こんにちは。NNSです。
今日は呟き+α程度の雑談を失礼します。
仕事がなかなか忙しいです。
一応、次が決まっている中で既存の仕事をどこまで・・・
と思うところもあるのですが、
現時点では変わらずいつも通り頑張っています。
会社との取り決めによって下駄をはかせてもらった以上、
今まで通り頑張れば返ってくるものがあるわけですし、
やるしかないということでやっています。
が、やると言ってもやっぱり結構仕事が多いので大変だなーという感じですね。
新たなところに行ったら1からのスタートに近い形になりますし、
それはそれで今より大変になるでしょうから、その程度のことで文句を言っても仕方がないということで最後のご奉公を頑張っています。
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さて、NNSと言ったら・・・
と意味の分からないタイトルにしてみました。
えー、【NNSと言ったら…戸田市は庭である】ということが実はあります（笑）
実は私、戸田市に詳しいです。
それこそ場所にもよりますが住所を見ただけで、あのあたりかーとか分かったり。
戸田市はそれほど（面積として）大きな自治体ではありませんが、
それでも様々な町名があります。
でも、その町名を見ただけで市のどのあたりか分かってしまうのが私です。
自分の居住している自治体と戸田市とどっちが詳しいか・・・
まあ、さすがに居住歴3〇年だから自分の自治体の方が詳しいかもしれませんが、
でも、それくらい詳しいというのはあったりします。
戸田市の特長としては、【東京23区に近い】というのがほぼ全て？かもしれません。
これは昭和期や平成初期には都内の小規模な工場の移転先として、
評価されていた理由でもあります。
なので、戸田市は東京23区に近いものの準工業地域とか工業地域が多いです。
そういう意味では派手さはない自治体なんですよね。
面積も狭いですし、知名度が低い。
ただ、面積が18㎢くらいに対して人口が14万くらいと、
人口密度は1㎢あたり8000人弱ですから、かなり都心に近い数字です。
そして近年は「ほぼ23区」的なキャラかつ川に比較的近く起伏もそれほどないということで、宅地化がどんどん進み、人口も急激に増えています。
私も鉄道などに乗っていてオシャレなマンションが戸田市にあるよ的な広告を見ます。
例えば「埼玉県」あるいは「千葉県」・・・とはいえ「ほぼ東京」というのは、
都心よりはさすがに1,2枚落ちとはいえ、それでも充分ブランド力があるわけで、
戸田市はこの10年、15年？そういった形で年々評価を上げてきた自治体です。
もっとも、準工業地域が多く、こういった発展の仕方をしているので、
一つデメリットとしては【住工混合地域】らしく、
【どっち優先だよ】問題になりやすいというところでしょうか。
どうしても昭和期平成初期くらいからある工場の近くに、後から小規模な宅地開発が行われたことで住宅が点在するようになって、騒音問題などが生じたり・・・
ということが多いというのは色々なところから耳にします。
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さて、件のVictory Fundの新規案件については、そんな戸田市の北部、ほぼさいたま市に近いあたりの【美女木1丁目】という住所です。
戸田市は美女木という地名がかなり色々なところで使われているので、
美女木とただ言っただけではかなり広い地区を指すことにはなります。
美女木 と言っても1~8丁目までありますし大字美女木もありますし、
美女木北や美女木東も何丁目まであるんだったか？かなり広いですしね。
それこそ高速によく乗られる方は【美女木ジャンクション】でお馴染みでしょう。
美女の木って何なんだろう？って感じの不思議な名前ですけどね。
1丁目に関しては外環自動車道やその下道Verである国道298号からはやや遠く、
工場はあまりないエリア（用途地域的にも第一種住居地域と住居系です）なのですが、
それでいて、駅からは遠いということで、
少し戸田市の中では「どっちつかず」な感じもするエリアなのかなーとは思います。
もっとも、埼玉県は都内からの移転先的な工場も多いためなのか、
都心に近い市であっても車社会の一面が千葉県より強く、
鉄道網は人口に対してかなり脆弱な県でもあるため、
駅から遠いというのは、ある意味、埼玉県では結構デフォではありますが、
とはいえ、まあ、遠いというのは事実ではありますね。
（千葉県はその点、鉄道網は埼玉県に比べるとかなり充実している印象があります。
そこが両県の違いかなーという個人的な印象です）
※参考リンク
「鉄道のない都市」がある？ 千葉と埼玉～ライバル県の鉄道比較～（３） - ちばとぴ！タウン
そうは言っても全般的に価値が高く、しかも上昇中の戸田市内ですし、
（しかも上記の通り、面積が狭いので市内はどこであれ土地の価値は大体そこまで大きくは変動しない）
そういう意味では価値がある土地であることも事実かなとも思いますが。
強いて言えば現況が古臭い感じの団地っぽい店構えなので、
近隣の工場で働く単身の方などはこういったところだと家賃も安く住みやすい？
のかもしれませんが、そのあたりはあまり調査していないのでいい加減なことも言えないので、工場が多いが、近年急速に宅地化が進んでいる市である。
ということだけこの記事では強調しておこうと思います。
実際、戸田市って先ほど調べてみたのですが、
1低専などのゴリゴリの住宅用の用途地域の設定がないんですよね。
一番、住宅向けの用途地域でも、1中高（第一種中高層住居専用地域）という、
3番目に住宅向けの地域までですから、
これは結構尖った自治体だなーという印象です。
そして狭い自治体でありながら結構な面積を完全なる工業地域が占めてもいる。
もちろん、準工業地域もそれなりに大きい。
急速に宅地化が進むこの市をこの先、どう発展させていくのが良いのか。
伸びているだけに悩みがありそうだなと感じる私でした。
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ということで、Victory Fundの案件については時間があまり取れておらず、
詳細には調べられていないのですが、ざっくり言うと、
１．積算価格的に見た場合には面積も広く、価値の高い戸田市なので魅力あり
２．ただし現況がかなり古びているため、実際の収益性は少し疑問
３．将来的な再開発などを視野に入れた取得がされればキャピタルは取れそう
４．ただしそういった筋道を事業者が進めていく力量があるかは未知数
５．土地自体の価値はそれなりに高いが、工場の多い戸田市の中の駅から遠い地域にも関わらず、用途が住宅系なので、工場にせよ宅地にせよ、少し中途半端感のある立地
こんな感じです。
表面的には悪くない案件にも思えるのですが、
物件がやはり少し古めかしいので、そのあたりと事業者リスクをどう考えるかですね。
私自身はQAK（急に案件が来たので）によるキャッシュ不足ということもあり、
現時点では投資申し込みはしていません。
んー、軽く投資しても良いのかなーとは思ったりもするのですが、
少し保守的な判断をしています。
そのあたりは時間が許せばもう少し詳細に書いてみたいとは思いますが、
今週は土日共に所用があるので厳しいかもしれません。
ということで、
以上、NNSと言ったら戸田市、戸田市と言ったらNNS。という記事でした。
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