼性がなければそういったチャネル確保も出来ないでしょうし、事業として評価されているからこそ、流動性のある資金が豊富に持てる状況の構築が出来ているんだろうなとは思います。
今回の物件が土地全体と建物1/2を所有する段階、あるいは建物の残権利を所有した段階で、借入がなされているのかいないのか、もしくはされているとしてどんな利率なのかは書面を見ないと分かりませんが、
物件取得の経緯なんかも考えると借入はありそうな気はするんですよね。
ですが、物件取得から今に至るまでの経緯を見る限り、利益が出る可能性はかなり高いでしょうから、（あまり大げさな表現をしすぎるのは、さすがにブロガーとして責任も生じるので見送りますが）
そのあたりは投資家資金が入れば、入れ替わりで解消されうるものですし、
私は今回の案件に関しては気にしなくてもいいだろうなと思っています。
尚、キャピタル部分の配当については、
【WARASHIBE（現：COZUCHI）では、投資家への配当ポリシーとして、「キャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当すること」を掲げております。】
という文言が以前ありましたが、
この案件については25%という明示はないですね。
ただ、【WARASHIBE（現：COZUCHI）では、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。】という風には残っているので、
（ちなみに次案件は18%と明示されています）
その方針自体は変わっていないようです。
書面のどこかに配当のパーセンテージがあるんでしょうかね。
そのあたりはまた分かったら追記することも考えています。
もっとも、配当するという方針自体がかなり画期的で投資家に有利なので、
25%と明示されていないからといっておかしいというものではないですし、
（他社はほとんど0%ですからね）
そのあたりは、事業会社さんにもちゃんと儲けてもらって、継続的に良質な案件が出てくる方が私としては良いかなと思ったりするところです。
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というわけで、COZUCHIローンチの初回に相応しい、投資家へのサービス案件であることは間違いないと改めて色々な角度で見て感じられる内容だと思いました。
3ヶ月とごく短期かつ、高い利回り、そして引き合いが多数あり売却先が確保出来ているに等しい。という状況も考えれば、
初投資の候補にするにはお勧め出来る案件だなと感じます。
まだ今から登録しておけば抽選には間に合いますので、
ご興味が出た方は登録を前向きに検討していただければと思います。
あまり強く投資や会員登録を推奨することは普段はしていないのですが、
これに関しては抽選にさえ通れば、良い思いが出来る可能性が相応に高そうなので、
普段よりは強めにお勧めしておきます。
※ちなみに、最後にキャンペーンについてもさらっと再掲します。
先日よりお伝えしている通り、先着500名様にAmazonギフト券2000円プレゼント！のキャンペーンがまだ続いています。早い者勝ちですので、そちらを狙う方も登録をご検討されたらと思います。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
